POSTANOWIENIE

Na podstawie art. 14a §1 i §4 ustawy z dnia 29.08.1997r Ordynacja podatkowa (Dz.U. Nr 137, poz. 926 z późn. zm.) po rozpatrzeniu wniosku o udzielenie pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w sprawie refakturowania przez zarządcę wspólnoty mieszkaniowej na właścicieli poszczególnych lokali kosztów związanych z nabyciem usług bieżącej konserwacji, napraw i remontów nieruchomości wspólnej oraz dostawą ciepłej wody i energii elektrycznej

stwierdzam, że:

stanowisko przedstawione w tym wniosku jest nieprawidłowe w odniesieniu do opisanego stanu faktycznego.

UZASADNIENIE

Podatnik wystąpił do tut. organu podatkowego o udzielenie pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług w następującym stanie faktycznym:

Pytający – spółka z o.o. - jest zarządcą nieruchomości wspólnej. Na podstawie przepisów ustawy o własności lokali oraz postanowień umowy o sprawowanie zarządu nieruchomością wspólną zarządca zobowiązany jest w szczególności do dokonywania bieżącej konserwacji, napraw i remontów nieruchomości wspólnej oraz do zapewnienia wspólnocie mieszkaniowej dostaw ciepłej wody i energii elektrycznej. Wymienione wyżej obowiązki realizowane są przez zarządcę w szczególności poprzez zawieranie odpowiednich umów z podmiotami zajmującymi się świadczeniem usług danego rodzaju. Zarządca zawiera w/w umowy w imieniu własnym, ale na rachunek właścicieli lokali. Na fakturach VAT wystawianych przez dostawców usług jako nabywca usługi wskazany jest zarządca, tj. spółka z o.o.

Według pytającego zarządca, który w ramach sprawowania zarządu nieruchomością wspólną nabył w imieniu własnym, ale na rachunek właścicieli lokali usługi dotyczące nieruchomości wspólnej, polegające na wykonywaniu bieżącej konserwacji, napraw i remontów nieruchomości wspólnej oraz na dostawie ciepłej wody i energii elektrycznej może dokonać refakturowania kosztów nabycia tych usług bezpośrednio na właścicieli lokali.

Biorąc pod uwagę opisany stan faktyczny należy stwierdzić, że:

Wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. Podstawą prawną funkcjonowania wspólnoty jest ustawa z dnia 24.06.1994r o własności lokali (Dz.U. Nr 85, poz. 388 ze zm.). Powyższa ustawa określa prawa i obowiązki członków wspólnoty oraz zakres zarządu nieruchomością wspólną. Zgodnie z ustawą właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, a także uczestniczy w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, przez którą rozumie się jedynie grunt oraz część budynku i urządzenia nie służące wyłącznie właścicielom lokali (np. klatki schodowe, parkingi, instalacje energetyczne, itp.). Zgodnie z art. 14 ustawy o własności lokali na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się: wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty na dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publiczno-prawne, chyba, ze są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali oraz wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Drugi rodzaj wydatków ponoszonych przez właścicieli lokali, to wydatki związane z utrzymaniem własnych lokali, głównie koszty zużytej przez właściciela wody, energii cieplnej oraz wywóz nieczystości.

Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, zgodnie z art. 18 ust.1 w/w ustawy może określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności powierzyć zarząd innej osobie fizycznej lub prawnej. W każdym jednak przypadku zarządca działa w imieniu i na rzecz wspólnoty.

Zarządca Wspólnoty zawierając umowy z dostawcami usług konserwacyjno-remontowych i mediów do poszczególnych lokali bądź części wspólnej nieruchomości nie staje się przez to nabywcą (odbiorcą) tych usług, a pozostaje jedynie reprezentantem nabywcy. To wspólnota, a więc jej członkowie są nabywcami tych usług i mediów, które pokrywane są z zaliczek pobieranych od członków wspólnoty, zgodnie z art. 1 ust.1 ustawy o własności lokali. Kwoty wpłacane przez członków Wspólnoty na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, jak i poszczególnych wyodrębnionych lokali stanowią partycypację w kosztach wspólnoty przez jej członków. Rozrachunki wewnętrzne wspólnoty nie stanowią obrotu w rozumieniu art. 29 ust.1 ustawy o VAT, gdyż wspólnota nie może dokonać odsprzedaży usług na rzecz samych siebie.

Zgodnie z art.5 ust.1 pkt.1 ustawy z dnia 11.03.2004r o podatku od towarów i usług (Dz.U. Nr 54, poz.535 z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W świetle art. 8 ust.3 ustawy z dnia 11 marca 2004r o podatku VAT usługi wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej identyfikowane są za pomocą tych klasyfikacji, z wyjątkiem usług elektronicznych.

Z objaśnień wstępnych do Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług wynika, że usługami są określone czynności świadczone przez podmioty gospodarcze na rzecz innych podmiotów (osób fizycznych, jednostek gospodarczych). Zgodnie zatem z zasadą statystyczną zawartą w PKWiU, usługą jest jedynie czynność skierowana na zewnątrz, dla innego podmiotu.

Stosownie natomiast do art. 106 ust.1 ustawy faktura VAT jest dokumentem stwierdzającym sprzedaż dokonaną przez podatnika, o którym mowa w art. 15.

W przypadku zarządcy wspólnoty mieszkaniowej należy rozróżnić zarząd wspólnotą w znaczeniu funkcjonalnym, rozumiane jako zarządzanie, administrowanie (czynności te jako skierowane do innego podmiotu klasyfikowane są statystycznie i w przypadku zarządzania nieruchomościami niemieszkalnymi podlegają fakturowaniu i opodatkowaniu podstawową stawką VAT) oraz reprezentowanie wspólnoty w stosunku do osób trzecich, jakimi są dostawcy usług na rzecz wspólnoty. W tym przypadku zarządca działa w imieniu i na rachunek członków wspólnoty. A zatem skoro to wspólnota, czyli de facto jej członkowie są nabywcą usług (zarządca składa jedynie oświadczenia woli za wspólnotę) - brak podstaw do fakturowania usług remontowych i dostawy mediów przez zarządcę na członków wspólnoty. Koszty te są bowiem kosztami wspólnoty, a nie zarządcy. Rozliczenie zaliczek z tytułu partycypacji w kosztach wspólnoty jest wewnętrznym rozliczeniem między wspólnotą (reprezentowaną przez zarządcę) a jej członkami.

Reasumując - czynności pobierania od członków wspólnoty wpłat z tytułu zarządu nieruchomością wspólną oraz poszczególnych wyodrębnionych lokali nie podlegają ustawie o podatku od towarów i usług, a w konsekwencji czynności tych nie dokumentuje się fakturą VAT.

Dla udokumentowania dokonywanych wpłat z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz poszczególnych wyodrębnionych lokali wystarczające są dowody „kasa przyjmie” - w przypadku wpłat gotówkowych, bądź potwierdzenie dokonania przelewu - w przypadku wpłat bezgotówkowych.