2015.08.21 - Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach

Interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach
IBPP1/4512-443/15/ES
z 21 sierpnia 2015 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 613) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) w związku z § 9 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r. poz. 643) - Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 12 maja 2015 r. (data wpływu 13 maja 2015 r.), uzupełnionym pismem z 3 sierpnia 2015 r. (data wpływu 4 sierpnia 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości:

odnośnie stwierdzenia, że dla dostawy trzech zabudowanych działek o nr 77/16 77/17 i 77/25, o których mowa we wniosku zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a i art. 29a ust. 8 ustawy o VAT – jest nieprawidłowe,
odnośnie stwierdzenia, że Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony wynikający z faktur dotyczących kosztów zarządzania i administrowania nieruchomością na zasadach określonych w art. 90 ustawy o VAT – jest prawidłowe,
odnośnie stwierdzenia, że Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony wynikający z faktur dotyczących kosztów doradztwa prawno-ekonomicznego na zasadach określonych w art. 90 ustawy o VAT – jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 13 maja 2015 r. do tyt. organu wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

Ww. wniosek został uzupełniony pismem z 3 sierpnia 2015 r. (data wpływu 4 sierpnia 2015 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie tut. organu z 23 lipca 2015 r. znak: IBPP1/4512-443/15/ES.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

W dniu 4 września 2013 roku Wnioskodawca uzyskał interpretację indywidualną nr IBPP1/443-451/13/ES, wydaną przez Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach w imieniu Ministra Finansów, dotyczącą podatku od towarów i usług w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

Wnioskodawca jest spółką akcyjną z siedzibą w Polsce, będącą zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT. Wnioskodawca rozpoczął działalność gospodarczą dnia 3 grudnia 1992 r., następnie w dniu 15 czerwca 1993 r. uzyskał potwierdzenie zgłoszenia rejestracyjnego podatnika podatku od towarów i usług oraz podatku akcyzowego - VAT-5 oraz decyzję w sprawie nadania numeru NIP - VAT-5/B, wydane przez Urząd Skarbowy i od tego momentu jest czynnym podatnikiem VAT. Dnia 28 września 2012 r. NWZA Spółki, dokonało podwyższenia kapitału zakładowego w drodze emisji nowych, uprzywilejowanych, imiennych akcji. Wszystkie wyemitowane akcje w ramach podwyższenia kapitału zostały objęte przez Gminę, obecnie 100% akcjonariusza. Kapitał został podwyższony wkładem pieniężnym oraz aportem rzeczowym. Aport rzeczowy stanowiła własność nieruchomości gruntowych: dwóch zabudowanych i jednej niezabudowanej, dla których Sąd Rejonowy prowadzi 3 odrębne księgi wieczyste. Sąd Rejonowy (…) postanowieniem z dnia 23 listopada 2012 r. dokonał podwyższenia kapitału zakładowego Spółki, zgodnie z brzmieniem uchwały NWZA Spółki. Własność nieruchomości została przeniesiona przez Gminę na Spółkę, umową przeniesienia własności nieruchomości zawartą w formie aktu notarialnego z dnia 30 października 2012 r., następnie nieruchomości zostały przekazane Spółce protokołem zdawczo-odbiorczym z dnia 29 listopada 2012 r. W związku z przeniesieniem własności nieruchomości, Gmina wystawiła fakturę VAT i zastosowała stawkę VAT ZW., powołując się na art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a, art. 29 ust.5. Ustawy o VAT. Spółka zaewidencjonowała zdarzenie gospodarcze podwyższając kapitał zakładowy oraz wprowadzając ww. nieruchomość na stan inwestycji długoterminowych. Będąc właścicielem przedmiotowych nieruchomości Wnioskodawca realizuje przedsięwzięcie inwestycyjne, którego celem jest rewitalizacja zdegradowanego fragmentu przestrzeni publicznej położonej w dzielnicy Ś., która znajduje się na terenie zabytkowego układu urbanistycznego miasta, wpisanego do rejestru zabytków - tj. na obszarze trzech nieruchomości tworzących integralną całość o łącznej pow. 3002 m2. Zdegradowanemu obszarowi ma zostać nadana nowa funkcja społeczno gospodarcza w drodze stworzenia wielofunkcyjnej infrastruktury budowlanej wpisującej się w otoczenie przestrzeni miejskiej i ukierunkowanej na zwiększenie oferty dla mieszkańców i turystów, a także pozwalającej na stworzenie nowych miejsc pracy dla mieszkańców. Inwestycja wpisuje się w Miejski Program Rewitalizacji uchwalony przez Radę Miasta i powinna spełniać najwyższe standardy estetyczno-architektoniczne. W celu przeprowadzenia rewitalizacji wyżej opisanych nieruchomości, Spółka prowadziła postępowanie mające na celu wyłonienie potencjalnego inwestora-Partnera, z którym Wnioskodawca zawiązał spółkę celową S. Spółka celowa S. nie zarządza nieruchomością w trakcie realizacji inwestycji poza działaniami związanymi bezpośrednio z realizacją budowy. Postępowanie prowadzone było z zachowaniem zasad konkurencyjności i równego traktowania potencjalnych inwestorów w trybie przewidzianym przez "Regulamin postępowania". Wnioskodawca nie zamierza ponosić kosztów związanych z inwestycją, a jego udział majątkowy sprowadza się do wniesienia do spółki celowej S., mającej realizować inwestycję, w drodze sprzedaży (na podstawie umowy przedwstępnej oraz umowy przyrzeczonej) prawa własności nieruchomości opisanej powyżej oraz pokrycia początkowego kapitału zakładowego spółki celowej S., w części przypadającej na Wnioskodawcę. Od momentu nabycia przez Wnioskodawcę nieruchomości do momentu zamierzonej sprzedaży nieruchomości spółce celowej, Wnioskodawca nie poniósł i nie będzie ponosić żadnych nakładów inwestycyjnych, w tym również dotyczących rozbiórki obiektów kolidujących z planowaną inwestycją. Koszty związane z utrzymaniem nieruchomości, które ponosi obecnie i ponosił Wnioskodawca, to: koszty zarządzania obejmujące m.in. wykonywanie czynności wynikających z obowiązujących przepisów prawa ciążących na właścicielu, monitorowanie stanu technicznego budynków, stanu technicznego zabezpieczeń, sprzątanie, odśnieżanie itp. oraz koszty doradztwa prawno-ekonomicznego dotyczącego procesu wyłonienia inwestora i procesu sprzedaży.

W związku ze zmianą stanu faktycznego przedstawionego w poprzednim wniosku o interpretację z dnia 20 maja 2013 r. (data wpływu 23 maja 2013 r.), uzupełnionego pismem z dnia 21 sierpnia 2013 r. (data wpływu 26 sierpnia 2013 r.), Wnioskodawca przedstawia stan przeszły opisany poprzednio i stan teraźniejszy dotyczący przedmiotowej nieruchomości uwzględniający zaistniałą zmianę.

Stan przeszły przedstawiony jak w dniu 20 maja 2013 r., uzupełniony pismem z dnia 21 sierpnia 2013 r. W skład nieruchomości stanowiących przedmiot aportu rzeczowego wchodziły:

nieruchomość gruntowa zabudowana o pow. 0,0453 ha, działka nr 77/16, na której znajduje się dwukondygnacyjny budynek murowany, kryty papą w bardzo złym stanie technicznym. Wspomniany budynek jest całkowicie wysiedlony i nie prowadzona jest w nim żadna działalność gospodarcza (pustostan). Obiekt posadowiony na przedmiotowej działce jest budynkiem, w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane i Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych wprowadzonej rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r., zgodnie z którą jego oznaczenie PKOB to 1230. (zweryfikowano na podstawie funkcji budynku opisanych w „Dokumentacja konserwatorska rewaloryzacji nieruchomości”):
- budynek jest trwale związany z gruntem,
- budynek został wybudowany w 1850 r.,
- Wnioskodawca od momentu nabycia nieruchomości nie ponosił i nie będzie ponosić wydatków na ulepszenie tego budynku w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które byłyby wyższe niż 30% jego wartości początkowej,
- przedmiotowy budynek od momentu nabycia przez Wnioskodawcę do momentu planowanej sprzedaży nie był i nie będzie w żaden sposób wykorzystywany do działalności gospodarczej. Budynek jest całkowicie wysiedlony ze względu na bardzo zły stan techniczny, zabezpieczony przed ewentualnym zawaleniem. Działka o numerze 77/16 od momentu nabycia przez Wnioskodawcę do momentu planowanej sprzedaży nie była i nie będzie w żaden sposób wykorzystywana do działalności gospodarczej,
- zarówno przedmiotowa działka, jak i stojący na niej budynek nie były wykorzystywane przez Wnioskodawcę do prowadzenia działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT,
- zarówno przedmiotowa działka, jak i stojący na niej budynek nie były wykorzystywane przez Wnioskodawcę do prowadzenia działalności rolniczej w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług,
- zarówno przedmiotowa działka, jak i stojący na niej budynek od momentu nabycia przez Wnioskodawcę nie były przedmiotem najmu, dzierżawy, a Wnioskodawca nie czerpał z tego tytułu żadnych pożytków.
nieruchomość gruntowa niezabudowana o pow. 0,0413 ha, działka nr 77/17,
- od momentu wejścia w posiadanie przedmiotowa działka nie była w żaden sposób wykorzystywana przez Wnioskodawcę i nie będzie do chwili sprzedaży,
- przedmiotowa działka nie była wykorzystywana przez Wnioskodawcę do prowadzenia działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT,
- przedmiotowa działka nie była wykorzystywana przez Wnioskodawcę do prowadzenia działalności rolniczej w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług,
- przedmiotowa działka nie była przedmiotem najmu, dzierżawy od momentu nabycia przez Wnioskodawcę i nie czerpał on z tego tytułu żadnych pożytków,
- niezabudowana działka o numerze 77/17 nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego gminy. Przedmiotowa działka graniczy bezpośrednio z działką o numerze 77/16 i 77/25. Trzy wspomniane działki traktowane są jako zwarty kompleks nieruchomości i będą przeznaczone wspólnie do sprzedaży. Wnioskodawca może odrębnie oszacować wartość działki do celów podatkowych, jednak nie ma zamiaru sprzedać jej samodzielnie,
- dla przedmiotowej działki nie była wydana decyzja o warunkach zabudowy, jednak w związku z planowaną realizacją przedsięwzięcia inwestycyjnego, którego celem będzie rewitalizacja zdegradowanego fragmentu przestrzeni publicznej położonej w dzielnicy Ś., która znajduje się na terenie zabytkowego układu urbanistycznego miasta, wpisanego do rejestru zabytków - tj. na obszarze trzech nieruchomości tworzących integralną całość o łącznej pow. 3002 m2 niezbędne będzie uzyskanie takiej decyzji do momentu podpisania przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości jako warunkującej przeprowadzenie transakcji.
nieruchomość gruntowa zabudowana o pow. 0,2136 ha, działka nr 77/25, na której znajduje się budynek garażowy w bardzo złym stanie technicznym (pustostan). Obiekt posadowiony na przedmiotowej działce jest budynkiem, w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane i Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych wprowadzonej rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r., zgodnie z którą jego oznaczenie PKOB to 1242. (zweryfikowano na podstawie funkcji budynku opisanych w „Dokumentacja konserwatorska rewaloryzacji nieruchomości”).
- budynek jest trwale związany z gruntem,
- budynek został wybudowany w 1973 r.,
- Wnioskodawca od momentu nabycia nieruchomości nie ponosił i nie będzie ponosić wydatków na ulepszenie tego budynku w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które byłyby wyższe niż 30% jego wartości początkowej,
- przedmiotowy budynek od momentu nabycia przez Wnioskodawcę do momentu planowanej sprzedaży nie był i nie będzie w żaden sposób wykorzystywany do działalności gospodarczej. Budynek jest całkowicie wysiedlony ze względu na bardzo zły stan techniczny, zabezpieczony przed ewentualnym zawaleniem. Działka o numerze 77/25 od momentu nabycia przez Wnioskodawcę do momentu planowanej sprzedaży nie była i nie będzie w żaden sposób wykorzystywana do działalności gospodarczej.
- zarówno przedmiotowa działka, jak i stojący na niej budynek nie były wykorzystywane przez Wnioskodawcę do prowadzenia działalności rolniczej w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług,
- zarówno przedmiotowa działka, jak i stojący na niej budynek od momentu nabycia przez Wnioskodawcę nie były przedmiotem najmu, dzierżawy, a Wnioskodawca nie czerpał z tego tytułu żadnych pożytków.

Status działek ustalony na podstawie KW, Rubryka 1.4-Onaczenie, pkt 6, sposób korzystania to tereny oznaczone literą B jako "tereny mieszkaniowe".

W związku ze zmianą dotychczasowego stanu faktycznego, po wydaniu przez Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach interpretacji indywidualnej nr IBPP1/443-451/13/ES z dnia 4 września 2013 r., Wnioskodawca przedstawia aktualny stan faktyczny, uwzględniający zmiany, dotyczący wyżej opisanych nieruchomości.

Ad. 1) Działka o nr 77/16 - stan faktyczny bez zmian.

Ad. 2) Działka o nr 77/17 - zmiana stanu faktycznego w następującym zakresie:

Ujawnienie budynku niemieszkalnego o powierzchni 8 m2 (pomieszczenie gospodarcze, komórka) na działce o numerze 77/17, opisanej w akcie notarialnym (Repertorium … z dnia 30 października 2012 r.) jako nieruchomość niezabudowana. Ww. budynek ujawniono w trakcie sporządzania operatu geodezyjnego na wniosek inwestora, do celów wydania decyzji o warunkach zabudowy. W dniu 21 sierpnia 2014 r., Wnioskodawca otrzymał zawiadomienie o zmianach w ewidencji gruntów i budynków wydane dnia 11sierpnia 2014 r. Rodzaj zmiany: inwentaryzacja powykonawcza budynku, operat geodezyjny.

Opis zmiany: ujawnienie nowego budynku.

Ad. 3) Działka o nr 77/25 - zmiana stanu faktycznego w następującym zakresie:

Wnioskodawca poprzednio oświadczył, że działka o numerze 77/25 od momentu nabycia przez niego, do momentu planowanej sprzedaży, nie była i nie będzie w żaden sposób wykorzystywana do działalności gospodarczej. Przedmiotowa działka, jak i stojący na niej budynek od momentu nabycia przez Wnioskodawcę nie były przedmiotem najmu, dzierżawy, a Wnioskodawca nie czerpał z tego tytułu żadnych pożytków.

Po otrzymaniu interpretacji nr IBPP1/443-451/13/ES z dnia 4 września 2013 r., Wnioskodawca w dniu 26 lutego 2014 r., zawarł umowę najmu ze Wspólnotą Mieszkaniową. Przedmiotem najmu jest część powierzchni nieruchomości na działce o numerze 77/25, wynajęta na potrzeby obsługi komunikacyjnej budynku mieszkalnego usytuowanego w bezpośrednim sąsiedztwie przedmiotowej nieruchomości, obejmującej dostęp pieszy, parkowanie 10 pojazdów należących do mieszkańców oraz wjazd i wyjazd pojazdów zaopatrzenia. W związku ze zmianą stanu faktycznego opisanego poprzednio, Wnioskodawca oświadcza, że działka o numerze 77/25, od dnia 26 lutego 2014 r. do nadal, jest i będzie, do dnia planowanej sprzedaży, wykorzystywana do działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem od towarów i usług (najem - czynsz miesięczny).

Jednocześnie Wnioskodawca oświadczył, że:

W dniu 13 października 2014 r. Prezydent Miasta wydał Decyzję o warunkach zabudowy terenu obejmującego działki o numerach ewidencyjnych: 77/16, 77/17, 77/25. Decyzja została wydana na przyszłego nabywcę-inwestora.

Decyzja Prezydenta została zaskarżona do Samorządowego Kolegium Odwoławczego przez Wspólnoty Mieszkaniowe sąsiadujące z przedmiotową nieruchomością. SKO utrzymało Decyzję Prezydenta o warunkach zabudowy w mocy, co doprowadziło do dalszego zaskarżenia Decyzji SKO do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Postępowanie jest w toku. Sprzedaż przedmiotowej nieruchomości będzie możliwa wyłącznie wówczas, kiedy Decyzja o warunkach zabudowy będzie prawomocna.

Wszelkie prace rozbiórkowe budynków kolidujących z planowaną inwestycją zostaną dokonane przez inwestora na jego koszt, po sprzedaży nieruchomości przez Wnioskodawcę.

Na dzień dzisiejszy nie dokonano sprzedaży przedmiotowej nieruchomości.

W uzupełnieniu Wnioskodawca podał, że odnośnie:

Działki nr 77/25 zabudowanej budynkiem garażowym:

Przedmiotem najmu części nieruchomości na działce o nr 77/25 jest wyłącznie część gruntu.

Sprzedaż działki o nr 77/25 planowana jest w okresie wrzesień 2015 do marzec 2016 roku, w momencie uzyskania przez inwestora prawomocnego i ostatecznego pozwolenia na budowę.

Działki nr 77/17 zabudowanej budynkiem o powierzchni 8 m2:

Obiekt posadowiony na przedmiotowej działce jest budynkiem, w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane i Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych wprowadzonej rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r., zgodnie z którą jego oznaczenie PKOB to 1110, ponieważ stanowi pozostałość rozebranego budynku mieszkalnego zwanego „oficyną południową" połączoną trwale z „oficyną zachodnią". Obie oficyny były położone na przedmiotowej działce. Zweryfikowano na podstawie funkcji budynku opisanych w „Dokumentacja konserwatorska rewaloryzacji nieruchomości".

Rozbiórka oficyn nastąpiła w roku 2010. Oficyna południowa, do której przylegała dobudowa, została zbudowana z kamienia wapiennego i cegły w połowie XIX wieku. Ostateczny kształt obiektu był wynikiem przebudowy mającej miejsce w 1903 roku, kiedy to nadbudowano trzecią kondygnację.

Budynek o powierzchni 8 m2 ujawniony w trakcie sporządzania operatu geodezyjnego na wniosek inwestora w sierpniu 2014 roku, sądząc po użytych materiałach budowlanych (pustak żużlowy) powstał w latach 1950-1970, w dokumentacji dotyczącej nieruchomości brak wzmianki o roku jego budowy. Budynek - „przybudówka", spełniał funkcję sieni, stanowiącej bezpośrednie wejście do dwóch lokali mieszkalnych na parterze, składających się z dwóch izb skomunikowanych amfiladowo, które otrzymały samodzielną komunikację z podwórza. Przybudówka powstała poprzez dostawienie do oficyny południowej 3 ścian z pustaka żużlowego z otworem drzwiowym i okiennym, pokryta stropodachem zabezpieczonym papą. Przybudówka - sień stanowiła integralną część oficyny południowej. Przybudówka stanowi jedyny fragment oficyny południowej pomyłkowo nie zburzony przy rozbiórce w 2010.

Budynek jest trwale związany z gruntem.

Wnioskodawca nie posiada informacji przez kogo budynek został wybudowany, budynek został wybudowany i oddany do użytkowania w latach 1950-1970.

Budynek nie został wybudowany przez Wnioskodawcę.

Pierwszym zasiedleniem u Wnioskodawcy w rozumieniu art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT było nabycie nieruchomości, czyli przekazanie, oddanie do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, potwierdzone protokołem zdawczo - odbiorczym oraz fakturą VAT z dnia 29 listopada 2012 r. Planowana sprzedaż nieruchomości nastąpi po upływie 2 lat od pierwszego zasiedlenia u Wnioskodawcy.

Dostawa w postaci dzierżawy terenu Wspólnocie Mieszkaniowej (ciąg pieszo-komunikacyjny i 10 miejsc parkingowych na działce 77/25), ani dostawa w postaci sprzedaży nieruchomości spółce celowej S., zdaniem Wnioskodawcy, nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług, ponieważ Wnioskodawca nie wybudował ani nie poniósł żadnych wydatków na ulepszenie związanych z nieruchomością w trakcie, kiedy jest jej właścicielem.

Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego od tych wydatków, ponieważ nie ponosił żadnych wydatków na ulepszenie.

Przedmiotowa działka i ujawniony budynek należące do Wnioskodawcy nie były i nie będą do chwili sprzedaży w żaden sposób przez niego wykorzystywane.

Przedmiotowa działka i ujawniony budynek należące do Wnioskodawcy nie były i nie będą do chwili sprzedaży wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej.

Przedmiotowa działka i ujawniony budynek należące do Wnioskodawcy nie były i nie będą do chwili sprzedaży wykorzystywane do prowadzenia działalności rolniczej w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług.

Przedmiotowa działka i ujawniony budynek nie były przedmiotem najmu ani dzierżawy, Wnioskodawca nie czerpał z tego tytułu żadnych pożytków.

Wnioskodawca w zakresie pytania nr 2 uzupełnił opis zdarzenia przyszłego poprzez wskazanie:

W skład nieruchomości zabudowanej, której Wnioskodawca jest właścicielem wchodzą 3 działki o numerach 77/16, 77/17, 77/25, o łącznej powierzchni 3002 m2, stanowiące integralną całość. Będą sprzedane wyłącznie razem. Wnioskodawca do dnia 26 lutego 2014 r. nie prowadził działalności opodatkowanej na żadnej z 3 działek. Dnia 26 lutego 2014 r. zawarł umowę najmu ze Wspólnotą Mieszkaniową. Przedmiotem najmu jest część powierzchni nieruchomości o łącznej powierzchni 560 m2 (wyłącznie grunt) na jednej z trzech działek o numerze 77/25. Przedmiotowa działka została wynajęta na potrzeby obsługi komunikacyjnej budynku mieszkalnego usytuowanego w bezpośrednim sąsiedztwie nieruchomości, obejmującej dostęp pieszy, parkowanie 10 pojazdów należących do mieszkańców oraz wjazd i wyjazd pojazdów zaopatrzenia.

Działalność opodatkowana prowadzona jest wyłącznie na działce o numerze 77/25. Od dnia 26 lutego 2014 r. do nadal, przedmiotowa działka jest i będzie do dnia planowanej sprzedaży, wykorzystywana do działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem od towarów i usług (umowa najmu na czas nieokreślony - czynsz miesięczny).

W związku z utrzymaniem nieruchomości, Wnioskodawca ponosi koszty wynikające z obowiązujących przepisów prawa ciążących na właścicielu tj. koszty zarządzania i administrowania (umowa z zarządcą oraz umowa na prace porządkowe i utrzymanie czystości) tj:

monitorowanie stanu technicznego budynków,
monitorowanie stanu technicznego zabezpieczeń,
sprzątanie,
koszenie traw,
odśnieżanie,
wszelkie inne koszty prac porządkowych na terenie nieruchomości.

Oprócz bieżących kosztów utrzymania nieruchomości, Wnioskodawca poniósł koszty doradztwa prawno - ekonomicznego na etapie wyłonienia inwestora.

Wnioskodawca po uzyskaniu interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącego podatku od towarów i usług w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości nr IBPP1/443-451/13/ES przed zaistniałą zmianą stanu faktycznego w zakresie działki o numerze 77/17 (wówczas status niezabudowana), obniżał kwotę podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z ponoszonymi ww. kosztami zgodnie z art. 90 ustawy o VAT, jako, że miał do czynienia ze sprzedażą mieszaną, w okresie od września 2013 r.

Ewentualna opodatkowana czynność, jaką będzie sprzedaż działek, o których mowa we wniosku, będzie jedyną czynnością opodatkowaną, której będą służyły koszty doradztwa prawno-ekonomicznego, ponieważ są one ściśle związane z procesem wyłonienia inwestora i procesem sprzedaży nieruchomości.

Jeśli chodzi o koszty zarządzania wynikające z obowiązujących przepisów prawa ciążących na właścicielu, służą one bieżącemu utrzymaniu nieruchomości, w tym również działalności opodatkowanej w postaci najmu powierzchni na działce 77/25, nie są one bezpośrednio związane z transakcją sprzedaży.

Koszty zarządzania wymienione we wniosku nie są bezpośrednio związane z samą transakcją sprzedaży, jedynie pośrednio jako koszty bieżącego utrzymania nieruchomości do momentu jej sprzedaży inwestorowi.

W przypadku gdy Wnioskodawca będzie mógł zastosować zwolnienie podatkowe w związku z planowaną sprzedażą 3 działek zabudowanych, posiada obiektywną możliwość przypisania kosztów doradztwa prawno-ekonomicznego jako służących wyłącznie sprzedaży zwolnionej, ponieważ są one w sposób bezpośredni związane z procesem sprzedaży.

W przypadku kosztów zarządzania, administrowania nieruchomością, Wnioskodawca nie posiada możliwości wydzielenia zakupów służących wyłącznie sprzedaży opodatkowanej oraz sprzedaży zwolnionej. Koszty ponoszone przez Wnioskodawcę w tym zakresie dotyczą w jednakowym stopniu wszystkich 3 działek stanowiących integralną całość i są związane zarówno ze sprzedażą zwolnioną jak i opodatkowaną (najem części powierzchni, gruntu na działce o numerze 77/25).

Przedmiotowe działki nie zostały jeszcze sprzedane. Wnioskodawca planuje ich sprzedaż w okresie od września 2015 do marca 2016 r., jednak moment sprzedaży uzależniony jest od uzyskania przez inwestora prawomocnego i ostatecznego pozwolenia na budowę.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Czy w odniesieniu do opisanego zdarzenia przyszłego polegającego na sprzedaży przedmiotowej nieruchomości Wnioskodawca powinien zastosować stawkę VAT ZW. w momencie sprzedaży spółce celowej S. nieruchomości gruntowych zabudowanych tj: działek o numerach 77/16, 77/17, 77/25, na mocy art. 29a ust 8, art. 43 ust. 1 pkt 10a? Wnioskodawca jest zainteresowany otrzymaniem interpretacji w zakresie zwolnienia od podatku VAT dostawy wszystkich 3 działek. (pytanie ostatecznie sformułowane w piśmie z 3 sierpnia 2015 r.).
Czy w przypadku sprzedaży przedmiotowej nieruchomości gruntowej, zabudowanej (3 działki o nr 77/16; 77/17; 77/25 stanowiące integralną całość) ze stawką VAT ZW. na mocy art. 29 a ust. 8, art. 43 ust. 1 pkt 10a, w związku z prowadzeniem przez Wnioskodawcę działalności opodatkowanej podatkiem VAT 23% (najem ciągu pieszo-komunikacyjnego na działce o nr 77/25), Wnioskodawca będzie miał prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony, wynikający z faktur dotyczących obsługi nieruchomości w trakcie kiedy był jej właścicielem tj. wspomniane w opisie stanu faktycznego koszty zarządzania obejmujące m.in. wykonywanie czynności wynikających z obowiązujących przepisów prawa ciążących na właścicielu oraz koszty doradztwa prawno-ekonomicznego związane wyłącznie z procesem wyłonienia inwestora i procesem sprzedaży, na zasadach określonych w art. 90 Ustawy o VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy, przy zamierzonej sprzedaży wyżej opisanej nieruchomości zabudowanej tj. działki o nr 77/17, na której w trakcie sporządzania operatu geodezyjnego ujawniono budynek niemieszkalny o powierzchni 8 m2, która to działka w poprzednim wniosku o wydanie interpretacji opisana była jako nieruchomość niezabudowana, będzie mógł zastosować zwolnienie podatkowe, o którym mowa w art. 29a ust. 8, art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT, ponieważ w stosunku do tego obiektu nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił żadnych wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Wnioskodawca uważa, że przy sprzedaży opisanej nieruchomości zabudowanej spółce celowej S. nie należy wyodrębnić wartości gruntu. W konsekwencji do przyjętej przez strony ceny będzie miała zastosowanie stawka (zwolnienie podatkowe) właściwa dla obiektów budowlanych znajdujących się na gruncie. Zgodnie z przepisem art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Dla terenu, na którym położona jest nieruchomość, nie został opracowany plan zagospodarowania przestrzennego. Wnioskodawca posiada obecnie decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (ostateczną, nieprawomocną). Głównym celem sprzedaży nieruchomości do spółki celowej SPV jest rewitalizacja zdegradowanego fragmentu przestrzeni publicznej położonej w dzielnicy Ś., która znajduje się na terenie zabytkowego układu urbanistycznego miasta, wpisanego do rejestru zabytków. Zdegradowanemu obszarowi ma zostać nadana nowa funkcja społeczno gospodarcza w drodze stworzenia wielofunkcyjnej infrastruktury budowlanej wpisującej się w otoczenie przestrzeni miejskiej i ukierunkowanej na zwiększenie oferty dla mieszkańców i turystów, a także pozwalającej na stworzenie nowych miejsc pracy dla mieszkańców. Inwestycja będzie wpisywać się w Miejski Program Rewitalizacji uchwalony przez Radę Miasta i powinna spełniać najwyższe standardy estetyczno-architektoniczne.

Wnioskodawca zakłada, że w związku z zaistniałą zmianą przedstawionego we wcześniejszym, wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej (IBPP1/443-451/13/ES) stanu faktycznego, obecnie przyjął właściwy sposób opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości gruntowej (działka nr 77/17) zabudowanej budynkiem gospodarczym, ujawnionym na skutek inwentaryzacji powykonawczej terenu - operat geodezyjny na wniosek inwestora i zastosuje art. 29a ust. 8, art. 43 ust. 1 pkt 10a, na mocy których zwolni z opodatkowania transakcję sprzedaży ww. nieruchomości gruntowej, zabudowanej, analogicznie jak działki o nr 77/16 i 77/25. Trzy działki, których Wnioskodawca jest właścicielem stanowią integralną całość i będą sprzedane wyłącznie razem.

W związku z prowadzeniem przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej, opodatkowanej podatkiem VAT 23% na jednej z działek (najem ciągu pieszo-komunikacyjnego na działce o nr 7/25), Wnioskodawca zakłada, że będzie miał prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony, wynikający z faktur dotyczących obsługi nieruchomości w trakcie kiedy był jej właścicielem tj. wspomniane w opisie stanu faktycznego koszty zarządzania związane z utrzymaniem nieruchomości, które ponosił Wnioskodawca i będzie ponosić do dnia sprzedaży, czyli koszty zarządzania obejmujące m.in. wykonywanie czynności wynikających z obowiązujących przepisów prawa ciążących na właścicielu, monitorowanie stanu technicznego budynków, stanu technicznego zabezpieczeń, sprzątanie, odśnieżanie itp. oraz koszty doradztwa prawno-ekonomicznego dotyczącego wyłącznie procesu wyłonienia inwestora i procesu sprzedaży, na zasadach określonych w art. 90 Ustawy o VAT, ponieważ koszty te służą w jednakowym stopniu całej nieruchomości gruntowej, zabudowanej, w której skład wchodzą 3 działki stanowiące integralną całość, a Wnioskodawca nie ma możliwości wyodrębnienia całości lub części kwot o których mowa w art. 90 ust. 1, więc może pomniejszyć kwotę podatku należnego o taką część kwoty podatku naliczonego, którą można proporcjonalnie przypisać czynnościom, w stosunku do których podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za:

nieprawidłowe odnośnie stwierdzenia, że dla dostawy trzech zabudowanych działek o nr 77/16 77/17 i 77/25, o których mowa we wniosku zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a i art. 29a ust. 8 ustawy o VAT,
prawidłowe odnośnie stwierdzenia, że Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony wynikający z faktur dotyczących kosztów zarządzania i administrowania nieruchomością na zasadach określonych w art. 90 ustawy o VAT,
nieprawidłowe odnośnie stwierdzenia, że Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony wynikający z faktur dotyczących kosztów doradztwa prawno-ekonomicznego na zasadach określonych w art. 90 ustawy o VAT,

Na wstępie należy zaznaczyć, że z uwagi na ścisłe powiązanie tematyki poruszanej we wniosku, tut. organ postanowił ująć kwestie objęte zakresem wniosku w jednej interpretacji.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 ze zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu ww. podatkiem, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Pojęcie towaru ustawodawca zdefiniował w art. 2 pkt 6 ustawy. Zgodnie z tym przepisem, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Przez sprzedaż w myśl art. 2 pkt 22 ww. ustawy - rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zatem – w świetle przytoczonych powyżej przepisów – grunty, budynki i budowle spełniają definicję towaru określoną w art. 2 pkt 6, a ich sprzedaż traktowana jest jako odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju.

Kwestię wysokości opodatkowania reguluje art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, zgodnie z którym stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i ust. 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Natomiast, w myśl obowiązującego art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnieniem od podatku.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ww. ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem z powyższych przepisów wynika, iż dostawa nieruchomości, spełniających określone w przepisach warunki, może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia upłynął okres krótszy niż dwa lata.

Przez pierwsze zasiedlenie – zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy – rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

wybudowaniu lub
ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Co istotne, oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, a za takie można rozumieć m. in. objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika. Dana nieruchomość nie musi być faktycznie wykorzystywana, lecz winna być przejęta przez nabywcę do użytkowania. Wydanie danego obiektu nabywcy winno nastąpić w ramach wykonania przez sprzedającego czynności podlegających opodatkowaniu.

Jeżeli zatem podatnik wybuduje obiekt lub go zmodernizuje, przy czym nakłady na ulepszenie przekraczają 30% jego wartości początkowej, a następnie obiekt ten (lub ulepszenie) zostanie oddany do użytkowania (wprowadzony do ewidencji środków trwałych), nie oznacza to, że został on zasiedlony. Oddanie do użytkowania nie nastąpiło bowiem w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany budynek (obiekt) zostanie sprzedany lub np. oddany w najem lub dzierżawę – bowiem zarówno sprzedaż, najem, jak i dzierżawa są czynnościami podlegającymi opodatkowaniu. Zatem, należy uznać za pierwsze zasiedlenie moment oddania budynku, budowli lub ich części do użytkowania pierwszemu najemcy (dzierżawcy) czy nabywcy.

W tym miejscu należy zauważyć, iż w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Według art. 43 ust. 7a ustawy, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Natomiast zgodnie z art. 29a ust. 8 ww. ustawy w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki i budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Należy zaznaczyć, iż zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych (PKOB) wprowadzoną rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. (Dz. U. Nr 112 poz. 1316 ze zm.) przez obiekt budowlany rozumie się konstrukcję połączoną z gruntem w sposób trwały, wykonaną z materiałów budowlanych i elementów składowych będącą wynikiem prac budowlanych. Budynki natomiast to zadaszone obiekty budowlane wraz z wbudowanymi instalacjami i urządzeniami technicznymi, wykorzystywane dla potrzeb stałych, przystosowane do przebywania ludzi, zwierząt lub ochrony przedmiotów.

Wnioskodawca wskazał następujące symbole PKOB dla budynków przeznaczonych do sprzedaży:

- budynek dwukondygnacyjny posadowiony na działce nr 77/16 - symbol PKOB 1230,
- budynek „przybudówka” posadowiony na działce nr 77/17 - symbol PKOB 1110,
- budynek garażowy posadowiony na działce nr 77/25 – symbol PKOB 1242.

Według podziału obiektów budowlanych na sekcje, działy i grupy w PKOB w dziale 12 mieszczą się budynki niemieszkalne, grupa 123 obejmuje budynki handlowo-usługowe: Klasa 1230 - Budynki handlowo-usługowe (Klasa obejmuje: Centra handlowe, domy towarowe, samodzielne sklepy i butiki, hale używane do targów, aukcji i wystaw, targowiska pod dachem, stacje paliw, stacje obsługi, apteki itp.). Grupa 124 obejmuje natomiast budynki transportu i łączności: Klasa 1242 - Budynki garaży (Klasa obejmuje: Garaże i zadaszone parkingi oraz budynki do przechowywania rowerów).

W dziale 11 obejmującym budynki mieszkalne, mieści się grupa 111 - Budynki mieszkalne jednorodzinne: Klasa 1110 - Budynki mieszkalne jednorodzinne obejmuje: samodzielne budynki takie jak: pawilony, wille, domki wypoczynkowe, leśniczówki, domy mieszkalne w gospodarstwach rolnych, rezydencje wiejskie, domy letnie itp.; domy bliźniacze lub szeregowe, w których każde mieszkanie ma swoje własne wejście z poziomu gruntu.

W myśl art. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2013 r., poz. 1409 ze zm.) ilekroć w ustawie jest mowa o:

obiekcie budowlanym - należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych;
budynku - należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Ustawa o podatku od towarów i usług, poprzez podanie klasyfikacji odwołuje się do Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, która stanowi usystematyzowany wykaz obiektów budowlanych. Zatem dla celów podatku VAT stosuje się przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB).

Jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego, Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem podatku VAT. Dnia 28 września 2012 r. NWZA Spółki, dokonało podwyższenia kapitału zakładowego. Kapitał został podwyższony wkładem pieniężnym oraz aportem rzeczowym. Aport rzeczowy stanowiła własność nieruchomości tj. trzech działek zabudowanych. Własność nieruchomości została przeniesiona przez Gminę na Spółkę, umową przeniesienia własności nieruchomości zawartą w formie aktu notarialnego z 30 października 2012 r., następnie nieruchomości zostały przekazane Spółce protokołem zdawczo-odbiorczym z 29 listopada 2012 r. W związku z przeniesieniem własności nieruchomości, Gmina wystawiła fakturę VAT zw., powołując się na art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a, art. 29 ust. 5. ustawy o VAT. Wnioskodawca planuje sprzedaż wyłącznie razem wszystkich 3 zabudowanych działek w okresie od września 2015 do marca 2016 r. Przedmiotem sprzedaży będą zatem:

Działka nr 77/16 zabudowana dwukondygnacyjnym budynkiem (PKOB to 1230), trwale związanym z gruntem, wybudowanym w 1850 r.

Wnioskodawca od momentu nabycia nieruchomości nie ponosił i nie będzie ponosić wydatków na ulepszenie tego budynku w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które byłyby wyższe niż 30% jego wartości początkowej. Przedmiotowy budynek jak i działka o numerze 77/16 od momentu nabycia przez Wnioskodawcę do momentu planowanej sprzedaży nie były i nie będą w żaden sposób wykorzystywane do działalności gospodarczej ani do prowadzenia działalności rolniczej w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług.

Zarówno przedmiotowa działka jak i stojący na niej budynek nie były wykorzystywane przez Wnioskodawcę do prowadzenia działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT.

Zarówno przedmiotowa działka jak i stojący na niej budynek od momentu nabycia przez Wnioskodawcę nie były przedmiotem najmu, dzierżawy, a Wnioskodawca nie czerpał z tego tytułu żadnych pożytków.

Działka nr 77/17 zabudowana budynkiem niemieszkalnym o powierzchni 8 m2 (pomieszczenie gospodarcze, komórka) - PKOB to 1110, trwale związany z gruntem, wybudowany i oddany do użytkowania w latach 1950-1970.

Wnioskodawca nie posiada informacji przez kogo budynek został wybudowany. Budynek nie został wybudowany przez Wnioskodawcę. Wnioskodawca nie wybudował ani nie poniósł żadnych wydatków na ulepszenie związanych z nieruchomością w trakcie, kiedy jest jej właścicielem.

Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego od tych wydatków, ponieważ nie ponosił żadnych wydatków na ulepszenie.

Przedmiotowa działka i budynek należące do Wnioskodawcy nie były i nie będą do chwili sprzedaży w żaden sposób przez niego wykorzystywane, nie były i nie będą do chwili sprzedaży wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej ani do prowadzenia działalności rolniczej w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług, nie były też przedmiotem najmu ani dzierżawy, Wnioskodawca nie czerpał z tego tytułu żadnych pożytków.

Działka nr 77/25 zabudowana budynkiem garażowym (PKOB to 1242), trwale związanym z gruntem, wybudowanym w 1973 r.

Wnioskodawca od momentu nabycia nieruchomości nie ponosił i nie będzie ponosić wydatków na ulepszenie tego budynku w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które byłyby wyższe niż 30% jego wartości początkowej. Wnioskodawca w dniu 26 lutego 2014 r., zawarł umowę najmu ze Wspólnotą Mieszkaniową. Przedmiotem najmu jest wyłącznie część gruntu, wynajęta na potrzeby obsługi komunikacyjnej budynku mieszkalnego usytuowanego w bezpośrednim sąsiedztwie przedmiotowej nieruchomości, obejmującej dostęp pieszy, parkowanie 10 pojazdów należących do mieszkańców oraz wjazd i wyjazd pojazdów zaopatrzenia. Zatem część działki (wyłącznie gruntu) od dnia 26 lutego 2014 r. do nadal, jest i będzie, do dnia planowanej sprzedaży, wykorzystywana do działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem od towarów i usług (najem - czynsz miesięczny).

Przedmiotowy budynek jak i działka o numerze 77/25 od momentu nabycia przez Wnioskodawcę do momentu planowanej sprzedaży nie były i nie będą w żaden sposób wykorzystywane do prowadzenia działalności rolniczej w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. Stojący na działce budynek od momentu nabycia przez Wnioskodawcę nie był przedmiotem najmu, dzierżawy, a Wnioskodawca nie czerpał z tego tytułu żadnych pożytków.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii czy zbycie ww. działek zabudowanych będzie zwolnione od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a i art. 29a ust. 8 ustawy o VAT.

Biorąc pod uwagę przedstawiony przez Wnioskodawcę opis zdarzenia przyszłego oraz przedstawione przepisy prawa, w celu ustalenia czy dostawa trzech budynków tj. budynku dwukondygnacyjnego (PKOB 1230) posadowionego na działce nr 77/16, budynku „przybudówki” (PKOB 1110) posadowionego na działce 77/17 oraz budynku garażowego (PKOB 1242) posadowionego na działce nr 77/25 może korzystać ze zwolnienia, koniecznym jest zbadanie przesłanek określonych przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług.

Aby zatem dostawa przedmiotowych budynków mogła korzystać ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT nie może być dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim i pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą tych budynków lub części nie może upłynąć okres krótszy niż 2 lata.

Jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego pierwsze zasiedlenie trzech budynków tj. budynku dwukondygnacyjnego (PKOB 1230) posadowionego na działce nr 77/16, budynku „przybudówki” (PKOB 1110) posadowionego na działce 77/17 oraz budynku garażowego (PKOB 1242) posadowionego na działce nr 77/25 nastąpiło w 2012 r. w ramach czynności aportu do Wnioskodawcy potwierdzonego fakturą VAT ze stawką zw.

Wnioskodawca od momentu nabycia nieruchomości nie ponosił i nie będzie ponosić wydatków na ulepszenie tych budynków w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które byłyby wyższe niż 30% wartości początkowej każdego z nich. Wnioskodawca planuje sprzedaż nieruchomości po upływie 2 lat od pierwszego zasiedlenia (w okresie od września 2015 do marca 2016 r.).

Stwierdzić zatem należy, iż pomiędzy pierwszym zasiedleniem czyli oddaniem ww. budynków w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, a dostawą tych budynków nie upłynie okres krótszy niż 2 lata.

Biorąc powyższe pod uwagę dostawa ww. budynków będzie objęta zwolnieniem określonym w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług.

Przepis art. 29a ust. 8 cyt. ustawy o VAT stanowi, iż w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Powyższe oznacza, iż w przypadku gdy dla budynku lub budowli obowiązuje zwolnienie od podatku, zwolnieniem objęta jest również dostawa gruntu, na którym to gruncie budynek lub budowla są posadowione.

Zatem, skoro dla dostawy trzech budynków tj. budynku dwukondygnacyjnego (PKOB 1230) posadowionego na działce nr 77/16, budynku „przybudówki” (PKOB 1110) posadowionego na działce 77/17 oraz budynku garażowego (PKOB 1242) posadowionego na działce nr 77/25 zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, to również dostawa gruntu (działek nr 77/16, 77/17 i 77/25), z którym trwale związane są ww. budynki będzie podlegała zwolnieniu od podatku VAT na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy o podatku od towarów i usług.

Ponieważ planowana dostawa ww. budynków będzie objęta zwolnieniem na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, to badanie czy w sytuacji opisanej przez Wnioskodawcę dostawa przedmiotowych obiektów będzie objęta zwolnieniem na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a - jest bezprzedmiotowe.

Mając na uwadze, iż dla dostawy trzech zabudowanych działek o nr 77/16 77/17 i 77/25, o których mowa we wniosku zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i art. 29a ust. 8 tej ustawy, to stanowisko Wnioskodawcy, iż przy sprzedaży działek zabudowanych będzie mógł zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a i art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, należało uznać za nieprawidłowe.

Wątpliwości Wnioskodawcy budzi również kwestia, czy w przypadku sprzedaży przedmiotowej nieruchomości zabudowanej (3 działki o nr 77/16, 77/17, 77/25 stanowiące integralną całość) ze stawką VAT zw., w związku z prowadzeniem przez Wnioskodawcę działalności opodatkowanej podatkiem VAT 23% (najem ciągu pieszo-komunikacyjnego na działce o nr 77/25), Wnioskodawca będzie miał prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony, wynikający z faktur dotyczących obsługi nieruchomości w trakcie kiedy był jej właścicielem tj. koszty zarządzania obejmujące m.in. wykonywanie czynności wynikających z obowiązujących przepisów prawa ciążących na właścicielu oraz koszty doradztwa prawno-ekonomicznego związane wyłącznie z procesem wyłonienia inwestora i procesem sprzedaży, na zasadach określonych w art. 90 ustawy o VAT.

Na mocy art. 86 ust. 1 ustawy, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o VAT, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno tzw. przesłanek pozytywnych, m.in. tego, że zakupy będą wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy.

Jedno z takich ograniczeń zostało wskazane w art. 88 ust. 4 ustawy o VAT, zgodnie z którym, obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do czynności opodatkowanych. Przedstawiona wyżej zasada wyklucza możliwość dokonania odliczenia podatku naliczonego przez podmiot niebędący czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT oraz podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystywania do czynności zwolnionych od podatku i niepodlegających temu podatkowi.

Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca (czynny podatnik podatku VAT) zamierza sprzedać 3 działki zabudowane, w związku z którymi ponosi koszty związane z utrzymaniem nieruchomości, wynikające z obowiązujących przepisów prawa ciążących na właścicielu tj. koszty zarządzania i administrowania (umowa z zarządcą oraz umowa na prace porządkowe i utrzymanie czystości) tj: monitorowanie stanu technicznego budynków, monitorowanie stanu technicznego zabezpieczeń, sprzątanie, koszenie traw, odśnieżanie, wszelkie inne koszty prac porządkowych na terenie nieruchomości.

Oprócz bieżących kosztów utrzymania nieruchomości, Wnioskodawca poniósł koszty doradztwa prawno-ekonomicznego na etapie wyłonienia inwestora.

Przenosząc powyższe na grunt ustawy o podatku od towarów i usług należy stwierdzić, że w przypadku, gdy podatnik dokonuje zakupów związanych zarówno z czynnościami, w związku z którymi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, jak i z czynnościami, w związku z którymi takie prawo nie przysługuje, zastosowanie znajdą przepisy art. 90 ustawy o VAT.

W myśl art. 90 ust. 1 ustawy o VAT, w stosunku do towarów i usług, które są wykorzystywane przez podatnika do wykonywania czynności, w związku z którymi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, jak i czynności, w związku z którymi takie prawo nie przysługuje, podatnik jest obowiązany do odrębnego określenia kwot podatku naliczonego związanych z czynnościami, w stosunku do których podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego.

Jeżeli nie jest możliwe wyodrębnienie całości lub części kwot, o których mowa w ust. 1, to na mocy art. 90 ust. 2 ustawy, podatnik może pomniejszyć kwotę podatku należnego o taką część kwoty podatku naliczonego, którą można proporcjonalnie przypisać czynnościom, w stosunku do których podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, z zastrzeżeniem ust. 10.

Proporcję, o której mowa w cyt. wyżej ust. 2, na podstawie art. 90 ust. 3 ustawy, ustala się jako udział rocznego obrotu z tytułu czynności, w związku z którymi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, w całkowitym obrocie uzyskanym z tytułu czynności, w związku z którymi podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, oraz czynności, w związku z którymi podatnikowi nie przysługuje takie prawo.

Art. 90 ust. 4 ustawy stanowi, iż proporcję, o której mowa w ust. 3, określa się procentowo w stosunku rocznym na podstawie obrotu osiągniętego w roku poprzedzającym rok podatkowy, w odniesieniu do którego jest ustalana proporcja. Proporcję tę zaokrągla się w górę do najbliższej liczby całkowitej.

W świetle art. 90 ust. 5 ustawy, do obrotu, o którym mowa w ust. 3, nie wlicza się obrotu uzyskanego z dostawy towarów i usług, które na podstawie przepisów o podatku dochodowym są zaliczane przez podatnika do środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych podlegających amortyzacji, oraz gruntów i praw wieczystego użytkowania gruntów, jeżeli są zaliczane do środków trwałych podatnika – używanych przez podatnika na potrzeby jego działalności.

Natomiast zgodnie z art. 90 ust. 6 ustawy o VAT, do obrotu, o którym mowa w ust. 3, nie wlicza się obrotu uzyskanego z tytułu transakcji dotyczących:

pomocniczych transakcji w zakresie nieruchomości i pomocniczych transakcji finansowych;
usług wymienionych w art. 43 ust. 1 pkt 7, 12 i 38-41, w zakresie, w jakim transakcje te mają charakter pomocniczy.

Na mocy art. 90 ust. 9a ustawy, obowiązującego od 1 stycznia 2014 r., przy ustalaniu proporcji zgodnie z ust. 2-6 do obrotu nie wlicza się kwoty podatku.

Stosownie do art. 90 ust. 10 ustawy, w przypadku gdy proporcja określona zgodnie z ust. 2-8:

przekroczyła 98% oraz kwota podatku naliczonego niepodlegająca odliczeniu, wynikająca z zastosowania tej proporcji, w skali roku, była mniejsza niż 500 zł - podatnik ma prawo uznać, że proporcja ta wynosi 100%;
nie przekroczyła 2% – podatnik ma prawo uznać, że proporcja ta wynosi 0%.

Zatem, dokonując analizy cyt. wyżej przepisów stwierdzić należy, iż na podstawie art. 90 ust. 1 ustawy o VAT, występuje obowiązek wyodrębnienia podatku naliczonego związanego z czynnościami, w stosunku do których przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego oraz kwot podatku naliczonego związanego z czynnościami, w związku z którymi takie prawo nie przysługuje.

Natomiast w sytuacji, gdy nie jest możliwe wyodrębnienie całości lub części kwot podatku związanego z czynnościami, w stosunku do których przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego oraz kwot podatku naliczonego związanego z czynnościami, w związku z którymi takie prawo nie przysługuje, podatnik jest obowiązany do proporcjonalnego rozliczenia podatku naliczonego, zgodnie z art. 90 ust. 2 ustawy o VAT.

Jak wynika z przedstawionego we wniosku opisu sprawy, w przypadku kosztów zarządzania, administrowania nieruchomością, Wnioskodawca podał, że nie posiada możliwości wydzielenia zakupów służących wyłącznie sprzedaży opodatkowanej oraz sprzedaży zwolnionej. Koszty ponoszone przez Wnioskodawcę w tym zakresie dotyczą w jednakowym stopniu wszystkich 3 działek stanowiących integralną całość i są związane zarówno ze sprzedażą zwolnioną jak i opodatkowaną.

Biorąc pod uwagę przedstawione przez Wnioskodawcę zdarzenie przyszłe i obowiązujące w tym zakresie przepisy prawne, należy stwierdzić, że Wnioskodawca – ponosząc wydatki związane jednocześnie z czynnościami opodatkowanymi podatkiem VAT (najem gruntu będącego częścią działki nr 77/25) i zwolnionymi od tego podatku (zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i art. 29a ust. 8 ustawy o VAT działek o nr 77/16 77/17 i 77/25), w przypadku braku obiektywnej możliwości bezpośredniego przyporządkowania kwot podatku VAT wynikających z dokonywanych zakupów do jednego z ww. obszarów działalności – winien rozliczać podatek VAT naliczony, wynikający z ponoszonych wydatków, przy zastosowaniu tzw. współczynnika struktury sprzedaży, o którym mowa w art. 90 ust. 3 ustawy o VAT.

Należy jednak mieć na uwadze, że u Wnioskodawcy czynności opodatkowane w postaci najmu na jednej z działek są wykonywane dopiero od 26 lutego 2014 r., a zatem ewentualne odliczenie nie może obejmować ewentualnych wcześniejszych wydatków mających charakter wydatków bieżących.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy, iż odnośnie kosztów zarządzania i administrowania nieruchomością, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony wynikający z faktur dotyczących ww. kosztów na zasadach określonych w art. 90 ust. 1 ustawy o VAT, należało uznać za prawidłowe.

Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika ponadto, że oprócz bieżących kosztów utrzymania nieruchomości, Wnioskodawca poniósł koszty doradztwa prawno-ekonomicznego. Ewentualna opodatkowana czynność, jaką będzie sprzedaż działek, o których mowa we wniosku, będzie jedyną czynnością opodatkowaną, której będą służyły koszty doradztwa prawno-ekonomicznego, ponieważ są one ściśle związane z procesem wyłonienia inwestora i procesem sprzedaży nieruchomości.

Jak wynika z niniejszej interpretacji dla dostawy trzech zabudowanych działek o nr 77/16 77/17 i 77/25, o których mowa we wniosku zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i art. 29a ust. 8 tej ustawy.

Mając powyższe na uwadze, należy zatem stwierdzić, że w związku z planowaną sprzedażą przedmiotowych działek Wnioskodawcy nie będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z faktur dokumentujących koszty doradztwa prawno-ekonomicznego, ponieważ poniesione przez Wnioskodawcę ww. koszty są bezpośrednio związane z procesem sprzedaży i będą służyły w związku z tym wyłącznie sprzedaży zwolnionej od podatku VAT.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy, iż odnośnie doradztwa prawno-ekonomicznego, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony wynikający z faktur dotyczących kosztów doradztwa prawno-ekonomicznego na zasadach określonych w art. 90 ustawy o VAT, należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Nadmienia się, że niniejsza interpretacja indywidualna traci swoją ważność w przypadku zmiany któregokolwiek z elementów przedstawionego zdarzenia przyszłego (w szczególności co do istniejącej zabudowy na poszczególnych działkach) lub zmiany stanu prawnego.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Podkreślenia wymaga, iż interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku, zatem Wnioskodawca ponosi wszelkie negatywne konsekwencje podania opisu sprawy niezgodnego z rzeczywistością.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Zgodnie z przepisem § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008 r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz. U. Nr 163, poz. 1016) skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa Stefana Wyszyńskiego 2, 44-101 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.

Reklama

O nas

Regulamin