2014.03.17 - Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach

Interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach
IBPP1/443-1178/13/KJ
z 17 marca 2014 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 749 ze zm.) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z 28 listopada 2013 r. (data wpływu 5 grudnia 2013 r.) uzupełnionym pismem z 3 marca 2014 r. (data wpływu 6 marca 2014 r.), o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży wydzielonych lokali mieszkalnych – jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 5 grudnia 2013 r. wpłynął do tut. organu ww. wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży wydzielonych lokali mieszkalnych.

Ww. wniosek został uzupełniony pismem z 3 marca 2014 r. (data wpływu 6 marca 2014 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie tut. organu z 21 lutego 2014 r. znak: IBPP1/443-1178/13/KJ.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Od 1 marca 2007 r. Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą na terytorium Rzeczpospolitej Polski z zakresu pośrednictwa w handlu, wyceny oraz handlu nieruchomościami. Jest podatnikiem podatku od towarów i usług, a podatek dochodowy opłaca na zasadach ogólnych.

Dnia 21 maja 2013 r. w drodze umowy kupna-sprzedaży od trzech osób fizycznych, zawartej przed notariuszem, Wnioskodawca nabył wraz z inną osobą udziały w zabudowanej nieruchomości o łącznej wartości 730 000 (siedemset trzydzieści tysięcy) złotych. Udział Wnioskodawcy w tej nieruchomości wynosi 50%. Transakcja ta nie podlegała podatkowi od towarów i usług, gdyż nabycia dokonano od osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej (nieposiadających statusu podatnika podatku VAT dla tej transakcji). Na ww. nieruchomości znajduje się murowany budynek mieszkalny (kamienica) o powierzchni zabudowy 311 metrów kwadratowych i powierzchni użytkowej 1.000 metrów kwadratowych. Budynek ten Wnioskodawca kwalifikuje jako „budynki o trzech i więcej mieszkaniach” zaliczone do PKOB-1122. Ponadto na tej nieruchomości znajdowały się dwa mniejsze budynki niemieszkalne (57 i 23 metry kwadratowe), które zostały rozebrane.

Nabyta nieruchomość, w szczególności zaś budynek mieszkalny został poddany remontowi i zmianie struktury wewnętrznej w celu jego sprzedaży w postaci 24 oddzielnych lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa każdego z nich nie przekracza 150 metrów kwadratowych. Wnioskodawca zamierza wszystkie przedmiotowe lokale mieszkalne sprzedać, jednak nie należy wykluczyć wynajmu bądź dzierżawy w przypadku gdyby przez dłuższy okres nie znalazł się nabywca, a byłaby osoba chętna wynająć któryś z lokali. Budynek jak i lokale mieszkalne znajdujące się w nim, nie były przeznaczone na cele związane z prowadzoną działalnością gospodarczą i nie będą w przyszłości służyć prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej. Żaden z wydzielonych lokali mieszkalnych nie był przedmiotem najmu bądź dzierżawy.

W związku ze złym stanem nieruchomości oraz szerokim zakresem prac nakłady poniesione na remont przedmiotowej kamienicy przekroczyły 30% ceny nabycia.

W wyniku podjętych prac remontowych w istocie rzeczy Wnioskodawca wytworzył 24 samodzielne lokale mieszkalne przeznaczone do sprzedaży, które stanowią w tej działalności wyroby gotowe, zgodnie z interpretacją Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach o znaku IBPBI/1/415-818/13/ZK z dnia 5 listopada 2013 r.

Oprócz remontu budynku mieszkalnego Wnioskodawca jest w trakcie realizacji zagospodarowania otaczającej budynek mieszkalny działki, m.in. przez wybudowanie placu zabaw dla dzieci oraz inne udogodnienia dla przyszłych mieszkańców, co także znacznie podniesie wartość rynkową omawianej nieruchomości.

Wydatki na ww. prace są dokumentowane fakturami VAT i podatek naliczony z tych faktur został odliczony od podatku należnego.

Sprzedaż lokali mieszkalnych wraz z udziałem w działce Wnioskodawca rozpoczął w m-cu wrześniu 2013 r. opodatkowując tą dostawę podatkiem VAT w wysokości 8%.

W uzupełnieniu Wnioskodawca wyjaśnił, że:

Budynki (mieszkalny i dwa niemieszkalne) wybudowali spadkodawcy poprzedniego właściciela w 1909 roku.
Wnioskodawca nie sprzedał jeszcze wszystkich 24 lokali mieszkalnych.
Wszystkie lokale mieszkalne (sprzedane oraz te, które nie zostały jeszcze sprzedane) są przeznaczone na cele mieszkalne.
Przedmiotowy budynek/powstałe lokale mieszkalne stanowią dla Wnioskodawcy wyroby gotowe. Wnioskodawca takiej kwalifikacji dokonuje w oparciu o interpretację indywidualną wydaną przez Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach o znaku IBPB/1/415-818/13/ZK z dnia 5 listopada 2013 r.
Pierwsze zasiedlenie ma miejsce w momencie sprzedaży lokali mieszkalnych przez Wnioskodawcę.
Wnioskodawca część z lokali mieszkalnych sprzedał bezpośrednio po zakończeniu prac remontowo-modernizacyjnych, których koszt przekraczał 30% ceny nabycia kamienicy tj. w tym samym roku, natomiast lokale dotychczas niesprzedane ma zamiar sprzedać w 2014 roku.
Wnioskodawca zamierza wszystkie lokale mieszkalne sprzedać do końca 2014 roku. Przed sprzedażą przedmiotowe lokale nie są, nie były i nie będą wykorzystywane przez Wnioskodawcę do jakichkolwiek czynności opodatkowanych w okresie 5 lat.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy sprzedaż wydzielonych lokali mieszkalnych wraz z udziałem w działce podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wg stawki 8%?

Zdaniem Wnioskodawcy, w celu ustalenia, czy dostawa lokali mieszkalnych znajdujących się w opisanej nieruchomości będzie opodatkowana, czy też zwolniona od podatku, należy odwołać się do niżej przedstawionych regulacji dotyczących dostawy budynków.

Podstawowa stawka podatku - w myśl art. 41 ust. 1 ustawy - wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Jednocześnie w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r. na podstawie art. 146a pkt 1 ustawy, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust.1 i 13, art. 109 ust. 21 art. 110, wynosi 23%, z zastrzeżeniem art. 146f.

Natomiast zgodnie z art. 41 ust. 2 ustawy o VAT, dla towarów i usług, wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy, stawka podatku wynosi 7%, z zastrzeżeniem ust. 12 i art. 114 ust. 1. W myśl art. 146a pkt 2 ww. ustawy o VAT, w okresie od 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r. z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku o której mowa w art. 41 ust. 2 art. 120 ust. 2 i 3 oraz w tytule załącznika nr 3 do ustawy wynosi 8%.

Stawkę podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, stosuje się - w myśl ust. 12 wskazanego artykułu - do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczanych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym. Przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym, zgodnie z ust. 12a tego artykułu, rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale ex 1264 - wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych, z zastrzeżeniem ust. 12b.

Według art. 2 pkt 12 ustawy, przez obiekty budownictwa mieszkaniowego rozumie się budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w PKOB w dziale 11.

Zgodnie z art. 41 ust. 12b ustawy, do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym określonego w ust. 12a nie zalicza się:

budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m²;
lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m².

Wobec powyższego lokale mieszkalne, o których mowa we wniosku zalicza się do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

Jednakże zarówno w treści ustawy, jak i przepisach wykonawczych do niej, przewidziane zostały zwolnienia od podatku oraz obniżone stawki podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Na mocy artykułu 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, ustawodawca zwolnił od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części z wyjątkiem, gdy:

dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli i ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W świetle wyżej przytoczonego przepisu, kluczowym dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynku jest ustalenie, kiedy nastąpiło jego pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie - art. 2 pkt 14 ustawy - rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

wybudowaniu lub
ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W związku z tym, zdaniem Wnioskodawcy, ponieważ nastąpiło:

oddanie do użytkowania,
w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu,
pierwszemu nabywcy po wybudowaniu lub ulepszeniu, wynoszącym co najmniej 30% wartości początkowej

mamy do czynienia z pierwszym zasiedleniem, gdyż zostały spełnione wszystkie przesłanki wymienione w powołanym przepisie.

Wobec powyższego Wnioskodawca do czynności dostawy lokali mieszkalnych nie miał prawa zastosowania zwolnienia z opodatkowania tych transakcji i prawidłowo zastosował opodatkowanie 8% stawką VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 ze zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Jak stanowi art. 2 pkt 6 ww. ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Wysokość opodatkowania regulują przepisy Działu VIII ww. ustawy o VAT (art. 41-85).

Stosownie do art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1

W myśl art. 146a pkt 1 ww. ustawy o VAT, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże, zarówno w treści wskazanej ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Ponadto zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Zgodnie z art. 43 ust. 7a ustawy o VAT, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Jak stanowi art. 2 pkt 14 ww. ustawy, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

wybudowaniu lub
ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Natomiast zgodnie z art. 41 ust. 2 ustawy o VAT, dla towarów i usług, wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy, stawka podatku wynosi 7%, z zastrzeżeniem ust. 12 i art. 114 ust. 1.

W myśl art. 146a pkt 2 ww. ustawy o VAT, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2, art. 120 ust. 2 i 3 oraz w tytule załącznika nr 3 do ustawy, wynosi 8%.

Stosownie do art. 41 ust. 12 ustawy o VAT, stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

W myśl art. 41 ust. 12a i 12b ww. ustawy, przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex 1264 - wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych, z zastrzeżeniem ust. 12b.

Do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym określonego w ust. 12a nie zalicza się:

budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m²;
lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m².

W przypadku budownictwa mieszkaniowego o powierzchni przekraczającej limity określone w ust. 12b stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej (art. 41 ust. 12c ustawy o VAT).

Z kolei art. 2 pkt 12 ustawy o VAT zawiera definicję obiektów budownictwa mieszkaniowego, zgodnie z którą obiektami takimi są budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11.

Ustawodawca zatem wyraźnie wskazał, iż w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r. opodatkowaniu stawką w wysokości 8% podlega dostawa, budowa, remont, modernizacja, termomodernizacja lub przebudowa obiektów budowlanych lub ich części zaliczanych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym, z wyłączeniem lokali użytkowych, a więc m.in. do budynków mieszkalnych stałego zamieszkania sklasyfikowanych w PKOB w dziale 11, przy uwzględnieniu kryterium powierzchni użytkowej, o której mowa w art. 41 ust. 12b ustawy oraz do lokali mieszkalnych w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12.

Jak wynika z cyt. wyżej art. 2 pkt 12, ustawa o podatku od towarów i usług odwołuje się do Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, która stanowi usystematyzowany wykaz obiektów budowlanych. Zatem, dla celów podatku od towarów i usług stosuje się przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz.U. Nr 112, poz. 1316 ze zm.), stanowiącego usystematyzowany wykaz obiektów budowlanych.

Zgodnie z ww. rozporządzeniem, w dziale 11 mieszczą się budynki mieszkalne. Dział ten obejmuje grupy budynków: 111 – mieszkalnych jednorodzinnych, 112 – o dwóch mieszkaniach i wielomieszkaniowych, 113 – zbiorowego zamieszkania.

Natomiast zgodnie z objaśnieniami Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych – budynki mieszkalne są to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. W przypadkach, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, budynek taki klasyfikowany jest jako niemieszkalny, zgodnie z jego przeznaczeniem.

Zaznacza się, że ustawa o podatku od towarów i usług, ani przepisy wykonawcze, nie wskazują definicji „lokal mieszkalny”. W związku z tym, należy posiłkować się m.in. definicją lokalu mieszkalnego zawartą w art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2000r. Nr 80, poz. 903 ze zm.).

W myśl art. 2 ust. 2 powołanej ustawy o własności lokali, przez samodzielny lokal mieszkalny rozumie się wydzieloną trwałymi ścianami w obrębie budynku izbę lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych (…).

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że dnia 21 maja 2013 r. w drodze umowy kupna-sprzedaży od trzech osób fizycznych, Wnioskodawca nabył wraz z inną osobą udziały w zabudowanej nieruchomości o łącznej wartości 730 000 złotych. Udział Wnioskodawcy w tej nieruchomości wynosi 50%. Transakcja ta nie podlegała podatkowi od towarów i usług, gdyż nabycia dokonano od osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej (nieposiadających statusu podatnika podatku VAT dla tej transakcji). Na ww. nieruchomości znajduje się murowany budynek mieszkalny (kamienica) o powierzchni zabudowy 311 metrów kwadratowych i powierzchni użytkowej 1.000 metrów kwadratowych. Budynek ten Wnioskodawca kwalifikuje jako „budynki o trzech i więcej mieszkaniach” zaliczone do PKOB-1122. Ponadto na tej nieruchomości znajdowały się dwa mniejsze budynki niemieszkalne (57 i 23 metry kwadratowe), które zostały rozebrane. Budynki (mieszkalny i dwa niemieszkalne) wybudowali spadkodawcy poprzedniego właściciela w 1909 roku.

Wnioskodawca nie sprzedał jeszcze wszystkich 24 lokali mieszkalnych, sprzedaż lokali wraz z udziałem w działce Wnioskodawca rozpoczął w m-cu wrześniu 2013 r. opodatkowując tą dostawę podatkiem VAT w wysokości 8%. Wszystkie lokale mieszkalne (sprzedane oraz te, które nie zostały jeszcze sprzedane) są przeznaczone na cele mieszkalne. Przedmiotowy budynek/powstałe lokale mieszkalne stanowią dla Wnioskodawcy wyroby gotowe.

Pierwsze zasiedlenie ma miejsce w momencie sprzedaży lokali mieszkalnych przez Wnioskodawcę. Wnioskodawca część z lokali mieszkalnych sprzedał bezpośrednio po zakończeniu prac remontowo-modernizacyjnych, których koszt przekraczał 30% ceny nabycia kamienicy tj. w tym samym roku, natomiast lokale dotychczas niesprzedane ma zamiar sprzedać w 2014 roku. Wnioskodawca zamierza wszystkie lokale mieszkalne sprzedać do końca 2014 roku. Przed sprzedażą przedmiotowe lokale nie są, nie były i nie będą wykorzystywane przez Wnioskodawcę do jakichkolwiek czynności opodatkowanych w okresie 5 lat.

W przedmiotowej sprawie koniecznym dla rozstrzygnięcia, czy dostawa ww. lokali mieszkalnych stanowi czynność opodatkowaną podatkiem VAT, czy też korzysta ze zwolnienia przedmiotowego wynikającego z powiązania art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a oraz art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, jest w pierwszej kolejności zbadanie, czy przedmiotowa dostawa została dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, oraz czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

wybudowaniu lub
ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z przytoczonej wyżej ustawowej definicji „pierwszego zasiedlenia” wynika, że pod tym pojęciem należy rozumieć:

oddanie do użytkowania,
w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu,
pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części po wybudowaniu lub ulepszeniu, wynoszącym co najmniej 30% wartości początkowej.

Aby miało miejsce „pierwsze zasiedlenie” w rozumieniu powyższej normy prawnej, muszą zostać spełnione wszystkie przesłanki łącznie wymienione w przywołanym przepisie. Co istotne, oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, a za takie można rozumieć m.in. objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części (lokali) przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika. Przedmiotowa nieruchomość (lokal) nie musi być faktycznie zamieszkała, lecz winna być przejęta przez nabywcę (użytkownika) do użytkowania. Wydanie przedmiotowego obiektu nabywcy winno nastąpić w ramach wykonania przez sprzedającego czynności podlegających opodatkowaniu.

Zatem pierwsze zasiedlenie będzie miało miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany obiekt zostanie sprzedany lub np. oddany w dzierżawę lub najem, gdyż sprzedaż, dzierżawa, czy najem są czynnościami podlegającymi opodatkowaniu.

Jak stanowi art. 22g ust. 17 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.), jeżeli środki trwałe uległy ulepszeniu w wyniku przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, wartość początkową tych środków, ustaloną zgodnie z ust. 1, 3-9 i 11-15, powiększa się o sumę wydatków na ich ulepszenie, w tym także o wydatki na nabycie części składowych lub peryferyjnych, których jednostkowa cena nabycia przekracza 3500 zł. Środki trwałe uważa się za ulepszone, gdy suma wydatków poniesionych na ich przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację w danym roku podatkowym przekracza 3500 zł i wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania, mierzonej w szczególności okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i kosztami ich eksploatacji.

Powyższy przepis wskazuje, że na gruncie prawa podatkowego „ulepszenie” jest pojęciem, które dotyczy wyłącznie składników majątku będących środkami trwałymi. Pod pojęciem tym należy rozumieć takie czynności jak przebudowa, rozbudowa, rekonstrukcja, adaptacja lub modernizacja środka trwałego, które podnoszą jego wartość techniczną, użytkową, jak i przystosowanie składnika majątkowego do wykorzystania go w innym celu, niż pierwotne przeznaczenie albo nadanie temu składnikowi innych cech użytkowych.

Odnosząc zatem powołane przepisy prawa do przedstawionego we wniosku stanu faktycznego stwierdzić należy, że pierwsze zasiedlenie w odniesieniu do przedmiotowych wydzielonych lokali mieszkalnych nastąpi w momencie dokonania przez Wnioskodawcę sprzedaży tych lokali.

Analizując bowiem powołaną wcześniej definicję pierwszego zasiedlenia należy w pierwszej kolejności zauważyć, iż zakres czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT oraz status podatnika podatku VAT został uregulowany w polskim prawodawstwie w ustawie z dnia 8 stycznia 1993 r. o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym (Dz.U. Nr 11, poz. 50 ze zm.), która weszła w życie w dniu 5 lipca 1993 r. Jak wskazał Wnioskodawca budynek mieszkalny, w którym zostały wydzielone lokale mieszkalne, wybudowali spadkodawcy poprzedniego właściciela w 1909 roku zatem nie nastąpiło wówczas pierwsze zasiedlenie. Nabycie przez Wnioskodawcę 21 maja 2013 r. przedmiotowego budynku nie podlegało podatkowi od towarów i usług, gdyż nabycia dokonano od osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej (nieposiadających statusu podatnika podatku VAT dla tej transakcji) co oznacza, że i w tym momencie nie nastąpiło pierwsze zasiedlenie. Pierwszym zasiedleniem będzie więc wydanie tych lokali przez Wnioskodawcę nabywcom w ramach dokonanej sprzedaży.

Tym samym należy uznać, że dostawa lokali mieszkalnych przez Wnioskodawcę jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia, co nie pozwala na zastosowanie zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie cytowanego wyżej art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Wobec powyższych rozważań, skoro w niniejszej sprawie nie znajduje zastosowania zwolnienie od podatku wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, należy zbadać możliwość zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy. Przepis ten odnosi się do dostawy obiektów, w stosunku do których nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a równocześnie dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Pierwszy z ww. warunków jest spełniony, skoro bowiem transakcja nabycia budynku mieszkalnego była transakcją niepodlegającą opodatkowaniu, zatem Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego.

W tej sytuacji należy rozstrzygnąć, czy doszło do spełnienia drugiego warunku, a mianowicie czy Wnioskodawca poniósł wydatki na ulepszenie (budynków, budowli lub ich części), w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli poniósł takie wydatki, to czy były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z treści wniosku wynika, że nabyta nieruchomość, w szczególności zaś budynek mieszkalny został poddany remontowi i zmianie struktury wewnętrznej, poniesione nakłady przekroczyły 30% ceny nabycia.

Zgodnie z art. 2 pkt 14a) ustawy o VAT przez wytworzenie nieruchomości rozumie się wybudowanie budynku, budowli lub ich części, lub ich ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

Wnioskodawca nie wybudował ww. budynku (części budynku), jednakże w treści wniosku Wnioskodawca podaje, że poniósł wydatki na ulepszenie nieruchomości. Należy jednak podkreślić, że – co wyjaśnił sam Wnioskodawca - budynek i znajdujące się w nim lokale mieszkalne stanowią dla Wnioskodawcy wyrób gotowy. Wnioskodawca podkreśla, że zamierza wszystkie lokale mieszkalne sprzedać tj. wykorzystać zgodnie z przeznaczeniem. W żadnym wypadku przedmiotowe lokale nie będą służyć do celów prowadzonej działalności gospodarczej Wnioskodawcy.

Tym samym skoro mamy do czynienia z wyrobem gotowym (nie zaś środkiem trwałym), przedmiotowe nakłady poniesione przez Wnioskodawcę nie stanowiły ulepszenia w rozumieniu art. 22g ust. 17 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jak już zaznaczono powyżej, na gruncie prawa podatkowego „ulepszenie” jest pojęciem, które dotyczy wyłącznie składników majątku będących środkami trwałymi.

Tak więc w przedmiotowej sprawie uznać należy, że również druga przesłanka wynikająca z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT dostawy przedmiotowych lokali mieszkalnych została spełniona.

Oznacza to, że sprzedaż wydzielonych lokali mieszkalnych przez Wnioskodawcę korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga przepis art. 29 ust. 5 ustawy, w myśl którego w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2013 r., w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W myśl art. 29a ust. 8 ustawy o VAT w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2014 r., w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle powyższych przepisów przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak dla dostawy budynków, budowli lub ich części na tym gruncie posadowionych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

W związku z powyższym, również dostawa gruntu, na którym posadowiony jest przedmiotowy budynek jest objęta zwolnieniem od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT w związku z art. 29 ust. 5 ustawy o VAT w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2013 r. oraz na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT w związku z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2014 r.

W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawcy, iż do czynności dostawy lokali mieszkalnych nie miał on prawa zastosowania zwolnienia z opodatkowania tych transakcji i prawidłowo zastosował opodatkowania 8% stawką VAT, należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Interpretacja traci ważność w przypadku zmiany któregokolwiek z elementów przedstawionego stanu faktycznego lub zmiany stanu prawnego.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Zgodnie z przepisem § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008 r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz.U. Nr 163, poz. 1016) skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.

Reklama

O nas

Regulamin