INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 25 października 2011 r. (data wpływu 31 października 2011 r.) uzupełnionym pismem z dnia 10 stycznia 2012 r. (data wpływu 11 stycznia 2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie ustalenia obrotu z tytułu zbycia nieruchomości w drodze przetargu – jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 31 października 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie ustalenia obrotu z tytułu zbycia nieruchomości w drodze przetargu. Wniosek uzupełniono pismem z dnia 10 stycznia 2012 r. (data wpływu 11 stycznia 2012 r.) o wskazanie podmiotu będącego Wnioskodawcą oraz doprecyzowanie opisu zaistniałego stanu faktycznego.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Gmina jest właścicielem nieruchomości, oznaczonej jako działka o numerze ewidencyjnym 31/5, o powierzchni 0,0597 ha, która została oddana w dzierżawę na podstawie umowy z dnia 20 kwietnia 2009 r. Dzierżawca poniósł na nieruchomości nakłady stanowiące stację myjni samochodowej. Na budowę myjni Dzierżawca uzyskał decyzję Starosty z dnia 22 kwietnia 2009 r. o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę oraz decyzję Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia 13 stycznia 2010 r. o zezwoleniu na użytkowanie obiektu. Dzierżawca wzniósł budynki myjni samochodowej ze środków własnych. W związku z zamiarem zbycia nieruchomości, o której mowa, sporządzono wycenę określającą jej wartość. Wyceną objęto wartość gruntu oraz wartość nakładów poniesionych przez Dzierżawcę. Gmina ogłosiła nieograniczony przetarg ustny na zbycie przedmiotowej nieruchomości, nie rozwiązując umowy dzierżawy. Cenę wywoławczą ustalono na podstawie operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego, z uwzględnieniem wartości gruntu i wartości nakładów inwestycyjnych. Do przetargu przystąpił jeden oferent – obecny Dzierżawca nieruchomości, na której wcześniej wybudował obiekty budowlane. Gmina nie poniosła żadnych kosztów i nakładów związanych z budynkami Dzierżawcy. Przetarg zakończył się ustaleniem Dzierżawcy jako nabywcy nieruchomości.

W uzupełnieniu do wniosku Gmina wskazała, że nakłady na nieruchomości stanowiące stację myjni samochodowej, poniesione przez Dzierżawcę nie zostały rozliczone pomiędzy Gminą a Dzierżawcą przed rozstrzygnięciem przetargu.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy w zaistniałej sytuacji obrotem będzie kwota obejmująca wartość świadczenia należnego Gminie od nabywcy wyłonionego w drodze przetargu, tj. wartość gruntu wraz z nakładami netto, czy obrotem będzie kwota uzyskana w przetargu pomniejszona o wartość poniesionych przez nabywcę nakładów...

Zdaniem Wnioskodawcy, do przetargu na sprzedaż ww. nieruchomości przystąpił jeden oferent – obecny Dzierżawca nieruchomości, na której wcześniej wybudował obiekty budowlane. Gmina nie poniosła żadnych kosztów i nakładów związanych z budynkami Dzierżawcy. Ponieważ przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie określają dokładnie takiej sytuacji, stanowisko Wnioskodawcy w tym zakresie jest następujące:

1. Uznać wartość inwestycji poniesioną przez Dzierżawcę za kwotę nienależną i zgodnie z art. 29 ust. 4 ustawy o podatku od towarów i usług o kwotę tą pomniejszyć obrót. Czynność przekazania budynków na rzecz Dzierżawcy będzie dostawą nieodpłatną, co spowoduje jej wyłączenie z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 7 ust. 2 ww. ustawy. Zgodnie z art. 41 ust. l ustawy, sprzedaż gruntu zostanie opodatkowana stawką 23%.
2. Dokonać następującego rozliczenia:
   1. cena netto uzyskana w przetargu (za grunt wraz z poniesionymi nakładami),
   2. minus wartość netto poniesionych przez Dzierżawcę nakładów (zgodnie z wyceną rzeczoznawcy),
   3. różnica do zapłaty (faktura VAT) – wartość netto gruntu,
   4. naliczenie podatku VAT 23% od kwoty uzyskanej w poz. c).
   
   

Na dzień złożenia zapytania nie ustalono jeszcze terminu zawarcia aktu notarialnego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2011 Nr 177, poz. 1054), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Przez towary, według art. 2 pkt 6 ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Art. 8 ust. 1 ustawy stanowi, iż każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1. przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej,
2. zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji,
3. świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Stosownie do art. 29 ust. 1 ustawy, podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-21, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy lub osoby trzeciej. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku.

Według art. 29 ust. 4 ustawy, podstawę opodatkowania zmniejsza się o kwoty udokumentowanych, prawnie dopuszczalnych i obowiązkowych rabatów (bonifikat, opustów, uznanych reklamacji i skont) i o wartość zwróconych towarów, zwróconych kwot nienależnych w rozumieniu przepisów o cenach oraz zwróconych kwot dotacji, subwencji i innych dopłat o podobnym charakterze, z zastrzeżeniem ust. 4a i 4b.

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu (art. 29 ust. 5 ustawy).

Z opisu sprawy wynika, iż Gmina jest właścicielem nieruchomości, która została oddana w dzierżawę. Dzierżawca poniósł na nieruchomości nakłady stanowiące stację myjni samochodowej. Na budowę myjni Dzierżawca uzyskał decyzję Starosty o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę oraz decyzję Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego o zezwoleniu na użytkowanie obiektu. Dzierżawca wzniósł budynki myjni samochodowej ze środków własnych. W związku z zamiarem zbycia nieruchomości, o której mowa, sporządzono wycenę określającą jej wartość. Wyceną objęto wartość gruntu oraz wartość nakładów poniesionych przez Dzierżawcę. Gmina ogłosiła nieograniczony przetarg ustny na zbycie przedmiotowej nieruchomości, nie rozwiązując umowy dzierżawy. Cenę wywoławczą ustalono na podstawie operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego, z uwzględnieniem wartości gruntu i wartości nakładów inwestycyjnych. Do przetargu przystąpił jeden oferent – obecny Dzierżawca nieruchomości, na której wcześniej wybudował obiekty budowlane. Gmina nie poniosła żadnych kosztów i nakładów związanych z budynkami Dzierżawcy. Przetarg zakończył się ustaleniem Dzierżawcy jako nabywcy nieruchomości. Nakłady na nieruchomości stanowiące stację myjni samochodowej, poniesione przez Dzierżawcę nie zostały rozliczone pomiędzy Gminą a Dzierżawcą przed rozstrzygnięciem przetargu.

Zawartego w przytoczonym przepisie art. 7 ust. 1 ustawy wyrażenia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” nie wolno utożsamiać z prawem własności. Europejski Trybunał Sprawiedliwości przy definiowaniu wyrażenia „dostawa towarów” akcentuje „własność ekonomiczną”, funkcjonującą w oderwaniu od krajowych przepisów prawa cywilnego regulujących przeniesienie prawa własności. W orzeczeniu C-320/88 Staatssecretaris van Financiën v. Shipping and Forwarding Safe B.V. Europejski Trybunał Sprawiedliwości wyraził pogląd, że „wyrażenie «dostawa towarów» w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy oznacza także przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, nawet jeżeli nie dochodzi do przeniesienia własności rzeczy w sensie prawnym” (pkt 1), jednak jednocześnie zastrzegł, że „zadaniem sądu krajowego jest określenie w każdym przypadku, na podstawie stanu rzeczy, czy przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy, miało miejsce” (pkt 2).

Zgodnie z art. 693 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

W myśl art. 48 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania (zasada superficies solo cedit).

Rzecz, która stała się częścią składową innej rzeczy (rzeczy nadrzędnej), traci samodzielny byt prawny i dzieli losy prawne rzeczy nadrzędnej (zob. art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego). Z punktu widzenia prawa cywilnego, dzierżawiący jako właściciel użyczonych gruntów jest również właścicielem wzniesionych na nich budynków, a przedmiotem sprzedaży będą całe nieruchomości (grunty z budynkami). Sposób rozliczenia się przez strony umowy dzierżawy w związku z ulepszeniami poczynionymi przez użytkującego na rzecz dzierżawioną, pozostawiony jest, w ramach swobody zawierania umów, woli stron, chyba że ze względu na treść lub cel umów w tym przedmiocie sprzeciwiałyby się właściwości (naturze) stosunku umowy dzierżawy, ustawie lub zasadom współżycia społecznego (zob. art. 353¹ Kodeksu cywilnego).

Sprzedaż nieruchomości wraz z wzniesionymi przez Dzierżawcę budynkami, nie spełnia definicji dostawy towarów w rozumieniu art 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, albowiem Gmina nie przenosi prawa do rozporządzania budynkami jak właściciel. Prawo to – do czasu rozliczenia nakładów – jest po stronie podmiotu, który za zgodą użyczającego – właściciela gruntu, wybudował obiekt trwale z gruntem związany. Przyjęcie rozwiązania opartego na art. 48 Kodeksu cywilnego prowadziłoby do naruszenia koncepcji dostawy towarów.

W związku z powyższym, w sytuacji, gdy nakłady na nieruchomości stanowiące stację myjni samochodowej, poniesione przez Dzierżawcę nie zostały rozliczone pomiędzy Gminą a Dzierżawcą przed rozstrzygnięciem przetargu – przedmiotem dostawy będzie jedynie grunt.

Ze względu na to, że kwota należna – zgodnie z art. 29 ust 1 ustawy – obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy, w przedstawionym we wniosku stanie faktycznym podstawą opodatkowania VAT będzie wyłącznie wartość gruntu. Przedmiotem transakcji nie będzie przeniesienie własności nieruchomości stanowiących stację myjni samochodowej, bowiem jak wskazuje Gmina, stanowi ona własność Dzierżawcy.

Mając na uwadze powyższe, tut. Organ wyjaśnia, iż ze względu na to, że w analizowanej sprawie przedmiotem dostawy będzie jedynie grunt, nie można się zgodzić z twierdzeniem Wnioskodawcy zawartym we własnym stanowisku, zgodnie z którym należy „uznać wartość inwestycji poniesioną przez Dzierżawcę za kwotę nienależną i zgodnie z art. 29 ust. 4 ustawy o podatku od towarów i usług o kwotę tą pomniejszyć obrót. Czynność przekazania budynków na rzecz Dzierżawcy będzie dostawą nieodpłatną, co spowoduje jej wyłączenie z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 7 ust. 2 ww. ustawy”. Bowiem jak już wskazano, wartości nakładów poniesionych przez Dzierżawcę w przedmiotowej sprawie nie wlicza się do obrotu, a tym samym nie zostaną spełnione przesłanki do zastosowania normy wynikającej z art. 7 ust. 2 ustawy oraz art. 29 ust. 4 ustawy, ponieważ w analizowanej sprawie nie dojdzie do nieodpłatnego wydania towarów (poniesione na nieruchomości nakłady są własnością Dzierżawcy), a także pomniejszeniu nie ulegnie obrót z tytułu transakcji (przedmiotem dostawy będzie jedynie grunt).

Wobec powyższego, ze względu na treść uzasadnienia przedstawionego przez Gminę oraz dokonaną przez tut. Organ analizę przedmiotowej sprawy, stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.