INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. u. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. u. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko X przedstawione we wniosku z dnia 13 października 2010 r. (data wpływu 18 października 2010 r.), uzupełnionym pismem z dnia 13 grudnia 2010 r. (data wpływu 16 grudnia 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie sposobu dokumentowania najmu lokali użytkowych oraz obciążania najemców tych lokali kosztami mediów – jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 18 października 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie sposobu dokumentowania najmu lokali użytkowych oraz obciążania najemców tych lokali kosztami mediów. Przedmiotowy wniosek uzupełniono w dniu 16 grudnia 2010 r. o doprecyzowanie przedstawionego stanu faktycznego oraz o pełnomocnictwo.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca jest samorządowym zakładem budżetowym, świadczącym usługi najmu lokali mieszkalnych i niemieszkalnych w nieruchomościach znajdujących się w jego zasobach, na podstawie uchwały Rady Miasta.

Najemcy lokali użytkowych (stanowiących zasób Gminy) usytuowanych w nieruchomościach wspólnot mieszkaniowych, w których Gmina jest członkiem otrzymują wystawione przez Wnioskodawcę noty księgowe za media oraz faktury VAT za usługę wynajmu lokalu (najem nie jest czynnością refakturowaną). Wspólnoty mieszkaniowe nie są podatnikami w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług i obciążają Gminę zaliczkami, wystawiając noty księgowe. Zaliczki dotyczą wszystkich kosztów ponoszonych przez wspólnotę, a związanych z utrzymaniem nieruchomości oraz kosztami mediów. Gmina jako członek wspólnoty mieszkaniowej partycypuje w kosztach utrzymania lokali komunalnych, rozliczając je następnie na poszczególnych najemców tychże lokali.

Wnioskodawca nie otrzymuje od wspólnoty faktury VAT, która stanowiłaby podstawę refakturowania i nie ma możliwości refakturowania na najemcę lokalu użytkowego kosztów mediów. Poza tym przy założeniu, że kwota brutto (zawierająca już podatek VAT) z noty otrzymanej od wspólnoty byłaby kwotą netto na ewentualnie wystawionej przez Wnioskodawcę fakturze VAT dla najemcy lokalu powoduje podwójne opodatkowanie i doprowadza do sytuacji, w której w jednym budynku poszczególni najemcy lokali będą mieli stosowane różne ceny dla tego samego media (najemcy gminnych lokali użytkowych płaciliby podwójny VAT).

Wnioskodawca wystawia noty księgowe za media (na podstawie not otrzymanych od wspólnot mieszkaniowych) dla najemców lokali użytkowych stanowiących zasób Gminy, natomiast za usługę najmu wystawia fakturę VAT.

W złożonym w dniu 16 grudnia 2010 r. uzupełnieniu do wniosku, Zainteresowany wskazał, iż stroną umów o dostawę mediów jest wspólnota mieszkaniowa.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1. Czy Wnioskodawca powinien za media wystawiać faktury VAT dla najemców gminnych lokali użytkowych na podstawie otrzymanych not księgowych od wspólnot mieszkaniowych...
2. Czy doliczając (do kwoty brutto wynikającej z otrzymanej od wspólnoty noty) powtórnie podatek VAT, należy stosować odpowiednie dla danego rodzaju mediów stawki, czy też przyjętą dla usług najmu lokali stawkę podstawową – 22%...

Zdaniem Wnioskodawcy, zawartym ostatecznie w uzupełnieniu z dnia 13 grudnia 2010 r., Gmina jako właściciel, członek wspólnoty nie nabywa od wspólnoty ani towarów ani usług podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT na mocy art. 5 wymienionej ustawy. Nie dokonuje na rzecz swoich członków (najemców lokali komunalnych mieszkalnych i użytkowych) ani dostawy towarów (woda, energia), ani usług (dostawy wody, wywozu śmieci, odprowadzania ścieków) w rozumieniu art. 7 i art. 8 ustawy o VAT, a jedynie partycypuje w kosztach utrzymania lokali komunalnych, zatem nie występuje w Gminie obrót (sprzedaż) określony w art. 29 ustawy o VAT, który byłby opodatkowany podatkiem od towarów i usług.

W ocenie Zainteresowanego, skoro w rozliczeniach wspólnoty nie występuje obrót, tym samym nie można mówić o odsprzedaży mediów i konieczności opodatkowania ich podatkiem VAT oraz fakturowaniu tej czynności fakturą VAT na rzecz osób trzecich, tj. najemców lokali komunalnych mieszkalnych i użytkowych. Wnioskodawca reprezentujący Gminę, stoi na stanowisku, iż należy wystawiać noty księgowe za media (na podstawie not otrzymanych od wspólnot mieszkaniowych) dla najemców lokali użytkowych stanowiących zasób Gminy, natomiast za usługę najmu należy wystawiać faktury VAT. Najemcy gminnych lokali użytkowych wnoszą o wystawianie faktur VAT na ich rzecz, a Administracja odmawia ich wystawiania przyjmując pogląd zaprezentowany powyżej.

Na potwierdzenie swojego stanowiska Wnioskodawca powołał:

• pismo ministra Finansów nr PP1-811/912/03/JW z dnia 23 grudnia 2003 r.,
• interpretację indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 26 lutego 2008 r. nr IP-PP2-443-166/08-2/PW,
• interpretację indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z dnia 28 marca 2008 r., nr ITPP2/443-243/08/RS.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (Dz. u. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają:

1. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju;
2. eksport towarów;
3. import towarów;
4. wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju;
5. wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

W myśl art. 7 ust.1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Przez świadczenie usług – zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy - rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1. przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
2. zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
3. świadczenie usług zgodne z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Stosownie do treści art. 29 ust. 1 ustawy, podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-22, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku.

Podstawowa stawka podatku VAT, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, wynosiła 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Jednakże zarówno w treści ustawy, jak i przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewiduje dla niektórych czynności obniżone stawki.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 1 ustawy, obowiązującego do dnia 31 grudnia 2010 r., zwolnienie od podatku od towarów i usług dotyczyło usług wymienionych w zał. nr 4 do ustawy. w załączniku tym, stanowiącym „Wykaz usług zwolnionych od podatku” pod poz. 4 wymieniono sklasyfikowane pod symbolem PKWiU ex 70.20.11 „usługi w zakresie wynajmowania lub dzierżawienia nieruchomości o charakterze mieszkalnym na własny rachunek, z wyłączeniem wynajmu lokali w budynkach mieszkalnych na cele inne niż mieszkaniowe”.

Użycie w załączniku danej grupy „ex” oznacza, że obniżona stawka podatku lub zwolnienie od podatku odnosi się tylko do danej usługi z danego grupowania. Umieszczenie tego dopisku przy konkretnym symbolu statystycznym ma na celu zawężenie stosowania zwolnienia lub obniżonej stawki podatku VAT tylko do usługi należącej do wymienionego grupowania statystycznego, spełniającego określone warunki sprecyzowane przez ustawodawcę w rubryce nazwa usługi. Zatem, wynikająca z konkretnego załącznika stawka VAT lub zwolnienie dotyczy wyłącznie danej usługi z danego grupowania.

Ze zwolnienia od podatku od towarów i usług wynikającego z powołanych wyżej przepisów nie korzystał zatem wynajem lokali użytkowych.

Zgodnie z art. 106 ust. 1 podatnicy, o których mowa w art. 15, są obowiązani wystawić fakturę stwierdzającą w szczególności dokonanie sprzedaży, datę dokonania sprzedaży, cenę jednostkową bez podatku, podstawę opodatkowania, stawkę i kwotę podatku, kwotę należności oraz dane dotyczące podatnika i nabywcy, z zastrzeżeniem ust. 2, 4 i 5 oraz art. 119 ust. 10 i art. 120 ust. 16.

Należy zauważyć, że umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wynajmującego, jak i najemcę – określone przepisami obowiązki. Jak wynika z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. u. Nr 16, poz. 93 ze zm.), przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Najem jest umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Najem lokali stanowi więc odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy.

Zwrócić należy także uwagę, iż zgodnie z art. 9 ust. 5 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t. j. Dz. u. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.), w stosunkach najmu oprócz czynszu wynajmujący może pobierać jedynie opłaty niezależne od właściciela, a w wypadku innych tytułów prawnych uprawniających do używania lokalu, oprócz opłat za używanie lokalu, właściciel może pobierać jedynie opłaty niezależne od właściciela, z zastrzeżeniem ust. 6.

Natomiast w myśl art. 9 ust. 6 tej ustawy opłaty niezależne od właściciela mogą być pobierane przez właściciela tylko w wypadkach, gdy korzystający z lokalu nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług.

Powyższe oznacza, że właściciel może pobierać opłaty niezależne jedynie za te elementy, które zostały wskazane w definicji opłat niezależnych w art. 2 ust. 1 pkt 8 ustawy o ochronie praw lokatorów (…). z przepisu tego wynika, iż przez opłaty niezależne od właściciela należy rozumieć opłaty za dostawy do lokali energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca świadczy usługi najmu lokali mieszkalnych i niemieszkalnych w nieruchomościach znajdujących się w zasobach Gminy. Najemcy lokali użytkowych, stanowiących zasób Gminy, usytuowanych w nieruchomościach wspólnot mieszkaniowych, w których Gmina jest członkiem, otrzymują wystawione przez Wnioskodawcę noty księgowe za media oraz faktury VAT za usługę wynajmu lokalu. Wspólnoty mieszkaniowe obciążają Gminę zaliczkami, wystawiając noty księgowe. Zaliczki dotyczą wszystkich kosztów ponoszonych przez wspólnotę, a związanych z utrzymaniem nieruchomości oraz kosztami mediów. Stroną umów o dostawę mediów jest wspólnota mieszkaniowa. Gmina jako członek wspólnoty mieszkaniowej partycypuje w kosztach utrzymania lokali komunalnych, rozliczając je następnie na poszczególnych najemców tychże lokali.

Biorąc powyższe pod uwagę stwierdzić należy, że przedmiotem świadczenia na rzecz najemców jest usługa główna, tj. najem lokali, a koszty mediów są elementem usług pomocniczych do tej usługi. Koszty mediów obowiązany jest pokryć korzystający z lokalu użytkowego, czyli najemca tego lokalu.

W efekcie, przedmiotowe opłaty za media należne od najemców są świadczeniem należnym z tytułu świadczenia przez Wnioskodawcę usługi najmu lokali, a nie z tytułu odsprzedaży mediów, czy przeniesienia na najemców tych kosztów.

Reasumując, z uwagi na powyżej przedstawiony stan prawny i faktyczny sprawy Wnioskodawca powinien wystawić jedną fakturę dla najemcy opiewającą na kwotę obrotu obejmującą czynsz wraz z wszystkimi kosztami stanowiącymi element kalkulacyjny ceny za wynajem i zastosować stawkę 22% - właściwą dla najmu lokali użytkowych (w stanie prawnym obowiązującym do dnia 31 grudnia 2010 r.).

Jednocześnie należy podkreślić, że zgodnie z zasadą swobody umów, to strony umowy rozstrzygają czy do kwoty określonej w umowie należy doliczyć podatek od towarów i usług, czy też podatek ten zawiera się w przyjętej wartości kwotowej. Analiza przedmiotu umów cywilnoprawnych nie mieści się w ramach określonych w art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. u. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.), zgodnie z którym minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Niemniej jednak zwrócić należy uwagę, że zgodnie z przywołanym art. 29 ustawy o podatku od towarów i usług, podstawą opodatkowania jest obrót, którym jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Koszty mediów, w myśl ww. przepisu stanowią kwotę należną z tytułu świadczonej usługi, zatem winny być traktowane jako element podstawy opodatkowania podatkiem od towarów i usług, podlegający opodatkowaniu tym podatkiem.

Należy wskazać, iż interpretacje organów podatkowych wydawane są w indywidualnych sprawach podatników w oparciu o aktualnie obowiązujące przepisy prawa i stan faktyczny (zdarzenie przyszłe) przedstawiony przez podatnika. Zatem w każdym przypadku dotyczą indywidualnej sprawy.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi ul. Piotrkowska 135, 90-434 Łódź, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. u. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.