Interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie
IPPB2/4514-271/16-2/AF
z 20 lipca 2016 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613 z późn. zm.) oraz § 7 pkt 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy oraz Zainteresowanego niebędącego Stroną przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 16 maja 2016 r. (data wpływu 18 maja 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 18 maja 2016 r. wpłynął ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

P.Sp. z o.o. (dalej jako: Sprzedawca) jest członkiem grupy kapitałowej prowadzącej działalność w zakresie realizacji projektów deweloperskich powierzchni magazynowych jak również ich późniejszego wynajmu. W ramach prowadzonej działalności Sprzedawca planuje sprzedaż nieruchomości na rzecz R. Sp. z o.o. (dalej jako: Nabywca), prowadzącej działalność m.in. w zakresie obrotu nieruchomościami.

Sprzedawca i Nabywca są czynnymi podatnikami VAT. Obecnie strony zawarły przedwstępną warunkową umowę sprzedaży nieruchomości. Poniżej przedstawiono opis nieruchomości, której dotyczyć ma transakcja sprzedaży. Nieruchomość mająca być przedmiotem sprzedaży składa się z działek ewidencyjnych gruntu położonych w miejscowości S. w gminie S. Nieruchomość ma być wykorzystywana przez Nabywcę w prowadzonej działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem od towarów i usług.

Nieruchomość została nabyta przez Sprzedawcę na podstawie umowy sprzedaży od spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w 2007 r. Transakcja podlegała opodatkowaniu VAT. Sprzedawca odliczył podatek naliczony z tytułu nabycia nieruchomości.

Zgodnie ze stanem faktycznym nieruchomość jest niezabudowana. Nieruchomość jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (przyjętym uchwałą Rady Miejskiej w S. z dnia 25 lutego 2009 r.), zgodnie z którym ustalono dla niej następujące podstawowe przeznaczenie terenu: tereny nieuciążliwego przemysłu, baz, składów i magazynów oraz usług. W rezultacie nieruchomość stanowi grunt przeznaczony pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Jednocześnie, w ramach umowy przedwstępnej, Sprzedający zobowiązał się do wzniesienia na nieruchomości budynku oraz budowli. Budynek stanowi budynek magazynowo-biurowy typu cross dock – terminal spedycyjny, wraz z niezbędną infrastrukturą związaną z dostawą mediów. Budynek i budowle wznoszone na nieruchomości zostaną wybudowane na niektórych działkach składających się na nieruchomość, natomiast pozostałe działki wchodzące w skład nieruchomości pozostaną niezabudowane z przeznaczeniem pod przyszłe inwestycje. W związku z tym, że budowa budynków i budowli rozpoczyna się przed sprzedażą nieruchomości, na moment podpisania umowy sprzedaży może wystąpić sytuacja, w której proces budowy budynku i/lub budowli nie zostanie zakończony, w szczególności nie zostanie uzyskane pozwolenie na użytkowanie budynku.

Tym niemniej, może również wystąpić sytuacja, w której proces budowy budowli i/lub budynków do dnia sprzedaży zostanie zakończony, w szczególności zostanie uzyskane pozwolenie na użytkowanie budynku.

W związku z powyższym uzgodniono, że w przypadku, gdy na dzień zawarcia umowy sprzedaży, pozwolenie na użytkowanie nie będzie wydane Sprzedawca przeniesie na Nabywcę własność nieruchomości wraz z znajdującymi się na niej naniesieniami w postaci budynku i budowli w toku procesu budowlanego. Dodatkowo w tym wypadku Sprzedawca przeniesie na Nabywcę:

1. prawa i obowiązki z umów budowlanych, w tym kaucje zatrzymane na zabezpieczenie,
2. wszystkie prawa z gwarancji dobrego wykonania,
3. wszystkie prawa z gwarancji architekta,
4. wszystkie prawa autorskie posiadane przez Sprzedawcę na dzień zawarcia umowy sprzedaży, tj. prawa autorskie i prawa zależne oraz prawa do wykonywania i udzielania zezwoleń na wykonywane praw zależnych do dokumentacji projektowej oraz dokumentacji powykonawczej nabyte przez Sprzedawcę na podstawie umowy z architektem lub na podstawie umów budowlanych i w odniesieniu do tych samych pól eksploatacji, na których je nabył,
5. ponadto, Sprzedawca wyrazi zgodę na przeniesienie na Nabywcę wszelkich pozwoleń dotyczących nieruchomości, co do których przeniesienie jest możliwe na podstawie obowiązujących przepisów, w szczególności na przeniesienie na Nabywcę zamiennego pozwolenia na budowę (decyzji zmieniającej pozwolenie na budowę, która ma zostać wydana w celu realizacji budynku).
   
   

Natomiast w przypadku, gdy na dzień zawarcia umowy sprzedaży, pozwolenie na użytkowanie będzie wydane, Sprzedawca przeniesie na Nabywcę własność nieruchomości wraz z znajdującymi się na niej budynkiem i budowlami. Dodatkowo w tym wypadku Sprzedawca przeniesie na Nabywcę:

1. wszystkie prawa z gwarancji wykonawców,
2. wszystkie prawa z gwarancji architekta,
3. wszystkie prawa z gwarancji budowlanych,
4. wszystkie prawa z gwarancji dotyczących prac wykończeniowych lub kaucje zatrzymane na zabezpieczenie,
5. wszystkie prawa autorskie (w powyższym znaczeniu).
   
   

W trakcie realizacji procesu budowy budynku i budowli Sprzedawcy przysługuje w stosunku do tych obiektów obniżenie podatku należnego o podatek naliczony.

W ramach planowanej transakcji Nabywca nie nabędzie całości aktywów Sprzedawcy. W szczególności w ramach transakcji nie zostaną przeniesione na Nabywcę:

1. firma Sprzedawcy ani nazwa przedsiębiorstwa;
2. wierzytelności i inne prawa majątkowe niezwiązane z Nieruchomością;
3. umowy rachunków bankowych oraz środki pieniężne należące do Sprzedawcy;
4. księgi handlowe;
5. zobowiązania, w szczególności zobowiązania z finansowaniem budowy zbywanej nieruchomości.
   
   

Strony ustaliły, że na Cenę składają się:

• cena za prawo własności nieruchomości
  
• cena za budynek, budowle i nakłady z tym związane,
  
• wynagrodzenie architektów i projektantów i inspektorów nadzoru w kwocie, w tym cena za przenoszone prawa wskazane w punktach a-e powyżej,
  
• wynagrodzenie Sprzedawcy z tytułu: wykonania czynności związanych z realizacją budynku, w szczególności z tytułu (i) wykonania prac, tj. wykonanie wstępnego projektu podziału, standardów wykonania, standardów wykończenia oraz zamiennego projektu budowlanego oraz (ii) innych czynności związanych z podziałem nieruchomości oraz czynności związanych z budową budynku.
  
  

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1. Czy planowana transakcja sprzedaży nieruchomości będzie opodatkowana podstawową stawką podatku od towarów i usług (23%) bez względu na okoliczność, że sprzedaż może dotyczyć zarówno:
   1. wchodzących w skład nieruchomości działek niezabudowanych;
      
   2. wchodzących w skład nieruchomości działek, na których na dzień sprzedaży trwa proces budowy budynku i/lub budowli (działki w trakcie budowy);
      
   3. wchodzących w skład nieruchomości działek, na których na dzień sprzedaży został zakończony proces budowy budynku i/lub budowli (działki zabudowane)?
2. Czy Nabywca z tytułu dokonania na jego rzecz sprzedaży nieruchomości będzie uprawniony do pomniejszenia kwoty podatku należnego o podatek naliczony wynikający z faktury wystawionej przez Sprzedawcę?
   
3. Czy z uwagi na fakt, że sprzedaż nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, umowa sprzedaży nieruchomości nie będzie podlegała podatkowi od czynności cywilnoprawnych?
   
   

Niniejsza interpretacja indywidualna dotyczy pytania nr 3 w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie pytań nr 1 i nr 2 dotyczących podatku od towarów i usług została wydana w dniu 15 lipca 2016 r. odrębna interpretacja indywidualna Nr IPPP2/4512-381/16-2/MT.

Zdaniem Wnioskodawcy, z uwagi na fakt, że sprzedaż nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, umowa sprzedaży nieruchomości nie będzie podlegała podatkowi od czynności cywilnoprawnych.

Uzasadnienie stanowiska w zakresie pytania 3.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (dalej jako: ustawa o PCC), opodatkowaniu PCC podlega umowa sprzedaży. W rezultacie umowa sprzedaży nieruchomości jest co do zasady opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Tym niemniej ustawa o PCC przewiduje katalog wyłączeń wskazujący kiedy czynność cywilnoprawna nie podlega opodatkowaniu. W tym zakresie wyłączone z opodatkowania PCC zostały czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług (art. 2 pkt 4 lit. a).

Tym samym, czynności cywilnoprawne, w tym umowa sprzedaży nieruchomości, jeżeli są opodatkowane VAT nie stanowią jednocześnie czynności opodatkowanych PCC.

Jak zostało wskazane w przedmiotowym wniosku zarówno Sprzedawca jak i Nabywca są podatnikami VAT czynnymi. Jednocześnie czynność sprzedaży nieruchomości będzie objęta zakresem VAT. Dodatkowo, jak wskazano we wcześniejszej części uzasadnienia transakcja nie będzie wyłączona z opodatkowania VAT jako sprzedaż przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części, jak również nie będzie zwolniona z opodatkowania zgodnie z art. 43 ustawy o VAT.

W konsekwencji, należy uznać, że transakcja będzie podlegać opodatkowaniu VAT i tym samym będzie wyłączona z opodatkowania PCC. Odnosząc się zatem do przedstawionego we wniosku pytania należy wskazać, że z uwagi na fakt, iż sprzedaż nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, umowa sprzedaży nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkowi od czynności cywilnoprawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Na wstępie należy wskazać, że niniejsza interpretacja indywidualna dotyczy wyłącznie skutków podatkowych w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2016 r., poz. 223), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Czynności cywilnoprawne zawarte w katalogu zamkniętym określonym w art. 1 wymienionej ustawy podlegają omawianemu podatkowi od czynności cywilnoprawnych, o ile spełniają przesłanki zawarte w art. 1 ust. 4 cytowanej ustawy.

Zgodnie z powyższym artykułem czynności cywilnoprawne w tym umowy sprzedaży podlegają omawianemu podatkowi, jeżeli ich przedmiotem są:

1. rzeczy znajdujące się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub prawa majątkowe wykonywane na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej;
2. rzeczy znajdujące się za granicą lub prawa majątkowe wykonywane za granicą, w przypadku gdy nabywca ma miejsce zamieszkania lub siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej i czynność cywilnoprawna została dokonana na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.
   
   

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 ustawy).

W ustawie przewidziano jednak sytuacje, w których czynność cywilnoprawna mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1. w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
   
2. jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
   • umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
     
   • umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
   
   
   

Zaznaczyć jednakże należy, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub z niego zwolniona, z uwzględnieniem wyjątków, o których mowa w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Biorąc powyższe pod uwagę, umowa sprzedaży, co do zasady podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Mając jednakże na uwadze zdarzenie przyszłe opisane we wniosku podkreślić należy, że jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy możliwości opodatkowania umowy sprzedaży Nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia opodatkowania powyższej transakcji podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z dnia 15 lipca 2016 r. Nr IPPP2/4512-381/16-2/MT w zakresie podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie potwierdził stanowisko Wnioskodawcy w trybie art. 14c § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, zgodnie z którym „(...) Planowana transakcja sprzedaży nieruchomości będzie opodatkowana podstawową stawką stawką podatku od towarów i usług. (…) Reasumując, dostawa budynków i budowli będzie opodatkowana podstawową stawką VAT. W odniesieniu do działek na których wznoszone będą budynki i budowle należy wskazać, że zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli lub ich części trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Zatem również dostawa działek, na których znajdują się budynki i budowle będzie przedmiotem opodatkowania podstawową stawką VAT. (...)”.

Zatem, skoro opisana we wniosku transakcja sprzedaży nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy przepisu art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie oraz Zainteresowanemu niebędącemu Stroną przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.