2016.03.17 - Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach

Interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach
IBPP2/4512-1060/15/RSz
z 17 marca 2016 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2015 r., poz. 613 ze zm.) oraz § 2 i § 6 pkt 2 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 7 listopada 2015 r. (data wpływu 9 grudnia 2015 r.), uzupełnionym pismem z 4 marca 2016 r. (data wpływu 7 marca 2016 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług jest:

prawidłowe - w zakresie zastosowania preferencyjnej stawki VAT 8% w przypadku sprzedaży mieszkań objętych społecznym programem mieszkaniowym do całej wartości transakcji obejmującej udział w miejscach wspólnych takich jak: miejsce garażowania w garażu podziemnym usytuowanym pod wznoszonym budynkiem lub komórkę lokatorską,
prawidłowe - w zakresie zastosowania preferencyjnej stawki VAT 8% w przypadku sprzedaży mieszkań położonych na parterze budynku wraz z wartością gruntu przeznaczanego na ogródek, zaś w przypadku ostatniej kondygnacji wartością tarasu przynależnego do mieszkania,
prawidłowe - w zakresie zastosowania preferencyjnej stawki VAT 8% do sprzedaży gruntu nabywanego przez lokatorów wraz z mieszkaniem, spełniającym kryteria społecznego budownictwa mieszkaniowego.

UZASADNIENIE

W dniu 9 grudnia 2015 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zastosowania preferencyjnej stawki VAT 8%:

w przypadku sprzedaży mieszkań objętych społecznym programem mieszkaniowym, do całej wartości transakcji obejmującej udział w miejscach wspólnych takich jak: miejsce garażowania w garażu podziemnym usytuowanym pod wznoszonym budynkiem lub komórkę lokatorską,
w przypadku sprzedaży mieszkań położonych na parterze budynku wraz z wartością gruntu przeznaczanego na ogródek, zaś w przypadku ostatniej kondygnacji wartością tarasu przynależnego do mieszkania,
do sprzedaży gruntu nabywanego przez lokatorów wraz z mieszkaniem, spełniającym kryteria społecznego budownictwa mieszkaniowego.

Ww. wniosek został uzupełniony pismem z 4 marca 2016 r. (data wpływu 7 marca 2016 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie tut. organu z 11 lutego 2016 r.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Przedmiotem działalności Wnioskodawcy jest działalność deweloperska polegająca zakupie gruntu, budowie budynków wielorodzinnych, następnie sprzedaży mieszkań we wzniesionych budynkach.

Powierzchnia użytkowa mieszkań (PKOB 1122) nie przekracza 150 m kw. a zatem spełnione są kryteria do zaliczenia inwestycji jako realizowanej w ramach budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym zgodnie art. 41 ust. 12, ust. 12a i ust. 12b.

Wraz ze sprzedażą mieszkań następuje sprzedaż udziałów w miejscach wspólnych takich jak: miejsce garażowania w garażu podziemnym usytuowanym pod wznoszonym budynkiem lub komórka lokatorska. W stosunku do niektórych mieszkań położonych na parterze budynku lub na ostatniej kondygnacji wraz ze sprzedażą mieszkania następuje przeniesienie własności, odpowiednio gruntu z przeznaczeniem na ogródek lub tarasu jeżeli mieszkanie jest usytuowane na ostatniej kondygnacji. Zgodnie z zawartymi umowami wraz ze sprzedażą mieszkań następuje sprzedaż gruntu, proporcjonalnie do powierzchni mieszkania.

W piśmie uzupełniającym z 4 marca 2016 r. Wnioskodawca uzupełnił opis sprawy i wyjaśnił, że:

Wnioskodawca jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT.
Sprzedaż lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w częściach wspólnych nieruchomości,tj. (miejsca garażowego lub komórki lokatorskiej) będzie następować na podstawie jednego aktu notarialnego i objęta będzie jedną księgą wieczystą.
Nie istnieje możliwość nabycia udziału w podziemnym garażu wielostanowiskowym, miejsca garażowego lub komórki lokatorskiej, bez jednoczesnego nabycia lokalu mieszkaniowego.
Miejsca garażowe w garażu podziemnym wielostanowiskowym będą przedmiotem dostawy tylko i wyłącznie wraz z lokalem mieszkalnym.
Komórka lokatorska należy do konkretnego lokalu mieszkalnego, jest udziałem w częściach wspólnych budynku do wyłącznego korzystania przez właściciela tego lokalu.
„Komórka lokatorska” nie stanowi wyodrębnionego samodzielnego lokalu, dla niej nie zostanie założona odrębna księga wieczysta.
„Komórki lokatorskie” będą w tym samym budynku mieszkalnym, co mieszkania mające być przedmiotem sprzedaży.
Ogródek na parterze jak i taras przynależy do konkretnego lokalu mieszkalnego i stanowi integralną część mieszkania. Nie można ich nabyć nie kupując mieszkania.
W akcie notarialnym ustalana jest jedna cena dla lokalu mieszkalnego, jednak dla celów informacyjnych podawana jest cena dla udziału w miejscach wspólnych, tj. miejsca garażowania w garażu podziemnym usytuowanym pod wznoszonym budynkiem lub komórki lokatorskiej.
Nabywcy lokali mieszkalnych i udziałów w częściach wspólnych budynku nabywają również udziały w gruncie, na którym znajdują się lokale mieszkalne.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Czy podatnik ma prawo do zastosowania preferencyjnej stawki VAT 8% w przypadku sprzedaży mieszkań objętych społecznym programem mieszkaniowym, do całej wartości transakcji obejmującej udział w miejscach wspólnych takich jak: miejsce garażowania, w garażu podziemnym usytuowanym pod wznoszonym budynkiem lub komórkę lokatorską?
Czy podatnik ma prawo do zastosowania preferencyjnej stawki VAT 8% w przypadku sprzedaży mieszkań położonych na parterze budynku wraz z wartością gruntu przeznaczanego na ogródek, zaś w przypadku ostatniej kondygnacji wartością tarasu przynależnego do mieszkania?
Czy podatnik ma prawo do zastosowania preferencyjnej stawki VAT 8% do sprzedaży gruntu nabywanego przez lokatorów wraz z mieszkaniem, spełniającym kryteria społecznego budownictwa mieszkaniowego?

Stanowisko Wnioskodawcy:

Zdaniem wnioskodawcy, miejsca garażowe znajdujące się w podziemnej części budynku mieszkalnego, jak i komórki lokatorskie są częścią nieruchomości wspólnej. Miejsca te nie są wyodrębniane jako oddzielna nieruchomość, nie można ich zatem nabyć w oderwaniu od lokalu mieszkalnego. W wyniku tego, w ramach jednej nieruchomości, następuje sprzedaż na odrębną własność lokalu mieszkalnego wraz ze stosownym udziałem w jej częściach wspólnych. Sprzedaż ta ma charakter jednej transakcji i na podstawie art. 41 ust. 12 w związku z art. 2 pkt 12 ustawy podlega opodatkowaniu stawką 8%.
Zdaniem wnioskodawcy, zarówno ogródek w przypadku mieszkań na parterze, jak i taras w przypadku mieszkań na ostatniej kondygnacji stanowi integralną część mieszkania, w związku z tym na podstawie art. 41 ust. 12 ustawy podlega opodatkowaniu 8%.
Na podstawie art. 29a ust. 8 w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale związanych z gruntem albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu, zatem grunt na którym posadowione są sprzedawane budynki przyjmuje stawkę właściwą dla samych obiektów, co w przypadku Wnioskodawcy oznacza stawkę 8%.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest:

prawidłowe - w zakresie zastosowania preferencyjnej stawki VAT 8% w przypadku sprzedaży mieszkań objętych społecznym programem mieszkaniowym, do całej wartości transakcji obejmującej udział w miejscach wspólnych takich jak: miejsce garażowania w garażu podziemnym usytuowanym pod wznoszonym budynkiem lub komórkę lokatorską,
prawidłowe - w zakresie zastosowania preferencyjnej stawki VAT 8% w przypadku sprzedaży mieszkań położonych na parterze budynku wraz z wartością gruntu przeznaczanego na ogródek, zaś w przypadku ostatniej kondygnacji wartością tarasu przynależnego do mieszkania,
prawidłowe - w zakresie zastosowania preferencyjnej stawki VAT 8% do sprzedaży gruntu nabywanego przez lokatorów wraz mieszkaniem, spełniającym kryteria społecznego budownictwa mieszkaniowego.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 ze zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy – przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy – rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl przepisu art. 5a ustawy, towary lub usługi będące przedmiotem czynności, o których mowa w art. 5, wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, są identyfikowane za pomocą tych klasyfikacji, jeżeli dla tych towarów lub usług przepisy ustawy lub przepisy wykonawcze wydane na jej podstawie powołują symbole statystyczne.

Według art. 8 ust. 1 ww. ustawy, przez świadczenie usług rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Na podstawie art. 41 ust. 1 ww. ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Należy zaznaczyć, że zarówno w przepisach ustawy o podatku od towarów i usług, jak i w rozporządzeniach wykonawczych do niej przewidziano możliwość zastosowania obniżonych stawek podatku, a nawet zwolnień od podatku.

I tak, w myśl art. 41 ust. 2 ustawy, dla towarów i usług wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy, stawka podatku wynosi 7%, z zastrzeżeniem ust. 12 i art. 114 ust. 1.

Zgodnie natomiast z art. 146a pkt 1 i pkt 2 ww. ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f:

stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%;
stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2, art. 120 ust. 2 i 3 oraz w tytule załącznika nr 3 do ustawy, wynosi 8%.

Stawkę podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2, stosuje się – w myśl art. 41 ust. 12 ww. ustawy o VAT – do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

Przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym - zgodnie z art. 41 ust. 12a ustawy - rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex 1264 - wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych, z zastrzeżeniem ust. 12b.

Zgodnie z art. 41 ust. 12b ww. ustawy, do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym określonego w ust. 12a nie zalicza się:

budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m²;
lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m².

W przypadku budownictwa mieszkaniowego o powierzchni przekraczającej ww. limity, stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej (art. 41 ust. 12c ustawy).

Obiekty budownictwa mieszkaniowego to budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11 (art. 2 pkt 12 ustawy).

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ww. ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Jak wynika z powyższych przepisów, opodatkowaniu stawką w wysokości 8% podlega obecnie dostawa, budowa, remont, modernizacja, termomodernizacja lub przebudowa obiektów budowlanych lub ich części zaliczanych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym, z wyłączeniem lokali użytkowych, a więc m.in. budynków mieszkalnych stałego zamieszkania sklasyfikowanych w PKOB w dziale 11, przy uwzględnieniu kryterium powierzchni użytkowej, o której mowa w art. 41 ust. 12b ustawy oraz lokali mieszkalnych w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12.

Ponadto, ustawa o podatku od towarów i usług, poprzez podanie klasyfikacji, odwołuje się do Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, która stanowi usystematyzowany wykaz obiektów budowlanych. Zatem, dla celów VAT stosuje się przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz. U. Nr 112, poz. 1316 ze zm.).

Zgodnie z przepisami ww. rozporządzenia, dział PKOB 11 obejmuje:

budynki mieszkalne jednorodzinne - 111,
budynki o dwóch mieszkaniach i wielomieszkaniowe - 112,
budynki zbiorowego zamieszkania - 113.

W dziale 11 PKOB, pod symbolem 112 zaklasyfikowano „budynki o dwóch mieszkaniach i wielomieszkaniowe”. Grupa ta obejmuje: klasę 1121 – budynki samodzielne, domy bliźniacze lub szeregowe o dwóch mieszkaniach i klasę 1122 – budynki mieszkalne pozostałe, takie jak: budynki mieszkalne, o trzech i więcej mieszkaniach.

W związku z powyższym, aby dostawa przez Wnioskodawcę wskazanych lokali w budynkach mieszkalnych sklasyfikowanych w PKOB w dziale 11 korzystała z preferencyjnej stawki podatku 8%, lokale te muszą być uznane za lokale mieszkalne.

Z objaśnień wstępnych do Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych wynika, że budynki to zadaszone obiekty budowlane wraz z wbudowanymi instalacjami i urządzeniami technicznymi, wykorzystywane dla potrzeb stałych. Przystosowane są do przebywania ludzi, zwierząt lub ochrony przedmiotów.

Budynki obejmują również samodzielne podziemne obiekty budowlane przystosowane do ochrony ludzi, zwierząt lub przedmiotów (np. podziemne: schrony, szpitale, centra handlowe oraz warsztaty i garaże).

Budynki dzielą się na mieszkalne i niemieszkalne.

Budynki mieszkalne to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. W przypadku, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, budynek taki klasyfikowany jest jako niemieszkalny, zgodnie z jego przeznaczeniem.

Całkowita powierzchnia użytkowa budynku obejmuje całą powierzchnię budynku z wyjątkiem:

powierzchni elementów budowlanych m.in. podpór, kolumn, filarów, szybów, kominów;
powierzchni zajmowanych przez pomieszczenia techniczne instalacji ogólnobudowlanych;
powierzchni komunikacji, np. klatki schodowe, dźwigi, przenośniki.

Część „mieszkaniowa” budynku mieszkalnego obejmuje pomieszczenia mieszkalne (kuchnie, pokoje wypoczynkowe, sypialnie), pomieszczenia pomocnicze, piwnice oraz pomieszczenia ogólnego użytkowania (np. wózkarnie, suszarnie, itp.).

Z okoliczności przedstawionych we wniosku wynika, że Wnioskodawca jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT. Przedmiotem działalności Wnioskodawcy jest działalność deweloperska polegająca na zakupie gruntu, budowie budynków wielorodzinnych, następnie sprzedaży mieszkań we wzniesionych budynkach. Wraz ze sprzedażą mieszkań następuje sprzedaż udziałów w miejscach wspólnych takich jak: miejsce garażowania w garażu podziemnym usytuowanym pod wznoszonym budynkiem lub komórka lokatorska. Zgodnie z zawartymi umowami wraz ze sprzedażą mieszkań następuje sprzedaż gruntu, proporcjonalnie do powierzchni mieszkania.

Sprzedaż lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w częściach wspólnych nieruchomości, tj. (miejsca garażowego lub komórki lokatorskiej) będzie następować na podstawie jednego aktu notarialnego i objęta będzie jedną księgą wieczystą. Powierzchnia użytkowa mieszkań (PKOB 1122) nie przekracza 150 m kw. Miejsca garażowe w garażu podziemnym wielostanowiskowym będą przedmiotem dostawy tylko i wyłącznie wraz z lokalem mieszkalnym. Nie istnieje możliwość nabycia udziału w podziemnym garażu wielostanowiskowym, miejsca garażowego lub komórki lokatorskiej, bez jednoczesnego nabycia lokalu mieszkaniowego.

Komórka lokatorska należy do konkretnego lokalu mieszkalnego, jest udziałem w częściach wspólnych budynku do wyłącznego korzystania przez właściciela tego lokalu.

„Komórka lokatorska” nie stanowi wyodrębnionego samodzielnego lokalu, dla niej nie zostanie założona odrębna księga wieczysta.

„Komórki lokatorskie” będą w tym samym budynku mieszkalnym, co mieszkania mające być przedmiotem sprzedaży.

W akcie notarialnym ustalana jest jedna cena dla lokalu mieszkalnego, jednak dla celów informacyjnych podawana jest cena dla udziału w miejscach wspólnych, tj. miejsca garażowania w garażu podziemnym usytuowanym pod wznoszonym budynkiem lub komórki lokatorskiej.

Nabywcy lokali mieszkalnych i udziałów w częściach wspólnych budynku nabywają również udziały w gruncie, na którym znajdują się lokale mieszkalne.

W analizowanej sprawie wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą możliwości zastosowania preferencyjnej 8% stawki VAT m.in. przy sprzedaży mieszkań objętych społecznym programem mieszkaniowym, znajdujących się w budynkach wielorodzinnych, których powierzchnia użytkowa mieszkań (PKOB 1122) nie przekracza 150 m², w odniesieniu do całej wartości transakcji obejmującej udział w miejscach wspólnych takich jak: miejsce garażowania w garażu podziemnym usytuowanym pod wznoszonym budynkiem lub komórkę lokatorską.

Z cyt. powyżej art. 41 ust. 12 ustawy wynika, że stawkę podatku VAT w wysokości 8% stosuje się m.in. do dostawy lokalu mieszkalnego spełniającego określone w przepisach warunki.

Do lokalu mieszkalnego mogą przynależeć, jako jego części składowe, inne pomieszczenia, a w szczególności piwnica, komórki lokatorskie, garaż. Ponadto, właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokalu. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli i są położone w obrębie tej samej nieruchomości.

W celu zastosowania prawidłowej stawki podatku niezbędnym jest zatem określenie, czy dany obiekt jest obiektem wymienionym w art. 2 pkt 12 ustawy i jakie spełnia funkcje - mieszkalne czy użytkowe.

Z uwagi na fakt, że ustawa o podatku od towarów i usług oraz przepisy wykonawcze do tej ustawy nie zawierają definicji lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego, należy posiłkować się w tym zakresie przepisami ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2015 r., poz. 1892).

W myśl art. 2 ust. 1 ww. ustawy o własności lokali, samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, zwane dalej "lokalami", mogą stanowić odrębne nieruchomości.

Zgodnie z art. 2 ust. 2 ww. ustawy – samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.

Natomiast z ust. 4 powołanego artykułu wynika, że do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej „pomieszczeniami przynależnymi”.

Treść przywołanych wyżej przepisów wskazuje na wyraźne rozróżnienie pomiędzy pomieszczeniami pomocniczymi, które związane są z izbą lub zespołem izb przeznaczonych na pobyt stały w sposób funkcjonalny, polegający na wykorzystaniu całej przestrzeni bezpośrednio dla zaspokajania mieszkaniowych potrzeb ludzi, a pomieszczeniami przynależnymi, które chociaż w sensie prawnym stanowią część lokalu mieszkalnego, jednak w sensie funkcjonalnym służą do zaspokajania innych niż mieszkaniowe potrzeb ludzi.

Jak wynika z powyższego ww. ustawa rozróżnia pojęcia lokali mieszkalnych i lokali o innym charakterze. Pojedyncze miejsce postojowe, jako wyodrębniona jedynie liniami część hali garażowej nie może stanowić samo w sobie pomieszczenia przynależnego lub lokalu użytkowego. Pomieszczeniem takim może być wielostanowiskowa hala garażowa, jako całe pomieszczenie, w którym znajdują się poszczególne miejsca postojowe.

Ustawa o własności lokali wprowadza również pojęcie nieruchomości wspólnej, określa warunki, jakim obwarowane jest jej powstanie i zasady obliczania w niej udziału.

Według art. 3 ust. 1 powyższej ustawy, w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali.

Jednakże stosownie do ust. 2 ww. artykułu, nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Stosownie do treści art. 7 ust. 1 i ust. 2 ww. ustawy o własności lokali – odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy, a także jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu znoszącego współwłasność. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu notarialnego; do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej.

Z powyższych przepisów wynika, że odrębną nieruchomość może stanowić samodzielny lokal, a dla powstania odrębnej własności lokali niezbędny jest wpis do księgi wieczystej mający charakter konstytutywny. Bez wpisu do księgi wieczystej odrębna własność lokalu (części budynku) nie może skutecznie powstać. Na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług lokal ten staje się odrębnym od budynku towarem i stanowi samodzielny przedmiot czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Jednocześnie należy zwrócić uwagę na definicję pojęcia „mieszkania” zawartą w § 3 pkt 9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 1422). Zgodnie z tą definicją, przez mieszkanie należy rozumieć zespół pomieszczeń mieszkalnych i pomocniczych, mający odrębne wejście, wydzielony stałymi przegrodami budowlanymi, umożliwiający stały pobyt ludzi i prowadzenie samodzielnego gospodarstwa domowego.

Z kolei, pod pojęciem „pomieszczenia mieszkalnego” należy rozumieć pokoje w mieszkaniu, a także sypialnie i pomieszczenia do dziennego pobytu ludzi w budynku zamieszkania zbiorowego (§ 3 pkt 10 wskazanego wyżej rozporządzenia).

Pod pojęciem „pomieszczenia pomocniczego” należy rozumieć pomieszczenie znajdujące się w obrębie mieszkania lub lokalu użytkowego służące do celów komunikacji wewnętrznej, higieniczno-sanitarnych, przygotowywania posiłków, z wyjątkiem kuchni zakładów żywienia zbiorowego, a także do przechowywania ubrań, przedmiotów oraz żywności (§ 3 pkt 11 wskazanego wyżej rozporządzenia.

Pod pojęciem pomieszczenia technicznego należy rozumieć pomieszczenie przeznaczone dla urządzeń służących do funkcjonowania i obsługi technicznej budynku (§ 3 pkt 12 wskazanego wyżej rozporządzenia).

Natomiast, „pomieszczenie gospodarcze” jest pomieszczeniem znajdującym się poza mieszkaniem lub lokalem użytkowym, służące do przechowywania przedmiotów lub produktów żywnościowych użytkowników budynku, materiałów lub sprzętu związanego z obsługą budynku, a także opału lub odpadów stałych (§ 3 pkt 13 cyt. rozporządzenia).

Pod pojęciem „lokalu użytkowego” należy rozumieć jedno pomieszczenie lub zespół pomieszczeń, wydzielone stałymi przegrodami budowlanymi, niebędące mieszkaniem, pomieszczeniem technicznym albo pomieszczeniem gospodarczym (§ 3 pkt 14 wskazanego wyżej rozporządzenia).

Na podstawie powyższych uregulowań można stwierdzić, że kondygnacja budynku mieszkalnego, w części w której znajdują się konkretne garaże lub miejsca postojowe, nie mieści się ani w pojęciu pomieszczenia technicznego, ani pomieszczenia gospodarczego, w związku z czym, stanowi lokal użytkowy.

Ponadto należy wskazać, że zgodnie z art. 50 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2014 r., poz. 121, ze zm.), za część składową nieruchomości uważa się także prawa związane z jej własnością. Z kolei art. 47 § 1 k.c. stanowi, że część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Z powyższego wynika więc, że nie można nabyć w oderwaniu od lokalu mieszkalnego części wspólnych budynku mieszkalnego oraz gruntu.

W orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego ukształtował się pogląd zgodnie z którym, dla określenia właściwej stawki podatku dla sprzedaży na odrębną własność lokalu mieszkalnego wraz z miejscem postojowym w garażu wielostanowiskowym istotnym jest precyzyjne wskazanie przedmiotu tej czynności.

Z orzecznictwa NSA wynika, że jeżeli w ramach jednej nieruchomości następuje sprzedaż na odrębną własność lokalu mieszkalnego wraz z przynależnym udziałem w częściach wspólnych nieruchomości, w ramach którego określono sposób korzystania z części nieruchomości wspólnej w ten sposób, że przydzielono nabywcy prawo do wyłącznego korzystania z określonego miejsca postojowego, dla którego nie zostaną założone odrębne księgi wieczyste, znajdującego się wewnątrz budynku lub na zewnątrz budynku, integralnie związanego z prawem własności lokalu mieszkalnego, to sprzedaż ta stanowi jednolite świadczenie. Miejsca postojowe nie mogą być wówczas odrębnym od lokalu mieszkalnego przedmiotem obrotu. Tylko w takim przypadku sprzedaż ta ma charakter jednej transakcji zbycia lokalu mieszkalnego wraz z prawem do wyłącznego korzystania z określonego miejsca postojowego i w całości stanowi przedmiot jednej czynności cywilnoprawnej, tj. umowy sprzedaży opodatkowanej – na podstawie art. 41 ust. 12 w zw. z art. 41 ust. 2 i art. 146a pkt 2 ustawy – obniżoną stawką podatku VAT w wysokości 8%. Natomiast jeżeli w ramach sprzedaży lokalu mieszkalnego wraz z prawem do wyłącznego korzystania z określonego miejsca do garażowania zostaną założone odrębne księgi wieczyste, wówczas mamy do czynienia z dwoma odrębnymi świadczeniami i tym samym miejsce postojowe jest odrębnym od lokalu mieszkalnego przedmiotem obrotu i prawidłowym jest zastosowanie dla tej transakcji dla lokalu mieszkalnego 8% stawki podatku VAT, a dla miejsca do garażowania stawki podatku w wysokości 23%.

Zatem, jeżeli w ramach jednej nieruchomości następuje sprzedaż na odrębną własność lokalu mieszkalnego wraz ze stosownym udziałem w jej częściach wspólnych, to sprzedaż ta ma charakter jednej transakcji i podlega jednej stawce podatku od towarów i usług właściwej dla lokalu mieszkalnego.

W przedmiotowej sprawie celem ustalenia właściwej stawki podatku VAT dla zbycia lokalu mieszkalnego z udziałem w nieruchomości wspólnej, wraz z jednoczesnym ustanowieniem prawa do korzystania z miejsc garażowania znajdujących się w garażu podziemnym usytuowanym pod wznoszonym budynkiem lub komórki lokatorskiej, wymagana jest analiza okoliczności, w których dochodzi do tego zbycia. Istotne znaczenie dla ustalenia właściwej stawki VAT ma sposób sprzedaży prawa do korzystania z miejsc do garażowania i przynależność do lokalu mieszkalnego. Analizie poddać należy okoliczność, czy miejsce do garażowania lub komórka lokatorska jest, czy też nie może być, przedmiotem odrębnej własności, a przez to czy może stanowić przedmiot samodzielnego obrotu, a więc czy miejsca takie lub komórka kolatorska mogą być sprzedawane i nabywane tylko i wyłącznie z lokalem mieszkalnym, do którego zostały przypisane, czy też odrębnie.

Zatem, jeżeli w ramach jednej nieruchomości następuje sprzedaż na odrębną własność lokalu mieszkalnego wraz z przynależnym udziałem w jej częściach wspólnych, w ramach którego określono sposób korzystania z części nieruchomości wspólnej w ten sposób, że przydzielono nabywcy prawo do wyłącznego korzystania z określonego miejsca garażowania lub komórki lokatorskiej – dla których nie zostaną założone odrębne księgi wieczyste – integralnie związanego z prawem własności lokalu mieszkalnego, to sprzedaż ta stanowi jednolite świadczenie. Miejsce garażowania znajdujące się w garażu podziemnym usytuowanym pod wznoszonym budynkiem lub komórka lokatorska nie może być wówczas odrębnym od lokalu mieszkalnego przedmiotem obrotu. Tylko w takim przypadku sprzedaż ta ma charakter jednej transakcji – zbycia lokalu mieszkalnego wraz z prawem do wyłącznego korzystania z określonego miejsca garażowania znajdującego się w garażu podziemnym usytuowanym pod wznoszonym budynkiem lub komórki lokatorskiej – i w całości stanowi przedmiot jednej czynności cywilnoprawnej, tj. umowy sprzedaży opodatkowanej – na podstawie art. 41 ust. 12 w związku z art. 41 ust. 2 i art. 146a pkt 2 ustawy – obniżoną stawką podatku VAT w wysokości 8%.

W omawianej sprawie powyższe przesłanki zostaną spełnione, bowiem sprzedaż lokalu mieszkalnego zaliczanego do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym wraz z udziałem w częściach wspólnych nieruchomości, tj. (miejsca garażowego lub komórki lokatorskiej) będzie następować na podstawie jednego aktu notarialnego i objęta będzie jedną księgą wieczystą. Miejsca garażowe znajdujące się w garażu podziemnym wielostanowiskowym budynku mieszkalnego wielorodzinnego (PKOB 1122) - będą przedmiotem dostawy tylko i wyłącznie wraz z lokalem mieszkalnym. Nie istnieje możliwość nabycia udziału w podziemnym garażu wielostanowiskowym, miejsca garażowego lub komórki lokatorskiej, bez jednoczesnego nabycia lokalu mieszkaniowego. Ponadto Wnioskodawca wskazuje, że komórka lokatorska także należy do konkretnego lokalu mieszkalnego, jest udziałem w częściach wspólnych budynku do wyłącznego korzystania przez właściciela tego lokalu, nie stanowi wyodrębnionego samodzielnego lokalu, nie zostanie dla niej założona odrębna księga wieczysta.

W konsekwencji powyższego dostawa prawa własności do lokalu mieszkalnego o powierzchni nie przekraczającej 150 m² wraz z prawem do wyłącznego korzystania z miejsca garażowania w garażu podziemnym usytuowanym pod wznoszonym budynkiem lub komórki lokatorskiej stanowić będzie jednolite świadczenie na rzecz nabywcy lokalu. Skutkiem powyższego, do całej wartości transakcji obejmującej dostawę lokalu mieszkalnego objętego społecznym programem mieszkaniowym wraz z udziałem w miejscach wspólnych takich jak: miejsce garażowania w garażu podziemnym usytuowanym pod wznoszonym budynkiem lub komórka lokatorska stosuje się obniżoną 8% stawkę podatku, na podstawie art. 41 ust. 12 w związku z art. 41 ust. 2 i art. 146a pkt 2 ww. ustawy o VAT, z uwzględnieniem przepisów art. 41 ust. 12c ustawy.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy, w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1, jest prawidłowe.

Odnosząc się natomiast do kwestii, czy Wnioskodawca ma prawo do zastosowania preferencyjnej stawki VAT 8% w przypadku sprzedaży mieszkań położonych na parterze budynku wraz z wartością gruntu przeznaczanego na ogródek, zaś w przypadku ostatniej kondygnacji wartością tarasu przynależnego do mieszkania, należy stwierdzić, co następuje:

Ustawodawca, w powołanym wyżej art. 41 ust. 12-12c, przyznał prawo do zastosowania obniżonej stawki podatku VAT w wysokości 8% m.in. do dostawy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym, zaliczając jednocześnie do tego budownictwa m.in. obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych.

Zasadniczo każde świadczenie dla celów opodatkowania podatkiem od towarów i usług powinno być uznawane za odrębne i niezależne, jednak w sytuacji gdy kilka świadczeń obejmuje z ekonomicznego punktu widzenia jedną czynność (usługę lub dostawę), to nie powinna ona być sztucznie dzielona dla celów podatkowych. Jeżeli zatem dwa lub więcej niż dwa świadczenia dokonane przez podatnika na rzecz konsumenta są tak ściśle związane, że obiektywnie tworzą one w aspekcie gospodarczym jedną całość, której rozdzielenie miałoby sztuczny charakter, to wszystkie te świadczenia lub czynności stanowią jednolite świadczenie dla celów stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

W przypadku czynności o charakterze złożonym, o wysokości zastosowanej stawki podatku decydować będzie to, czy w danych okolicznościach mamy do czynienia z jednym świadczeniem kompleksowym, czy też z szeregiem jednostkowych czynności. Ocena tej okoliczności winna odbywać się przy tym w oderwaniu od treści umowy łączącej strony, a jedynie w oparciu o to, czy dokonywane przez podatnika czynności (świadczenia) wykazują ze sobą tak ścisłe powiązanie, że w sensie gospodarczym tworzą jedną całość, której rozdzielenie miałoby sztuczny charakter. Sama wola stron umowy, tzn. określenie w jej treści, że celem transakcji jest nabycie świadczenia kompleksowego, a nie poszczególnych wyodrębnionych świadczeń, nie decyduje o zakresie opodatkowania podatkiem VAT.

Z opisu sprawy jednoznacznie wynika, że w stosunku do niektórych mieszkań położonych na parterze budynku lub na ostatniej kondygnacji wraz ze sprzedażą mieszkania następuje przeniesienie własności, odpowiednio gruntu z przeznaczeniem na ogródek lub tarasu, jeżeli mieszkanie jest usytuowane na ostatniej kondygnacji. Zgodnie z zawartymi umowami wraz ze sprzedażą mieszkań następuje sprzedaż gruntu, proporcjonalnie do powierzchni mieszkania. Ogródek na parterze jak i taras przynależy do konkretnego lokalu mieszkalnego i stanowi integralną część mieszkania. Nie można ich nabyć nie kupując mieszkania.

Wymienione we wniosku poszczególne części składowe nieruchomości (grunt z przeznaczeniem na ogródek lub taras, jeżeli mieszkanie jest usytuowane na ostatniej kondygnacji) nie mogą być wówczas odrębnym od lokalu mieszkalnego przedmiotem obrotu. Tylko w takim przypadku sprzedaż ta ma charakter jednej transakcji zbycia lokalu mieszkalnego wraz z prawem do wyłącznego korzystania z określonej części składowej nieruchomości i w całości stanowi przedmiot jednej czynności cywilnoprawnej, tj. umowy sprzedaży opodatkowanej stawką obniżoną w wysokości 8% na podstawie art. 41 ust. 12 w związku z art. 41 ust. 2 i art. 146a pkt 2 ustawy.

Mając zatem na uwadze przedstawiony opis sprawy oraz powołane wyżej przepisy prawa należy stwierdzić, że w stosunku do mieszkań o powierzchni nie przekraczającej 150 m² położonych odpowiednio na parterze budynku lub na ostatniej kondygnacji - w sytuacji gdy w ramach jednej nieruchomości następuje sprzedaż lokalu mieszkalnego zaliczonego do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym wraz z gruntem przeznaczonym na ogródek lub tarasem, znajdującym się w tym samym budynku, integralnie związanym z prawem własności lokalu mieszkalnego, objętych jedną księgą wieczystą - cała ta sprzedaż ma charakter jednej transakcji i podlegać będzie jednej stawce podatku od towarów i usług właściwej dla lokalu mieszkalnego objętego społecznym programem mieszkaniowym, tj. 8% podatku VAT, na podstawie art. 41 ust. 12 w związku z art. 41 ust. 2 oraz art. 146a pkt 2 ustawy, z uwzględnieniem przepisów art. 41 ust. 12c ustawy o VAT.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy, w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 2, jest prawidłowe.

Wnioskodawca wniósł również o rozstrzygnięcie kwestii, czy ma prawo do zastosowania preferencyjnej stawki VAT 8% do sprzedaży gruntu nabywanego przez lokatorów wraz z mieszkaniem, spełniającym kryteria społecznego budownictwa mieszkaniowego.

Należy ponownie wskazać, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ww. ustawy o VAT. Na podstawie tego przepisu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powyższego przepisu wynika, że przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków lub budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że nabywcy lokali mieszkalnych i udziałów w częściach wspólnych budynku nabywają również udziały w gruncie, na którym znajdują się lokale mieszkalne.

W analizowanej sprawie, przedmiotem sprzedaży obok własności lokalu mieszkalnego o powierzchni nie przekraczającej 150 m², tj. zaliczonego do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym, nie jest zatem samo miejsce garażowania w garażu podziemnym usytuowanym pod wznoszonym budynkiem lub komórka lokatorska oraz nie są same przyległe do mieszkań położone odpowiednio na parterze ogródki lub na ostatniej kondygnacji tarasy, ale zgodnie z zawartymi umowami proporcjonalnie do powierzchni mieszkania - udział w gruncie:

w częściach wspólnych budynku takich jak: miejsce garażowania w garażu podziemnym usytuowanym pod wznoszonym budynkiem lub komórka lokatorska - integralnie związanych z prawem własności konkretnego lokalu mieszkalnego – oraz
w stosunku do niektórych mieszkań położonych na parterze budynku lub na ostatniej kondygnacji - odpowiednio ogródków lub tarasów.

Należy zauważyć, że obniżona stawka podatku dotyczy wyłącznie towarów i usług wskazanych przez ustawodawcę w ustawie o podatku od towarów i usług lub w przepisach wykonawczych do tej ustawy.

Wobec powyższego należy stwierdzić, że skoro Wnioskodawca będzie dokonywał dostawy lokali mieszkalnych zaliczanych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym wraz z gruntem - w sytuacji gdy - jak wskazano - nie stanowią one odrębnej własności i nie mogą być przedmiotem samodzielnego obrotu, tj. sprzedawane będą zawsze wraz z lokalem mieszkalnym, to do tej dostawy zastosowanie znajdzie 8% stawka podatku VAT, na podstawie art. 41 ust. 12 w związku z art. 41 ust. 2 oraz art. 146a pkt 2 ustawy, z uwzględnieniem przepisów art. 41 ust. 12c ustawy o VAT,

Zatem stanowisko Wnioskodawcy, w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 3, jest prawidłowe.

Bez znaczenia dla opodatkowania pozostaje natomiast treść stosunku cywilnoprawnego łączącego strony. Niezależnie bowiem od tego, jak strony określą przedmiot umowy, o stosowaniu określonej stawki podatku będzie decydować faktyczna czynność, z którą ustawa wiąże obowiązek podatkowy, a nie ustalenia co do tego, jaki zakres tych czynności zostanie w umowie przez strony oznaczony.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Tut. Organ informuje, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanego. Inne kwestie, które nie zostały objęte pytaniem wskazanym we wniosku, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem.) Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego …, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.

Reklama

O nas

Regulamin