W odpowiedzi na zapytanie z dnia 09.04.2003r., uzupełnione zgodnie z wezwaniami o własne stanowisko w sprawie w dniu 30.04.2003r. oraz o dokumenty źródłowe w dniu 17.06.2003r., Drugi Urząd Skarbowy w Zielonej Górze, działając na podstawie art. 14 a § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. Nr 137, poz.926 ze zm.), wyjaśnia co następuje:

Art. 27a ust.1 pkt 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym (j.t. z 2000r. Dz.U. Nr 14. poz.176 ze zm.) stanowi, iż podatek dochodowy zmniejsza się jeżeli w roku podatkowym podatnik poniósł wydatki na własne potrzeby mieszkaniowe przeznaczone na remont i modernizację – zajmowanego na podstawie tytułu prawnego – budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego oraz wpłaty na wyodrębniony fundusz remontowy spółdzielni mieszkaniowej lub wspólnoty mieszkaniowej, utworzonych na podstawie odrębnych przepisów.

Zarówno najemca jak i wynajmujący korzysta z odrębnego dla siebie limitu ulgi remontowej oraz ma prawo do odliczenia całości ponoszonych przez siebie wydatków związanych z remontem udokumentowanych zgodnie z art.27a ust. 6 pkt 1 updof fakturami wystawionymi wyłącznie przez podatnika podatku od towarów i usług, nie korzystającego ze zwolnienia od tego podatku lub dowodami odprawy celnej.

Zakres przedmiotowy wydatków uprawniających do odliczenia określają załączniki do Rozporządzenia Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dnia 21 grudnia 1996r. w sprawie określenia rodzajów wydatków na remont i modernizację budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego, o które zmniejsza się podatek dochodowy (Dz.U. Nr 156, poz.788).

Za tytuł prawny do zajmowanego lokalu uważa się między innymi:

1. akt własności budynku lub lokalu mieszkalnego,
2. umowę najmu lub dzierżawy,
3. przydział lokalu (decyzja),
4. umowę podnajmu,
5. umowę użyczenia.

Instytucja najmu jest umową cywilnoprawną, do której stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego art. 659 do art. 692. Zgodnie z art. 659 § 1 ww. ustawy przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz ( w omawianym przypadku: część lokalu mieszkalnego ) do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. W myśl natomiast art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłami przychodów są najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze. Z kolei przepis art. 11 ust. 1 updof wyraża generalną zasadę, że przychodami są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne orz wartość w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Od 1 stycznia 2003r. podatnicy uzyskujący dochody z najmu na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 6 mogą wybrać sposób opodatkowania tych przychodów: zasady ogólne lub ryczałt. Zgodnie z przepisami art. 9 ust. 1 i 4 ustawy z dnia 20 listopada 1998r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz.U. z 1998r. Nr 144, poz.930 ze zm.) pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych za dany rok podatkowy podatnik składa do urzędu skarbowego właściwego według miejsca zamieszkania podatnika nie później niż do dnia 20 stycznia roku podatkowego, natomiast podatnik rozpoczynający działalność gospodarczą (najem) w trakcie roku podatkowego – do dnia poprzedzającego dzień rozpoczęcia działalności, nie później jednak niż w dniu uzyskania pierwszego przychodu. Jeśli natomiast podatnik nie złoży oświadczenia o wyborze ryczałtu, najem podlega opodatkowaniu na zasadach ogólnych.

W omawianym przypadku przychodem wynajmującego będzie wartość otrzymywanego czynszu, wysokość opłat otrzymywanych od najemcy za świadczenia związane z eksploatacją przedmiotu najmu (energia, gaz) oraz nadwyżka wartości wydatków remontowych ponoszonych przez najemcę nad ustaloną kwotę czynszu. Biorąc pod uwagę datę podpisania umowy najmu, uzyskany z tego tytułu przychód będzie opodatkowany na zasadach ogólnych.