Interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej
0111-KDIB4.4014.318.2019.2.ASZ
z 20 listopada 2019 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 oraz art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2019 r., poz. 900, ze zm.) – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 20 września 2019 r. (data wpływu – 23 września 2019 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży prawa własności gruntu wraz z naniesieniami – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 23 września 2019 r. wpłynął do Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży prawa własności gruntu wraz z naniesieniami.

We wniosku złożonym przez:

• Zainteresowanego będącego stroną postępowania: P. Sp. z o.o. (Kupujący);
• Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: L. Sp. z o.o. sp. k. (Sprzedający),

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

1. Działalność i status Zainteresowanych.

Zainteresowany będący stroną postępowania (dalej: Nabywca lub Kupujący) prowadzi działalność gospodarczą w zakresie m.in. pozostałego doradztwa w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej i zarządzania, robót budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków oraz obsługi rynku nieruchomości, tj. działalność opodatkowaną podatkiem od towarów i usług.

Zainteresowany niebędący stroną postępowania (dalej: Zbywca, Sprzedający lub Sprzedawca) prowadzi działalność gospodarczą związaną z rynkiem nieruchomości, w tym w szczególności realizacją projektów budowlanych polegających na wznoszeniu budynków w celu ich wynajmu lub sprzedaży, tj. działalność opodatkowaną podatkiem od towarów i usług.

Nabywca planuje nabyć od Zbywcy w drodze transakcji kupna-sprzedaży (dalej: Transakcja) prawo własności gruntu oraz posadowionego na nim budynku biurowego, które są położone w W.

Zainteresowani zawrą umowę sprzedaży Nieruchomości w celu dokonania Transakcji, która jest planowana po 1 grudnia 2019 r. (dalej: Umowa).

Zarówno Zbywca, jak i Nabywca są (i będą na moment przeprowadzenia Transakcji) zarejestrowani jako podatnicy podatku od towarów i usług czynni.

2. Transakcja nabycia nieruchomości przez Nabywcę.

W ramach Transakcji Nabywca nabędzie od Zbywcy:

1. prawo własności działki o numerze ewidencyjnym A, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą (dalej: Działka lub Działka 1 lub Grunt),
2. posadowiony na Gruncie budynek biurowy (dalej: Budynek lub Budynek A),
3. posadowione na Gruncie obiekty towarzyszące Budynkowi: parkingi, chodnik, Droga − znajdujące się obok Budynku (dalej: Budowle),
4. urządzenia, w szczególności szlabany, agregaty prądotwórcze zapewniające prawidłowe korzystanie z Budynku lub polepszające jego użyteczność (dalej: Urządzenia),
5. majątek ruchomy przydatny dla prawidłowego funkcjonowania i eksploatacji Nieruchomości, zgodnie z jego przeznaczeniem, stanowiący własność Sprzedającego (dalej: Ruchomości),
6. prawa i obowiązki wynikające z umów najmu wraz z zabezpieczeniem jednej z umów najmu,
7. prawa i obowiązki z tytułu gwarancji robót budowlanych udzielonych przez wykonawców robót budowlanych,
8. prawa autorskie do dokumentacji projektowej Budynku,
9. licencje i certyfikaty na oprogramowanie używane do zarządzania i obsługi Budynku,
10. dokumentacja dotycząca Nieruchomości.

(pkt e-j dalej łącznie: Przenoszone Elementy).

W dalszej części wniosku Działka oraz Budynek/Budowle będą łącznie określane jako Nieruchomość.

3. Historia i status Nieruchomości

3.1. Przed nabyciem Gruntu przez Sprzedającego.

Grunt początkowo stanowił część działki o numerze ewidencyjnym B, dla której była prowadzona księga wieczysta. Decyzją Prezydenta Miasta z dnia 8 maja 2012 r. dokonano podziału działki nr B, z której wyodrębniono Działkę 1 oraz działkę o numerze ewidencyjnym C, dla której prowadzona jest księga wieczysta (dalej: Działka 2 lub Grunt 2).

W dalszej części wniosku Działka 1 oraz Działka 2 będą łącznie określane jako Działki lub Grunty.

Przed podziałem Działek na ich gruncie planowano zrealizować inwestycję. W dniu 7 sierpnia 2008 r. uzyskano decyzję o warunkach zabudowy (dalej: Decyzja) od Prezydenta Miasta, zgodnie z którą na obecnym terenie Gruntów miała być zrealizowana inwestycja polegającą na budowie dwóch budynków biurowych – L.B.C. (dalej jako: Budynek B) oraz Budynek A z łącznikiem między Budynkiem A i Budynkiem B (dalej: Łącznik) i dwukondygnacyjnym garażem podziemnym oraz infrastrukturą na sąsiednich działkach (dalej: Inwestycja).

Inwestycja na Działce 2 została zrealizowana i decyzją z dnia 7 listopada 2012 r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego udzielił pozwolenia na użytkowanie w części dotyczącej Budynku B wraz z Łącznikiem i dwukondygnacyjnym garażem.

Mając na uwadze, że Działka zmieniała od czasu wydania Decyzji właścicieli, w związku z tym Decyzja na przestrzeni lat była przenoszona na inne spółki.

3.2. Nabycie Gruntu przez Sprzedającego i budowa Budynku.

Prawo własności Działki Sprzedający nabył od spółki będącej wspólnikiem Zbywcy w ramach umowy kupna-sprzedaży na mocy aktu notarialnego z dnia 1 grudnia 2017 r. (dalej: Data Nabycia). Zgodnie z ww. aktem notarialnym:

• w Dacie Nabycia część Działki była zabudowana wewnętrzną drogą asfaltową (dalej: Droga) oraz chodnikiem,
• obie strony transakcji były zarejestrowanymi czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług,
• na cenę transakcji składała się cena za Działkę oraz cena za autorskie prawa majątkowe dotyczące dokumentacji projektowej i opracowań Budynku,
• strony transakcji dokonały potrąceń z tytułu przysługujących im wierzytelności wobec siebie,
• całość transakcji była opodatkowana podatkiem od towarów i usług, ponieważ strony zrezygnowały ze zwolnienia od tego podatku składając odpowiednie oświadczenie na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o podatku od towarów i usług.
  
  

W ramach realizacji Inwestycji Zbywca postanowił wyburzyć chodnik, który znajdował się na Nieruchomości w Dacie Nabycia i wybudować nowy chodnik, który będzie obecnie przedmiotem Transakcji.

Prezydent Miasta w dniu 21 marca 2018 r. przeniósł na Sprzedającego Decyzję.

Działając z upoważnienia Prezydenta Miasta Zarząd Dzielnicy w dniu 9 sierpnia 2018 r. wydał kolejną decyzję o warunkach zabudowy, zgodnie z którą Łącznik może zostać nadbudowany.

Następnie, zgodnie z decyzją z dnia 2 października 2018 r. wydaną przez Prezydenta Miasta (dalej: Decyzja 2) zmieniono decyzję ostateczną z dnia 16 marca 2009 r. o pozwoleniu na budowę Inwestycji w części dotyczącej Budynku A. Zgodnie z Decyzją 2 zatwierdzono zamienny projekt budowlany w części dotyczącej Budynku A, tj. dotyczącej nadbudowy Łącznika wraz z przebudową na cele biurowe na terenie Działki oraz udzielono pozwolenia na budowę według projektu zamiennego.

Budowa Budynku została zakończona uzyskaniem przez Sprzedającego w dniu 12 lipca 2019 r. decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dotyczącej pozwolenia na użytkowanie Budynku A z Łącznikiem, jednokondygnacyjnym garażem podziemnym oraz infrastrukturą na Działce.

Budynki A i B stykają się bezpośrednio, przy czym miejsce styku stanowią drzwi pomiędzy oboma budynkami zamontowane w tzw. Łączniku. Łącznik nie jest oddzielnym budynkiem. Jest to określenie umowne dla części obu sąsiadujących budynków, tj. stanowi części odpowiednio Budynku A w części w jakiej jest położony na Działce 1 i Budynku B w części w jakiej jest położony na Działce 2. Ponadto, drzwi znajdujące się na terenie Łącznika wyznaczają granice pomiędzy Działkami. Dodatkowo sposób korzystania z Łącznika będzie określony w umowie pomiędzy właścicielem Działki a właścicielem Działki 2.

3.3. Umowa Najmu.

L. Sp. z o.o. (komplementariusz Zbywcy, dalej: Komplementariusz) zawarł w dniu 3 sierpnia 2017 r. z Bankiem A.B. (obecnie główny najemca; dalej: Najemca) umowę najmu (dalej: Umowa Najmu 1). Umowa Najmu 1 została przeniesiona na Sprzedającego w Umowie Przelewu Praw i Obowiązków z Umowy Najmu w dniu 14 grudnia 2017 r., tj. po Dacie Nabycia. Aktualnie Sprzedający jest wynajmującym na podstawie Umowy Najmu 1.

Najemca zgodnie z Umową Najmu 1 podpisał umowę na wynajem powierzchni biurowych w Budynku (dalej: Pomieszczenia) oraz miejsc parkingowych (dalej łącznie jako: Powierzchnie Wynajęte 1), których Powierzchnie Wynajęte 1 będą wydane w dwóch etapach, tj. zgodnie z protokołem odbioru etapu I oraz protokołem odbioru etapu II, przy czym Najemca ma prawo odebrać powierzchnie etapu II częściowo, i/lub okresowo we wcześniejszym terminie niż umowny (tj. przed dniem 31 lipca 2020 r.). Czynsz z tytułu najmu będzie płatny od dnia wydania Powierzchni Wynajętych 1 zgodnie z poszczególnymi etapami.

W związku z tym od momentu zawarcia Umowy Najmu 1 do dnia wydania Powierzchni Wynajętych 1 Sprzedający nie otrzymywał z tytułu najmu wynagrodzenia od Najemcy. Ponadto w Umowie Najmu 1 zobowiązano się do wydania Najemcy Pomieszczeń zgodnie z określonym standardem i wykonania w tym celu prac adaptacyjnych.

Część Powierzchni Wynajętych 1 została wydana Najemcy 31 lipca 2019 r., tj. przed Transakcją i Sprzedający z tytułu świadczenia usług najmu uzyskuje pożytki, przede wszystkim z tytułu czynszów, opłat eksploatacyjnych oraz refaktur za media, opodatkowanych według właściwych stawek podatku od towarów i usług.

Sprzedający zobowiązał się również wobec Najemcy do dostarczenia dwóch kontenerowych przenośnych agregatów prądotwórczych oraz ich podłączenia do Budynku.

Oprócz Umowy Najmu 1 została także zawarta umowa najmu (dalej: Umowa Najmu 2) z innym podmiotem będącym dostawcą usług telekomunikacyjnych dla Nieruchomości (dalej: Operator).

Zgodnie z Umową Najmu 2 Sprzedający umożliwi Operatorowi najem części Budynku (dalej jako: Powierzchnie Wynajęte 2).

Powierzchnie Wynajęte 1 oraz Powierzchnie Wynajęte 2 w dalszej części wniosku będą łącznie określane jako Powierzchnie Wynajęte.

Powierzchnie Wynajęte 2 zostaną wydane Operatorowi przed Transakcją.

Najemca oraz Operator w dalszej części wniosku będą określani łącznie jako Najemcy, a Umowa Najmu 1 oraz Umowa Najmu 2 jako Umowy Najmu.

Pozostałe powierzchnie Budynku/Budowli oraz Urządzeń, mimo że formalnie nie są przedmiotem najmu, to jednak są funkcjonalnie związane z najmem na rzecz Najemców poprzez to, że zapewniają prawidłowe funkcjonowanie Powierzchni Wynajętych i/lub umożliwiają z nich korzystanie (np. pomieszczenia techniczne, części wspólne, Droga, chodnik, etc.).

Budynek/Budowle znajdujące się na Nieruchomości zostały (z wyjątkiem Drogi) oddane do użytkowania w 2019 r. a więc na moment Transakcji:

• nie upłynie okres 2 lat od rozpoczęcia wykorzystywania Nieruchomości przez Zbywcę w ramach prowadzonej działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług (z wyjątkiem Drogi, która na moment Transakcji będzie wykorzystywana ponad 2 lata w ramach ww. działalności),
• nie upłynie okres 2 lat od wydania Najemcom Powierzchni Wynajętych.
  
  

Dla celów ewidencyjnych w rejestrze środków trwałych Sprzedającego został wyodrębniony jedynie Grunt, Budynek oraz osobno znajdujące się w Budynku, oraz na terenie Działki urządzenia techniczne:

• dźwig osobowo-towarowy (Wl),
• dźwig osobowo-towarowy (W2),
• dźwig osobowo-towarowy (W3),
• centrala wentylacyjna wraz agregatem chłodniczym oraz zesp. regul. pompowy,
• centrala wentylacyjna wraz agregatem chłodniczym oraz zesp. regul. pompowy,
• centrala wentylacyjna wraz z zesp. regul. pompowy,
• centrala wentylacyjna wraz z agregatem chłodniczym oraz zesp. regul. pompowy,
• szlaban wjazdowy,
• szlaban wjazdowy,
• szlaban wjazdowy,
• agregat prądotwórczy,
• agregat prądotwórczy.
  
  

Budowle (w tym Droga) nie zostały ujęte jako środki trwałe w rejestrze środków trwałych.

Budynek/Budowle znajdujące się na Nieruchomości będą przed Transakcją wykorzystywane przez Zbywcę w ramach prowadzonej działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług, tzn. Powierzchnie Wynajęte zostaną wydane Najemcom w ramach Umów Najmu.

Budynek był i może być przed Transakcją ulepszany w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, jednak wartość tych ulepszeń nie przekroczyła (i nie przekroczy do dnia Transakcji) 30% wartości początkowej Budynku.

Najemca poniósł wydatki związane z adaptacją Budynku do wybranego przez siebie standardu i przekroczyły one 30% wartości początkowej Budynku, jednak nakłady te nie były i nie będą przed Transakcją, ani po niej, rozliczane ze Sprzedającym (dalej: Nakłady) i nie zostały ujęte jako samodzielne środki trwałe w rejestrze środków trwałych Sprzedającego ani przez podwyższenie wartości istniejących środków trwałych.

W związku z nabywaniem towarów i usług związanych z budową Budynku/Budowli (jak też w związku z nabyciem Drogi) i zamiarem ich wykorzystywania przez Zbywcę do prowadzenia działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług, Sprzedający dokonał odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego przy zakupie tych towarów i usług oraz nabyciu Drogi.

Również w związku z nabywaniem Przenoszonych Elementów oraz Urządzeń Sprzedający dokonał odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego przy ich zakupie.

4. Przedmiot i okoliczności towarzyszące Transakcji.

W ramach Transakcji dojdzie do przeniesienia na Nabywcę prawa własności Przedmiotu Transakcji (zdefiniowany poniżej w tym punkcie).

Dodatkowo z dniem zawarcia umowy sprzedaży (dalej: Data Zamknięcia), z mocy przepisów prawa cywilnego Kupujący wstąpi w stosunki wynikające z Umów Najmu na miejsce Zbywcy; w szczególności Kupujący wstąpi w prawa i obowiązki wynikające z zawartych przez Sprzedającego i obowiązujących w dniu dokonania Transakcji Umów Najmu na podstawie art. 678 Kodeksu cywilnego.

Transakcji nie będzie towarzyszyć, co do zasady, przeniesienie pozostałych praw i obowiązków Sprzedającego.

Sprzedający na dzień złożenia wniosku nie zatrudnia pracowników oraz nie będzie ich zatrudniał w dniu Transakcji.

Wszystkie czynności związane z bieżącym zarządzaniem Nieruchomością wykonywane są przez podmiot trzeci, z którym Sprzedający zawarł umowę o zarządzanie (dalej: Umowa o Zarządzanie).

Umowa o Zarządzanie do dnia Transakcji zostanie rozwiązana. Po dniu Transakcji Nabywca zawrze nową umowę o zarządzanie z inną spółką zajmującą się zarządzaniem nieruchomościami bądź z dotychczasowym zarządzającym.

Strony Transakcji w Umowie wskażą, że cena z tytułu Transakcji, którą Kupujący ma zapłacić Sprzedającemu w Dacie Zamknięcia zostanie rozdzielona na cenę (dalej: Cena) za:

• Grunt,
• Budynek,
• Budowle,
• Przenoszone Elementy.

Dalej łącznie jako: Przedmiot Transakcji.

Strony zastrzegą w Umowie, że Transakcja odbędzie się z wykorzystaniem mechanizmu podzielonej płatności.

Ponadto, Sprzedający jako podmiot profesjonalnie świadczący usługi najmu, zawarł szereg umów z podmiotami zewnętrznymi, które świadczą na jego rzecz szeroko rozumiane usługi serwisowe (dalej: Umowy Serwisowe), tj. w szczególności:

• umowy dotyczące świadczenia usług konserwacyjnych i technicznych,
• umowy na dostawę mediów do Nieruchomości,
• umowa o świadczenie usług ochrony na Nieruchomości,
• umowa na świadczenie usług telekomunikacyjnych,
• umowy dotyczące świadczenia usług sprzątających, pielęgnacji zieleni, obsługę uli.
  
  

Co do zasady Transakcji nie będzie towarzyszyć przeniesienie praw i obowiązków wynikających z Umów Serwisowych, z zastrzeżeniem, że część z nich może być wyjątkowo kontynuowana przez Nabywcę.

Po Transakcji na Nabywcy spoczywać będzie obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości. Nabywca zawrze nowe umowy, dotyczące zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości, w zakresie w jakim uzna to za uzasadnione (z zastrzeżeniem, że może nie dojść do rozwiązania części Umów Serwisowych). Dopuszcza się, że część z nowo zawartych przez Nabywcę umów dotyczących zarządzania nieruchomością lub usług serwisowych będzie zawarta z dotychczasowymi dostawcami usług na rzecz Sprzedającego.

Nabywca i Zbywca współpracują w celu zapewnienia, aby w związku z przekazaniem Nieruchomości Nabywcy w wyniku Transakcji nie zostało zakłócone jej bieżące funkcjonowanie, w szczególności, aby nie nastąpiły przerwy techniczne w dostawie towarów i usług niezbędnych do bieżącego funkcjonowania Nieruchomości.

W związku z nabyciem Nieruchomości przez Kupującego:

• nie dojdzie do przeniesienia zakładu pracy Sprzedającego, w trybie art. 23¹ Kodeksu Pracy − z uwagi na fakt, iż Sprzedający nie będzie zatrudniał w Dniu Zamknięcia pracowników;
  
• Kupujący nie przejmie (w drodze cesji bądź jakiejkolwiek innej czynności prawnej):
  
  • jakichkolwiek znaków towarowych, licencji czy patentów niezwiązanych z funkcjonowaniem Nieruchomości;
  • praw i obowiązków wynikających z umów rachunków bankowych Sprzedającego (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Sprzedający dokonuje rozliczeń
    z Najemcami),
  • zobowiązań Sprzedającego, związanych z finansowaniem nabycia gruntu bądź budowy budynków/budowli (w szczególności zobowiązań wynikających z umów kredytowych bądź pożyczek),
  • innych zobowiązań do zapłaty kwot pieniężnych,
  • tajemnic przedsiębiorstwa Sprzedającego oraz know-how, niezwiązanych z funkcjonowaniem Nieruchomości,
  • praw i obowiązków wynikających z umów ubezpieczenia dotyczących Nieruchomości (Budynku oraz Nakładów),
  • ksiąg rachunkowych Sprzedającego i innych dokumentów (np. handlowych, korporacyjnych), niezwiązanych z funkcjonowaniem Nieruchomości,
  • nazwy przedsiębiorstwa Sprzedającego,
  • praw i obowiązków wynikających z innych umów, niezwiązanych z funkcjonowaniem Nieruchomości,
  • praw do dokumentacji, umów i innej dokumentacji, niezwiązanej z funkcjonowaniem Nieruchomości.
  
  
  

Transakcji nie będzie również towarzyszyć przeniesienie praw i obowiązków wynikających z Umowy o Zarządzanie.

Dodatkowo, zgodnie z Umową, jeśli Najemca obejmie część lub całość Powierzchni Wynajętych 1 przed dniem 1 sierpnia 2020 r. lub będzie wykonywał prawo posiadania do części lub całości Powierzchni Wynajętych przed dniem 1 sierpnia 2020 r., Cena zostanie powiększona o kwotę odpowiadającą sumie czynszu należnego od Najemcy na podstawie Umowy Najmu 1 do dnia 31 lipca 2020 r. w związku z korzystaniem z Powierzchni Wynajętych 1 przez Najemcę w sposób opisany w Umowie.

W związku z Transakcją Sprzedający udostępnił Kupującemu, w formie tzw. wirtualnego archiwum (virtual data room − VDR), dokumenty oraz informacje dotyczące Przedmiotu Transakcji.

W związku z tym, że Zbywca posiada status podatnika podatku od towarów i usług oraz prowadzi działalność opodatkowaną podatkiem od towarów i usług, a Nabywca jest również podatnikiem podatku od towarów i usług prowadzącym działalność gospodarczą, Transakcja zostanie udokumentowana stosowną fakturą podatku od towarów i usług.

Zbywca oraz Nabywca przed dniem nabycia Nieruchomości w ramach Transakcji złożą do właściwego naczelnika urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług, tj. w zakresie, w jakim dostawa Nieruchomości będzie zwolniona z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ww. ustawy.

Sprzedający nie posiada innych nieruchomości oraz nie będzie posiadał innych nieruchomości w Dacie Zamknięcia. Zarówno na dzień złożenia wniosku, jak również w Dacie Zamknięcia:

• Nieruchomość nie jest, ani nie będzie w Dacie Zamknięcia organizacyjnie wyodrębniona w strukturze Sprzedającego jako zakład, oddział, itp.,
• Sprzedający nie prowadzi odrębnej rachunkowości w stosunku do Nieruchomości,
• Potencjalnie będzie możliwe przyporządkowanie przychodów, kosztów, należności oraz zobowiązań do Nieruchomości − co wynika z faktu, iż Sprzedający nie prowadzi innej działalności operacyjnej.
  
  

Nieruchomość nie była również wydzielona organizacyjnie w strukturze Zbywcy jako np. dział, wydział, oddział Zbywcy, itp.

Oprócz Nieruchomości Nabywca ma również zamiar nabyć w innej transakcji od Komplementariusza 1/100 udziału w niewielkich działkach znajdujących się w pobliżu Nieruchomości, tj. działkach nr D oraz E o łącznej powierzchni 334 m2, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę (dalej: Działki Sąsiadujące). Cena sprzedaży tych działek nie przekroczy 0,1 % ceny sprzedaży Przedmiotu Transakcji.

5. Opis działalności planowanej po Transakcji przez Sprzedającego/Nabywcę.

Po nabyciu Przedmiotu Transakcji, Kupujący zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni Nieruchomości, stąd na Kupującym będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego i ciągłego funkcjonowania Nieruchomości − we własnym zakresie bądź na podstawie zawartych umów o zarządzanie Nieruchomością.

Usługi najmu będą świadczone przez Kupującego w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, a zatem będą podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej.

Ponieważ Sprzedawca jest spółką powołaną do realizacji projektu budowy, wynajmu i sprzedaży Nieruchomości, po Transakcji cel działania Sprzedawcy zostanie wypełniony i przewiduje się, że nie będzie kontynuował działalności gospodarczej po okresie, w którym dojdzie do końcowego rozliczenia należności z umowy sprzedaży Nieruchomości.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy nabycie przez Nabywcę Przedmiotu Transakcji w ramach Transakcji nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych?

Zdaniem Zainteresowanych, w związku z faktem, że Nabycie przez Nabywcę Przedmiotu Transakcji w ramach Transakcji będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, to nie będzie ono podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zainteresowani wskazali, że zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi temu podlegają między innymi umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości.

Niemniej, na mocy art. 2 pkt 4 ww. ustawy, opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie podlegają czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku od towarów i usług, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części albo prawo użytkowania wieczystego.

Natomiast stosownie do art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) i lit. b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawka podatku:

• od umowy sprzedaży nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym wynosi 2%,
• przy przeniesieniu własności innych praw majątkowych wynosi 1%.
  
  

Zdaniem Zainteresowanych (co wskazano w uzasadnieniu do stanowiska w zakresie opodatkowania Transakcji podatkiem od towarów i usług)

• do Transakcji dotyczącej dostawy Budynku/Budowli wchodzących w skład Nieruchomości, nie znajdą zastosowania zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, art. 43 ust. 1 pkt 10 (z wyjątkiem dostawy Drogi), art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług,
• w konsekwencji skoro Zbywca i Nabywca Nieruchomości złożą przed dniem Transakcji do właściwego naczelnika urzędu skarbowego, oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług przedmiotowa Transakcja będzie podlegać w całości opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej (obecnie 23%), zgodnie z dyspozycją art. 29a ust. 8 ww. ustawy również dostawa gruntu, na którym znajdują się Budynek/Budowle będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej (obecnie 23%),
• dostawa Przenoszonych Elementów będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej (obecnie 23%)
• do Transakcji nie znajdą zastosowania zwolnienia z podatku od towarów i usług, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 oraz 43 ust. 1 pkt 10a ww. ustawy,

przez co − w ocenie Zainteresowanych − Transakcja nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, w związku z faktem, że będzie ona podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Na potwierdzenie swojego stanowiska Zainteresowani przytoczyli fragmenty dwóch interpretacji indywidualnych wydanych przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej oraz wskazali, że w przedmiotowej sprawie wypowiedział się również Naczelny Sąd Administracyjny, który potwierdzał niejednokrotnie, iż okoliczność opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji sprzedaży nieruchomości wyłącza tę transakcję z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Przykładem może być wyrok z dnia 15 lutego 2008 r. (sygn. II FSK 1737/06).

Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji przywołano powyżej tylko tę część stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie należy wskazać, że niniejsza interpretacja stanowi ocenę stanowiska Zainteresowanych tylko i wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie − interpretacja z 18 listopada znak: 0114-KDIP1-1.4012.516.2019.2.MMA.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2019 r., poz. 1519, ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy – obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podstawę opodatkowania – przy umowie sprzedaży – stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stawki podatku od umowy sprzedaży wynoszą:

1. nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,
2. innych praw majątkowych – 1%.
   
   

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1. w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
   
2. jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
   
   • umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
   • umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
   
   
   

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo wieczystego użytkowania. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2018 r., poz. 2174, ze zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania planuje nabyć od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania prawo własności nieruchomości gruntowej (Grunt), posadowiony na Gruncie budynek biurowy (Budynek), posadowione na Gruncie obiekty towarzyszące Budynkowi: parkingi, chodnik, Droga − znajdujące się obok Budynku (Budowle). Przedmiotem transakcji będą również: majątek ruchomy przydatny dla prawidłowego funkcjonowania i eksploatacji Nieruchomości, zgodnie z jego przeznaczeniem, prawa i obowiązki wynikające z umów najmu wraz z zabezpieczeniem jednej z umów najmu, prawa i obowiązki z tytułu gwarancji robót budowlanych udzielonych przez wykonawców robót budowlanych, prawa autorskie do dokumentacji projektowej Budynku, licencje i certyfikaty na oprogramowanie używane do zarządzania i obsługi Budynku, dokumentacja dotycząca Nieruchomości (określone łącznie jako Przenoszone Elementy). Łącznie ww. elementy zostały określone przez Zainteresowanych jako „Przedmiot transakcji”.

W związku z powyższym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania planowanej transakcji („Przedmiotu Transakcji”) podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ww. transakcji podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Opisana we wniosku transakcja podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług – co zostało stwierdzone w interpretacji indywidualnej wydanej 18 listopada 2019 r. znak: 0114-KDIP1-1.4012.516.2019.2.MMA, w której wskazano, że: „(…) do planowanej Transakcji nie będzie miał zastosowania art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Transakcja ta nie będzie więc wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT. Planowana transakcja zbycia składników majątkowych u Zbywcy będzie stanowić w myśl art. 7 ust. 1 ustawy dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy”.

„(…) skoro do planowanej transakcji sprzedaży Budynku oraz Budowli, która dokonywana będzie w ramach pierwszego zasiedlenia, nie znajdą zastosowania zwolnienia od podatku wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10, 10a ustawy oraz z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, przedmiotowa transakcja będzie opodatkowana podstawową stawka podatku VAT, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy w związku z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy, tj. 23%. Taką samą stawką podatku VAT w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy objęte będzie zbycie prawa własności gruntu, na którym znajduje się wymieniony w opisie sprawy Budynek oraz Budowle (z wyłączeniem Drogi)”.

„(…) z uwagi na to, że dostawa Budynku oraz Budowli (z wyłączeniem Drogi) będzie opodatkowana podstawową stawka podatku VAT, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy w związku z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy, tj. 23% to również dostawa urządzeń budowlanych znajdujących się na Działce będzie objęta tą samą stawką.

Natomiast dostawa Drogi znajdującej się na działce korzystać będzie ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług”.

„(…) Zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT będzie miało więc zastosowanie również dla dostawy prawa własności gruntu, na którym Droga ta jest posadowiona ponieważ zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu”.

„(…) Wnioskodawca, jak i Zbywca Nieruchomości są i będą w momencie dostawy zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i złożą zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT, że wybierają opodatkowanie VAT dostawy, właściwemu dla Nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego”.

„(…) W konsekwencji, planowana transakcja będzie podlegać opodatkowaniu podstawową stawką podatku VAT, tj. 23%, na mocy art. 41 ust. 1 w związku z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT”.

A zatem skoro planowana transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (według stawki 23% podatku od towarów i usług) i nie będzie z tego podatku zwolniona (gdyż zgodnie z wolą Zainteresowanych nastąpi rezygnacja ze zwolnienia w zakresie, w jakim zwolnienie z podatku od towarów i usług będzie im przysługiwało), to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Tym samym sprzedaż opisanej we wniosku transakcji nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Wobec powyższego stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Końcowo Organ zaznacza, iż funkcja ochronna płynąca z przedmiotowej interpretacji, wynikająca z przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej, zgodnie z uprawnieniami Organu interpretacyjnego nadanymi przez art. 14b § 1 tejże ustawy ma zastosowanie wyłącznie dla Zainteresowanych.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
   
   

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2018 r., poz. 1302, ze zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.