Interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej
0111-KDIB4.4014.96.2019.2.BD
z 7 czerwca 2019 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2019 r., poz. 900) – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 12 kwietnia 2019 r. (data wpływu – 16 kwietnia 2019 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz budynku − jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 16 kwietnia 2019 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz budynku.

We wniosku złożonym przez:

- Zainteresowanego będącego stroną postępowania:

Towarzystwo („Spółka”, „Sprzedający”),

- Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania:

O.D. Sp. z o.o. sp. k. („Kupujący”, „Nabywca”),

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Zainteresowany będący stroną postępowania (dalej: „Spółka” lub „Sprzedający”) zarejestrowany jest jako czynny podatnik podatku od towarów i usług, posiadający siedzibę działalności gospodarczej w Polsce.

Zainteresowany niebędący stroną postępowania (dalej: „Kupujący” lub „Nabywca”) posiadający siedzibę działalności gospodarczej w Polsce, jest niezarejestrowany jeszcze na dzień złożenia wniosku jako czynny podatnik podatku od towarów i usług.

Spółka i Nabywca na potrzeby wniosku w jego dalszej części nazywani będą łącznie „Stronami”, „Zainteresowanymi”.

Opis prowadzonych przez Strony działalności.

Przedmiotem działalności Zainteresowanego będącego stroną postępowania jest m.in.: reasekuracja, działalność ubezpieczeniowa w zakresie ubezpieczeń osobowych oraz ubezpieczeń majątkowych oraz pozostała finansowa działalność usługowa, gdzie indziej niesklasyfikowana, z wyłączeniem ubezpieczeń i funduszy emerytalnych.

Ponadto, Sprzedający jest użytkownikiem wieczystym działki gruntu numer 15/3, zlokalizowanej w W., o obszarze 0,1788 ha (dalej: „Grunt”) oraz właścicielem posadowionego na niej, pod tym samym adresem, jedenastokondygnacyjnego (jedna kondygnacja podziemna i dziesięć kondygnacji nadziemnych) budynku niemieszkalnego (dalej: „Budynek”), wzniesionego w 2000 r., dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą (dalej łącznie: „Nieruchomość”).

Nieruchomość wykorzystywana jest przez Sprzedającego w większej części dla celów prowadzonej działalności ubezpieczeniowej i reasekuracyjnej. Pozostałą część powierzchni użytkowych Nieruchomości Spółka wykorzystuje dla celów komercyjnych na podstawie umów najmu (dalej: „Umowy Najmu”). Obecnie Sprzedający jest stroną trzech Umów Najmu, zawartych odpowiednio w 2009 r., 2013 r. oraz 2014 r. Prowadzona działalność w zakresie komercyjnego wynajmu powierzchni w Budynku stanowi w Spółce poboczną działalność gospodarczą. Uzyskane w ten sposób przychody stanowią niewielką część ogólnych przychodów Spółki.

Sprzedający wynajmuje powierzchnie w Budynku trzem podmiotom, w tym jeden z lokali na cele prowadzenia działalności gastronomicznej.

Kupujący, zgodnie z odpisem z Krajowego Rejestru Sądowego, prowadzi działalność gospodarczą m.in. w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek, wynajmu i zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi oraz realizacji projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków.

Planowana transakcja sprzedaży.

Spółka planuje zbyć Kupującemu przysługujące jej prawo użytkowania wieczystego Gruntu wraz z posadowionym na nim prawem własności Budynku na podstawie umowy sprzedaży (dalej: „Umowa Sprzedaży”). Ponadto, w ramach planowanej transakcji (dalej: „Transakcja”) na Nabywcę zostaną przeniesione m.in. następujące elementy:

1. służebności gruntowe obciążające Grunt na rzecz każdego właściciela (użytkownika wieczystego),
2. wyposażenie Budynku znajdujące się na zewnątrz Budynku oraz wyposażenie Budynku niebędące własnością najemców,
3. służebność gruntowa polegająca na prawie nieodpłatnego dojazdu do drogi publicznej przez drogę wewnętrzną od strony A. do garażu podziemnego, przejazdu przez drogę manewrową w hali garażowej oraz wyjazdu z hali garażowej oraz odpłatna służebność polegająca na prawie korzystania z separatorów olejów i piasku ze ścieków z pomieszczeń parkingu podziemnego oraz ich przepompowni oraz na prawie korzystania z bramy garażowej,
4. prawa do dokumentacji technicznej ściśle związanej z Nieruchomością i wynajmem powierzchni tj. w szczególności dokumenty prawne dotyczące Nieruchomości, oryginały pozwoleń i decyzji administracyjnych, dokumentacja techniczna oraz projektowa i powykonawcza (w szczególności projekty budowlane),
5. inne prawa i obowiązki ściśle związane z Nieruchomością.
   
   

W ramach Transakcji na Nabywcę natomiast nie zostaną przeniesione:

1. oznaczenie indywidualizujące Sprzedającego (firma),
   
2. prawa i obowiązki z umów rachunków bankowych Spółki (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których dokonuje on rozliczeń z najemcami),
   
3. prawa i obowiązki z zawartych przez Spółkę umów o świadczenie usług/dostawy:
   
   • mediów do Budynku,
   • sprzątania, zakupu środków czystości oraz mycia elewacji,
   • prac pielęgnacyjnych,
   • przeciwpożarowych,
   • serwisowych oraz naprawczych,
   • reklamowych,
   • remontowych,
   • ochrony fizycznej i mienia,
   • obsługi recepcji,
   
   
4. środki pieniężne Spółki zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie,
   
5. zobowiązania kredytowe Sprzedającego,
   
6. know-how i tajemnice przedsiębiorstwa Spółki,
   
7. wyposażenie Budynku inne niż znajdujące się na zewnątrz Budynku oraz wyposażenie Budynku będące własnością najemców,
   
8. koncesje, licencje i zezwolenia wydane dla Sprzedającego, z zastrzeżeniem decyzji dotyczących Budynku,
   
9. księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Spółkę działalności gospodarczej (poza dokumentami ściśle związanymi z Nieruchomością, które jak wyżej wspomniano, zostaną przekazane Nabywcy),
   
10. zobowiązania Sprzedającego wobec osób trzecich, z wyjątkiem zobowiązań wynikających ze służebności ustanowionych na Nieruchomości,
    
11. inne wierzytelności i środki pieniężne zgromadzone w kasie i na rachunkach bankowych Sprzedającego,
    
12. prawa i obowiązki wynikające z umowy ubezpieczenia Nieruchomości,
    
13. inne zobowiązania Sprzedającego.
    
    

Zgodnie z intencją Sprzedającego oraz Kupującego, Umowa Sprzedaży przybierze formę „sell and lease back”, co oznacza, że po dokonaniu Transakcji Sprzedający będzie wykonywał część uprawnień właścicielskich w imieniu Kupującego oraz do 2021 r. będzie głównym najemcą powierzchni w Budynku na podstawie zawartej umowy najmu. Spółka pragnie podkreślić, iż w ww. „okresie przejściowym” (tj. w okresie po dokonaniu Transakcji do końca 2021 r.; dalej: „Okres Przejściowy”), Spółka pozostanie stroną wszystkich umów niezbędnych do funkcjonowania Budynku, w tym umowy na dostawę mediów oraz umowy na techniczną obsługę Budynku, tj. umowy na podstawie której może zlecić wykonanie niektórych prac administracyjnych podmiotom trzecim. Sprzedający umożliwi ponadto po dokonaniu Transakcji dotychczasowym najemcom (dalej: „Podnajemcy”) korzystanie z części usług przewidzianych umowami wymienionymi w pkt c), których koszt Spółka będzie następnie refakturować w odpowiedniej części na Podnajemców. Może również wystąpić sytuacja, w której w wyniku dokonania Transakcji część z ww. umów zostanie rozwiązana przez Sprzedającego z uwagi na niską ich funkcjonalność dla Sprzedającego jako najemcy Budynku. Spółka pragnie zaznaczyć, że nie wszystkie z usług wymienionych w pkt c) zostaną udostępnione najemcom.

Budynek w okresie dwóch lat przed planowaną datą sprzedaży w ramach Transakcji nie był ulepszany w ten sposób, że wydatki na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób prawnych stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej. Wydatki o takiej wartości nie będą również ponoszone na Budynek do daty planowanej sprzedaży Nieruchomości na rzecz Nabywcy.

Sprzedający jest jedynym użytkownikiem wieczystym Gruntu oraz jedynym właścicielem Budynku znajdującego się na Gruncie i będącego przedmiotem niniejszej Umowy. Nieruchomość jest położona na obszarze, dla którego nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Budynek posadowiony jest wyłącznie na Gruncie i nie przekracza jego granic.

Nieruchomości oraz Budynek nie są wpisane do rejestru zabytków, ani nie są objęte innymi formami ochrony prawnej konserwatora zabytków. Nieruchomość nie jest objęta niezrealizowaną poprzez uzyskanie pozwolenia na budowę decyzją o warunkach zabudowy. Sprzedający nie udzielał nikomu prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane.

Nieruchomość nie jest objęta pozostającą w mocy decyzją o pozwoleniu na budowę. Nie jest ona używana przez osoby trzecie ani bez tytułu prawnego, ani na podstawie innych umów niż umowy najmu, decyzji lub orzeczenia sądu. Nieruchomość jest w posiadaniu Sprzedającego jako jej użytkownika wieczystego, z zastrzeżeniem praw i obowiązków wynikających z umów zawartych ze Spółdzielnią (dalej: „Spółdzielnia”) oraz obowiązujących Umów Najmu.

Według najlepszej wiedzy Sprzedającego wszelkie instalacje techniczne służące do obsługi Budynku zlokalizowane są w obrębie Nieruchomości, z wyjątkiem tych, które zlokalizowane są na terenie Spółdzielni.

Sprzedający w ramach Transakcji nie przeniesie na Kupującego, zakładu pracy w trybie art. 231 ustawy z dnia 26 czerwca 1974 r. Kodeks pracy (t.j. Dz.U. z 2018 r., poz. 917 ze zm.; dalej: „k.p.”).

Strony nie są i na moment dokonania Transakcji nie będą podmiotami powiązanymi w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Powstanie Nieruchomości i jej przejęcie przez Sprzedającego.

Prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości powstało na podstawie umowy oddania Gruntu w użytkowanie wieczyste, zawartej w 1996 r. Nieruchomość powstała natomiast na podstawie dokonanego w 1997 r. podziału wynikającego z decyzji zatwierdzającej projekt podziału nieruchomości stanowiącej działkę numer 15/1, na działki:

1. działkę numer 15/3, o powierzchni 1.788,00 m²,
2. działkę numer 15/4, o powierzchni 2.267,00 m².
   
   

Pierwszym właścicielem Budynku został J. Sp. z o.o. (dalej: „Pierwszy Właściciel”), który na podstawie umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z częściami składowymi i przynależnościami z 15 kwietnia 1998 r. nabył od Spółdzielni Grunt wraz z naniesieniami budowlanymi budynku biurowo-usługowego. Powyższego przeniesienia Spółdzielnia dokonała wkładem niepieniężnym do Pierwszego Właściciela. W 1999 r. Pierwszy Właściciel po otrzymaniu Gruntu wraz z naniesieniami ukończył inwestycję i w 1999 r. uzyskał decyzję udzielającą pozwolenia na użytkowanie Budynku (dalej: „Pozwolenie”).

Kolejno, Pierwszy Właściciel na podstawie umowy sprzedaży z dnia 4 stycznia 2002 r. przeniósł odpłatnie na rzecz B. S.A. (dalej: „Bank”) swoje przedsiębiorstwo w skład, którego wchodziła Nieruchomość. Bank korzystał z Nieruchomości w sposób tożsamy z Pierwszym Właścicielem. Spółka pragnie zaznaczyć, że w Księdze Wieczystej Nieruchomości wskazano błędną datę nabycia Nieruchomości przez Bank (4 stycznia 2001 r.) oraz notariusza, którzy sporządził niniejszą umowę sprzedaży. W ocenie Sprzedającego nie powinno to jednak wpłynąć na ocenę prawno-podatkową wniosku.

Następnie, na podstawie umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz prawa własności budynku zawartej w dniu 19 maja 2009 r., Nieruchomość został zakupiona przez H. S.A. (dalej: „Spółka Przejęta”). Spółka Przejęta zajmowała część powierzchni na swoją siedzibę, a pozostałą część wynajmowała w wykonywaniu zawartych umów najmu podmiotom zewnętrznym.

Sprzedający nabył natomiast Nieruchomość w drodze połączenia przez przejęcie w trybie art. 492 § 1 w zw. z art. 506 § 1 ustawy z dnia 15 września 2000 r. – Kodeks spółek handlowych (dalej: „Przejęcie”) i przeniesienia na Sprzedającego całego majątku Spółki Przejętej usankcjonowanego w dniu 18 października 2012 r. W konsekwencji Sprzedający wstąpił w wyniku Przejęcia w prawa i obowiązki właściciela Nieruchomości, a co za tym idzie w prawa i obowiązki wynajmującego powierzchni użytkowych w Budynku.

Odliczenie podatku od towarów i usług naliczonego przy nabyciu Nieruchomości.

Nabycie przez Spółkę Przejętą Nieruchomości podlegało zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług. W związku z czym przy nabyciu Nieruchomości Spółce Przejętej nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Po Przejęciu Nieruchomość była i jest ona w dalszym ciągu wykorzystywana przez Sprzedającego do prowadzenia działalności gospodarczej zarówno opodatkowanej podatkiem od towarów i usług jak i zwolnionej.

Ustalenia Stron w Umowie Sprzedaży.

Strony Transakcji zawarły w dniu 15 marca 2019 r. przedwstępną Umowę Sprzedaży (dalej: „Umowa Przedwstępna”), na podstawie której dokonały ustalenia m.in. następujących kwestii:

1. cena ustalona w Umowie Sprzedaży uzależniona jest od stanowiska wyrażonego w Interpretacji Indywidualnej na podstawie złożonego Wniosku i opodatkowania Transakcji podatkiem od towarów i usług,
2. bezpośrednio przed zawarciem umowy przyrzeczonej (dalej: „Umowa Przyrzeczona”), ze skutkiem po dokonaniu Transakcji, Sprzedający wynajmie od Kupującego, na podstawie umowy najmu do końca 2021 r., tj. w Okresie Przejściowym, część powierzchni Budynku stanowiących obecnie własność Sprzedającego, na warunkach uzgodnionych przed zawarciem Umowy Przedwstępnej (dalej: „Dodatkowa Umowa Najmu”);
3. Strony zobowiązały się do zawarcia Umowy Przyrzeczonej nie później niż do 30 listopada 2019 r. (dalej: „Data Końcowa”), zgodnie z warunkami przedstawionymi w opisie zdarzenia przyszłego Wniosku;
4. Sprzedający rozwiąże wszystkie istniejące Umowy Najmu tak aby żadna z nich nie obowiązywała w dniu zawarcia Umowy Przyrzeczonej. Przy czym jednocześnie Kupujący udziela Sprzedającemu zgody na podnajem powierzchni (jako najemcy zgodnie z Dodatkową Umową Najmu) wszystkim Podnajemcom, na warunkach uzgodnionych pomiędzy nimi.
   
   

Kupujący w części sfinansuje nabycie Nieruchomości ze środków własnych (ok. 10% wartości ceny sprzedaży). Pozostała część ceny zostanie uiszczona na rzecz Sprzedającego w oparciu o środki uzyskane z finansowania zewnętrznego.

Na moment dokonania Transakcji Nabywca będzie czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, tj. złożył już do właściwego urzędu skarbowego wniosek o rejestrację jako podatnik podatku od towarów i usług czynny.

Zawarcie Umowy Przyrzeczonej.

W Umowie Przedwstępnej Strony ustaliły, że bezpośrednim warunkiem zawarcia Umowy Przyrzeczonej będzie:

1. uzyskanie Interpretacji Indywidualnej na podstawie wniosku,
2. zawarcie pomiędzy Stronami Dodatkowej Umowy Najmu bezpośrednio przed zawarciem Umowy Przyrzeczonej.
   
   

Data Końcowa może zostać przedłużona m.in. z powodu konieczności udzielenia odpowiedzi na wezwanie Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (dalej: „Organ”) w zakresie uzupełnienia braków formalnych wniosku.

Kolejno, zgodnie z Umową Przedwstępną:

1. intencją Stron jest aby zawarcie Umowy Przyrzecznej nastąpiło w ciągu 14 dni od dnia otrzymania przez Sprzedającego interpretacji indywidualnej w oparciu o złożony wniosek;
2. mając na uwadze termin wskazany w pkt (a), Sprzedający niezwłocznie po otrzymaniu interpretacji indywidualnej, wyznaczy Kupującemu termin zawarcia Dodatkowej Umowy Najmu i Umowy Przyrzeczonej;
3. Nabywca będzie uprawniony do jednokrotnej zmiany terminu zawarcia Dodatkowej Umowy Najmu i Umowy Przyrzeczonej, jednak nie nastąpi to później niż 31 lipca 2019 r. (o ile do tego czasu zostanie wydana interpretacja podatkowa na podstawie wniosku);
4. zawarcie Dodatkowej Umowy Najmu odbędzie się z uwzględnieniem dodatkowego porozumienia stanowiącego załącznik do Umowy Przedwstępnej, w którym Strony ustaliły okres obowiązywania Dodatkowej Umowy Najmu (Okres Przejściowy) oraz sposobu ustalenia wysokości uzgodnionego czynszu;
5. w dniu dokonania Transakcji, po zawarciu Umowy Przyrzeczonej Sprzedający przeniesie na rzecz Kupującego posiadanie Nieruchomości na podstawie protokołu przekazania;
6. Spółka przeniesie również na Kupującego niezbędne dokumenty ściśle związane z wykonywaniem uprawnień właścicielskich na Nieruchomości, z wyłączeniem dokumentów dotyczących Dodatkowej Umowy Najmu;
7. Sprzedający po dokonaniu Transakcji pozostanie stroną umowy na dostawę mediów (energia elektryczna, gaz ziemny, woda) oraz usług dodatkowych niezbędnych dla funkcjonowania Budynku (np. sprzątania, prac pielęgnacyjnych, przeciwpożarowych, serwisowych oraz naprawczych, reklamowych, remontowych, ochrony fizycznej i mienia, obsługi recepcji), które będą następnie dostarczane do pozostałych najemców Budynku;
8. Kupujący wstąpi w prawa i obowiązki Sprzedającego jako strony umowy ze Spółdzielnią, o której mowa we wniosku, w zakresie w jakim okaże się to konieczne lub zawrze ze Spółdzielnią osobne umowy; możliwe jest również, że Kupujący, w sytuacji w której nie uzgodni ze Spółdzielnią warunków wstąpienia w prawa i obowiązki wynikające z umów ze Spółdzielnią, podejmie negocjacje zmierzające do zawarcia nowych umów ze Spółdzielnią.
   
   

Umowa ze Spółdzielnią.

Spółdzielnia jest właścicielem wielorodzinnego wielokondygnacyjnego budynku mieszkalnego (dalej: „Budynek Mieszkalny”) położonego w W., który to budynek przylega bezpośrednio do Budynku. Oba te obiekty posiadają wspólne elementy budowlane i instalacyjne. W związku z powyższym, Sprzedający zawarł ze Spółdzielnią dodatkowe umowy usprawniające świadczenie usług serwisowych oraz dokonywanie bieżących rozliczeń związanych z funkcjonowaniem Budynku oraz Budynku Mieszkalnego. Sprzedający jest stroną m.in. następujących umów ze Spółdzielnią:

1. umowy o odpłatności z tytułu poniesionych kosztów utrzymywania urządzeń służących obsłudze Budynku oraz Budynku Mieszkalnego;
2. umowy o odpłatności z tytułu ponoszonych przez Spółdzielnię kosztów za media dla potrzeb Budynku;
3. umowy w sprawie przyjęcia kompleksowych zasad rozliczania kosztów technicznych funkcjonowania części wspólnych Budynku i Budynku Mieszkalnego oraz ich konserwacji, serwisowania i koniecznych napraw, mających na celu ich otrzymanie w stanie niepogorszonym;
4. umowy o wzajemne użyczenie miejsc postojowych w wielostanowiskowym lokalu garażowym.
   
   

Strony uzgodniły, że przed zawarciem Umowy Przyrzeczonej ustalą, w zakresie jakim to będzie konieczne, zasady i zakres przejęcia przez Kupującego praw i obowiązków z ww. umów.

Stan wynajmu na moment złożenia Wniosku.

Według stanu na moment składania Wniosku Sprzedający zajmuje 59,99% pomieszczeń Budynku do własnych celów. Kolejno, pozostałą część powierzchni użytkowej Budynku 40,01%

Sprzedający wynajmuje trzem najemcom (pierwsza z Umów Najmu została zawarta w dniu 2 listopada 2009 r.) W konsekwencji wszystkie przeznaczone dla celów najmu powierzchnie użytkowe Budynku zostały wydane najemcom w wykonaniu postanowień umów najmu.

Stan wynajmu na moment dokonania Transakcji.

Na dzień zawarcia Transakcji Sprzedający rozwiąże wszystkie Istniejące Umowy Najmu tak aby żadna z nich nie obowiązywała w dniu zawarcia Umowy Przyrzeczonej. Przy czym jednocześnie Kupujący wyrazi zgodę na zawarcie nowych umów najmu z Podnajemcami, za pośrednictwem Sprzedającego jako podnajemcy, zgodnie z ustaleniami opisanymi we wniosku.

Kwestia kontynuacji działalności przez Nabywcę.

Celem Nabywcy jest nabycie aktywów, dzięki którym będzie możliwe prowadzenie działalności w zakresie wynajmu powierzchni Budynku. Kontynuacja tej działalności będzie wiązać się z wykonywaniem przez Nabywcę czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług w postaci odpłatnego świadczenia usług wynajmu Budynku.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy w związku z opodatkowaniem sprzedaży Nieruchomości podatkiem od towarów i usług na Nabywcy – jako Kupującym – nie będzie ciążył obowiązek uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych, o ile Nabywca zgodnie z przepisem art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług wraz ze Spółką, zrezygnują ze zwolnienia, o którym mowa w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług i wybiorą opodatkowanie podatkiem od towarów i usług?

Zdaniem Zainteresowanych, z uwagi na opodatkowanie sprzedaży Nieruchomości podstawową stawką podatku od towarów i usług, na Nabywcy nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu tej transakcji, o ile Nabywca zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług, zrezygnuje ze zwolnienia, o którym mowa w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług i wybierze opodatkowanie tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi temu podlegają, między innymi, umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Niemniej jednak, jak wynika z art. 2 pkt 4 lit. b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają tej daninie czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Owo wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych czynności zwolnionych z podatku od towarów i usług nie ma jednak zastosowania w przypadku, gdy przedmiotem dostawy jest nieruchomość i w takim przypadku nabywca zobowiązany jest do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych.

Biorąc pod uwagę, iż sprzedaż Nieruchomości będzie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej na skutek rezygnacji stron umowy sprzedaży ze zwolnienia z podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, to Transakcja nie będzie opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych i Kupujący nie będzie miał obowiązku uiszczenia tego podatku w związku z nabyciem Nieruchomości.

Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji, Organ przywołał powyżej tylko tę część stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do podatku od czynności cywilnoprawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie zaznacza się, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych wyłącznie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja z 29 maja 2019 r., znak: 0114-KDIP4.4012.239.2019.2.KS.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2017 r., poz. 1150, ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

O powstaniu obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych decyduje – w myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – moment dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy – obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

Z przywołanych przepisów wynika, że umowa sprzedaży podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych a obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1. w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
   
2. jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
   
   • umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
   • umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
     
     

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo wieczystego użytkowania. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2018 r., poz. 2174, ze zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że Spółka (Zainteresowany będący stroną postępowania) planuje zbyć Kupującemu (Zainteresowanemu niebędącemu stroną postępowania) przysługujące jej prawo użytkowania wieczystego Gruntu wraz z posadowionym na nim prawem własności Budynku (dalej łącznie: „Nieruchomość”).

Kwestią do rozstrzygnięcia jest fakt, czy powyższa umowa sprzedaży dotycząca „Nieruchomości” będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży „Nieruchomości” podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy sprzedaż powyższej Nieruchomości – dokonanej pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży „Nieruchomości” podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej wydanej 29 maja 2019 r. znak: 0114-KDIP4.4012.239.2019.2.KS, dotyczącej podatku od towarów i usług, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej potwierdził – w trybie art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej – w całości stanowisko Zainteresowanych. W stanowisku dotyczącym podatku od towarów i usług Zainteresowani wskazali m.in., że przedmiotowa Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako odpłatna dostawa towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług i nie będzie mieściła się w katalogu czynności niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wskazanych w art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Zainteresowani wskazali, że sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług. Przy czym, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług, Strony Umowy Sprzedaży będą uprawnione do zrezygnowania z tego zwolnienia i wyboru opodatkowania sprzedaży podatkiem od towarów i usług. Zatem jeżeli Nabywca i Sprzedający złożą do właściwego naczelnika urzędu skarbowego, przed dniem dokonania sprzedaży Nieruchomości, oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług Transakcja będzie podlegać w całości opodatkowaniu podstawową stawką podatku od towarów i usług.

Zatem, skoro omawiana we wniosku sprzedaż Nieruchomości będzie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej (nie będzie z tego podatku zwolniona, bo w sytuacji zaistnienia prawa do zwolnienia strony złożą oświadczenie o rezygnacji z tego zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług), to do opisanej transakcji sprzedaży Nieruchomości znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w treści art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku Kupujący nie będzie miał obowiązku uiszczenia tego podatku w związku z nabyciem Nieruchomości.

Wobec powyższego, stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w … za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.