INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 21 lutego 2008 r. (data wpływu 29 lutego 2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości gruntowej niezabudowanej – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 29 lutego 2008 r. został złożony wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości gruntowej niezabudowanej.

W przedmiotowym wniosku oraz piśmie stanowiącym jego uzupełnienie przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Syndyk zamierza zrealizować sprzedaż gruntu niezabudowanego nabytego umową sprzedaży, zawartą w formie aktu notarialnego, jako grunt rolny. Zgodnie z obecnym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przeznaczenie gruntu jest następujące:

1. 45,6% stanowi teren pod zabudowę,
2. 8,8% stanowi teren leśny,
3. 3,9% stanowi teren zadrzewiony,
4. 41,7% stanowi pozostały teren bez możliwości zabudowy.

Tereny wyszczególnione w pozycji od 2 do 4 znajdują się w strefie OSTAB (Ogólnomiejski System Terenów Aktywnych Biologicznie). Pomimo zmiany przeznaczenia działki nie przeprowadzono procedury odrolnienia terenów. Syndyk, w celu sprzedaży gruntu, zlecił wycenę wartości rynkowej tejże nieruchomości. Zgodnie z operatem szacunkowym dokonanym przez rzeczoznawcę majątkowego wartość rynkowa wynosi 5.518.090 zł, w tym:

• teren pod zabudowę - 45,6% udziału w całości gruntu; wartość wg wyceny wynosi 5.174.340 zł netto,
• teren leśny i zadrzewiony- 12,7% udziału w całości gruntu; wartość wg wyceny wynosi 63.510 zł netto,
• pozostały teren bez możliwości inwestycji budowlanych- 41,7% udziału w całości gruntu; wartość wg wyceny wynosi 69.198 zł netto,

ogółem 100% gruntu; wartość wg wyceny 5.518.090 zł netto.

Wartość przetargowa przedmiotowej nieruchomości jest trzykrotnie większa od wartości z wyceny.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Jaką stawką VAT winna być opodatkowana sprzedaż tego gruntu i jak należy z kwoty uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości gruntowej wydzielić podstawę opodatkowania lub podstawę zwolnienia z podatku VAT...

Zdaniem Wnioskodawcy sprzedaż nieruchomości gruntowej powinna być w części przeznaczonej pod zabudowę opodatkowana stawką 22%, a pozostała część będzie korzystała ze zwolnienia z podatku VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług. Wartość podlegająca opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i wartość zwolnienia od tego podatku powinna stanowić cenę rynkową ustaloną przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym powiększoną proporcjonalnie do ceny netto uzyskanej w drodze przetargu. Przy ustaleniu wartości netto do opodatkowania lub zwolnienia powinna decydować wartość z wyceny poszczególnych części gruntu, zgodnie z przeznaczeniem w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a nie udział procentowy tych części do całości gruntu wynikający z ewidencji gruntów. Takie ustalenie podstawy, zdaniem Spółki, jest zasadne, ponieważ cena gruntu pod zabudowę jest parokrotnie wyższa od ceny pozostałych gruntów, pomimo, że procentowy udział gruntu pod zabudowę w całości powierzchni stanowi tylko 45,6%, ale jego wartość wg wyceny stanowi 93,77% wartości ogółem.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zakres przedmiotowy opodatkowania podatkiem od towarów i usług określa m. in. przepis art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.), zgodnie z którym opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju; eksport towarów; import towarów; wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

W myśl unormowania zawartego w art. 7 ust. 1 ww. ustawy o podatku od towarów i usług przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, przy czym zgodnie z art. 2 pkt 6 ww. ustawy o podatku od towarów i usług przez towary rozumie się rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Podstawowa stawka podatku, zgodnie z przepisem art. 41 ust. 1 w/w ustawy, wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania zastosowanie obniżonej stawki podatku lub zwolnienie z opodatkowania podatkiem od towarów i usług możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w cyt. ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na jej podstawie.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ww. ustawy zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę.

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, iż Spółka zamierza zbyć grunt niezabudowany, którego przeznaczenie, wg miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jest częściowo pod zabudowę - 45,6% jego powierzchni, natomiast w pozostałej części bez możliwości zabudowy.

Analizując zatem przedstawione zdarzenie przyszłe oraz cytowane unormowania prawne stwierdzić należy, iż dostawa przedmiotowego gruntu będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług w następujący sposób:

• stawką podatku od towarów i usług w wysokości 22% - w odniesieniu do części gruntu stanowiącego w planie zagospodarowania przestrzennego teren przeznaczony pod zabudowę, na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług,
• zwolnieniem od podatku od towarów i usług - w odniesieniu do części gruntu stanowiącego w planie zagospodarowania przestrzennego teren leśny, zadrzewiony i pozostały bez możliwości zabudowy, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług.

W związku z tym, iż ani przepisy ustawy o podatku od towarów i usług, ani przepisy wykonawcze do tej ustawy nie zawierają zapisu dotyczącego sposobu wyliczenia tych części można przyjąć różne rozwiązania, np. wg klucza powierzchniowego (udziału powierzchni gruntu przeznaczonego pod zabudowę w ogólnej powierzchni gruntu), wg klucza wartościowego (udziału wartości gruntu przeznaczonego pod zabudowę w ogólnej wartości gruntu).

Wnioskodawca, jako właściwy Jego zdaniem sposób wyliczenia, wskazał wg klucza wartościowego, gdzie wartości gruntu przeznaczonego pod zabudowę i pozostałego ustalona została odrębnie przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym, przy czym w przypadku uzyskania wyższej ceny sprzedaży od wycenionej, podstawy opodatkowania odpowiednich części gruntu wzrosną proporcjonalnie. Przyjęcie zaprezentowanej we wniosku metody wyliczenia, zdaniem tut. organu podatkowego, jest słuszne, gdyż taki sposób podziału podstawy opodatkowania jest najbardziej zbliżonym do rzeczywistych wartości przedmiotowego gruntu.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Złożenie przez Wnioskodawcę fałszywego oświadczenia, że elementy stanu faktycznego objęte wnioskiem o wydanie interpretacji w dniu złożenia wniosku nie są przedmiotem toczącego się postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, postępowania kontrolnego organu kontroli skarbowej oraz że w tym zakresie sprawa nie została rozstrzygnięta co do jej istoty w decyzji lub postanowieniu organu podatkowego lub organu kontroli skarbowej – powoduje, iż niniejsza interpretacja indywidualna nie wywołuje skutków prawnych (art. 14b § 4 Ordynacji podatkowej).

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.