Interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej
0112-KDIL3-2.4011.342.2017.2.NK
z 12 grudnia 2017 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 12 listopada 2017 r. (data wpływu 13 listopada 2017 r.), uzupełnionym pismem z dnia 3 grudnia 2017 r. (data wpływu 4 grudnia 2017 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 13 listopada 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości.

Z uwagi na fakt, że przedmiotowy wniosek nie spełniał wymogów określonych w art. 14b § 3 ustawy – Ordynacja podatkowa, pismem z 22 listopada 2017 r. nr 0112-KDIL3-2.4011.342.2017.1.NK, organ wezwał Wnioskodawcę do uzupełnienia – w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania – braków formalnych wniosku.

Jednocześnie poinformowano, że stosownie do postanowień art. 139 § 4 w zw. z art. 14d Ordynacji podatkowej, okresu oczekiwania między wezwaniem przez organ a jego uzupełnieniem przez Wnioskodawcę nie wlicza się do trzymiesięcznego terminu przewidzianego na wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego.

Wezwanie wysłane w dniu 22 listopada 2017 r. doręczone zostało w dniu 29 listopada 2017 r. W dniu 4 grudnia 2017 r. (z datą nadania 3 grudnia 2017 r.) wpłynęła do tut. organu odpowiedź na ww. wezwanie, w której Wnioskodawca uzupełnił wniosek.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny oraz zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca wraz ze swoją małżonką w dniu 27 lipca 2011 r. nabył działkę gruntu (niezabudowaną) z majątków osobistych do majątku wspólnego za kwotę 140.000 złotych – akt notarialny z dnia 27 lipca 2011 r.

Na podstawie Decyzji Starosty z dnia 8 listopada 2012 r. zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego, garażu wolnostojącego oraz wewnętrznej linii zasilającej, Wnioskodawca i jego małżonka wybudowali budynek mieszkalny jednorodzinny, garaż wolnostojący oraz wewnętrzną linię zasilającą.

Wnioskodawca w dniu 16 grudnia 2016 r. zawarł ze swoją małżonką umowę majątkową małżeńską, w której ustanowiono rozdzielność majątkową – akt notarialny z dnia 16 grudnia 2016 r.

Wnioskodawca w dniu 23 stycznia 2017 r. zawarł ze swoją małżonką umowę o podział majątku wspólnego. Nieruchomość, tj. działka wraz ze znajdującymi się na niej zabudowaniami została nabyta na współwłasność małżonki w udziale 1/5 części oraz Wnioskodawcy w udziale 4/5 części, co wynikało z faktu, że fundusze na zakup nieruchomości gruntowej i budowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego, garażu wolnostojącego oraz wewnętrznej linii zasilającej pochodziły w 1/5 części z majątku osobistego małżonki Zainteresowanego, a w 4/5 części z majątku osobistego Wnioskodawcy – akt notarialny Wnioskodawca w dniu 24 lutego 2017 r. zawarł ze swoją małżonką umowę nieodpłatnego zniesienia współwłasności nieruchomości – stał się jedynym właścicielem nieruchomości tj. działki w udziale 1/1 części – akt notarialny z dnia 24 lutego 2017 r.

Sąd Okręgowy w dniu 30 marca 2017 r. wydał wyrok, w którym rozwiązał małżeństwo Wnioskodawcy z małżonką. Wyrok stał się prawomocny w dniu 21 kwietnia 2017 r.

Wnioskodawca w dniu 8 listopada 2017 r. sprzedał nieruchomość, tj. działkę wraz ze znajdującymi się na niej zabudowaniami za kwotę 850.000 złotych – akt notarialny z dnia 8 listopada 2017 r.

Wnioskodawca zamierza nabyć nieruchomości (lokal mieszkalny stanowiący odrębną własność oraz nieruchomość gruntową, na której można wybudować budynek mieszkalny jednorodzinny) na własne cele mieszkaniowe lub zapłacić podatek dochodowy od osób fizycznych.

W nadesłanym uzupełnieniu Wnioskodawca wskazał, że podział majątku wspólnego małżonków był ekwiwalentny i nie towarzyszyły mu spłaty i dopłaty, a wartość udziału w nieruchomości nabytego przez niego (4/5 części) w wyniku dokonanego w 2017 roku podziału majątku mieści się w wartości udziału przysługującemu mu w majątku dorobkowym małżeńskim (nabycie nieruchomości gruntowej jak również budowa budynków na tej nieruchomości odbywała się z majątków osobistych Zainteresowanego – 4/5 części, małżonki -1/5 części), natomiast wartość udziału w nieruchomości nabytego przez Zainteresowanego (1/5 części) w wyniku dokonanego w 2017 roku zniesienia współwłasności nie mieści się w wartości udziału przysługującemu mu w majątku dorobkowym małżeńskim. Wnioskodawca podał także, że odpłatne zbycie opisanej we wniosku nieruchomości nie nastąpiło w wykonaniu działalności gospodarczej.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1. Czy przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości, które nastąpiło w dniu 8 listopada 2017 r., wynosi 170.000 złotych i ten przychód powinien być uwzględniany w rozliczeniu podatku dochodowego od osób fizycznych?
2. Czy wydatki przeznaczone na nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność oraz nabycie nieruchomości gruntowej przeznaczonej pod zabudowę budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym (w jednym momencie Wnioskodawca będzie właścicielem lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność oraz nieruchomości gruntowej, na której w przyszłości wybuduje budynek mieszkalny jednorodzinny) będą traktowane jako wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe (suma kwot przeznaczonych na zakup lokalu mieszkalnego oraz nieruchomości gruntowej, na której będzie miał powstać budynek mieszkalny jednorodzinny)?
   
   

Zdaniem Wnioskodawcy, przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości, które nastąpiło w dniu 8 listopada 2017 r. wynosi 170.000 złotych i ten przychód powinien uwzględniać w rozliczeniu podatku dochodowego od osób fizycznych. Wnioskodawca uznaje, że 4/5 części nieruchomości została przez niego nabyta w dniu 27 lipca 2011 r. z uwagi na fakt, że środki finansowe na nabycie nieruchomości, późniejsze wybudowanie budynku mieszkalnego jednorodzinnego, garażu wolnostojącego oraz wewnętrznej linii zasilającej pochodziły z jego majątku osobistego, co zostało potwierdzone umową o podział majątku wspólnego, który był ekwiwalentny w naturze, nie towarzyszyły mu spłaty i dopłaty oraz wartość otrzymanych udziałów w nieruchomości przez Wnioskodawcę i jego byłą małżonkę mieściły się w udziale jaki przysługiwał im w wyniku korzystania ze swoich majątków osobistych. W związku z faktem, że od nabycia nieruchomości do jej sprzedaży – tj. 4/5 części – minęło 5 lat, Wnioskodawca uznaje, że kwota 680.000 złotych (4/5 części z kwoty sprzedaży tj. 850.000 złotych) nie stanowi przychodu zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wnioskodawca uznaje, że kwota 170.000 złotych (1/5 części z kwoty sprzedaży tj. 850.000 złotych) stanowi przychód zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wnioskodawca uznaje, że w wyniku sprzedaży nieruchomości, która nastąpiła w dniu 8 listopada 2017 r. uzyskał przychód w wysokości 170.000 złotych.

Wnioskodawca uznaje również, że kwoty zapłacone za nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność oraz nieruchomości gruntowej (jednoczesne posiadanie lokalu mieszkalnego i nieruchomości gruntowej), na której może zostać wybudowany budynek mieszkalny jednorodzinny będą wydatkami na własne cele mieszkaniowe, które będą podlegały zwolnieniu, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2016 r., poz. 2032 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a w konsekwencji przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

W przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment jej nabycia.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego wynika, iż w 2011 r. Wnioskodawca oraz jego małżonka nabyli niezabudowaną działkę gruntu, na której wybudowali budynek mieszkalny jednorodzinny, garaż wolnostojący oraz wewnętrzną linię zasilającą.

W 2016 r. Zainteresowany zawarł ze swoją małżonką umowę majątkową małżeńską, w której ustanowiono rozdzielność majątkową. Następnie w styczniu 2017 r. małżonkowie podzielili majątek wspólny w ten sposób, że 1/5 udziału w nieruchomości przypadła małżonce, a 4/5 udziału Wnioskodawcy, co wynikło z faktu, że w takich właśnie udziałach małżonkowie przeznaczyli finanse ze swoich majątków odrębnych na zakup nieruchomości i budowę. Podział ten odbył się bez spłat i dopłat.

W lutym 2017 r. Wnioskodawca zawarł ze swoją małżonką umowę nieodpłatnego zniesienia współwłasności nieruchomości stając się jej jedynym właścicielem. Następnie małżonkowie rozwiedli się.

W listopadzie 2017 r. Zainteresowany sprzedał przedmiotową nieruchomość za kwotę 850.000 zł. Zbycie to nie nastąpiło w wykonaniu działalności gospodarczej.

Wnioskodawca zamierza nabyć nieruchomości (lokal mieszkalny stanowiący odrębną własność oraz nieruchomość gruntową, na której będzie mógł wybudować budynek mieszkalny jednorodzinny) na własne cele mieszkaniowe.

Aby rozwiać wątpliwości Wnioskodawcy należy na wstępie wyjaśnić, że stosunki majątkowe między małżonkami zostały uregulowane w ustawie z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2017 r., poz. 682, z późn. zm.). Zgodnie z art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Wspólność ta charakteryzuje się tym, że w czasie jej trwania małżonkowie nie mają określonych udziałów w majątku wspólnym, nie mogą zatem rozporządzać udziałami, a także nie mogą żądać podziału majątku objętego wspólnością (art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego). Co do zasady, wspólność majątkowa trwa tak długo jak małżeństwo. Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Stosownie natomiast do art. 43 § 1 Kodeksu, oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym. Jednakże w myśl § 2 tegoż artykułu, z ważnych powodów każdy z małżonków może żądać, ażeby ustalenie udziałów w majątku wspólnym nastąpiło z uwzględnieniem stopnia, w którym każdy z nich przyczynił się do powstania tego majątku.

Należy też wspomnieć, że z art. 33 pkt 1 Kodeksu wynika, że do majątku osobistego każdego z małżonków należą przedmioty majątkowe nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej.

Stosownie natomiast do art. 47 § 1 zd. 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, małżonkowie mogą przez umowę zawartą w formie aktu notarialnego wspólność ustawową rozszerzyć lub ograniczyć albo ustanowić rozdzielność majątkową lub rozdzielność majątkową z wyrównaniem dorobków (umowa majątkowa). Zgodnie natomiast z przepisem art. 51 Kodeksu, w razie umownego ustanowienia rozdzielności majątkowej, każdy z małżonków zachowuje zarówno majątek nabyty przed zawarciem umowy, jak i majątek nabyty później. Umowa ta jest czynnością prawną organizacyjną, która reguluje stosunki majątkowe małżonków podczas trwania ich związku małżeńskiego. Zarówno w sytuacji umownego wyłączenia wspólności ustawowej w czasie trwania małżeństwa, jak i w przypadku zniesienia tej wspólności przez sąd, bądź w przypadku ustania małżeństwa, między małżonkami (byłymi małżonkami) ustaje wspólność ustawowa, a do majątku, który był nią objęty, stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych.

Powyższe oznacza, że z datą ustania małżeństwa bądź ustanowienia rozdzielności majątkowej, współwłasność łączna, jaka istnieje między małżonkami przekształca się we współwłasność w częściach ułamkowych. Zatem, w tym momencie co do zasady każdy z małżonków ma wynoszący ½ udział w majątku wspólnym, a więc w każdej rzeczy, jaka do tego majątku należy. Jednakże - jak już wcześniej wspomniano - małżonkowie mogą ustalić udziały w majątku wspólnym z uwzględnieniem stopnia, w jakim każde z nich przyczyniło się do powstania tego majątku. W rozpatrywanej sytuacji w chwili ustania wspólności majątkowej małżeńskiej Wnioskodawcy przysługiwało 4/5 udziału w nieruchomości będącej przedmiotem zapytania, natomiast jego małżonce przysługiwało 1/5 udziału. W wyniku umowy znoszącej współwłasność Wnioskodawca stał się jedynym właścicielem nieruchomości.

Podkreślić zatem należy, że zgodnie z teorią prawa rzeczowego przyznanie danej osobie na wyłączną własność rzeczy w wyniku podziału majątku wspólnego jest nabyciem tych rzeczy.

Natomiast mając na uwadze przyjętą linię orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego nabyciem, w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie jest przyznanie rzeczy na wyłączną własność jednemu z małżonków w wyniku podziału majątku wspólnego, jeśli:

• podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty lub
• wartość otrzymanej przez daną osobę rzeczy w wyniku podziału tego majątku, mieści się w udziale, jaki małżonkowi przysługuje w majątku dorobkowym małżeńskim.
  
  

Zatem, za datę nabycia nieruchomości, która przypadła danej osobie w wyniku podziału majątku wspólnego, należy przyjąć datę jej nabycia w czasie trwania ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej pod warunkiem, że wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości w wyniku podziału tego majątku mieści się w udziale, jaki tej osobie przysługuje w majątku dorobkowym małżeńskim. Jeżeli natomiast wartość otrzymanej przez małżonka nieruchomości przekracza jego udział w majątku dorobkowym małżeńskim, to wówczas za datę nabycia tej części nieruchomości, która przekracza udział małżonka w majątku dorobkowym małżeńskim, należy przyjąć dzień, w którym dokonano podziału majątku dorobkowego małżeńskiego, nawet wówczas, jeżeli nabycie to następuje nieodpłatnie (czyli bez spłat i dopłat). Przez pojęcie „nabycie” użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy należy bowiem rozumieć każde zwiększenie aktywów majątku podatnika.

Reasumując, nie ma wątpliwości, że nabycie własności nieruchomości lub praw w drodze podziału majątku wspólnego, w przypadku gdy wartość otrzymanego majątku jest nieekwiwalentna lub przekracza udział, jaki przysługiwał małżonkowi w majątku wspólnym, zawiera się w pojęciu „nabycie”, jakim posługuje się przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wszelkie przypadki bowiem, gdy udział danej osoby ulega powiększeniu, nawet gdy podział następuje bez spłat i dopłat, traktowany być musi w kategorii nabycia, gdyż w ten sposób ulega powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (nieruchomością), jak też jej majątku osobistego. Wówczas za datę nabycia tej części nieruchomości, która przekracza udział małżonka w majątku dorobkowym małżeńskim, należy przyjąć dzień, w którym dokonano jego podziału.

Przenosząc powyższe uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, że podział majątku dorobkowego Wnioskodawcy i jego małżonki dokonany w 2017 r. nie był ekwiwalentny dla obojga małżonków. Brak spłat i dopłat, sam w sobie, nie musi wskazywać na ekwiwalentność podziału majątku względem stopnia przyczyniania się małżonków do powstania majątku wspólnego. Brak dopłat może wynikać z różnych powodów, znanych tylko stronom umowy małżeńskiej i nie musi oznaczać, że podział majątku dokonał się według różnego stopnia przyczynienia się małżonków do powstania tego majątku. O ekwiwalentnym podziale w naturze mówić bowiem można jedynie wówczas, gdy w wyniku podziału majątku wspólnego każdy z małżonków otrzymuje na wyłączną własność majątek o tej samej wartości. Tymczasem na mocy umowy o podział majątku wspólnego Zainteresowany stał się wyłącznym właścicielem nieruchomości bez obowiązku spłaty małżonki. Powyższa okoliczność jednoznacznie przesądza o braku ekwiwalentnego podziału majątku wspólnego małżonków. Ponadto Wnioskodawca wskazał, że wartość udziału nabytego przez niego w wyniku zniesienia współwłasności w wysokości 1/5 nie mieści się w wartości udziału przysługującego mu w majątku dorobkowym małżeńskim.

Wobec powyższego należy uznać, że Wnioskodawca nabył omawianą nieruchomość w różnym czasie i w różny sposób:

• w 2011 r. nabył udział w trakcie związku małżeńskiego (do majątku wspólnego),
• w 2017 r. nabył udział przekraczający jego dotychczasowy udział w majątku wspólnym w wyniku podziału majątku dorobkowego małżeńskiego – podział ten był bowiem nieekwiwalentny i przekraczał udział w majątku dorobkowym małżeńskim do jakiego prawo miał Wnioskodawca.
  
  

Z uwagi na fakt, że nabycie przedmiotowej nieruchomości nastąpiło częściowo w 2011 r. oraz w 2017 r., pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy oddzielnie liczyć w stosunku do każdego udziału jaki Zainteresowany nabył.

Dochód ze sprzedaży nieruchomości dokonanej w 2017 r. w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w trakcie trwania małżeństwa w roku 2011 z uwagi na fakt, że od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie udziału przez Wnioskodawcę upłynął pięcioletni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy podatkowej, nie stanowi źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Natomiast opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegać będzie dochód z tytułu odpłatnego zbycia udziału nabytego w 2017 r. w wyniku podziału majątku i zniesienia współwłasności, gdyż zbycie to zostało dokonane przed upływem pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym nabyto udział.

I tak w myśl art. 30e ust. 1 ustawy, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Zgodnie z treścią art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Stosownie natomiast do art. 30e ust. 4 ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1. dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2. dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.
   
   

Zgodnie z uregulowaniami zawartymi w art. 19 ust. 1 ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało natomiast przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, wynagrodzenie dla biura pośrednictwa obrotu nieruchomościami, koszty ogłoszeń w prasie itp., o ile były ponoszone przez zbywcę. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy.

Podkreślić jednak należy, że poniesione przez Wnioskodawcę koszty odpłatnego zbycia dotyczą całej nieruchomości, czyli również przychodu, który przypada na udział nabyty w 2011 r. niestanowiący źródła przychodu. Skoro sprzedaż nabytego w 2011 r. udziału nie stanowi źródła przychodu i nie podlega opodatkowaniu, to odliczeniu nie podlegają też koszty przypadające na ten udział. Wnioskodawca może zatem poniesione koszty odpłatnego zbycia uwzględnić w wysokości proporcjonalnie przypadającej na udział w zbywanej działce, który nabył w 2017 r. w wyniku podziału majątku małżeńskiego (1/5).

W zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia należy ustalić w oparciu o art. 22 ust. 6c bądź 6d ustawy. W rozpatrywanej sprawie nabycie miało charakter nieodpłatny, odbyło się bowiem bez spłat lub dopłat na rzecz małżonki Wnioskodawcy.

Wobec powyższego zgodnie z art. 22 ust. 6d ustawy podatkowej – za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Jak wynika z art. 22 ust. 6e ww. ustawy – wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Przenosząc powyższe uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy, stwierdzić należy, że odpłatne zbycie przedmiotowej nieruchomości w 2017 r. w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w 2011 r. nie będzie skutkować powstaniem przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ pięcioletniego okresu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy.

Natomiast opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym zgodnie z art. 30e ustawy podlegać będzie dochód z tytułu odpłatnego zbycia udziału nabytego w 2017 r. w wyniku podziału majątku i zniesienia współwłasności.

Wskazać jednakże należy, że w myśl przepisu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania wymienione zostały w art. 21 ust. 25 pkt 1 ww. ustawy. I tak za wydatki poniesione na cele, o których mowa w powołanym wyżej ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na:

1. nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
2. nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
3. nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
4. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
5. rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

– położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Na podstawie art. 21 ust. 26 ustawy należy uznać, że przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d) i e), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach.

W złożonym wniosku Zainteresowany wskazał, że zamierza nabyć nieruchomości (lokal mieszkalny stanowiący odrębną własność oraz nieruchomość, na której można wybudować budynek mieszkalny jednorodzinny) z przeznaczeniem na własne cele mieszkaniowe.

Podkreślić zatem należy, że podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w stosunku do dochodu uzyskanego ze sprzedaży udziału w nieruchomości, jest fakt wydatkowania środków (począwszy od dnia sprzedaży i nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż) wyłącznie na enumeratywnie wskazane w ustawie cele mieszkaniowe. Zawarty w art. 21 ust. 25 ustawy katalog wydatków uprawniających do zwolnienia ma charakter zamknięty i w związku z tym tylko wydatkowanie środków na realizację celów w nim wskazanych pozwala na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania.

Podsumowując stwierdzić należy, że jeżeli Wnioskodawca przeznaczy przychód ze sprzedaży udziału w nieruchomości nabytego w wyniku podziału majątku małżeńskiego w ciągu dwóch lat liczonych od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie na cele wskazane w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych realizowanych np. poprzez zakup lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność oraz nieruchomości gruntowej, na której mógł będzie wybudować dom jednorodzinny, będzie miał możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego ustanowionego przepisem art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy podatkowej.

Interpretacja dotyczy:

• zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia,
• zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.
  
  

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.