Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt. 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (j.t. Dz. U. z 2000 r. Nr 14 poz. 176 ze zm.), źródłami przychodów są: odpłatne zbycie:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d) innych rzeczy,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a) - c) przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokumentującej zamiany.

Natomiast zgodnie z art. 28 w/w ustawy o podatku dochodowym, przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł. Podatek z tytułu uzyskania w/w przychodów ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Przy czym, stosownie do art. 19 ustawy, przychodem jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie sprzedaży, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Zryczałtowany podatek jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia sprzedaży na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje Naczelnik Urzędu Skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika. W terminie płatności podatku podatnik powinien złożyć deklarację PIT-23.

Zasady o których mowa wyżej mają zastosowanie do podatników, którzy w terminie 14 dni od dokonania sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych okreslonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 a) - c) ustawy złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży zostanie wydatkowany na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub e) w/w ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Mając powyższe na uwadze, organ podatkowy wyjaśnia, iż z istoty rozwiązania zawartego w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jednolity - Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) wynika, że przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości wolne są od podatku dochodowego w części wydatkowanej w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży na budowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonego na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej.

Ponadto zgodnie z art. 21 ust. 32 lit. e) w/w przychody korzystają ze zwolnienia od podatku dochodowego w przypadku wydatkowania ich, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a) art. 21 ust. 1 pkt 32 tj.

- na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udział w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

- na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

- na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,

- na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

- na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania przychodów.

Aby, więc kwota uzyskania ze sprzedaży mogła być wolna od podatku musi być przeznaczona na w/w cel oraz powinna być uzyskana wcześniej lub co najmniej jednocześnie z poniesieniem wydatku. Jednakże w określonych przypadkach zwolnieniem, o którym mowa, mogą być objęte również przychody uzyskane na poczet ceny sprzedaży (zadatek, zaliczka, przedpłata) i wydatkowane na cele mieszkaniowe przed zawarciem umowy przenoszącej własność sprzedawanego lokalu mieszkalnego, jeżeli ich otrzymanie przez sprzedawcę zostało udokumentowane w sposób przyjęty w obrocie cywilnoprawnym. Sprzedaż w rozumieniu cywilnoprawnym ma charakter umowy wzajemnej, do której odnosi się wyrażona w art. 488 kodeksu cywilnego zasada jednoczesnego wykonania świadczeń, tj. przeniesienia własności nieruchomości i zapłacenia sprzedawcy ceny. Jednakże przepis ten przewiduje również wyjątki, z których najważniejsze znaczenie ma umowa pomiędzy stronami, albowiem w granicach zasady swobody umów ustnowionej w art. 353a kodeksu cywilnego strony mogą ustalić, że przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży kupujący może zapłacić część lub całość ceny.

Przyjęcie przez sprzedawcę części ceny (zadatku, przedpłaty) określonej z tytułu sprzedaży nieruchomości następuje na podstawie umowy przedwstępnej , zobowiązującej do przeniesienia własności lokalu, która - zgodnie z art. 158 kodeksu cywilnego - powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy sprzedaży, która zostanie zawarta w wykonaniu zobowiązania wynikającego z umowy przedwstępnej. Jeżeli zatem okoliczności wcześniejszego otrzymania części ceny umówionej z tytułu sprzedaży lokalu zostanie udokumentowana zawartą umową przedwstępną oraz potwierdzona definitywną umową sprzedaży w formie aktu notarialnego, kwoty uzyskane z tego tytułu przez sprzedawcę i wydatkowane np. na spłatę kredytu hipotecznego lub budowę budynku mieszkalnego korzystają ze zwolnienia od podatku dochodowego na warunkach określonych w powołanym przepisie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy. Z punktu widzenia powołanego przepisu momentem wydatkowania przez podatnika kwot uzyskanych ze sprzedaży lokalu na spłatę kredytu lub budowę budynku mieszkalnego jest data faktycznego wydatkowania przychodu, np. data spłaty kredytu hipotecznego lub daty poniesienia wydatków na zakup materiałów budowlanych oraz wykończeniowych związanych z budową budynku mieszkalnego. Przepis art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy wiąże, bowiem skutek prawny w postaci zwolnienia określonego przychodu od podatku dochodowego od osób fizycznych nie z faktem zawarcia umowy, lecz z terminem wydatkowania środków pieniężnych określonych w tej umowie.

Zgodnie z powyższym kwota uzyskana ze sprzedaży lokalu mieszkalnego, która będzie wydatkowana na cele mieszkaniowe, będzie naliczana od dnia 06.04.2006 r. tj. od dnia spisania umowy przedwstępnej i otrzymania zadatku. Ponadto kwota przeznaczona na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego w PKO BP na zakup sprzedanego lokalu w rozumieniu przepisów prawa podatkowego jest traktowana jako wydatek na cele mieszkaniowe i korzysta ze zwolnienia zawartego w ar. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ponadto akt notarialny dotyczący sprzedaży lokalu oraz przelew bankowy z dnia 06.04.2006 r. (załączony do wniosku) nie budzą wątpliwości, co do daty otrzymania przez podatnika zadatku w wysokości 75.000 PLN.

Jednocześnie Naczelnik Urzędu Skarbowego informuje, iż przedmiotowa interpretacja o zakresie stosowania prawa podatkowego ma zastosowanie wyłącznie w przedstawionym stanie faktycznym i stanie prawnym obowiązującym na dzień zaistnienia omawianego zdarzenia. Naczelnik Urzędu Skarbowego informuje również, iż interpretacja nie jest wiążąca dla podatnika, wiąże natomiast właściwe organy podatkowe i organy kontroli skarbowej - do czasu jej zmiany lub uchylenia.