Z przedstawionego w piśmie stanu faktycznego wynika, że Podatnik jako współwłaściciel nieruchomości w skład której wchodzi budynek mieszkaniowo-usługowy, korzystał z odliczeń od dochodu w ramach ulgi z tytułu budowy budynku mieszkalnego wielorodzinnego, z przeznaczeniem znajdujących się w nim co najmniej pięciu lokali mieszkalnych na wynajem.

Podatnik zwraca się z zapytaniem, czy ustanowienie odrębnej własności lokali po wybudowaniu budynku, spowoduje utratę prawa do przedmiotowej ulgi. Zdaniem Podatnika ustanowienie odrębnej własności lokali w sytuacji, kiedy pozostałe warunki zawarte w przepisach prawa podatkowego zostały zachowane, nie powoduje utraty prawa do omawianej ulgi.

Dokonując oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego tutejszy organ podatkowy stwierdza co następuje: z dniem 01.01.2001r. w związku ze zmianą treści art. 26 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (j. t. Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 ze zm.), została zlikwidowana tzw. ulga z tytułu budowy domu z mieszkaniami na wynajem, wynikająca z przepisu art. 26 ust. 1 pkt 8 ustawy z 26.07.1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31.12.2000r.

Jednakże art. 7 ust. 13 ustawy z dnia 9 listopada 2000 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 104 poz. 1104 ze zm.) stanowi, że podatnikom, którzy przed dniem 1 stycznia 2001 r. ponieśli wydatki na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego, z przeznaczeniem znajdujących się w nim lokali mieszkalnych na wynajem oraz wydatki na zakup działki pod budowę tego budynku i nabyli prawo do odliczeń na podstawie art. 26 ust. 1 pkt 8 ustawy w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1stycznia 2001 r. i po tym dniu dokonali dalszych wydatków na zakup tej działki lub udziału we współwłasności tej działki oraz na budowę tego budynku, przysługuje prawo do odliczenia na zasadach określonych w tej ustawie wydatków poniesionych od dnia 1 stycznia 2001 r. do dnia 31 grudnia 2003 r.

Z treści art. 26 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. - w brzmieniu obowiązującym na dzień 31.12.2000r. - wynika, iż: podstawę obliczenia podatku, z zastrzeżeniem art. 24 ust. 3 i art. 28-30 stanowi dochód ustalony zgodnie z art. 9, art. 24 ust. 1 i 2 oraz ust. 4-7 lub art. 25, po odliczeniu kwot wydatków poniesionych w roku podatkowym na budowę własnego lub stanowiącego współwłasność budynku mieszkalnego wielorodzinnego, z przeznaczeniem znajdujących się w nim, co najmniej pięciu lokali mieszkalnych na wynajem, oraz wydatków na zakup działki pod budowę tego budynku.

W przypadku budowy budynku wielorodzinnego stanowiącego współwłasność, kwotę odliczeń przysługującą każdemu ze współwłaścicieli w ogólnej kwocie odliczeń, ustala się proporcjonalnie do udziału we współwłasności (art. 26 ust. 3 wyżej wymienionej ustawy).

Utrata prawa do przedmiotowej ulgi następuje jedynie w ściśle określonych przypadkach, które ustawodawca zawarł w treści art. 7 ust. 14 i 14a ustawy z dnia 9. 11. 2000r., o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw w w myśl którego: podatnicy, którzy korzystali z odliczeń, o których mowa w art. 26 ust. 1 pkt 8 wyżej wymienionej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym w latach 1997-2000 i przed upływem dziesięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym:
1) nastąpiło zbycie budynku, lokalu mieszkalnego, udziału we współwłasności lub
2) wynajęto budynek albo lokal mieszkalny osobom, które w stosunku do właściciela lub chociażby do jednego ze współwłaścicieli zaliczone są do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od spadków i darowizn, lub
3) dokonano zmiany przeznaczenia budynku lub lokalu z mieszkalnego na użytkowy albo przeznaczono budynek lub lokal mieszkalny na potrzeby właściciela lub współwłaściciela, lub
4) zbyto działkę lub prawo wieczystego użytkowania gruntu pod budowę tego budynku
- są obowiązani doliczyć do dochodów roku podatkowego, w którym nastąpiły te okoliczności, uprzednio odliczone kwoty.

Dziesięcioletni okres, o którym mowa w ust. 14:
1) w pkt 1-3 liczy się od końca roku podatkowego, w którym otrzymano decyzję właściwego organu o pozwoleniu na użytkowanie budynku lub lokalu, w związku z budową którego dokonano odliczeń,
2) w pkt 4- liczy się od końca roku podatkowego, w którym nabyto działkę lub prawo wieczystego użytkowania gruntu pod budowę tego budynku.

Natomiast zgodnie z brzmieniem art. 3 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.), w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali.

Nieruchomość wspólną stanowi zaś grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Zatem nawet w przypadku ustanowienia odrębnej własności poszczególnych lokali ich właściciele pozostaną współwłaścicielami nieruchomości wspólnej tego budynku i wymóg ustalony przez ustawodawcę w treści powoływanego art. 26 ust. 1 pkt 8 będzie spełniony.
Ponadto ustanowienie odrębnej własności poszczególnych lokali nie jest jednym ze zdarzeń wymienionym w treści art. 26 ust. 10 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - w brzmieniu obowiązującym w 2000r., skutkującym utratą prawa do omawianej ulgi.

Mając na względzie wyżej przytoczony stan prawny należy stwierdzić, iż ustanowienie odrębnej własności poszczególnych lokali na rzecz dotychczasowych współwłaścicieli nie pozbawi Podatnika prawa do ulgi z tytułu budowy domu z mieszkaniami na wynajem - jednak pod warunkiem wypełnienia wszystkich warunków ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych uprawniających do zastosowania przedmiotowej ulgi.

Informuje się, że interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.