Zgodnie z art. 14a § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa, (Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60) stosownie do swojej właściwości naczelnik urzędu skarbowego, naczelnik urzędu celnego lub wójt, burmistrz (prezydent miasta), starosta lub marszałek województwa na pisemny wniosek podatnika, płatnika lub inkasenta mają obowiązek udzielić pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w ich indywidualnych sprawach, w których nie toczy się postępowanie podatkowe lub kontrola podatkowa albo postępowanie przed sądem administracyjnym.

Wnoszący pytanie przedstawił stan faktyczny, z którego wynika, iż Spółka prowadzi działalność gospodarczą polegającą m. in. na budowie mieszkań na sprzedaż. W celu realizacji takiej działalności Spółka dokonuje zakupu gruntów, nakładów inwestycyjnych a później potencjalnej sprzedaży lokali mieszkalnych.

Wątpliwości Spółki dotyczą kwestii:

1. Czy opłata roczna za wieczyste użytkowanie gruntów i podatek od nieruchomości ponoszone w trakcie realizacji budowy tj. od dnia zakupu gruntu do dnia potencjalnych przychodów ze sprzedaży lokali mieszkalnych stanowią koszty uzyskania przychodów w momencie poniesienia, czy też podwyższenia wartości obiektów, które są na tym gruncie budowane?
2. Czy odsetki od kredytów, pożyczek zaciągniętych przez Spółkę z przeznaczeniem na sfinansowanie zakupu gruntu a następnie budowy mieszkań na sprzedaż stanowią koszty uzyskania przychodów w momencie zapłaty tych odsetek, czy podwyższają wartość zakupionego gruntu a następnie wartość obiektów, które na tym gruncie są budowane?

Na tle takich okoliczności faktycznych Spółka formułuje stanowisko, iż:

• wydatki, z tytułu opłat za wieczyste użytkowanie oraz podatek od nieruchomości, ponoszone od gruntów zakupionych w celu budowy mieszkań na sprzedaż, stanowią koszty rozpoczętej budowy i jako koszty pośrednie zwiększają wartość obiektów powstałych w wyniku realizacji budowy,
• odsetki od kredytów i pożyczek zaciągniętych z przeznaczeniem na sfinansowanie zakupu gruntu a następnie budowy mieszkań na sprzedaż, która to działalność w firmie developerskiej jest traktowana jako szczególna odmiana działalności produkcyjnej, czyli działalności eksploatacyjnej, stanowią koszty uzyskania przychodów w momencie zapłaty odsetek, czyli z chwilą ich poniesienia.

Naczelnik Zachodniopomorskiego Urzędu Skarbowego w Szczecinie stwierdza, że przedstawione stanowisko jest w części niezgodne z prawem.

Do opisanego stanu faktycznego mają zastosowanie następujące normy prawa podatkowego: art. 15 ust. 1 i art. 16 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 z późn. zm.).

Zastosowanie powołanych norm skutkuje dokonaniem powyższej oceny prawnej stanowiska podatnika, uzasadnionej w sposób następujący.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1. Koszty poniesione w walutach obcych przelicza się na złote według kursów średnich ogłaszanych przez Narodowy Bank Polski z dnia poniesienia kosztu. Jeżeli koszty wyrażone są w walutach obcych, a między dniem ich zarachowania i dniem zapłaty występują różne kursy walut, koszty te odpowiednio podwyższa się lub obniża o różnice wynikające z zastosowania kursu sprzedaży walut z dnia zapłaty, ustalonego przez bank, z którego usług korzystał ponoszący koszt, oraz z zastosowania kursu średniego ogłaszanego przez Narodowy Bank Polski z dnia zarachowania kosztów.

Stosownie do art. 16 ust. 1 pkt 1 lit a nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na nabycie gruntów lub prawa wieczystego użytkowania gruntów, z wyjątkiem opłat za wieczyste użytkowanie gruntów.

Użycie określenia „w celu” oznacza, iż dla pozytywnej klasyfikacji danego wydatku jako kosztu uzyskania przychodu niezbędne jest istnienie związku przyczynowego pomiędzy wydatkiem a uzyskanym lub przynajmniej możliwym do osiągnięcia przychodem. Koszty powinny być poniesione „w celu uzyskania przychodu”, a nie np. „w związku z prowadzona działalnością gospodarczą”. Wyraźne powiązanie kosztów uzyskania przychodów z celem osiągnięcia przychodów oznacza więc, iż cel ten musi być widoczny (możliwy do zdefiniowania), a ponoszone koszty powinny co najmniej zakładać go jako realny.

Aby dany wydatek mógł być zaliczony do kosztów uzyskania przychodów muszą zostać spełnione następujące warunki:

1. Wydatek został poniesiony przez podatnika.
2. Wydatek został rzeczywiście (definitywnie) poniesiony przez podatnika.
3. Poniesiony wydatek pozostaje w związku z prowadzoną przez podatnika działalnością.
4. Wydatek poniesiony jest w celu uzyskania przychodów lub może mieć wpływ na wielkość osiągniętych przychodów.

Warunkami kwalifikującymi dany koszt do grupy kosztów uzyskania przychodów są:

• poniesienie kosztu w celu osiągnięcia przychodów,
• niezakwalifikowanie go do grupy kosztów nie uznawanych przez ustawę za koszt uzyskania przychodu.
przeznaczeniem na sfinansowanie zakupu gruntu a następnie budowy mieszkań na sprzedaż.

Zakupiony grunt, na którym realizowana jest inwestycja będzie trwale związany z wybudowanym budynkiem. Zatem w tym przypadku poniesione koszty w postaci opłat za wieczyste użytkowanie, podatku od nieruchomości, jak i odsetek od kredytu lub pożyczki staną się kosztem uzyskania przychodów w momencie sprzedaży mieszkań. Wówczas bowiem sprzedaż spowoduje powstanie przychodu, a więc powstanie związek przyczynowo-skutkowy między przychodem a kosztem. Zaistnienie takiego związku uzasadnia uznanie poniesionych kosztów.

Powyższa interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego w dacie zaistnienia tego zdarzenia. Interpretacja nie jest wiążąca dla podatnika, płatnika lub inkasenta, wiąże natomiast właściwe organy podatkowe i organy kontroli skarbowej – do czasu jej zmiany lub uchylenia.

Na postanowienie – zgodnie z art. 14a § 4 i art. 236 § 1 i 2 Ordynacji podatkowej przysługuje zażalenie do Dyrektora Izby Skarbowej w Szczecinie, w terminie 7 dni od daty doręczenia postanowienia stronie, za pośrednictwem Zachodniopomorskiego Urzędu Skarbowego.