Opodatkowanie podatkiem dochodowym dochodów osób prawnych reguluje ustawa z dnia 15 lutego 1992 roku o podatku dochodowym od osób prawnych (tekst jedn. z 2000 r. Dz. U. Nr 54, poz. 654 z późn. zm.). Stosownie do art. 12 ust. 1 pkt 1 cyt ustawy przychodami, z zastrzeżeniem ust. 3 i 4 są w szczególności otrzymane pieniądze. W myśl art. 12 ust. 4 pkt 6a ustawy do przychodów nie zalicza się zwróconych innych wydatków nie zaliczonych do kosztów uzyskania przychodów. Zgodnie z ust. 3c art. 12 ustawy za przychód z tytułu umów najmu, dzierżawy, leasingu lub innych umów o podobnym charakterze uważa się przychody należne określone na dzień, w którym należności wynikające z tych umów stają się wymagalne. Natomiast w myśl art. 15 ust. 1 ustawy, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1 ustawy. Ze stanu faktycznego przedstawionego w zapytaniu wynika, iż pytająca spółka jest wynajmującym lokal. Zwrot wydatków w formie zryczałtowanej tytułem przygotowania i adaptacji lokalu dla potrzeb najemcy otrzyma w całości już po podpisaniu protokołu przekazania lokalu. Zatem wydatki związane z przygotowaniem i adaptacją lokalu faktycznie poniósł najemca. Zgodnie z art. 676 KC, jeśli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenie za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Powyższą kwestę strony umowy uzgodniły w ten sposób, że w przypadku odstąpienia od umowy lub jej wypowiedzenia przez którąkolwiek ze stron z przyczyn leżących po stronie wynajmującego, wynajmujący zobowiązany jest do zwrotu najemcy nie zamortyzowanej części nakładów na remont i przebudowę lokalu oraz naprawienie wyrządzonej szkody. Dla potrzeb umowy przyjęto 5-letni okres amortyzacji. Po zakończeniu umowy lokal zostanie przekazany wynajmującemu wraz ze wszystkimi elementami wbudowanymi z zastrzeżeniem pkt 9.5. Ulepszenia dokonane przez wynajmującego przechodzą na jego własność, a najemca zrzeka się wszelkich roszczeń z tego tytułu. Z powyższego wynika, że całość nakładów inwestycyjnych, bez nakładów typowo remontowych, poniesionych faktycznie przez najemcę na doprowadzenie wynajętego lokalu do pożądanego stanu z punktu widzenia najemcy należy uznać za inwestycję najemcy w obcym środku trwałym. Zaś poniesione wydatki remontowe bezpośrednio za koszty uzyskania przychodów najemcy. Z zawartej umowy jednoznacznie wynika, że dokonane ulepszenia są własnością najemcy w trakcie trwania umowy. Wydatki poniesione przez wynajmującą spółkę do wysokości 450 000 zł netto a następnie zwrócone jej w formie ryczałtu są dla wynajmującej spółki obojętne podatkowo, gdyż nie zostały spełnione przesłanki do uznania ich za koszty uzyskania przychodów – brak faktycznego poniesienia kosztu – art. 15 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. O braku kosztów w ww. granicach cenowych przesądza treść zawartej umowy pomiędzy stronami. Zwrot wydatków nie zaliczonych do kosztów uzyskania przychodów skutkuje nie zaliczeniem do przychodów takiego zwrotu – art. 12 ust. 4 pkt 6a ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Natomiast ewentualna nadwyżka poniesionych wydatków przez wynajmującą spółkę ponad ustaloną wysokość ich zwrotu w zależności od charakteru poniesionych wydatków będzie mogła być zaliczona bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodów – wydatki remontowe, bądź podwyższyć wartość budynku jako środka trwałego – wydatki na ulepszenie środka trwałego. Zgodnie z art. 16 ust. 1 pkt 1 lit. c wyżej cyt. ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na ulepszenie środków trwałych, które zgodnie z art. 16g ust. 13 powiększają wartość środków trwałych, stanowiącą podstawę naliczania odpisów amortyzacyjnych. W myśl przepisu art. 16 g ust. 13 cyt. ustawy, jeśli środki trwałe uległy ulepszeniu w wyniku przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, wartość początkową tych środków powiększa się o sumę wydatków na ich ulepszenie, w tym także o wydatki na nabycie części składowych lub peryferyjnych, których jednostkowa cena nabycia przekracza 3.500 zł. Środki trwałe uważa się za ulepszone, gdy suma wydatków poniesionych na ich przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację w danym roku podatkowym przekracza 3.500 zł i wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania, mierzonej w szczególności okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i kosztami ich eksploatacji.W przypadku gdy najemca poniesie wydatki na ulepszenie wynajętego środka trwałego, ten sam obiekt może być amortyzowany przez dwóch podatników: wynajmującego, u którego wartość początkowa nie obejmuje wydatków na ulepszenie poniesionych przez najemcę, oraz przez najemcę, dla którego podstawę obliczenia odpisów amortyzacyjnych stanowią nakłady poniesione przez najemcę na ulepszenie obcego środka trwałego. Mając na uwadze obowiązujące uregulowania prawne stanowisko pytającej w powyższych kwestiach nie jest prawidłowe.