INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki przedstawione we wniosku z dnia 12.09.2013r. (data wpływu 13.09.2013r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia nieruchomości - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 13.09.2013 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Sp. z o.o. (dalej: Zbywca), będąca czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej: VAT) jest właścicielem nieruchomości (dalej: Nieruchomość), na którą składają się:

• działka o numerze 4/21 wpisana do księgi wieczystej o numerze W (dalej: Działka);

• budynek magazynowo - biurowy położony na Działce (dalej: Budynek);

• inne naniesienia związane z gruntem położone na Działce (dalej: Budowle), w szczególności:
  • wartownia,
  • zbiornik retencyjny,
  • pompownia wody deszczowej,
  • zbiornik przeciwpożarowy,
  • zbiornik septyczny,
  • drogi wewnętrzne,
  • parkingi,
  • place załadunkowe,
  • totem,
  • instalacje energetyczne zewnętrzne, przyłącze światłowodowe, okablowanie,
  • ogrodzenie.
  
  
  

Działalność gospodarcza Zbywcy polega m.in. na wynajmie powierzchni komercyjnych.

Na składniki niematerialne i materialne niezbędne do prowadzenia działalności gospodarczej przez Zbywcę składają się:

• własność Nieruchomości;

• umowy najmu dotyczące Nieruchomości;

• depozyty / zabezpieczenia złożone przez najemców w związku z ww. umowami najmu;

• depozyty bankowe;

• kredyty / pożyczki;

• środki pieniężne;

• należności i zobowiązania związane z prowadzeniem działalności gospodarczej przez przedsiębiorstwo Zbywcy;

• prawa własności intelektualnej ściśle związane z Nieruchomością;

• dokumentacja związana z działalnością gospodarczą prowadzoną przez Zbywcę;

• umowa dotycząca usług zarządzania Nieruchomością;

• umowa dotycząca usług księgowych;

• umowy dotyczące dostawy mediów;

• umowa dotycząca usług ochrony;

• umowa dotycząca obsługi technicznej;

• umowa dotycząca monitoringu przeciwpożarowego;

• umowy dotyczące pozostałych usług a także inne aktywa i pasywa niezbędne dla celów prowadzenia działalności gospodarczej przez Zbywcę.
  
  

Sp. z o.o. (dalej: Wnioskodawca) posiada siedzibę działalności gospodarczej na terytorium kraju i jest zarejestrowana jako czynny podatnik VAT. Obecnie planowana jest transakcja nabycia Nieruchomości przez Wnioskodawcę od Zbywcy w ramach umowy sprzedaży (dalej: Transakcja lub Sprzedaż).

W ramach Transakcji Wnioskodawca nabędzie od Zbywcy:

• prawa własności Nieruchomości;

• umowy najmu dotyczące Nieruchomości (Wnioskodawca wstąpi w prawa i obowiązki Zbywcy, jako wynajmującego, które na gruncie ww. umów najmu przechodzą z mocy prawa na podstawie art. 678 § 1 kodeksu cywilnego);

• prawa własności intelektualnej oraz ewentualnie prawa własności przemysłowej ściśle związane z Nieruchomością, w tym do projektu architektoniczno - budowlanego;

• prawa z gwarancji bankowych oraz innych zabezpieczeń dostarczonych przez najemców w związku z ww. umowami najmu;

• prawa z gwarancji i ustawowej rękojmi wynikające z umów budowlanych zawartych przez Zbywcę;

• wybrane rzeczy ruchome konieczne do odpowiedniego funkcjonowania Nieruchomości (w tym przynależności związane z Nieruchomością).
  
  

Składniki materialne i niematerialne przenoszone w ramach transakcji nie są wyodrębnione finansowo, organizacyjnie i funkcjonalnie w ramach przedsiębiorstwa Zbywcy.

W ramach Sprzedaży w szczególności nie zostaną przeniesione na Wnioskodawcę przez Zbywcę poniżej wymienione składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład prowadzonego przedsiębiorstwa:

• zobowiązania inwestycyjne z tytułu zaciągniętych pożyczek / kredytów związanych z przedmiotową Nieruchomością;

• depozyty bankowe;

• umowy rachunków bankowych;

• środki pieniężne;

• księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej (poza dokumentami ściśle związanymi z Nieruchomością, które zostaną przekazane Nabywcy);

• nazwa przedsiębiorstwa Zbywcy;

• tajemnice handlowe przedsiębiorstwa Zbywcy;

• umowa dotycząca usług zarządzania Nieruchomością;

• umowa dotycząca usług księgowych;

• umowy dotyczące dostawy mediów;

• umowa dotyczące usług ochrony;

• umowa dotycząca obsługi technicznej;

• umowa dotycząca monitoringu przeciwpożarowego.
  
  

Jak z tego wynika, niektóre aktywa / zobowiązania oraz umowy niezbędne do zapewnienia pełnej zdolności operacyjnej Nieruchomości nie zostaną przeniesione na Wnioskodawcę. W konsekwencji, Wnioskodawca będzie musiał podjąć współpracę z odpowiednimi dostawcami usług i zawrzeć z nimi umowy we własnym imieniu i na własny rachunek, a także otworzyć rachunki bankowe oraz zabezpieczyć płynność finansową dla celów bieżącej działalności operacyjnej. Bez podjęcia m.in. powyższych działań Wnioskodawca nie będzie mógł samodzielnie prowadzić działalności gospodarczej z wykorzystaniem Nieruchomości. Jednocześnie niewykluczone, iż część z nowo zawartych przez Nabywcę umów będzie zawarta z dotychczasowymi dostawcami usług na rzecz Zbywcy.

Może się również okazać, że w stosunku do niektórych z tych umów zamiast wskazanej powyżej konstrukcji, w której Zbywca rozwiązuje określoną umowę, Nabywca wstąpi w prawa i obowiązki Zbywcy. Jednakże nie jest to opcja preferowana przez strony Transakcji i jeśli będzie miała miejsce, to będzie to sytuacja wyjątkowa.

Proces inwestycyjny polegający na wybudowaniu Budynku wraz z infrastrukturą został zakończony w 2007 i 2008 r. Decyzja o pozwoleniu na użytkowanie Budynku wraz z placami manewrowymi i infrastrukturą towarzyszącą z wyłączeniem dwóch części Budynku została wydana 31 grudnia 2007 r. Pozwolenia na użytkowanie pozostałych części Budynku zostały wydane w dniach 9 czerwca 2008 r. i 6 października 2008 r. W 2010 r. były realizowane prace, które nie wymagały pozwolenia na użytkowanie. W 2012 r. jeden z najemców we własnym zakresie dokonywał adaptacji wynajmowanej przez niego powierzchni Budynku i występował jako inwestor. Najemca ten poniósł koszty adaptacji, które amortyzuje. Koszty te nie były poniesione przez Zbywcę i w związku z tym nie zwiększyły one wartości początkowej Budynku. Nieruchomość była i będzie do momentu Sprzedaży wykorzystywana przez Zbywcę do prowadzenia działalności opodatkowanej VAT. Całość powierzchni magazynowo - biurowej w Budynku była wynajętą przez okres co najmniej 2 lat przed Sprzedażą. Budowle (z wyjątkiem parkingów i placu załadunkowego) nie były wcześniej przedmiotem czynności opodatkowanej VAT.

Zbywcy przysługiwało prawo odliczenia VAT naliczonego przy budowie Budynku i Budowli. Zbywcy przysługiwało również prawo odliczenia VAT naliczonego z tytułu wydatków na ulepszenie Budynku (w zakresie, w jakim Zbywca ponosił te wydatki) oraz z tytułu wydatków na ulepszenie Budowli (wydatki te były ponoszone tylko przez Zbywcę).

Wyżej wymienione wydatki poniesione w 2012 r. przez jednego z najemców na adaptację wynajmowanej przez niego powierzchni Budynku nie przekroczyły 30% wartości początkowej Budynku. W okresie po wytworzeniu Budynku Zbywca nie ponosił wydatków na jego ulepszenie, których wartość przekroczyłaby lub byłaby równa 30% wartości początkowej Budynku. Suma wyżej wymienionych wydatków poniesionych w 2012 r. przez jednego z najemców na adaptację wynajmowanej przez niego powierzchni Budynku oraz wydatków poniesionych przez Zbywcę na ulepszenie Budynku była niższa niż 30% wartości początkowej Budynku.

Wydatki na ulepszenie Budowli, poniesione od 1 lipca 2008 r. nie osiągnęły w stosunku do żadnego obiektu z kategorii Budowle 30% jego wartości początkowej.

W ramach Sprzedaży, Zbywca jako zbywający Nieruchomość, jak również Wnioskodawca jako nabywający zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wybiorą opcję opodatkowania VAT przedmiotowej dostawy, w zakresie w jakim zbycie Nieruchomości będzie podlegało zwolnieniu z możliwością opodatkowania VAT, co zostanie potwierdzone złożeniem zgodnego oświadczenia właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego.

Intencją Zbywcy oraz Wnioskodawcy jest, aby Sprzedaży Nieruchomości została udokumentowana fakturą z VAT.

W stosunku do konsekwencji planowanej Transakcji w zakresie podatku VAT z analogicznymi wnioskami o interpretację przepisów prawa podatkowego do działającego z upoważnienia Ministra Finansów Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie zamierzają wystąpić zarówno Nabywca, jak i Zbywca.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1. Czy Wnioskodawca będzie miał prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej Sprzedaż Nieruchomości oraz do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym...
2. Czy na Wnioskodawcy z tytułu nabycia Nieruchomości będzie ciążyć obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych (dalej: PCC)...
   
   

Przedmiot niniejszej interpretacji indywidualnej stanowi odpowiedź w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług w dniu 18.10.2013 r. została wydana interpretacja indywidualna Nr IPPP3/443-844/13-2/JK.

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit „a” ustawy o PCC, opodatkowaniu PCC podlegają m.in. umowy sprzedaży rzeczy i praw majątkowych. Natomiast w art. 2 ustawy o PCC ustawodawca zawarł listę wyłączeń spod opodatkowania PCC. W szczególności zgodnie z art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, czynności cywilnoprawne inne niż umowa spółki i jej zmiany nie podlegają PCC, m.in. jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana podatkiem VAT. Zważywszy na fakt, że planowana Sprzedaż Nieruchomości mieści się w katalogu czynności opodatkowanych PCC zawartej w art. 1 ustawy o PCC, kluczowe jest dokonanie analizy skutków planowanej transakcji na gruncie ustawy o VAT.

Jak zostało przedstawione w uzasadnieniu do Pytania 1, Sprzedaż Nieruchomości zdaniem Wnioskodawcy będzie stanowić odpłatną dostawę towarów na terytorium kraju podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT w/g stawki podstawowej, która obecnie wynosi 23%.

W konsekwencji, Sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegać podatkowi PCC na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, a na Wnioskodawcy nie będzie ciążył obowiązek zapłaty PCC z tytułu nabycia Nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 09 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz. U z 2010 r. Nr 101, poz. 649 ze zm.) podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

We wskazanym wyżej art. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych ustawodawca wprowadził zasadę enumeratywnego określenia czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 4 ww. ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych podatkowi temu podlegają czynności cywilnoprawne, jeżeli ich przedmiotem są:

1. rzeczy znajdujące się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub prawa majątkowe wykonywane na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej;
2. rzeczy znajdujące się za granicą lub prawa majątkowe wykonywane za granicą w przypadku gdy nabywca ma miejsce zamieszkania lub siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej i czynność cywilnoprawna została dokonana na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.
   
   

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 cyt. ustawy).

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

1. opodatkowana podatkiem od towarów i usług,
2. zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:
   • umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
   • (uchylone),
   • umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
     
     

W związku z tym podkreślić należy, że jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy opodatkowania sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tych czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Zaznaczyć jednak należy, że w przypadku umów sprzedaży o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Biorąc powyższe pod uwagę, umowa sprzedaży, co do zasady podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, iż Wnioskodawca zamierza nabyć od Zbywcy Nieruchomości tj. budynek magazynowo-biurowy położony na Działce (dalej: Budynek) oraz inne naniesienia związane z gruntem położone na Działce (dalej: Budowle). Działalność Zbywcy polega m.in. na wynajmie powierzchni komercyjnych. Powyższa Transakcja nabycia Nieruchomości ma nastąpić w ramach umowy sprzedaży. W ramach tej Transakcji Wnioskodawca nabędzie od Zbywcy m.in.: prawa własności Nieruchomości; umowy najmu dotyczące Nieruchomości (Wnioskodawca wstąpi w prawa i obowiązki Zbywcy, jako wynajmującego, które na gruncie ww. umów najmu przechodzą z mocy prawa na podstawie art. 678 § 1 kodeksu cywilnego); prawa własności intelektualnej oraz ewentualnie prawa własności przemysłowej ściśle związane z Nieruchomością, w tym do projektu architektoniczno - budowlanego; prawa z gwarancji bankowych oraz innych zabezpieczeń dostarczonych przez najemców w związku z ww. umowami najmu; prawa z gwarancji i ustawowej rękojmi wynikające z umów budowlanych zawartych przez Zbywcę; wybrane rzeczy ruchome konieczne do odpowiedniego funkcjonowania Nieruchomości (w tym przynależności związane z Nieruchomością). W ramach Sprzedaży w szczególności nie zostaną przeniesione na Wnioskodawcę przez Zbywcę składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład prowadzonego przedsiębiorstwa, m.in. zobowiązania inwestycyjne z tytułu zaciągniętych pożyczek / kredytów związanych z przedmiotową Nieruchomością; depozyty bankowe; umowy rachunków bankowych; środki pieniężne i inne umowy. Jak wynika z powyższego, niektóre aktywa / zobowiązania oraz umowy niezbędne do zapewnienia pełnej zdolności operacyjnej Nieruchomości nie zostaną przeniesione na Wnioskodawcę. W konsekwencji Wnioskodawca będzie musiał podjąć współpracę z odpowiednimi dostawcami usług i zawrzeć z nimi umowy we własnym imieniu i na własny rachunek, a także otworzyć rachunki bankowe oraz zabezpieczyć płynność finansową dla celów bieżącej działalności operacyjnej. Bez podjęcia m.in. powyższych działań Wnioskodawca nie będzie mógł samodzielnie prowadzić działalności gospodarczej z wykorzystaniem Nieruchomości. Jednocześnie niewykluczone, iż część z nowo zawartych przez Nabywcę umów będzie zawarta z dotychczasowymi dostawcami usług na rzecz Zbywcy.

Może się również okazać, że w stosunku do niektórych z tych umów zamiast wskazanej powyżej konstrukcji, w której Zbywca rozwiązuje określoną umowę, Nabywca wstąpi w prawa i obowiązki Zbywcy. Jednakże nie jest to opcja preferowana przez strony Transakcji i jeśli będzie miała miejsce, to będzie to sytuacja wyjątkowa. Nieruchomość była i będzie do momentu Sprzedaży wykorzystywana przez Zbywcę do prowadzenia działalności opodatkowanej VAT. Całość powierzchni magazynowo - biurowej w Budynku była wynajętą przez okres co najmniej 2 lat przed Sprzedażą. Budowle (z wyjątkiem parkingów i placu załadunkowego) nie były wcześniej przedmiotem czynności opodatkowanej VAT.

W interpretacji indywidualnej z dnia 18.10.2013 r. Nr IPPP2/443-844/13-2/JK dotyczącej przepisów ustawy o podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie odnosząc się do pytania Nr 1 złożonego wniosku potwierdził stanowisko Spółki w trybie art. 14 c ustawy Ordynacja podatkowa uznające, że: „Podatnicy, zgodnie z treścią art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, mogą zrezygnować ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, pod warunkiem, iż: (i) są czynnymi podatnikami VAT oraz (ii) jednocześnie złożą odpowiednie oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 i ust. 11 niniejszego artykułu. W konsekwencji, na skutek złożenia wspólnego oświadczenia przez Zbywcę i Wnioskodawcę o rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania VAT wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, dostawa Budynku oraz części Budowli (tj. parkingów i placu załadunkowego) wraz gruntem, z którym są one związane podlegać będzie opodatkowaniu wg podstawowej stawki VAT, która obecnie wynosi 23%. (…)Sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT jako odpłatna dostawa towarów oraz nie będzie zwolniona z VAT ”.

A zatem, skoro transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 poz. 270 ze zm). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.