P O S T A N O W I E N I E
Na podstawie art. 14a § 1 i § 4 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (j.t. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) Naczelnik Urzędu Skarbowego w Lubinie stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 04.06.2007 r. – data wpływu 04.06.2007 r., o udzielenie interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej zaliczenia w ciężar kosztów uzyskania przychodów:
- pierwszej opłaty z tytułu wieczystego użytkowania gruntu, wniesionej w dniu notarialnego zawarcia umowy użytkowania wieczystego, w momencie jej poniesienia proporcjonalnie do powierzchni gruntu, na którym zlokalizowane będą obiekty służące działalności gospodarczej,
- opłat rocznych za użytkowanie wieczyste i podatek od nieruchomości gruntowej,
jest prawidłowe.

U Z A S A D N I E N I E
W dniu 04.06.2007 r. do Naczelnika Urzędu Skarbowego w Lubinie wpłynął wniosek o udzielenie interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego.
Jak stanowi art. 14a § 1 ustawy Ordynacja podatkowa stosownie do swojej właściwości naczelnik urzędu skarbowego, naczelnik urzędu celnego lub wójt, burmistrz (prezydent miasta), starosta albo marszałek województwa na pisemny wniosek podatnika, płatnika lub inkasenta mają obowiązek udzielić pisemnej informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w ich indywidualnych sprawach, w których nie toczy się postępowanie podatkowe lub kontrola podatkowa albo postępowanie przed sądem administracyjnym. W myśl art. 14a § 4 cytowanej ustawy, udzielenie interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego, o której mowa w § 1, następuje w drodze postanowienia, na które przysługuje zażalenie.
W przedstawionym stanie faktycznym wskazał Pan, że jako osoba fizyczna, będąc czynnym podatnikiem VAT, prowadzi działalność gospodarczą pod nazwą... w pomieszczeniach dzierżawionych od....
W dniu 12.12.2006 r. na podstawie aktu notarialnego nr... wspólnie z małżonką zawarł Pan z Gminą Miejską Lubin umowę użytkowania wieczystego działki nr... o powierzchni 2955 m2 położonej w Lubinie i przeznaczonej, zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, dla działalności gospodarczej z dopuszczeniem lokalizacji mieszkań, które mogą zająć do 40% kubatury budynków. Na gruncie tym zamierza Pan wybudować budynek handlowo-usługowy dla celów prowadzonej działalności gospodarczej wraz z wyodrębnioną częścią mieszkalną oraz budynek garażowy dla celów prywatnych. Pozostałą część działki zajmować będą: parking dla klientów firmy, teren służący magazynowaniu materiałów niezbędnych przy prowadzeniu działalności gospodarczej, teren do przeprowadzania prób i pokazów sprzedawanego i naprawianego sprzętu (głównie pilarki i kosiarki), drogi dojazdowe (odrębne dla parkingu firmowego i prywatnego garażu) oraz tereny zielone przeznaczone na prywatne potrzeby. Grunt przeznaczony pod budynek usługowy oraz obiekty pomocnicze obsługujące ten budynek (parking, droga wjazdowa, place, chodniki) mające służyć działalności gospodarczej obejmują 1780 m2, co stanowi 60,24% powierzchni całego terenu (2955 m2). Natomiast całkowita powierzchnia użytkowa budynków mających powstać na tej działce wynosi 477,33 m2. W tym 307,8 m2 przypadać będzie na część usługową, co stanowi 64,48% całości. ww. powierzchnie wynikają z opisu technicznego do projektu budowlanego, na którego realizację uzyskał Pan pozwolenie w dniu.... (decyzja nr...).
Wskazał Pan również, że nabywane na budowę budynków materiały i usługi budowlane trudno będzie jednoznacznie przyporządkować do części użytkowej bądź mieszkalnej. Z kolei wydatki na urządzenia budowlane związane z budynkiem usługowym będzie można wyodrębnić i rozgraniczyć od wydatków na zagospodarowanie terenów prywatnych wokół budynków.

W związku z powyższym składa Pan zapytania czy:
1) pierwsza opłata z tytułu wieczystego użytkowania gruntu wniesiona w dniu notarialnego zawarcia umowy użytkowania wieczystego, stanowiąca 25% ustalonej ceny gruntu i potwierdzona fakturą VAT jest kosztem uzyskania przychodu w momencie jej poniesienia proporcjonalnie do powierzchni gruntu, na którym zlokalizowane będą obiekty służące działalności gospodarczej, tj. w wysokości 60,24%?
2) opłaty roczne za użytkowanie wieczyste i podatek od nieruchomości gruntowej można zaliczyć bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodów czy też zwiększają one wartość początkową budowanego na tym gruncie obiektu?
Przedstawiając własne stanowisko w powyższej sprawie uważa Pan, że:
1) pierwsza opłata z tytułu wieczystego użytkowania gruntu jest kosztem uzyskania przychodu w takiej części procentowej, w jakiej grunt będzie wykorzystywany do działalności gospodarczej tj. 60,24%. Wynika to z art. 23 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w myśl którego nie uważa się za koszty uzyskania przychodu m. in. wydatków na nabycie prawa wieczystego użytkowania gruntów, z wyjątkiem opłat za wieczyste użytkowanie gruntów. A zatem wszelkie opłaty za wieczyste użytkowanie gruntów, w tym pierwsza opłata wniesiona zgodnie z art. 71 ust. 1 ustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.), są kosztem uzyskania przychodów.
2) Opłaty roczne z tytułu wieczystego użytkowania gruntu oraz podatek od nieruchomości gruntowej należy zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów w dacie ich poniesienia, ponieważ są one pobierane w związku z posiadaniem gruntu tj. innego środka trwałego niż wytwarzany w ramach prowadzonej inwestycji. Są to wydatki pośrednie, nie powiązane z konkretnym przychodem i, jako nie wymienione w art. 23 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, stanowią koszt uzyskania przychodu w momencie ich poniesienia. Zgodnie z art. 22g ust. 1 i 4 cyt. ustawy wartość początkową środka trwałego wytworzonego we własnym zakresie stanowi koszt wytworzenia, do którego nie zalicza się kosztów ogólnych zarządu, którymi wg Pana są roczne opłaty za wieczyste użytkowanie gruntu i podatek od nieruchomości.
Mając powyższe na uwadze tutejszy Organ stwierdza, co następuje:
Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (j.t. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.), w brzmieniu obowiązującym do 31.12.2006 r., kosztami uzyskania przychodów z poszczególnego źródła są wszelkie koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23. Z dniem 01.01.2007 r. przepis ten zmienił brzmienie i stanowi, że kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.
W myśl art. 23 ust. 1 pkt 1 cyt. ustawy nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na:
a) nabycie gruntów lub prawa wieczystego użytkowania gruntów, z wyjątkiem opłat za wieczyste użytkowanie gruntów,
b) nabycie lub wytworzenie we własnym zakresie innych niż wymienione w lit. a) środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym również wchodzących w skład nabytego przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanych części,
c) ulepszenie środków trwałych, które zgodnie z art. 22g ust. 17 powiększają wartość środków trwałych, stanowiącą podstawę naliczania odpisów amortyzacyjnych
- wydatki te, zaktualizowane zgodnie z odrębnymi przepisami, pomniejszone o sumę odpisów amortyzacyjnych, są jednak kosztem uzyskania przychodów przy określaniu dochodu z odpłatnego zbycia rzeczy określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. d), oraz gdy odpłatne zbycie rzeczy i praw jest przedmiotem działalności gospodarczej, a także w przypadku odpłatnego zbycia składników majątku związanych z działalnością gospodarczą, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, bez względu na czas ich poniesienia.

Zgodnie z art. 22c pkt 1 cyt. ustawy z dnia 26.07.1991 r. amortyzacji nie podlegają grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów. Z art. 22d ust. 2 cyt. ustawy wynika, iż składniki majątku, o których mowa w art. 22a-22c wprowadza się do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, najpóźniej w miesiącu przekazania ich do używania.
Wobec powyższego wykorzystywany na potrzeby działalności gospodarczej grunt podlega wpisowi do ewidencji środków trwałych a wydatki na jego nabycie nie stanowią kosztów uzyskania przychodów ani w momencie zakupu, w dniu oddania do używania, ani poprzez odpisy amortyzacyjne – wydatki te są kosztem uzyskania przychodów w momencie odpłatnego zbycia takiego gruntu. Jednak zgodnie z art. 23 ust. 1 pkt 1 lit. a) kosztem uzyskania przychodów są opłaty za wieczyste użytkowanie gruntów.
W związku z powyższym, mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny, poniesiona przez Pana pierwsza opłata z tytułu wieczystego użytkowania gruntu będzie stanowiła koszt uzyskania przychodu w momencie jej poniesienia, proporcjonalnie do powierzchni gruntu, na którym zlokalizowane będą obiekty służące działalności gospodarczej.
Zgodnie z art. 22g ust. 4 cyt. wyż. ustawy za koszt wytworzenia uważa się wartość, w cenie nabycia, zużytych do wytworzenia środków trwałych: rzeczowych składników majątku i wykorzystanych usług obcych, kosztów wynagrodzeń za prace wraz z pochodnymi i inne koszty dające się zaliczyć do wartości wytworzonych środków trwałych. Do kosztów wytworzenia nie zalicza się wartości własnej pracy podatnika, jego małżonka i małoletnich dzieci, kosztów ogólnych zarządu, kosztów sprzedaży oraz pozostałych kosztów operacyjnych i kosztów operacji finansowych, w szczególności odsetek od pożyczek (kredytów) i prowizji, z wyłączeniem odsetek i prowizji naliczonych do dnia przekazania środka trwałego do używania.
Zgodnie z powyższym wartość początkową wybudowanego obiektu stanowić będą wydatki poniesione na jego wytworzenie. Do wydatków tych nie zalicza się opłat rocznych za użytkowanie wieczyste gruntu oraz podatku od nieruchomości gruntowej. Wydatki te ponoszone są w związku z użytkowaniem gruntu i podlegają zaliczeniu w ciężar kosztów w momencie ich poniesienia.
Mając powyższe na uwadze tut. Organ stwierdza, iż przedstawione stanowisko w zapytaniu jest prawidłowe.
Zgodnie z art. 14a § 2 ustawy Ordynacja podatkowa cyt. wyż., niniejsza interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę oraz stanu prawnego przedstawionego we wniosku.
Jak stanowi art. 14b § 1 i § 2 ustawy Ordynacja podatkowa, interpretacja nie jest wiążąca dla wnioskodawcy, wiąże natomiast właściwe dla wnioskodawcy organy podatkowe i organy kontroli skarbowej do czasu jej zmiany lub uchylenia.
Stronie przysługuje prawo wniesienia zażalenia na niniejsze postanowienie do Dyrektora Izby Skarbowej we Wrocławiu Ośrodek Zamiejscowy w Legnicy w terminie 7 dni od dnia doręczenia rozstrzygnięcia. Zażalenie wnosi się za pośrednictwem organu podatkowego, który wydał postanowienie.