Interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie
IPPB2/436-510/12-2/LS
z 6 grudnia 2012 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki przedstawione we wniosku z dnia 01.10.2012 r. (data wpływu 01.10.2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia nieruchomości - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 01.10.2012 r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

K. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej „K.” lub „SPV”) zostanie zarejestrowana jako czynny podatnik podatku od towarów i usług. Przedmiot działalności wpisany do aktu założycielskiego K. oraz rejestru przedsiębiorców KRS obejmuje potencjalnie m.in. kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek. Obecnie K. rozważa nabycie (za wynagrodzeniem) udziału w prawie własności nieruchomości tj. prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz budynku biurowo - usługowego „G." (dalej „Budynek G.").
K. nie wyklucza, że w przyszłości może dojść do przekształcenia formy prawnej SPV w spółkę osobową. Właścicielem przedmiotowej nieruchomości jest obecnie S. Sp. z o.o. (zwana dalej „Spółką"), która jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Przedmiot działalności wpisany do aktu założycielskiego Spółki oraz rejestru przedsiębiorców KRS obejmuje potencjalnie m.in. roboty budowlane związane z wznoszeniem budynków, wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, pośrednictwo w obrocie nieruchomościami, pozostałe pośrednictwo pieniężne, wynajem. W praktyce, obecnie Spółka prowadzi działalność polegającą na prowadzeniu prac wykończeniowych oraz wynajmie powierzchni biurowych.

W dniu 31 grudnia 2010 r. Spółka nabyła w drodze aportu przedsiębiorstwo od swojego jedynego wspólnika, spółki C. Sp. z o.o. (dalej „Wspólnik"), będącej czynnym podatnikiem VAT. W skład nabytego przedsiębiorstwa wchodziły, między innymi, prawo wieczystego użytkowania gruntu wraz z prowadzoną na nim inwestycją w postaci budynku biurowo - usługowego. W chwili nabycia przedsiębiorstwa przez Spółkę na gruncie prowadzona była inwestycja zmierzająca do wybudowania Budynku G., tj. wykonywane były prace przygotowawcze do rozpoczęcia budowy Budynku G. Nabycie przedsiębiorstwa nastąpiło poprzez wniesienie go na podwyższony kapitał zakładowy Spółki. W ramach aportu Spółka w drodze cesji stała się stroną stu kilkudziesięciu umów, dzięki którym inwestycja była i jest realizowaną. Spółka przejęła również część środków na rachunkach bankowych Wspólnika, wszystkie należności związane z funkcjonowaniem przedsiębiorstwa oraz inne składniki majątkowe wchodzące w skład przedsiębiorstwa Wspólnika. Spółka przejęła także zobowiązania związane z prowadzeniem przedsiębiorstwa Wspólnika, w tym większą część zobowiązań z tytułu pożyczki służącej finansowaniu ww. inwestycji.

Podstawową działalnością Spółki po objęciu ww. przedsiębiorstwa wskutek aportu jest kontynuowanie procesu inwestycyjnego polegającego na kontynuowaniu inwestycji oraz prowadzeniu prac wykończeniowych w Budynku G. w celu zakończenia tego procesu. W ten sposób Spółka dąży do zwiększenia wartości Budynku G.. Spółka dokonała odliczenia całego podatku naliczonego z faktur dokumentujących nabycie usług (towarów) związanych z wybudowaniem Budynku G..

Prace budowlane dotyczące Budynku G. zostały zakończone w dniu 10.09.2012 r. Zgodnie z wpisem do dziennika budowy inspektorzy nadzoru inwestorskiego potwierdzili gotowość Budynku G. do odbioru końcowego. W związku ze zgłoszeniem Budynku G. do użytkowania, w dniu 10.09.2012 została przeprowadzona kontrola Państwowego Powiatowego Inspektora Sanitarnego oraz w dniach 11-12.09.2012 Komendanta Miejskiej Straży Pożarnej. Obydwie kontrole zakończyły się wydaniem pozytywnej opinii dotyczącej możliwości użytkowania budynku. W dniu 28.09.2012 Spółka wystąpiła z wnioskiem do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego o wydanie pozwolenia na użytkowanie.

W ramach prowadzonej działalności Spółka zawarła pierwszą umowę najmu części powierzchni w Budynku G. w dniu 20.12.2011r. W dniu 24.07.2012 r. Spółka po raz pierwszy przekazała część powierzchni w Budynku G. najemcy w wykonaniu umowy najmu, w celu wykonania przez niego prac wykończeniowych. Jednakże, stosownie do postanowień umów najmu, pierwsi najemcy rozpoczną korzystanie z wynajętych powierzchni Budynku G. zgodnie z jego przeznaczeniem, w wykonaniu umów najmu, w dniu 01.12.2012 r. Zgodnie z umowami, dzień ten stanowi dzień rozpoczęcia wykonywania umowy najmu.

Na dzień złożenia niniejszego wniosku trwają prace wykończeniowe dotyczące Budynku G., w tym części wspólnych wynajmowanych powierzchni, których wykończenie leży w gestii Spółki.

Zgodnie z otrzymanymi przez Spółkę interpretacjami prawa podatkowego z dnia 8 lipca 2010 r. (nr IPPB3/423-301/10-5/MS oraz IPPB3/423-301/10-9/MS) Wspólnik nie rozpoznał przedmiotowego Budynku G. jako środka trwałego. Spółka kontynuowała prace budowlane i kontynuuje prace wykończeniowe Budynku G..

W dniu 5 stycznia 2012 r. Spółka złożyła w Urzędzie Dzielnicy Wola m.st Warszawy wniosek o podział nieruchomości (będącej przedmiotem użytkowania wieczystego) na której posadowiony jest Budynek G.. Z uwagi na konstrukcję Budynku G. (składa się on de facto z dwóch części A i B, które de facto mogłyby stanowić odrębne budynki), w wyniku podziału prawa wieczystego użytkowania gruntu możliwym stałoby się wydzielenie z Budynku G. dwóch odrębnych budynków (dalej: Budynek A i Budynek B, łącznie zwane: Budynkami). Postanowieniem z dnia 11 stycznia 2012 r. Prezydent m.st. Warszawy zawiesił przedmiotowe postępowanie na okres nie dłuższy niż 6 miesięcy. W dniu 11 lipca 2012 r. postępowanie to zostało wznowione z urzędu. Obecnie organ zbiera opinie Biura Architektury i Planowania Przestrzennego, przez co postępowanie w sprawie podziału przedmiotowej nieruchomości nie zostało (do dnia złożenia niniejszego wniosku) zakończone.

Tym niemniej dla potrzeb niniejszego wniosku SPV zakłada, że prawo użytkowania wieczystego gruntu oraz Budynek G. nie zostaną podzielone według wyżej opisanej procedury.

1. Krok 1
   
   

Spółka, w zależności od sytuacji rynkowej, rozważa zbycie (za wynagrodzeniem) udziału w prawie własności przedmiotowej nieruchomości (tj. prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz wybudowanego na nim Budynku G.) na rzecz SPV będącej (na moment transakcji) czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Planowane zbycie udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu oraz udziału we własności wybudowanego na nim Budynku G. na rzecz SPV powinno nastąpić:

• przed / lub przed upływem dwóch lat od dnia uzyskania pozwolenia na użytkowanie Budynku G., a także
  
• przed / lub przed upływem dwóch lat od daty wydania powierzchni biurowej/usługowej pierwszemu najemcy (w wykonaniu umowy najmu, tj. 01.12.2012).
  
  
  

SPV zakłada, że w wyniku nabycia części prawa własności nieruchomości powstanie stosunek współwłasności ułamkowej w rozumieniu art. 196 § 1 kodeksu cywilnego (dalej: „KC”).

SPV zakłada, że w wyniku nabycia części prawa wieczystego użytkowania gruntu (wraz z częścią Budynku G.) SPV nabędzie część prawa własności nieruchomości odpowiadającą powierzchni jednego z Budynków, tj. po transakcji udział SPV w całości nieruchomości będzie równy udziałowi powierzchni jednego z Budynków (Budynku A lub Budynku B) w powierzchni Budynku G..

SPV planuje zawrzeć z Spółką umowę regulującą sposób korzystania z Budynku G. (podział quoad usum) w wyniku którego SPV obejmie w zarząd jeden z Budynków (Budynek A lub Budynek B), natomiast drugim z Budynków zarządzać będzie Spółka.

Dla potrzeb niniejszego wniosku SPV zakłada, że nabycie udziału we własności prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz udziału w prawie własności Budynku G. (wskazane w opisie kroku 1 zdarzenia przyszłego) będzie podlegało opodatkowaniu VAT na zasadach ogólnych według stawki 23%, a SPV będzie przysługiwać prawo do odliczenia podatku naliczonego wykazanego w fakturze dokumentującej przedmiotową transakcję. SPV zaznacza, że wystąpiła do Ministra Finansów z odrębnym wnioskiem o wydanie interpretacji potwierdzającej ww. okoliczność.

2. Krok 2
   
   

W przyszłości może dojść do zniesienia prawa współwłasności nieruchomości poprzez fizyczne wydzielenie nieruchomości na mocy wyroku sądowego wydanego na żądanie jednego ze współwłaścicieli, zgodnie z dyspozycją art. 210 KC. SPV zakłada, że w wyniku ww. wyroku (lub na mocy ugody zawartej przed sądem) Budynek G. (wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu) zostanie podzielony w ten sposób, że SPV otrzyma na własność część nieruchomości w postaci Budynku A lub Budynku B (oraz odpowiednią część gruntu objętego prawem użytkowania wieczystego), natomiast drugi z Budynków zostanie przyznany na własność Spółce wraz z odpowiednią częścią gruntu objętego prawem użytkowania wieczystego. SPV zakłada że zniesienie współwłasności przez fizyczny podział nastąpi bez żadnych spłat/dopłat, a każdy z dotychczasowych współwłaścicieli otrzyma nieruchomość odpowiadającą jego dotychczasowemu udziałowi we współwłasności Budynku G. (oraz prawie wieczystego użytkowania).

3. Krok 3
   
   

Po ustanowieniu odrębnego prawa własności jednego z Budynków SPV rozważa możliwość jego sprzedaży na rzecz podmiotu trzeciego. Przedmiotowa sprzedaż powinna nastąpić przed upływem dwóch lat od dnia uzyskania pozwolenia na użytkowanie Budynku G. a także przed upływem dwóch lat od daty wydania powierzchni biurowej/usługowej pierwszemu najemcy (w wykonaniu umowy najmu, tj. 01.12.2012). Ww. sprzedaż wydzielonego fizycznie Budynku A (lub Budynku B) będzie obejmowała, co do zasady jedynie prawo wieczystego użytkowania gruntu oraz prawo własności Budynku.

W konsekwencji, w związku z planowaną transakcją sprzedaży nie zostaną przeniesione m.in. następujące składniki majątkowe SPV:

• firma SPV ani nazwa przedsiębiorstwa;
  
• wierzytelności i inne prawa majątkowe niezwiązane z Budynkiem A (lub Budynkiem B);
  
• umowy rachunków bankowych oraz środki pieniężne należące do SPV;
  
• umowy o zarządzanie Budynkiem A (lub Budynkiem B) – kwestia ta nie została w chwili obecnej ostatecznie rozstrzygnięta – SPV przypuszcza, że umowa zostanie rozwiązana, a zarządzanie Budynkiem A (lub Budynkiem B) będzie znajdować się w gestii Nabywcy;
  
• umowy o dostawę mediów - obecne umowy zostaną rozwiązane, a zapewnienie zaopatrzenia Budynków w media będzie znajdować się w gestii ww. nabywców;
  
• umowy związane z obsługą administracyjną SPV (prowadzenie ksiąg, obsługa prawna, itp.);
  
• księgi handlowe;
  
• zobowiązania SPV;
  
• ewentualnie umowy związane z budową i wykończeniem Budynku - umowy te winny być wykonane do chwili zawarcia umów sprzedaży.
  
  
  

Po dokonaniu ww. operacji SPV zakłada kontynuację swojego bytu prawnego oraz działalności gospodarczej. SPV będzie nadal wynajmowała biuro stanowiące jej siedzibę. W szczególności SPV rozważa kontynuowanie działalności w zakresie obrotu nieruchomościami.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy opisana w Kroku 1 transakcja nabycia udziału w prawie wieczystego użytkowania gruntu, wraz z udziałem we własności Budynku G. będzie opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych (dalej „PCC”).

Zdaniem Wnioskodawcy,

Zdaniem SPV opisana w zdarzeniu przyszłym transakcja nabycia udziału w prawie wieczystego użytkowania gruntu, wraz z częścią prawa własności Budynku G. nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz. U. 2011.101.649, dalej „Ustawa o PCC”) PCC podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

W opinii SPV transakcję sprzedaży udziału w prawie wieczystego użytkowania gruntu, wraz z częścią prawa własności Budynku G. należy traktować jako sprzedaż w rozumieniu przytoczonego powyżej przepisu.

Jednakże zgodnie z art. 2 pkt 4 Ustawy o PCC z opodatkowania PCC wyłączone są:
„czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

1. opodatkowana podatkiem od towarów i usług,
   
2. zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:
   • umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
     
   • umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.”
   
   
   

Jak wykazano w opisie zdarzenia przyszłego przedmiotowa transakcja nabycia udziału w prawie wieczystego użytkowania gruntu, wraz z częścią prawa własności Budynku G. będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT na zasadach ogólnych według stawki 23%.

Tym samym w opinii SPV w przedmiotowym zdarzeniu przyszłym zastosowanie znajdzie wskazane powyżej wyłączenie z opodatkowania PCC na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) Ustawy o PCC.

SPV pragnie podkreślić, że zgodnie z art. 552 i 553 ustawy z dnia 15 września 2000 r. kodeks spółek handlowych (Dz. U. z roku 2000 nr 94 poz. 1037 ze zm.) spółka przekształcana staje się spółką przekształconą z chwilą wpisu spółki przekształconej do rejestru, co oznacza, że w wyniku przekształcenia spółki nie powstaje nowy, odrębny podmiot, lecz zmienia się jedynie jego forma prawna, zaś spółce przekształconej przysługują wszystkie prawa i obowiązki spółki przekształconej (sukcesja generalna).

Ponadto SPV zaznacza, że zasadę sukcesji generalnej wprowadza także art. 93a § 2 pkt 1 lit b) ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. 2012.749). Zgodnie z tą zasadą wskazana w opisie zdarzenia przyszłego możliwość zmiany formy prawnej SPV ze spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w spółkę osobową nie będzie miała znaczenia dla faktu opodatkowania VAT planowanej transakcji nabycia udziału w prawie własności Budynku G. wraz z udziałem w prawie wieczystego użytkowania gruntu. W konsekwencji, indywidualna interpretacja wydana w następstwie złożenia niniejszego wniosku w zakresie zasad opodatkowania PCC będzie zapewniała SPV przewidzianą przepisami prawa ochronę (także po przekształceniu), bez względu na to czy zostanie ona wydana przed dniem ewentualnego przekształceniem SPV, czy też po nim.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649 ze zm.), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Czynności cywilnoprawne zawarte w katalogu zamkniętym określonym w art. 1 wymienionej ustawy podlegają omawianemu podatkowi od czynności cywilnoprawnych, o ile spełniają przesłanki zawarte w art. 1 ust. 4 cytowanej ustawy.

Zgodnie z powyższym artykułem czynności cywilnoprawne w tym umowy sprzedaży podlegają omawianemu podatkowi, jeżeli ich przedmiotem są:

1. rzeczy znajdujące się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub prawa majątkowe wykonywane na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej;
2. rzeczy znajdujące się za granicą lub prawa majątkowe wykonywane za granicą, w przypadku gdy nabywca ma miejsce zamieszkania lub siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej i czynność cywilnoprawna została dokonana na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.
   
   

W ustawie przewidziano jednak sytuacje, w których czynność cywilnoprawna mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

1. opodatkowana podatkiem od towarów i usług,
   
2. zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:
   • umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
     
   • (uchylone),
     
   • umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
   
   
   

Zaznaczyć jednakże należy, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub z niego zwolniona, z uwzględnieniem wyjątków, o których mowa w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że umowa zobowiązująca do przeniesienia nieruchomości będzie miała formę umowy sprzedaży. Stosownie do postanowień art. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych opodatkowaniu tym podatkiem podlegają m. in. umowy sprzedaży.

Biorąc powyższe pod uwagę, umowa sprzedaży, co do zasady podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Mając jednakże na uwadze zdarzenie przyszłe opisane we wniosku podkreślić należy, iż jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy możliwości opodatkowania umowy sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia opodatkowania powyższej transakcji podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, iż nabycie udziału we własności prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz udziału w prawie własności Budynku G. (wskazane w opisie kroku 1 zdarzenia przyszłego) będzie podlegało opodatkowaniu VAT na zasadach ogólnych według stawki 23%, a SPV będzie przysługiwać prawo do odliczenia podatku naliczonego wykazanego w fakturze dokumentującej przedmiotową transakcję. SPV zaznacza, że wystąpiła do Ministra Finansów z odrębnym wnioskiem o wydanie interpretacji potwierdzającej ww. okoliczność.

A zatem, przyjmując za Wnioskodawcą, iż nabycie nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zastosowanie znajdzie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji indywidualnej.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.