Stan faktyczny

Podatnicy - kontynuujący od 1999r. budowę budynku wielorodzinnego z lokalami na wynajem – i korzystający z odliczeń z tego tytułu w 2003 r., zawarli notarialną umowę przedwstępną o zniesieniu współwłasności przedmiotowej nieruchomości - poprzez ustanowienie odrębnej własności poszczególnych lokali na rzecz poszczególnych współwłaścicieli.

Ocena prawna stanu faktycznego:

Z dniem 01.01.2001r. w związku ze zmianą treści art. 26 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 ze zm.), została zlikwidowana tzw. ulga z tytułu budowy domu z mieszkaniami na wynajem, określona w art. 26 ust. 1 pkt 8 ustawy z 26.07.1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31.12.2000r.

Jednocześnie jednak w art. 7 ust. 13 ustawy z dnia 9 listopada 2000 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 104 poz. 1104) podatnikom, którzy przed dniem 1 stycznia 2001 r. ponieśli wydatki na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego, z przeznaczeniem znajdujących się w nim lokali mieszkalnych na wynajem oraz wydatki na zakup działki pod budowę tego budynku i nabyli prawo do odliczeń na podstawie art. 26 ust. 1 pkt 8 ustawy w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1stycznia 2001 r. i po tym dniu dokonali dalszych wydatków na zakup tej działki lub udziału we współwłasności tej działki oraz na budowę tego budynku, przysługuje prawo do odliczenia na zasadach określonych w tej ustawie wydatków poniesionych od dnia 1 stycznia 2001 r. do dnia 31 grudnia 2003 r.

Art. 26 ust.1pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. - w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2001r.- stanowił, iż: podstawę obliczenia podatku, z zastrzeżeniem art. 24 ust. 3 i art. 28-30 stanowi dochód ustalony zgodnie z art. 9.art. 24 ust. 1 i 2 oraz ust. 4-7 lub art. 25, po odliczeniu kwot wydatków poniesionych w roku podatkowym na budowę własnego lub stanowiącego współwłasność budynku mieszkalnego wielorodzinnego, z przeznaczeniem znajdujących się w nim, co najmniej pięciu lokali mieszkalnych na wynajem, oraz wydatków na zakup działki pod budowę tego budynku.

W przypadku budowy budynku wielorodzinnego stanowiącego współwłasność, kwotę odliczeń przysługującą każdemu ze współwłaścicieli w ogólnej kwocie odliczeń, ustala się proporcjonalnie do udziału we współwłasności ( art. 26 ust. 3 ww. ustawy).

Utrata prawa do przedmiotowej ulgi następuje jedynie w ściśle określonych przypadkach, o których mowa w art. 26 ust. 10 ustawy z dnia 26.07.1991r., w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2000 r. I tak, jeżeli przed upływem dziesięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym otrzymano decyzję właściwego organu o pozwoleniu na użytkowanie budynku lub lokalu, w związku z budową, którego dokonano odliczeń:

1. nastąpiło zbycie budynku, lokalu mieszkalnego, udziału we współwłasności lub
2. wynajęto budynek albo lokal mieszkalny osobom, które w stosunku do właściciela lub chociażby do jednego ze współwłaścicieli zaliczone są do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od spadków i darowizn, lub
3. dokonano zmiany przeznaczenia budynku lub lokalu z mieszkalnego na użytkowy albo przeznaczono budynek lub lokal mieszkalny na potrzeby właściciela lub współwłaściciela
   • podatnik jest obowiązany wykazać w zeznaniu i doliczyć do dochodów roku podatkowego, w którym zaistniały te okoliczności, uprzednio odliczone kwoty w części przypadającej na ten budynek lub lokal. Kwoty doliczone do dochodu zwiększa się o 10% za każdy rok kalendarzowy brakujący do upływu określonego powyżej dziesięcioletniego okresu. Przy czym ustalając liczbę lat brakujących do upływu okresu dziesięcioletniego wlicza się rok, w którym nastąpiło zdarzenie powodujące utratę prawa do ulgi.

W przypadku, gdy zdarzenia te nastąpią jeszcze przed otrzymaniem decyzji o pozwoleniu na użytkowanie budynku lub lokalu, z którymi związane były dokonane odliczenia, podatnik jest obowiązany zwiększyć dochód o kwotę odliczoną od dochodu w części przypadającej na budynek lub lokale.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż Podatnicy w 2003r. zamierzają znieść współwłasność budynku z lokalami na wynajem poprzez ustanowienie odrębnej własności poszczególnych lokali w ten sposób, że każdy ze współwłaścicieli zostanie właścicielem jednego lub więcej lokali (w zależności od udziału we współwłasności).

W treści przywoływanego art. 26 ust.1 pkt 8 ustawy z 26.07.1991r. ustawodawca wyraźnie wskazał, iż ulga z tytułu budowy budynku z lokalami na wynajem przysługiwała wyłącznie na budowę własnego lub stanowiącego współwłasność budynku mieszkalnego, stąd wątpliwości Podatników budzi fakt czy w przypadku ustanowienia odrębnej własności poszczególnych lokali nie stracą oni prawa do przedmiotowej ulgi.

Jednakże zgodnie z treścią art. 3 ust.1 i 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 Nr 80, poz. 903 z późn. zm.) w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Ponadto nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali.

Nieruchomość wspólną stanowi zaś grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Zatem nawet w przypadku ustanowienia odrębnej własności poszczególnych lokali ich właściciele pozostaną współwłaścicielami nieruchomości wspólnej tego budynku i wymóg zakreślony przez ustawodawcę w treści powoływanego art. 26 ust. 1 pkt 8 będzie spełniony.

Poza tym ustanowienie odrębnej własności poszczególnych lokali nie jest również zdarzeniem wymienionym w treści art. 26 ust. 10 ustawy z dnia 26.07.1991r - w brzmieniu obowiązującym w 2000r. skutkującym utratą prawa do ulgi.

Tym samym, mając na uwadze powołany stan prawny sprawy ustanowienie odrębnej własności poszczególnych lokali na rzecz dotychczasowych współwłaścicieli nie pozbawi Podatników prawa do ulgi z tytułu budowy domu z mieszkaniami na wynajem - pod warunkiem spełnienia wszystkich ustawowo przewidzianych wymogów uprawniających zastosowanie przedmiotowej ulgi.