INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. u. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. u. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki reprezentowanej przez Radcę, przedstawione we wniosku z dnia 4 maja 2010 r. (data wpływu 6 maja 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do odliczenia podatku naliczonego – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 6 maja 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do odliczenia podatku naliczonego.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą polegającą w przeważającej części na nabywaniu, sprzedaży, najmie i dzierżawie nieruchomości.

Spółka planuje nabyć niezabudowaną działkę budowlaną o nr x.

Nieruchomość ta stanowi współwłasność w częściach ułamkowych pięciu osób fizycznych.

Oprócz udziałów w powyższej nieruchomości każdy ze sprzedawców posiada również inne nieruchomości, których jest właścicielem lub współwłaścicielem.

1. Sprzedawca A:

• nie jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT,

• posiada udział we współwłasności niezabudowanych działek budowlanych o nr: xyz, udziały te zostały nabyte w celach inwestycyjnych, tj. w celu osiągnięcia zysku w wyniku np. ich późniejszej odsprzedaży,

• posiadane nieruchomości nie zostały nabyte w celu zaspokojenia jego osobistych potrzeb mieszkaniowych,

• osiąga przychody z wynajmu lokali mieszkalnych i użytkowych,

• w listopadzie 1998 r. dokonał sprzedaży udziału we współwłasności działki nabytej w lutym tego roku, a w 2005 r. dokonał sprzedaży udziału w innej nieruchomości,

• otrzymał interpretację prawa podatkowego od Dyrektora Izby Skarbowej, która potwierdza, iż:
  1. będzie podatnikiem VAT z tytułu sprzedaży udziału we współwłasności niezabudowanych działek budowlanych o nr: xyz,
  2. sprzedaż działek budowlanych o nr: xyz będzie podlegać opodatkowaniu VAT według stawki VAT 22%.

2. Sprzedawca B:

• nie jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT,

• posiada udział we współwłasności niezabudowanych działek budowlanych o nr: ., xyz, udziały te zostały nabyte w celach inwestycyjnych, tj. w celu osiągnięcia zysku w wyniku np. ich późniejszej odsprzedaży,

• posiadane nieruchomości nie zostały nabyte w celu zaspokojenia jego osobistych potrzeb mieszkaniowych,

• w listopadzie 1998 r. dokonał sprzedaży udziału we współwłasności działki nabytej w lutym tego roku, a w 2005 r. dokonał sprzedaży udziału w innej działce budowlanej,

• otrzymał interpretację prawa podatkowego od Dyrektora Izby Skarbowej, która potwierdza, iż:
  1. będzie podatnikiem VAT z tytułu sprzedaży udziału we współwłasności niezabudowanych działek budowlanych o nr: xyz
  2. sprzedaż działek budowlanych o nr: xyz będzie podlegać opodatkowaniu VAT według stawki VAT 22%.

3. Sprzedawca C:

• jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT od 2003 r. z tytułu najmu lokali mieszkalnych będących jego własnością,

• posiada udział we współwłasności niezabudowanych działek budowlanych o nr: xyz udziały te zostały nabyte w celach inwestycyjnych, tj. w celu osiągnięcia zysku w wyniku np. ich późniejszej odsprzedaży,

• posiadane nieruchomości nie zostały nabyte w celu zaspokojenia jego osobistych potrzeb mieszkaniowych,

• osiąga przychody z wynajmu lokali mieszkalnych,

• w listopadzie 1998 r. dokonał sprzedaży udziału we współwłasności działki nabytej w lutym tego roku, a w 2007 r. dokonał sprzedaży prawa wieczystego użytkowania działki budowlanej wraz z prawem własności posadowionych na nim budynków nabytych w 2001 r.,

• otrzymał interpretację prawa podatkowego od Dyrektora Izby Skarbowej, która potwierdza, iż:
  1. będzie podatnikiem VAT z tytułu sprzedaży udziału we współwłasności niezabudowanych działek budowlanych o nr: xyz
  2. sprzedaż działek budowlanych o nr: xyz będzie podlegać opodatkowaniu VAT według stawki VAT 22%.

4. Sprzedawca D:

• jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT od 2004 r. z tytułu najmu lokali mieszkalnych i użytkowych będących jego własnością,

• posiada udział we współwłasności niezabudowanych działek budowlanych o nr: . xyz, udziały te zostały nabyte w celach inwestycyjnych, tj. w celu osiągnięcia zysku w wyniku np. ich późniejszej odsprzedaży,

• posiadane nieruchomości nie zostały nabyte w celu zaspokojenia jego osobistych potrzeb mieszkaniowych,

• osiąga przychody z wynajmu lokali mieszkalnych i użytkowych,

• w 1997 r. dokonał sprzedaży własnego mieszkania, a zgromadzone środki przeznaczył na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych, w listopadzie 1998 r. dokonał sprzedaży udziału we współwłasności działki nabytej w lutym tego roku (środki ze sprzedaży przeznaczone na zakup innych nieruchomości), w 2002 r. udział we współwłasności kamienicy, w 2004 r. niezabudowanej działki budowlanej, w 2006 r. drogi na rzecz Gminy,

• otrzymał interpretację prawa podatkowego od Dyrektora Izby Skarbowej, która potwierdza, iż:
  1. będzie podatnikiem VAT z tytułu sprzedaży udziału we współwłasności niezabudowanych działek budowlanych o nr xyz
  2. sprzedaż działek budowlanych o nr: xyz będzie podlegać opodatkowaniu VAT według stawki VAT 22%.

5. Sprzedawca E:

• nie jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT,

• posiada udział we współwłasności niezabudowanych działek budowlanych o nr: xyz, udziały te zostały nabyte w celach inwestycyjnych, tj. w celu osiągnięcia zysku w wyniku np. ich późniejszej odsprzedaży,

• posiadane nieruchomości nie zostały nabyte w celu zaspokojenia jego osobistych potrzeb mieszkaniowych,

• osiąga przychody z wynajmu lokali mieszkalnych i użytkowych,

• w listopadzie 1998 r. dokonał sprzedaży udziału we współwłasności działki nabytej w lutym tego roku,

• otrzymał interpretację prawa podatkowego od Dyrektora Izby Skarbowej, która potwierdza, iż:
  1. będzie podatnikiem VAT z tytułu sprzedaży udziału we współwłasności niezabudowanych działek budowlanych o nr xyz,
  2. sprzedaż działek budowlanych o nr: xyz będzie podlegać opodatkowaniu VAT według stawki VAT 22%.

Zgodnie z treścią zawartej umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości sprzedawcy nie będący obecnie zarejestrowanymi podatnikami VAT dokonają rejestracji dla potrzeb tego podatku przed dniem transakcji zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży nieruchomości.

Wszyscy sprzedawcy wystawią faktury dokumentujące sprzedaż udziałów w nieruchomości, na których wykażą należny podatek VAT.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy w świetle opisanego zdarzenia przyszłego Spółce przysługiwać będzie prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu od sprzedających udziałów w nieruchomości stanowiącej niezabudowaną działkę budowlaną o nr 284/88...

Zdaniem Wnioskodawcy, będzie mu przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT przy nabyciu nieruchomości stanowiącej niezabudowaną działkę budowlaną o nr 284/88.

Opodatkowanie VAT sprzedaży nieruchomości.

W celu określenia czy Spółce przysługiwać będzie prawo do odliczenia podatku VAT wykazanego na fakturach dokumentujących sprzedaż udziałów w nieruchomości, konieczne jest ustalenie czy sprzedaż ta podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Transakcje podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT, jeżeli zostaną dokonane przez podatników VAT w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą bez względu na cel lub rezultat. Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, za działalność gospodarczą uznaje się cyt.: „wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych”.

W świetle cytowanych powyżej przepisów, za podatnika VAT należy uznać podmiot, który:

• prowadzi działalność w jednej z wymienionych w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, kategorii działalności, m.in. działalność produkcyjna, handlowa, usługowa,

• działalność prowadzona jest w celach zarobkowych,

• działalność ma charakter częstotliwy.

Sprzedawcy nabyli udziały w nieruchomości w celu ich dalszej odsprzedaży. Podjęte przez nich czynności należy więc uznać za działalność handlową polegającą na obrocie nieruchomościami. Działalność ta jest dokonywana w celach zarobkowych. Planowana transakcja sprzedaży udziałów spełnia zatem pierwsze dwa warunki uznania jej za dokonywaną w ramach działalności gospodarczej. w przypadku sprzedawców spełniony jest również warunek wykonywania tych czynności w sposób częstotliwy. Ustawa o VAT nie definiuje pojęcia częstotliwości czynności. Zgodnie ze Słownikiem Języka Polskiego PWN „częstotliwość oznacza częste powtarzanie się jakiejś czynności, jakiegoś zjawiska”. Podobne rozumienie słowa częstotliwość potwierdza utrwalona linia orzecznictwa zaprezentowana m.in. przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji prawa podatkowego z 2010 r., cyt: „Nie jest przy tym istotna sama częstotliwość wykonywania tych czynności, ale istnienie okoliczności wskazujących na zamiar ich wykonywania w sposób częstotliwy. o kwestii częstotliwości nie decyduje czasookres wykonywania czynności (rok, dwa czy pięć lat), ani ilość dokonanych transakcji. Decydującym kryterium jest powtarzalność czynności. Dlatego też, w każdym przypadku należy indywidualnie rozstrzygnąć, czy intencją określonej czynności, z którą łączą się skutki podatkowo-prawne, było dokonywanie tej czynności wielokrotnie i w okolicznościach noszących znamiona działalności gospodarczej”.

Sprzedawcy w przeszłości dokonywali już obrotu nieruchomościami w celach zarobkowych. Ponadto osoby te posiadają udziały w innych nieruchomościach, które również zamierzają w przyszłości wykorzystać w celach zarobkowych. w przypadku wszystkich sprzedawców nabywanie i późniejsza odsprzedaż nieruchomości ma charakter powtarzalny, co jednoznacznie wskazuje, iż działalność ta ma charakter częstotliwy.

W świetle powyższych wyjaśnień, nie ulega wątpliwości, iż:

• nabycie przez sprzedawców udziałów w sprzedawanej nieruchomości w celu ich dalszej odsprzedaży nabytej w formie przetargu stanowiło działalność handlową w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT,

• sprzedaż posiadanych przez sprzedawców udziałów w nieruchomości ma cel zarobkowy,

• obrót nieruchomościami dokonywany przez sprzedawców ma charakter częstotliwy.

Oznacza to, ze planowana sprzedaż udziałów w nieruchomości wykonywana będzie w ramach prowadzonej przez sprzedawców handlowej działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. w konsekwencji, zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, sprzedawcy będą podatnikami VAT z tytułu sprzedaży udziałów w nieruchomości. z uwagi na fakt, iż sprzedaż udziałów w nieruchomości zostanie dokonana przez podatników podatku VAT w ramach prowadzonej przez nich działalności gospodarczej, sprzedaż ta stanowić będzie odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT. Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Jako, że grunty stanowią towary w rozumieniu ustawy o VAT, przeniesienie ich własności na Spółkę będzie transakcją opodatkowaną podatkiem VAT, chyba, że przepisy szczególne przewidują zwolnienie z opodatkowania VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, cyt.: „zwalnia się od podatku VAT dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę”. Jako, że sprzedaż niezabudowanej działki budowlanej przeznaczonej pod zabudowę została wprost wyłączona z zakresu zwolnienia z VAT, podlega ona opodatkowaniu VAT.

W konsekwencji sprzedaż udziałów w nieruchomości, jako niezabudowanej działce budowlanej podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki 22%. Obowiązek opodatkowania sprzedaży udziałów w nieruchomości według stawki VAT 22% został jednoznacznie potwierdzony we wszystkich interpretacjach prawa podatkowego wydanych na indywidualne wnioski sprzedawców.

Prawo do odliczenia podatku VAT – zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, cyt. „w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego”. Przedmiotem działalności Spółki jest nabywanie, sprzedaż, najem i dzierżawa nieruchomości, która co do zasady podlega opodatkowaniu VAT. Nabyta nieruchomość ma być przez Wnioskodawcę wykorzystywana na potrzeby prowadzenia tej działalności. Jako, że nabyta nieruchomość będzie wykorzystywana przez Zainteresowanego do wykonywania działalności opodatkowanej VAT, Spółce będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT wykazanego na fakturach dokumentujących sprzedaż udziałów w nieruchomości.

W świetle powołanych powyżej przepisów nie ulega wątpliwości, że:

• planowana sprzedaż udziałów w nieruchomości podlega opodatkowaniu VAT jako czynności dokonywane przez podatników VAT prowadzących działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami,

• Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia naliczonego podatku VAT z faktur dokumentujących nabycie udziałów w nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. u. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju;

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Zatem, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Art. 15 ust. 1 ustawy, stanowi, iż podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych – art. 15 ust. 2 ustawy.

Podstawowa zasada dotycząca możliwości odliczenia podatku naliczonego została sformułowana w art. 86 ust. 1 ustawy. w przepisie tym wskazano, iż w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

W myśl art. 86 ust. 2 pkt 1a ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi, z zastrzeżeniem ust. 3-7, suma kwot podatku określonych w fakturach otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi.

Przedstawiona powyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z usługami i towarami, które nie są w ogóle wykorzystywane do czynności opodatkowanych.

Stosownie do art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Jak stanowi art. 88 ust. 4 ustawy, obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 20.

Zatem, prawo do odliczenia podatku naliczonego przysługuje, pod warunkiem, że nie wystąpi żadna z przesłanek negatywnych, wyłączających możliwość zastosowania tego prawa, zawarta w art. 88 ustawy.

Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, iż Zainteresowany prowadzi działalność gospodarczą polegającą w przeważającej części na nabywaniu, sprzedaży, najmie i dzierżawie nieruchomości, która co do zasady podlega opodatkowaniu VAT. Spółka planuje nabyć niezabudowaną działkę budowlaną o nr 284/88. Przedmiotowa nieruchomość ma być przez Wnioskodawcę wykorzystywana na potrzeby prowadzenia działalności opodatkowanej podatkiem VAT. Nieruchomość będąca przedmiotem wniosku stanowi współwłasność w częściach ułamkowych pięciu osób fizycznych. Jak wynika z opisu dostawa udziałów w przedmiotowej nieruchomości dokonywana będzie przez wszystkich wspólników w ramach działalności gospodarczej, co zostało potwierdzone w wydanych interpretacjach. Zgodnie z treścią zawartej umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości, sprzedawcy nie będący obecnie zarejestrowanymi podatnikami podatku VAT dokonają rejestracji dla potrzeb tego podatku przed dniem transakcji zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży nieruchomości.

Oznacza to, iż w przedmiotowej sytuacji nie znajdą zastosowania przesłanki przepisu art. 88 ust. 3a pkt 2 i ust. 4 ustawy.

W związku z czym, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku od towarów i usług przy nabyciu udziałów w nieruchomości stanowiącej niezabudowaną działkę budowlaną, gdyż zostanie spełniony podstawowy warunek wskazany w art. 86 ust. 1 ustawy, czyli nabywane udziały w nieruchomości będą miały związek ze sprzedażą opodatkowaną oraz nie zaistnieją przesłanki negatywne zawarte w przepisie art. 88 ustawy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. u. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.