Stan faktyczny

Gmina ma sprzedać w trybie bezprzetargowym na rzecz kompanii energetycznej nieruchomość zabudowaną stacją transformatorową, którą Wydział Urzędu Miejskiego przygotował do sprzedaży. Cena tej nieruchomości wynosi 26.000zł. Na poczet ceny sprzedaży zostały zaliczone nakłady poniesione przez nabywcę na wybudowanie w/w stacji w wysokości 18.000zł.

Uwzględniając powyższe rozliczenia cenę sprzedaży (netto) nieruchomości ustalono na 8.000zł i od tej kwoty naliczono kwotę podatku w wysokości 22%, co dało cenę sprzedaży brutto-9.760,00zł.

Ocena prawna stanu faktycznego

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez towary, zgodnie z art. 2 pkt 6 cyt. ustawy rozumie się rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

W obecnie obowiązującym stanie prawnym obrót gruntami realizowany przez podatników podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu tym podatkiem przy czym stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 9 w/w ustawy zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę.

W przypadku, dostawy nieruchomości zabudowanej stacją transformatorową, która nie została trwale przyłączona do sieci nabywcy zastosowanie ma art. 29 ust. 5 ustawy o VAT, zgodnie z którym w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Dostawa nieruchomości zabudowanej stacją transformatorową podlega opodatkowaniu stawką 22% (art. 41 ust. 1 ustawy) o ile nie zachodzą przesłanki do zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT. Zwolnienie od podatku ma zastosowanie w stosunku do dostawy towarów używanych, z zastrzeżeniem pkt 10, pod warunkiem że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego; zwolnienie dotyczy również używanych budynków i budowli lub ich części, będących przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

Przez towary używane w świetle art. 43 ust. 2 pkt 1 i 2 ustawy o VAT rozumie się budynki i budowle lub ich części-jeżeli od końca roku, w którym zakończono budowę tych obiektów, minęło co najmniej 5 lat, (pkt 1) oraz pozostałe towary z wyjątkiem gruntów, których okres użytkowania przez podatnika dokonującego ich dostawy wyniósł co najmniej pół roku (pkt 2).

Stosownie do zapisu art. 43 ust. 6 ustawy o VAT zwolnienia, o którym mowa w ust. 1 pkt 2 nie stosuje się do dostawy towarów wymienionych w ust. 2 pkt 1, jeżeli przed wprowadzeniem ich do ewidencji środków trwałych lub w trakcie użytkowania wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej, a podatnik:

• miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tych wydatków,
• użytkował te towary w okresie krótszym niż 5 lat w celu wykonania czynności opodatkowanych.

W świetle art. 29 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług podstawą opodatkowania jest obrót. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy. Obrotem jest także otrzymana dotacja, subwencja i inna dopłata o podobnym charakterze związana z dostawą lub świadczeniem usług.

Tak więc w niniejszym przypadku w sytuacji, gdy wystąpi konieczność naliczenia podatku należnego winien być on naliczony od całej kwoty należnej nie pomniejszonej o wartość już poniesionych przez nabywcę nakładów.

Zgodnie z art. 103 ust. 1 ustawy o VAT podatnicy są obowiązani, bez wezwania naczelnika urzędu skarbowego, do obliczania i wpłacania podatku za okresy miesięczne w terminie do 25 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym powstał obowiązek podatkowy, na rachunek urzędu skarbowego, z zastrzeżeniem ust. 2-4 i art. 33.

Fakt, iż protokół nie regulował kwestii podatku nie ma znaczenia w sprawie.

Ze swojej istoty podatek od towarów i usług jest podatkiem obciążającym sprzedaż, pobieranym w każdej fazie obrotu. Podatnicy doliczając VAT do ceny netto sprzedawanych towarów lub usług „przerzucają” jego ciężar na ostatecznego konsumenta.

W niniejszej sprawie do Stron należy uzgodnienie czy kwota 26.000zł jest ceną brutto czy netto. Generalnie o ile brak zastrzeżeń kwota podana w umowie jest ceną brutto.

Z zaprezentowanego przez Pytającego stanu faktycznego wynika, iż uwzględniając poniesione przez nabywcę nakłady, ustaloną cenę potraktowano jako cenę netto.