INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 14 listopada 2011r. (wpływ do tut. Biura 17 listopada 2011r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej m.in. podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu ustalenia kosztów uzyskania przychodów uzyskanych z odpłatnego zbycia wskazanych we wniosku lokali mieszkalnych – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 17 listopada 2011r. do tut. Biura wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie, dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych m.in. w zakresie sposobu ustalenia kosztów uzyskania przychodów uzyskanych z odpłatnego zbycia wskazanych we wniosku lokali mieszkalnych.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

W październiku 2011r. Wnioskodawca rozpoczął prowadzenie działalności gospodarczej, której głównym przedmiotem jest kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek, a także wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi i dzierżawionymi oraz działalność konsultingowa. Do przedmiotowej działalności Wnioskodawca „wniósł”, jako towary handlowe dwie nieruchomości. Przedmiotowe nieruchomości kupił w 2011r. wspólnie z żoną (w ramach ustawowej wspólności majątkowej) jeszcze przed rozpoczęciem prowadzenia działalności.

Jeden z budynków jest pusty i będzie przekształcony z użytkowego w mieszkalny (13 mieszkań). W drugim budynku znajduje się 27 mieszkań z czego 3-4 mieszkania są puste, natomiast pozostałe mieszkania są zajmowane przez lokatorów. Wnioskodawca jest właścicielem 2/3 udziałów w drugiej nieruchomości. Pozostałe 1/3 udziałów należy do Spółki z o.o. (określanej w dalszej części skrótem „Zarządca”). Z tą spółka Wnioskodawca podpisał umowy na zarządzanie obydwiema nieruchomościami oraz udzielił jej pełnomocnictwa do dokonywania wszelkich czynności faktycznych i prawnych dotyczących tych nieruchomości. Spółka ta ma za zadanie dokonać komercjalizacji tych nieruchomości. W ramach umowy dotyczącej komercjalizacji drugiej nieruchomości Zarządca ma dokonać m.in. remontu tej nieruchomości z własnych środków. Tytułem wynagrodzenia za wykonane czynności w zakresie remontu i komercjalizacji Zarządca ma otrzymać od Wnioskodawcy wynagrodzenie w wysokości 25% zysku netto osiągniętego przez Wnioskodawcę po sprzedaży 20 lokali, przy czym zapłata wynagrodzenia za sprzedaż ostatnich 7 lokali nastąpi po zaksięgowaniu zapłaty za ostatni z nich. Wnioskodawca wskazuje, iż obecnie z lokatorami zamieszkującymi ta nieruchomość są podpisane nowe umowy na czas określony i w ciągu 2-3 lat mieszkania mają zostać sprzedane.

Obydwie nieruchomości zostały nabyte aktem notarialnym i bez podatku VAT. W związku z zakupem pierwszej nieruchomości Wnioskodawca otrzymał fakturę VAT ze stawką „ZW”. Nieruchomość ta również wymaga znacznych nakładów o charakterze remontowo-adaptacyjno-ulepszeniowym. Wydatki na ulepszenie tej nieruchomości zostaną poniesione wyłącznie przez Wnioskodawcę i przekroczą 30% wartości początkowej nabytej nieruchomości.

Po przeprowadzeniu tych prac, z ww. budynków zostaną wyodrębnione samodzielne lokale mieszkalne, które następnie będą sprzedawane w ramach wykonywanej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej. Przy czym żadne z wyodrębnionych w obu nieruchomościach mieszkań nie przekroczy 150m² powierzchni użytkowej. Nakłady poniesione przez zarządcę na remont i modernizację drugiej nieruchomości również nie przekroczą 30% wartości początkowej całego obiektu (wspólnych udziałów współwłaścicieli).

Wnioskodawca ewidencjonuje zdarzenia gospodarcze w podatkowej księdze przychodów i rozchodów. Jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług

W związku z powyższym zadano m.in. następujące pytanie:

Jak obliczyć koszt przypadający na zakup jednego mieszkania w momencie jego sprzedaży i zamiarze powiadomienia urzędu skarbowego o przeprowadzeniu spisu z natury w celu obliczenia zaliczki na podatek dochodowy, z uwzględnieniem różnic remanentowych w myśl art. 44 ust. 2 w związku z art. 24 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych...

(pytanie oznaczone we wniosku nr 3)

Zdaniem Wnioskodawcy, dla wyliczenia ceny zakupu udziału w jednym mieszkaniu dla przeprowadzenia remanentu w miesiącu jego sprzedaży prawidłowym będzie odniesienie metrażu sprzedawanego mieszkania do metrażu całej nieruchomości i ceny zakupu tej nieruchomości z uwzględnieniem posiadanych udziałów. Dla przykładu Wnioskodawca wskazał, iż jeżeli powierzchnia całej nieruchomości wynosić będzie 1000m² powierzchni użytkowej i koszt zakupu przez Wnioskodawcę 2/3 udziałów w tej nieruchomości wyniósł 700.000 zł, to koszt zakupu 2/3 udziałów w pojedynczym mieszkaniu o powierzchni np. 50m² wyniesie Wnioskodawcę 35.000 zł. Taka też kwota w momencie sprzedaży przykładowego mieszkania stanowić będzie dla Niego różnicę w remanentach.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 44 ust. 2 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), dochodem z działalności gospodarczej stanowiącym podstawę obliczenia zaliczki u podatników prowadzących podatkowe księgi przychodów i rozchodów jest różnica pomiędzy wynikającym z tych ksiąg przychodem i kosztami jego uzyskania. Jeżeli jednak podatnik na koniec miesiąca sporządza remanent towarów, surowców i materiałów pomocniczych lub naczelnik urzędu skarbowego zarządzi sporządzenie takiego remanentu, dochód ustala się według zasad określonych w art. 24 ust. 2. W myśl art. 24 ust. 2 ww. ustawy, u podatników osiągających dochody z działalności gospodarczej i prowadzących księgi przychodów i rozchodów dochodem z działalności jest różnica pomiędzy przychodem w rozumieniu art. 14 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych a kosztami uzyskania powiększona o różnicę pomiędzy wartością remanentu końcowego i początkowego towarów handlowych, materiałów (surowców) podstawowych i pomocniczych, półwyrobów, wyrobów gotowych, braków i odpadków, jeżeli wartość remanentu końcowego jest wyższa niż wartość remanentu początkowego, lub pomniejszona o różnicę pomiędzy wartością remanentu początkowego i końcowego, jeżeli wartość remanentu początkowego jest wyższa.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji składników majątku, które winny zostać objęte remanentem. Wyjaśnienia tych pojęć można odnaleźć w przepisach rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów (Dz. U. Nr 152, poz. 1475 ze zm.).

Zasady dotyczące sporządzenia spisu z natury określa § 27 ust. 1 i 2 ww. rozporządzenia, w świetle którego, podatnicy są obowiązani do sporządzenia i wpisania do księgi spisu z natury towarów handlowych, materiałów (surowców) podstawowych i pomocniczych, półwyrobów, produkcji w toku, wyrobów gotowych, braków i odpadów, zwanego dalej "spisem z natury", na dzień 1 stycznia, na koniec każdego roku podatkowego, na dzień rozpoczęcia działalności w ciągu roku podatkowego, a także w razie zmiany wspólnika, zmiany proporcji udziałów wspólników lub likwidacji działalności. Spis z natury podlega wpisaniu do księgi także wówczas, gdy osoby prowadzące działalność gospodarczą sporządzają go za okresy miesięczne oraz gdy na podstawie odrębnych przepisów jego sporządzenie zarządził naczelnik urzędu skarbowego. Przy czym, spis z natury powinien zostać sporządzony w sposób określony w § 28 ust. 1-3 ww. rozporządzenia.

Zgodnie z definicją zawartą w § 3 pkt 1 lit. d) cyt. rozporządzenia, wyrobami gotowymi są wyroby własnej produkcji, których proces przerobu został całkowicie zakończony, wykonane usługi, prace naukowo-badawcze, prace projektowe, geodezyjno-kartograficzne, zakończone roboty, w tym także budowlane.

Stosownie do treści § 29 ust. 1 ww. rozporządzenia, podatnik jest obowiązany m.in. wycenić wyroby gotowe według kosztów wytworzenia. Przy czym w myśl § 3 pkt 4 ww. rozporządzenia, przez koszt wytworzenia należy rozumieć wszelkie koszty związane bezpośrednio i pośrednio z przerobem materiałów, z wykonywaniem usług lub pozyskaniem (wydobyciem) kopalin, z wyłączeniem kosztów sprzedaży wyrobów gotowych i usług.

W wydanej na wniosek Wnioskodawcy interpretacji indywidualnej z dnia 17 lutego 2012r. Znak: IBPBI/1/415-1164/11/BK wskazano w szczególności, iż w przedstawionym we wniosku stanie faktycznym, „(…) w momencie całkowitego zakończenia prac związanych z powstaniem produktu podlegającego zbyciu, a więc po zakończeniu niezbędnych prac budowlanych oraz wyodrębnieniu poszczególnych lokali mieszkalnych mających być przedmiotem zbycia, lokale te stanowić będą wyroby gotowe w rozumieniu § 3 pkt 1 lit. d) ww. rozporządzenia w sprawie prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów”.

Mając na względzie wyżej powołane przepisy stwierdzić należy, iż w sytuacji przedstawionej we wniosku, w spisie z natury, Wnioskodawca winien ująć niesprzedane na dzień sporządzenia spisu, a będące Jego własnością wyroby gotowe (wyodrębnione lokale mieszkalne), które należy wycenić według kosztów ich wytworzenia, z uwzględnieniem uprzednio dokonywanych odpisów amortyzacyjnych. Koszty te stanowić również będą wydatki poniesione na nabycie nieruchomości budynkowych, z których zostały wyodrębnione będące przedmiotem sprzedaży lokale mieszkalne.

Jednocześnie w odniesieniu do lokali stanowiących współwłasność Wnioskodawcy zauważyć należy, iż zgodnie z art. 8 ust. 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychody z udziału w spółce niebędącej osoba prawną, ze wspólnej własności, wspólnego przedsięwzięcia, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy lub praw majątkowych każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa do udziału w zysku (udziału) oraz, z zastrzeżeniem ust. 1a, lączy się z pozostałymi przychodami ze źródeł, z których dochód podlega opodatkowaniu według skali, o której mowa w art. 27 ust. 1. W przypadku braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku (udziału) są równe.

W myśl art. 8 ust. 2 pkt 1 cyt. ustawy, zasady wyrażone w ust. 1 stosuje się odpowiednio do rozliczania kosztów uzyskania przychodów, wydatków niestanowiących kosztów uzyskania przychodów i strat. Jeżeli zatem z tytułu zbycia określonego, prawnie wyodrębnionego lokalu mieszkalnego Wnioskodawcy (jako współwłaścicielowi w 2/3 części) przysługuje 2/3 przychodu uzyskanego z jego sprzedaży, to wówczas przy obliczaniu wydatków poniesionych na wytworzenie tego lokalu winien on uwzględnić również powyższą proporcję.

Nadmienić należy, iż wydając niniejszą interpretację Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działający w imieniu Ministra Finansów, odniósł się jedynie do wskazanej w stanowisku Wnioskodawcy kwestii dotyczącej sposobu ustalenia kosztów uzyskania przychodów uzyskanych z odpłatnego zbycia wskazanych we wniosku lokali mieszkalnych w świetle przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie obejmuje bowiem badania prawidłowości przedstawionych przez Wnioskodawcę wyliczeń rachunkowych w tym względzie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Nadmienić należy, iż w zakresie pytań oznaczonych we wniosku nr 1, 2, 4, 5 i 6 wydane zostaną odrębne rozstrzygnięcia.

Do wniosku dołączono dokumenty źródłowe. Należy jednak zauważyć, że wydając interpretację w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej, Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów nie przeprowadza postępowania dowodowego w związku z czym nie jest obowiązany, ani uprawniony do ich oceny; jest związany wyłącznie opisem stanu faktycznego przedstawionym przez wnioskodawcę i jego stanowiskiem.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa Stefana Wyszyńskiego 2, 44-101 Gliwice po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, 43-300 Bielsko-Biała, ul. Traugutta 2a.