INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 8 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki, przedstawione we wniosku z dnia 12.08.2009 r. (data wpływu 18.08.2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie umowy sprzedaży nieruchomości - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 18.08.2009 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie umowy sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

S. (dalej: Spółka) jest spółką kapitałową prawa niemieckiego z siedzibą zarejestrowaną na terytorium Niemiec. Spółka jest zarejestrowana w Polsce dla celów podatku od towarów i usług.

W ramach tzw. „Projektu A.” Spółka zakupiła w roku 2008 dwa budynki biurowe (dalej: Projekt A. I) na gruncie znajdujących się pomiędzy ulicami A., L. oraz Ś. w G. od spółki T. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa (dalej: T.). Spółka ma w planach nabycie kolejnych budynków w ramach Projektu A. zgodnie z przedwstępną umową sprzedaży podpisaną dnia 31 lipca 2008 r. Ten dalszy etap projektu deweloperskiego zwany dalej Projekt A. II. Wstępnie planowana data oddania kolejnych budynków do użytkowania (w ramach Projektu A. II) oraz data nabycia budynków przez Spółkę to czwarty kwartał roku 2009. Dostawcą budynków będzie ponownie T. W ramach ww. umowy przedwstępnej pomiędzy T. Spółką dotyczącej Projektu A. II T. zobowiązał się do sprzedaży na rzecz Spółki prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz dwóch budynków, które na tej nieruchomości zostaną wybudowane w przyszłości przez T. Spółka dokona nabycia przedmiotowych budynków w celu czerpania zysków z ich wynajmu oraz dzierżawy.

Umowy najmu dotyczące powierzchni w nabywanych przez Spółkę budynkach będą w przeważającej części zawarte przez T. w trakcie procesu budowy, tj. przed sprzedażą przedmiotowych nieruchomości. Pomiędzy zawarciem pierwszej umowy najmu w budynkach Projektu A. II a dostawą tych budynków na rzecz Spółki nie upłyną dwa lata. Celem zawarcia powyższych umów jest zapewnienie możliwości osiągania dochodów z najmu przez Spółkę po nabyciu budynków. Spółka nie może zawrzeć umów najmu w trakcie budowy, gdyż nie jest właścicielem budynków. W momencie nabycia budynków następuje przejście umów najmu z T. na Spółkę zgodnie z przepisami art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego.

Budowa przedmiotowych budynków została sfinansowana przez T., Spółka nie przejmie żadnych zobowiązań T. z tytułu Projektu A. oprócz ewentualnych zobowiązań wynikających z zawartych umów najmu, o czym mowa powyżej. Spółka nie przejmie od T. personelu, którego zadaniem byłoby zarządzanie budynkami. Po nabyciu budynków Spółka zatrudni zewnętrznego, niepowiązanego w żaden sposób z T. zarządcę nieruchomości (K. F. Sp. z o.o.). Powyższy zarządca nieruchomości będzie działał w zakresie wynajmu powierzchni, zarządzania czynszami i opłatami, zarządzania technicznego, zarządzania administracyjnego. W zakresie obowiązków zarządcy mieścić się będzie również przesyłanie miesięcznych sprawozdań finansowych dotyczących przychodów i wydatków oraz aktualizacji rocznego budżetu do właściwego A. M. (menedżera zarządzającego aktywami) ze Spółki w Niemczech. Zarządca nieruchomości nie jest uprawniony do podejmowania najważniejszych decyzji (w kwestii najemców bądź umów najmu), które to będą podejmowane wyłącznie przez kierownictwo Spółki w Niemczech.

T. prowadził w przeszłości oraz prowadzi w chwili obecnej inne projekty nieruchomościowe (deweloperskie) oprócz Projektu A. I i II. W zakresie działalności T. mieszczą się usługi deweloperskie, zarządzanie nieruchomościami oraz wynajem powierzchni. Projekt A. II jest prowadzony w ramach działalności deweloperskiej spółki T. i polega na wybudowaniu budynków biurowych w celu ich późniejszej sprzedaży.

Powierzchnia w budynkach Projektu A. wynajmowana jest przez T. do momentu zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości na rzecz Spółki. Sprzedaż budynków przez T. nastąpi w okresie krótszym niż dwa lata od ich wydania pierwszemu najemcy. Spółka nie prowadzi samodzielnie działalności deweloperskiej na terytorium Polski i nie przejmie wraz z budynkami żadnych zobowiązań oraz składników materialnych i niematerialnych, związanych z działalnością deweloperską spółki T. Oprócz umów najmu, które Spółka przejmuje od T. z mocy prawa na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, wraz ze zbyciem nieruchomości T. nie przenosi na Spółkę innych składników materialnych, niematerialnych i zobowiązań związanych Projektem A., w szczególności nie zostanie zachowana ciągłość w zarządzaniu technicznym, prawnym i finansowym budynkami, bowiem funkcje te przejmie w całości Spółka poprzez ich powierzenie własnym menedżerom i usługodawcy zewnętrznemu.

Zarządzanie pozostałymi nieruchomościami posiadanymi przez Spółkę odbywa się analogicznie do sposobu opisanego powyższej. Spółka zatrudnia lokalnego zarządcę nieruchomości, który przesyła miesięczne raporty do A. M. w Niemczech oraz utrzymuje kontakt z najemcami i rozlicza koszty związane z nieruchomością. Na tej podstawie zarząd Spółki w Niemczech, po uzgodnieniu z działem A. M., podejmuje najważniejsze decyzje. Lokalny zarządca nieruchomości nie jest uprawniony do podejmowania najistotniejszych decyzji. Z uwagi na fakt, iż kluczowe decyzje podejmowane są przez zarząd na terenie Niemiec, zdarza się, iż w najważniejszych kwestiach najemcy kontaktują się bezpośrednio z działem basset M. (zarządzania aktywami) Spółki w Niemczech, zamiast z lokalnym zarządcą nieruchomości.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

1. Czy w związku z zawarciem umowy sprzedaży nieruchomości (prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz dwóch budynków) w ramach Projektu A. II na Spółce S. będzie ciążył obowiązek podatkowy z tytułu podatku od czynności cywilnoprawnych...
2. Jeżeli nie, to czy Spółka S. będzie miała prawo do odliczenia podatku VAT z faktury sprzedaży nieruchomości, która zostanie wystawiona przez T...
   
   

Odpowiedź w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych stanowi przedmiot niniejszej interpretacji indywidualnej. W zakresie podatku od towarów i usług została wydana w dniu 25.09.2009 r. odrębna interpretacja Nr IPPP2/443-907/09-2/KK.

Zdaniem wnioskodawcy:

Spółka stoi na stanowisku, że zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości w ramach Projektu A. II nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o PCC.

Zgodnie z zasadą ogólną wyrażoną w art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o PCC umowy sprzedaży podlegają podatkowi od czynności cywilnoprawnych. Od tej zasady ustawodawca przewidział pewne wyjątki. W świetle art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o PCC nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zdaniem Spółki dostawa przedmiotowych nieruchomości, tj. budynków wraz z prawem wieczystego użytkowania gruntu podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i jest objęta jednolitą stawką podatku w wysokości 22% przewidzianą w art. 41 ust. 1 ustawy o VAT. W ocenie Spółki dostawa przedmiotowych budynków nie spełnia przesłanek niezbędnych do uznania jej za transakcję wyłączoną z ustawy o VAT ani zwolnioną z opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega m. in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Stosownie do definicji towaru z art. 2 ust. 6 ustawy o VAT, towarami są wszelkie rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki, budowle lub ich części, a także grunty.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, poprzez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania jak właściciel, w tym również zbycie prawa użytkowania wieczystego.

Zdaniem Spółki w przedmiotowym stanie faktycznym podstawę opodatkowania stawką podatku w wysokości 22% stanowić powinna cena sprzedaży budynków oraz prawa wieczystego użytkowania gruntu wyrażona w umowie pomniejszona o VAT. Zgodnie bowiem z art. 29 ust. 5 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale związanych z gruntem, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Stosownie do art. 41 ust. 1 ustawy o VAT podstawowa stawka podatku wynosi 22%. W określonych przypadkach stawka ulega zmianie, bądź mamy do czynienia ze zwolnieniem przewidzianym enumeratywnie w katalogu zwo9lnień zawartym w art. 43 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata;
   
   

Ponadto zwalnia się od podatku nieobjętą zwolnieniem dostawę budynków, budowli lub ich części, o których mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.
   
   

Spółka stoi na stanowisku, iż w odniesieniu do analizowanego stanu faktycznego, nie ma przesłanek do zastosowania zwolnienia z podatku od towarów i usług przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz w art. 43 ust. 1 pkt 10 a ustawy o VAT.

Wprawdzie dostawa przedmiotowych budynków, zdaniem Spółki, będzie miała miejsce po ich pierwszym zasiedleniu, lecz od momentu pierwszego zasiedlenia do dostawy budynków nie upłyną dwa lata.

Zdaniem Spółki, w świetle art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, w momencie wydania przez T. powierzchni pierwszym najemcom do użytkowania ma miejsce pierwsza czynność opodatkowana dotycząca budynków oraz następuje pierwsze zasiedlenie w rozumieniu ustawy o VAT.

Jak wspomniano powyżej, zdaniem Spółki, dostawa budynków oraz nabycie przez Spółkę prawa wieczystego użytkowania gruntu, nie spełnia przesłanek do uznania tej transakcji za wyłączoną spod ustawy o VAT. Zgodnie bowiem z art. 6 ustawy o VAT, jedynie transakcje zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa bądź czynności, które nie mogą być przedmiotem prawnie skutecznej umowy, nie podlegają ustawie o VAT.

Zgodnie z definicją zawartą w art. 2 ust. 27e ustawy o VAT za zorganizowaną część przedsiębiorstwa można uznać organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo realizujące te zadania.

Powyższe warunki dotyczące kwalifikacji zespołu składników majątkowych jako zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą być spełnione łącznie, co nie ma miejsca w opisanym stanie faktycznym.

Jak zaznaczono w stanie faktycznym Spółka nie przejmie żadnych zobowiązań T. z tytułu Projektu Arkońska oprócz ewentualnych zobowiązań wynikających z zawartych umów najmu, które przechodzą na nią z mocy prawa. Spółka nie przejmie ksiąg ani dokumentacji związanej z prowadzeniem działalności gospodarczej przez T.

Spółka nie mogłaby bez dodatkowych działań podjętych we własnym zakresie skutecznie zarządzać budynkiem we wszelkich aspektach (ekonomicznych, prawnych, technicznych, finansowych). Wynajmem powierzchni, zarządzaniem opłatami, zarządzaniem technicznym, a także zarządzaniem administracyjnym w nabywanych budynkach zajmie się zewnętrzny zarządca nieruchomości zatrudniony przez Spółkę i nie powiązany w żaden sposób z T. Zdaniem Spółki, same budynki, nawet z zawartymi umowami najmu powierzchni, nie mogłyby stanowić niezależnego przedsiębiorstwa. Tym samym nie ma podstaw, aby dostawa budynków biurowych wraz ze zbyciem prawa wieczystego użytkowania gruntu uznana była za transakcję wyłączoną spod ustawy o VAT.

W piśmie z dnia 13 czerwca 2003 r., będącym odpowiedzią na zapytanie poselskie nr 1778 Minister Finansów stwierdził, iż

„Za zorganizowaną część przedsiębiorstwa nie można uznać samego budynku, nawet wówczas, kiedy znane jest jego przeznaczenie, np. na wynajem”.

Minister wskazał także, iż jeśli

„(…) osoba prawna prowadzi działalność developerską oraz organizacyjnie i finansowo wyodrębnioną działalność polegającą na wynajmie lokali w będącym jej własnością budynku, można uznać, że budynek ten oceniany wraz ze wszystkimi wierzytelnościami i zobowiązaniami, umowami dotyczącymi zawartych umów najmu, zarządzania, dostawy mediów i innymi umowami związanymi z tym budynkiem i działalnością polegającą na najmie stanowi zorganizowaną część przedsiębiorstwa podatnika.

Należy również stwierdzić, że tak wyodrębniony zespół składników materialnych i niematerialnych stanowić musi jednocześnie niezależną, samodzielną sferę działalności, w ramach której podatnik realizuje określone zadania gospodarcze.

W przedmiotowym stanie faktycznym mamy do czynienia jedynie z przeniesieniem dwóch z wielu składników aktywów spółki T. wytworzonych w wyniku działalności deweloperskiej, które ponadto, mimo istnienia umów najmu, nie mogą samodzielnie funkcjonować ze względu na brak przejęcia od T. pozostałych elementów organizacyjnych związanych z budynkami i ich finansowaniem, w szczególności zarządu nieruchomościami. Samo istnienie umów najmu związanych z nieruchomościami nie uprawnia do przekwalifikowania dostawy towarów jako przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części. Interpretacja taka byłaby sprzeczna z zasadą powszechności opodatkowania VAT, wypracowaną przez ETS na gruncie VI Dyrektywy.

Reasumując, Spółka stoi na stanowisku, iż zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości nie będzie podlegać podatkowi od czynności cywilnoprawnych, ponieważ dostawa budynków oraz prawa wieczystego użytkowania gruntu w ramach Projektu A. będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem stawki 22%.

Spółka S. w związku z wykorzystaniem nabywanych od T. nieruchomości do wykonywania czynności opodatkowanych (tj. wynajem, dzierżawa) będzie miała prawo do odliczenia podatku VAT z faktury sprzedaży nieruchomości wystawionej przez T.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2007 r. Nr 68, poz. 450 ze zm.), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Czynności cywilnoprawne zawarte w katalogu zamkniętym określonym w art. 1 wymienionej ustawy podlegają omawianemu podatkowi od czynności cywilnoprawnych, o ile spełniają przesłanki zawarte w art. 1 ust. 4 cytowanej ustawy.

Zgodnie z powyższym artykułem czynności cywilnoprawne w tym umowy sprzedaży podlegają omawianemu podatkowi, jeżeli ich przedmiotem są:

1. rzeczy znajdujące się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub prawa majątkowe wykonywane na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej;
2. rzeczy znajdujące się za granicą lub prawa majątkowe wykonywane za granicą, w przypadku gdy nabywca ma miejsce zamieszkania lub siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej i czynność cywilnoprawna została dokonana na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.
   
   

W ustawie przewidziano jednak sytuacje, w których czynność cywilnoprawna mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

1. opodatkowana podatkiem od towarów i usług,
2. zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:
3. umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu

• umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
• umowy spółki i jej zmiany,
• umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
  
  

Zaznaczyć jednakże należy, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub z niego zwolniona, z uwzględnieniem wyjątków, o których mowa w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że umowa zobowiązująca do przeniesienia nieruchomości będzie miała formę umowy sprzedaży. Stosownie do postanowień art. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych opodatkowaniu tym podatkiem podlegają m. in. umowy sprzedaży.

Biorąc powyższe pod uwagę, umowa sprzedaży, może co do zasady podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Mając jednakże na uwadze zdarzenie przyszłe opisane we wniosku podkreślić należy, iż jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy możliwości opodatkowania umowy sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia opodatkowania powyższej transakcji podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji z dnia 25 września 2009 r. Nr IPPP2/443-907/09-2/KK stwierdził, iż Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającą z otrzymanej faktury dokumentującej nabycie budynku biurowego. Ponadto zaznaczono, że w wydanej interpretacji nie odniesiono się do części własnego stanowiska prezentowanego przez Wnioskodawcę w zakresie stawki podatku od towarów i usług jaka winna być zastosowana przez sprzedającego nieruchomość.

Reasumując stwierdza się, iż skoro umowa sprzedaży nieruchomości (prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz dwóch budynków) będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

A zatem, na Spółce nie będzie ciążył obowiązek podatkowy w powyższym podatku.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.