INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 12 sierpnia 2011r. (data wpływu 16 sierpnia 2011r.), uzupełnionym pismem z dnia 10 listopada 2011r. o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie określenia czy Wspólnota powinna wystawiać właścicielom lokali faktury VAT za dostarczane media i usługi związane z utrzymaniem części wspólnych oraz w zakresie określenia czy Wspólnota powinna wystawiać właścicielom lokali refaktury VAT za media związane z utrzymaniem lokali – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 16 sierpnia 2011r. do tut. organu wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie określenia czy Wspólnota powinna wystawiać właścicielom lokali faktury VAT za dostarczane media i usługi związane z utrzymaniem części wspólnych oraz w zakresie określenia czy Wspólnota powinna wystawiać właścicielom lokali refaktury VAT za media związane z utrzymaniem lokali.

Wniosek uzupełniono pismem z dnia 10 listopada 2011r.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Wspólnota jest wspólnotą lokalową, którą tworzy 9 lokali użytkowych, będących własnością osób fizycznych prowadzących działalność gospodarczą, jeden lokal będący własnością gminy oraz dwa lokale, które Wspólnota wynajmuje. Wspólnota jest czynnym podatnikiem VAT. Wspólnota wystawia noty obciążeniowe w kwocie brutto dla właścicieli na pokrycie kosztów związanych z utrzymaniem zarówno części wspólnej jak i z utrzymaniem lokalu (energia cieplna – brak liczników ciepła, woda i ścieki – brak liczników, odpady). Wspólnota wystawia właścicielom i wynajmującym refaktury na pokrycie kosztów energii elektrycznej (każdy lokal posiada podlicznik prądu). Samym wynajmującym Wspólnota wystawia faktury VAT za czynsz z tytułu wynajmu. Wspólnota reprezentowana jest przez zarządcę. Umowy na dostarczane media i usługi dla Wspólnoty (przeglądy itp.) zostały podpisane przez zarządcę. Kontrahenci obciążają Wspólnotę fakturami VAT za dostarczone media i wykonane usługi dla Wspólnoty. Skutkiem czego Wspólnota wystawia co miesiąc deklarację VAT-7 i rozlicza podatek należny i naliczony.

W uzupełnieniu Wnioskodawca wskazuje, że lokal, który jest własnością gminy jest lokalem użytkowym, podobnie jak 2 lokale, które Wspólnota wynajmuje.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1. Czy Wspólnota powinna wystawiać właścicielom lokali faktury VAT za dostarczane media i usługi związane z utrzymaniem części wspólnych...
2. Czy Wspólnota powinna wystawiać właścicielom lokali refaktury VAT za media związane z utrzymaniem ich lokali...
   
   

Zdaniem Wnioskodawcy:

1. Zaliczki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną nie stanowią czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT, gdyż odbiorcą w tym przypadku jest Wspólnota, jako odrębny od jej członków podmiot praw i obowiązków, nie zaś właściciele wyodrębnionych lokali, będących członkami Wspólnoty.
2. Wydatki ponoszone przez właścicieli związane z utrzymaniem własnych lokali, głównie koszty energii elektrycznej, zimnej wody, odpadów i energii cieplnej dotyczą utrzymania własnego lokalu przez właściciela w związku z powyższym refakturowanie jest prawidłowe.
   
   

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Na wstępie należy wskazać, iż podstawą prawną funkcjonowania wspólnot jest ustawa z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2000r. Nr 80, poz. 903 ze zm.), zwana dalej ustawą o własności lokali. Powyższa ustawa określa prawa i obowiązki członków wspólnoty oraz zakres zarządu nieruchomością wspólną. Zgodnie z art. 6 tej ustawy, wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości.

Stosownie natomiast do art. 13 ust. 1 ww. ustawy, właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.

Zgodnie z art. 14 cyt. ustawy na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

1. wydatki na remonty i bieżącą konserwację,
2. opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,
3. ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
4. wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
5. wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.
   
   

Drugi rodzaj wydatków ponoszonych przez właścicieli lokali, to wydatki związane z utrzymaniem własnych lokali, głównie koszty zużytej przez właściciela energii cieplnej oraz wody i wywóz nieczystości.

Za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej wspólnota odpowiada bez ograniczenia, a każdy właściciel lokalu w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości. W celu reprezentacji interesów wspólnoty, właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej (art. 18 ust. 1 ustawy). Ponadto, na gruncie ustawy o własności lokali należy rozróżnić pojęcia zarządu i zarządcy. O zarządzie mówimy w przypadku, gdy mamy na myśli organ wspólnoty, a o zarządcy w przypadku, gdy zarządzanie (administrowanie) nieruchomością wspólną zostało powierzone osobie fizycznej lub prawnej. Mając na uwadze powyższe należy jednoznacznie stwierdzić, że wspólnota mieszkaniowa stanowi wspólnotę interesów właścicieli lokali, zorganizowanych w formie i na zasadach określonych w powołanej wyżej ustawie o własności lokali.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm., a od dnia 26 sierpnia 2011r. t. j. Dz. U. z 2011r. Nr 177 poz. 1054), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu ww. podatkiem, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez dostawę towarów – stosownie do przepisu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT – należy rozumieć przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Natomiast świadczenie usług, to w myśl art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7.

Zgodnie z art. 8 ust 2a ustawy o VAT w przypadku gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że ten podatnik sam otrzymał i wyświadczył te usługi.

Jedną z generalnych zasad na gruncie podatku od towarów i usług jest to, że czynności wymienione w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdy wykonane są przez podatnika.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 cyt. ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Powyższa działalność obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych (art. 15 ust. 2 ustawy o VAT).

Z regulacji zawartej w art. 2 pkt 22 ustawy o VAT wynika, że sprzedaż definiowana jest jako odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów. Jak wynika z powyższego na obrót składają się kwoty należne z tytułu tych czynności opodatkowanych, które są wykonywane przez podatnika.

Stosownie do przepisu art. 106 ust. 1 ustawy o VAT, podatnicy, o których mowa w art. 15, są obowiązani wystawić fakturę stwierdzającą w szczególności dokonanie sprzedaży, datę dokonania sprzedaży, cenę jednostkową bez podatku, podstawę opodatkowania, stawkę i kwotę podatku, kwotę należności oraz dane dotyczące podatnika i nabywcy, z zastrzeżeniem ust. 1a, 2, 4 i 5 oraz art. 119 ust. 10 i art. 120 ust. 16

Stosownie do art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, stawka podatku wynosi 22% z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Zgodnie z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT, w okresie od dnia 1 stycznia 2011r. do dnia 31 grudnia 2013r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże zarówno w treści wskazanej ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Zgodnie z § 1 pkt 5 lit. a) rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 września 2011r. zmieniającego rozporządzenie w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 198, poz. 1174) w rozporządzeniu Ministra Finansów z dnia 4 kwietnia 2011r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 73, poz. 392 ze zm.) wprowadzono zmiany w § 13 ust. 1 (określającym zakres zwolnienia od podatku od towarów i usług) poprzez dodanie po pkt 16 pkt 16a w brzmieniu: czynności związane z utrzymaniem lokali mieszkalnych, wykorzystywanych wyłącznie na cele mieszkaniowe, za które pobierane są opłaty, wykonywane przez wspólnotę mieszkaniową na rzecz właścicieli tych lokali, tworzących w określonej nieruchomości tę wspólnotę.

Jednocześnie § 3 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 września 2011r. zmieniającego rozporządzenie w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług stanowi, że zwolnienie, o którym mowa w § 13 ust. 1 pkt 16a i 16b rozporządzenia zmienianego w § 1, w brzmieniu nadanym niniejszym rozporządzeniem, może być stosowane do czynności wykonywanych w okresie od dnia 2 sierpnia 2011r.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca - czynny podatnik VAT - jest Wspólnotą Mieszkaniową, którą tworzy 9 lokali użytkowych, będących własnością osób fizycznych prowadzących działalność gospodarczą, jeden lokal będący własnością gminy oraz dwa lokale, które Wspólnota wynajmuje. Lokal, który jest własnością gminy jest lokalem użytkowym, podobnie jak 2 lokale, które Wspólnota wynajmuje. Wspólnota wystawia noty obciążeniowe w kwocie brutto dla właścicieli na pokrycie kosztów związanych z utrzymaniem zarówno części wspólnej jak i z utrzymaniem lokalu (energia cieplna, woda i ścieki – brak liczników ciepła, odpady). Wspólnota wystawia właścicielom i wynajmującym refaktury na pokrycie kosztów energii elektrycznej (każdy lokal posiada podlicznik prądu). Samym wynajmującym Wspólnota wystawia faktury VAT za czynsz z tytułu wynajmu. Wspólnota reprezentowana jest przez zarządcę. Umowy na dostarczane media i usługi dla Wspólnoty (przeglądy itp.) zostały podpisane przez zarządcę. Kontrahenci obciążają Wspólnotę fakturami VAT za dostarczone media i wykonane usługi dla Wspólnoty. Skutkiem czego Wspólnota wystawia co miesiąc deklarację VAT-7 i rozlicza podatek należny i naliczony.

Wątpliwości Wnioskodawcy sprowadzają się do tego, czy Wspólnota jest zobowiązana wystawiać faktury VAT właścicielom lokali użytkowych za dostarczane media i usługi związane z utrzymaniem części wspólnych oraz refaktur z tytułu dostawy mediów związanych z utrzymaniem ich lokali.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku stan faktyczny oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawne stwierdzić należy, że Wnioskodawca realizując wspólny interes właścicieli lokali użytkowych występuje w odmiennych rolach w przypadku nabycia towarów i usług w ramach zarządu nieruchomością wspólną oraz w przypadku nabycia towarów i usług na potrzeby utrzymania poszczególnych lokali właścicieli.

W pierwszym z wyżej wymienionych przypadków Wnioskodawca, będący jednostką odrębną od właścicieli lokali użytkowych, nabywając towary i usługi dla celów nieruchomości wspólnej nie wykonuje żadnych czynności na rzecz właścicieli tych lokali. W takiej bowiem sytuacji działa on w imieniu własnym i na własny rachunek, jako podmiot stosunków zobowiązaniowych wynikających z zarządu nieruchomością wspólną, którego działanie jest jedynie finansowane przez właścicieli wyodrębnionych lokali użytkowych (m.in. w formie zaliczek, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT), mających udziały w nieruchomości wspólnej. Tym samym odbiorcą nabywanych towarów i usług jest Wnioskodawca, jako odrębny od jej członków podmiot praw, i to on występuje jako ostateczny konsument. W takim więc zakresie nie świadczy on żadnych czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług na rzecz właścicieli odrębnych lokali.

Biorąc pod uwagę powyższe, uiszczanie przez właścicieli lokali użytkowych należności z tytułu partycypowania w kosztach zarządu utrzymania nieruchomości wspólnej (np. w formie zaliczek) nie jest objęte przepisami ustawy o VAT. W konsekwencji brak jest podstaw do wystawiania przez Wnioskodawcę faktur VAT tytułem rozliczeń między Wspólnotą, a jej członkami, w związku z ponoszonymi kosztami zarządu nieruchomością wspólną.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy, iż zaliczki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną nie stanowią czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT, należało uznać za prawidłowe.

Natomiast w przypadku, gdy wydatki ponoszone są przez właściciela lokalu użytkowego wyłącznie w związku z odrębną własnością lokalu - Wnioskodawca w zakresie nabywanych towarów i usług celem zaopatrzenia poszczególnych lokali użytkowych występuje w odmiennej roli. Nabywa bowiem towary i usługi w swoim imieniu jednakże na rzecz właścicieli poszczególnych lokali, którzy dokonują na poczet tych zakupów stosownych wpłat. Tym samym Wnioskodawca zakupując towary i usługi, które następnie przyporządkowuje poszczególnym lokalom użytkowyym, dokonuje ich odsprzedaży właścicielom lokali. W takiej sytuacji środki uiszczane przez właścicieli poszczególnych lokali na ich utrzymanie stanowią w istocie zapłatę za odsprzedawane im przez Wnioskodawcę towary i usługi. W konsekwencji w odniesieniu do rozliczania wydatków związanych z utrzymaniem poszczególnych lokali użytkowych, ponoszonych m.in. z tytułu zakupu przez Wspólnotę towarów i usług do tych lokali (z tytułu dostawy mediów do lokali), zastosowanie znajdą przepisy o podatku od towarów i usług.

Kluczową rolę w rozwiązaniu wskazanego we wniosku problemu odgrywa przepis art. 8 ust. 2a ustawy o VAT. Z treści tego przepisu wynika, że jeżeli podatnik działa we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że ten podatnik sam otrzymał i wyświadczył te usługi. W sytuacji przedstawionej we wniosku ten przepis znajdzie zastosowanie, bowiem dochodzi tutaj do przeniesienia poniesionych kosztów przez podmiot fakturujący (Wnioskodawcę) na podmiot, który z danych usług faktycznie korzysta, pomimo że podmiot fakturujący danej usługi nie wykonał.

Mając na względzie powyższe, należy stwierdzić, iż Wnioskodawca dokonując odsprzedaży właścicielom lokali użytkowych towarów i usług związanych wyłącznie z utrzymaniem poszczególnych lokali, działa jako podatnik podatku od towarów i usług. Wnioskodawca dokonując tych czynności wypełnia normę prawną z art. 8 ust. 2a ustawy o VAT, bowiem działa we własnym imieniu, ale na rzecz właścicieli lokali użytkowych przenosząc koszty utrzymania poszczególnych lokali na właścicieli, a więc na podmioty, których te koszty dotyczą. W konsekwencji dokonywane przez Wnioskodawcę czynności w zakresie dostawy mediów (energii elektrycznej, zimnej wody, odpadów i energii cieplnej itp.) winny być dokumentowane fakturami VAT, wystawianymi zgodnie z zasadami przewidzianymi w art. 106 ustawy o VAT oraz w przepisach do niej wykonawczych, z zastosowaniem stawek właściwych dla poszczególnych towarów i usług.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy, iż wydatki ponoszone przez właścicieli związane z utrzymaniem własnych lokali użytkowych, głównie koszty energii elektrycznej, zimnej wody, odpadów i energii cieplnej dotyczą utrzymania własnego lokalu przez właściciela, w związku z powyższym refakturowanie (rozumiane jako odsprzedaż towarów i usług z zastosowaniem stawek właściwych dla poszczególnych towarów i usług) jest właściwe, należało uznać za prawidłowe.

Reasumując stanowisko Wnioskodawcy jest:

• prawidłowe w zakresie uznania, iż zaliczki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną nie stanowią czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT,
• prawidłowe w zakresie uznania, iż wydatki ponoszone przez właścicieli związane z utrzymaniem własnych lokali użytkowych, głównie koszty energii elektrycznej, zimnej wody, odpadów i energii cieplnej dotyczą utrzymania własnego lokalu przez właściciela, w związku z powyższym refakturowanie jest właściwe.
  
  

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Zaznaczyć należy, że niniejsza interpretacja indywidualna traci ważność w przypadku zmiany któregokolwiek z elementów przedstawionego stanu faktycznego lub zmiany stanu prawnego.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Zgodnie z przepisem § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz. U. Nr 163, poz. 1016) skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.