Naczelnik Urzędu Skarbowego w Stalowej Woli działając na podstawie art. 14a § 1 i 4 ustawy z dnia 29.08.1997r. Ordynacja podatkowa (j. t. Dz. U z 2005r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) po zapoznaniu się z treścią wniosku z dnia 17.12.2006r. postanawia uznać, że stanowisko przedstawione przez wnioskodawcę dotyczące zwolnienia przychodu uzyskanego w dniu 22.11.2006r. ze sprzedaży nieruchomości oraz prawa użytkowania wieczystego nieruchomości jest błędne w stanie faktycznym przedstawionym we wniosku.

Pismem z dnia 17.12.2006r. (data wpływu pisma do tut. Urzędu 29.12.2006r.) zwrócił się Pan do tutejszego organu podatkowego o udzielenie interpretacji w zakresie stosowania przepisów prawa podatkowego dotyczących zwolnienia przychodu uzyskanego ze sprzedaży prawa własności nieruchomości oraz prawa wieczystego użytkowania gruntów. Wnosząc powyższe zapytanie przedstawił Pan stan faktyczny, z którego wynika, że umową sprzedaży zawartą dnia 22.11.2006r. w formie aktu notarialnego – repertorium A nr 4110/2006 dokonał Pan sprzedaży Spółce „E” z ograniczoną odpowiedzialnością:

• nieruchomości położonej w S. składającej się z niezabudowanej działki gruntu nr 1352/154 o powierzchni 2142 m kw., objętej księgą wieczystą Kw Nr TB 1S/00038595/2,
• prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w S. składającej się z niezabudowanej działki gruntu nr 1352/156 o pow. 60 m kw., objętej księgą wieczystą Kw Nr TB 1S/00038647/2,

za łączną kwotę 1.099.732,00 zł. (jeden milion dziewięćdziesiąt dziewięć tysięcy siedemset trzydzieści dwa złote).

Powyższa nieruchomość nabyta została przez Pana na podstawie umowy zamiany z Gminą S. zawartej dnia 08.08.2001r. w formie aktu notarialnego repertorium A nr 4507/2001, w wyniku której:

• Gmina S. nabyła w całości działki o nr ewid. 678/1, o powierzchni 0,0607 ha i 678/2, o powierzchni 0,1892 ha w obrębie ewid. numer 1 w S.,
• natomiast Pan nabył w całości działki o nr ewid. 1352/154 o powierzchni 0,2142 ha i 1352/156, o powierzchni 0,0060 ha w obrębie ewid. nr 3 w S.

Zamiana ta nastąpiła na cele uzasadniające wywłaszczenie działki o nr ewid. 678 pod budowę ulicy P. w S., na podstawie przepisów ustawy z dnia 21.08.1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Nr 115, poz. 741 z późn. zm.). Jednocześnie przedstawiciel Gminy S. zobowiązał się do wypłacenia Panu dopłaty do powyższej transakcji w kwocie 300.000,00 zł, płatne w terminie 14 dni od dnia sporządzenia ww. aktu notarialnego.

Pytanie: Czy podlega opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym przychód uzyskany w dniu 22.11.2006r. ze sprzedaży nieruchomości, która nabyta została w dniu 08.08.2001r. od Gminy S. w drodze zamiany?

Własne stanowisko podatnika: Przychód uzyskany w dniu 22.11.2006r. ze sprzedaży nieruchomości położonej w S. korzysta ze zwolnienia od podatku dochodowego ponieważ powyższa nieruchomość nabyta została od Gminy S. jako ekwiwalent w drodze zamiany na cele uzasadniające jej wywłaszczenie, na podstawie przepisów o gospodarce nieruchomościami jako odszkodowanie za utraconą nieruchomość.

Stanowisko organu podatkowego:

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a i c ustawy z dnia 26.07.1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (jednolity tekst: Dz. U. z 2000r. Nr 14 poz. 176 z późn. zm.) źródłami przychodów są między innymi: odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części, udziału w nieruchomości oraz prawa wieczystego użytkowania gruntów, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Przez pojęcie „nabycie” należy rozumieć nie tylko zakup, ale również inne czynności cywilnoprawne, w tym również zamianę.

Zgodnie z treścią art. 603 ustawy z dnia 23.04.1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964r. Nr 16, poz. 93 z późń. zm.) przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy. Przepis art. 604 cytowanego wyżej Kodeksu cywilnego, stanowi, że do zamiany stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży, tj. art. 155 § 1 ustawy Kodeks cywilny, zgodnie z którym umowa zamiany rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę. W świetle powołanych wyżej przepisów należy stwierdzić, że rezultatem umowy zamiany jest nabycie na własność innej nieruchomości.

W związku z powyższym bieg terminu pięcioletniego, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit a i c wyżej cytowanej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych liczony jest od daty nabycia prawa własności gruntu oraz prawa użytkowania wieczystego gruntu nabytego w drodze zamiany tj. od dnia 08.08.2001r.

Ponieważ sprzedaży nieruchomości dokonano w dniu 22.11.2006r., czyli przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie to sprzedaż ta stanowi źródło przychodu w myśl przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a i c ustawy o podatku dochodowym od przychodów osób fizycznych. Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w cytowanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z tytułu odszkodowania wypłaconego stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami lub z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości na cele uzasadniające jej wywłaszczenie oraz z tytułu sprzedaży nieruchomości w związku z realizacją przez nabywcę prawa pierwokupu, stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami.

Ponieważ sprzedana przez Pana w dniu 22.11.2006r. nieruchomość Spółce z ograniczoną odpowiedzialnością „E” nie miała związku z odszkodowaniem, ani też sprzedaż nieruchomości nie nastąpiła na cele uzasadniające jej wywłaszczenie lub w związku z realizacją przez nabywcę prawa pierwokupu, nie mają do powyższej transakcji zastosowania przytoczone wyżej przepisy art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wobec powyższego uzyskany przez Pana w dniu 22.11.2006r. przychód ze sprzedaży prawa własności nieruchomości oraz prawa wieczystego użytkowania gruntów podlega opodatkowaniu dziesięcioprocentowym zryczałtowanym podatkiem dochodowym, zgodnie z art. 28 ust. 1 i 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przepis ten stanowi, iż przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł, podatek ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu

Jednocześnie informuję, że zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit a i e wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej: budynku mieszkalnego, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, gruntu, prawa użytkowania wieczystego gruntu przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego lub z rozpoczętą budową, na budowę, rozbudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki.

W sytuacji takiej podatnik obowiązany jest złożyć w urzędzie skarbowym w terminie 14 dni od daty sprzedaży oświadczenie o zamiarze wydatkowania uzyskanego przychodu na cele mieszkaniowe określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit a lub e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Uznać zatem należy, że przedstawione przez Pana stanowisko w przedmiotowym zakresie jest błędne.