Ze stanu faktycznego wynika, że w marcu 2004r. podatnik - zamierzając kupić lokal mieszkalny - zawarł umowę przedwstępną, poprzez którą obie strony umowy zobowiązały się do zawarcia, w terminie jednego miesiąca, oznaczonej umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego. Jednocześnie w umowie przedwstępnej zastrzeżono zadatek w wysokości 5.000,00zł. Aby zebrać wystarczającą kwotę pieniędzy konieczną do zawarcia umowy przyrzeczonej - kupna lokalu, podatnik sprzedał swoje dotychczasowe mieszkanie. Jednak w miesiącu październiku 2004 r. druga strona odstąpiła od zawarcia umowy sprzedaży swojego lokalu, zwracając podatnikowi kwotę zadatku w podwójnej wysokości.

Wniosek podatnika dotyczy konieczności opodatkowania kwoty 5.000,00zł (stanowiącej różnicę między otrzymaną kwotą 10.000,00zł, a wpłaconym zadatkiem 5.000,00zł) otrzymanej tytułem zastrzeżenia w umowie przedwstępnej zadatku, z uwagi na wykazane, zdaniem podatnika, koszty jakie poniósł licząc na zawarcie umowy przyrzeczonej. Do kosztów tych wnioskujący zalicza kwotę, jaką "stracił" z powodu przedwczesnej sprzedaży swojego mieszkania, kwotę poniesioną na wynajem mieszkania zastępczego, a także odsetki od zgromadzonej kwoty z tytułu sprzedaży swojego mieszkania, jakie mógłby zgromadzić zakładając np. lokatę bankową, a której to lokaty założyć nie mógł pozostając w gotowości do zawarcia umowy przyrzeczonej. Tym samym wnioskujący stoi na stanowisku, że nie jest zobowiązany do zapłaty podatku od otrzymanej kwoty.

W umowie przedwstępnej (pactum de contrahendo) jedna lub obie strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy, którą ustawa z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) w art. 389 określa mianem umowy przyrzeczonej. Jeżeli strona zobowiązana bezpodstawnie uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, może to wywołać dwojakiego rodzaju następstwa prawne - słabsze albo silniejsze. Skutek słabszy wyraża się w obowiązku naprawienia szkody, jaką osoba uprawniona poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Chodzi tu więc o odszkodowanie w granicach tzw. negatywnego interesu umownego. Strony mogą jednak w umowie przedwstępnej odmiennie ustalić zakres odszkodowania. Skutek silniejszy natomiast polega na obowiązku zawarcia umowy przyrzeczonej (art. 390 § 2 KC).

W przedstawionym wyżej przypadku chodzi o skutek słabszy, w którym strony ustaliły zakres odszkodowania posługując się instytucją zadatku.

Zgodnie z potocznym znaczeniem, do którego nawiązuje art. 394 § 1 KC, przez zadatek rozumie się pewną sumę pieniężną lub rzecz daną przy zawarciu umowy. Kwota wręczona kontrahentowi po zawarciu umowy nie może więc być uznana za uiszczoną tytułem zadatku, chyba że co innego wynika z postanowień umowy. Konsekwencje prawne wręczenia zadatku mogą być różne i wyznaczają je głównie postanowienia umowy lub zwyczaj. W przedmiotowej sprawie zadatek należy uznać za swoisty element czynności prawnej o charakterze realnym (konieczność faktycznego jego wręczenia), który wywołuje zespół określonych w art. 394 KC następstw prawnych. Szczególna rola zadatku ujawnia się zatem w przypadku niewykonania umowy z powodu okoliczności, za które dłużnik ponosi wyłączną odpowiedzialność. W przypadku takim wierzyciel może bez wyznaczenia dodatkowego terminu od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sam go dał, może żądać sumy dwukrotnie wyższej i to bez względu na to czy poniósł szkodę i w jakiej wysokości. Zatem dany zadatek pełni tu funkcje surogatu odszkodowania za niewykonanie umowy i dlatego wierzyciel nie może się domagać uzupełniającego odszkodowania na zasadach ogólnych KC.

Przechodząc na grunt prawa podatkowego, mając na względzie uwagi przedstawione wyżej, należy stwierdzić rzecz następującą. Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jednolity - Dz.U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 ze zm.), zwanej dalej "updof", opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52 i 52a oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku. Zwrot zadatku w podwójnej wysokości jako świadczenie o charakterze quasi odszkodowawczym nie mieści się też w katalogu zwolnień przedmiotowych zamieszczonych w art. 21 ust. 1 updof. Wynika to z faktu, iż odszkodowania otrzymane w wyniku zawartych umów lub ugód nie są wolne od podatku dochodowego (art. 21 ust. 1 pkt 3 lit. g) updof). Na uwagę zasługuje natomiast treść art. 20 ust. 1 updof, w którym to zostały wymienione przychody z innych źródeł, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 9 updof. Użycie przez ustawodawcę w art. 20 ust.1 zwrotu "w szczególności" wskazuje na to, że wyliczenie przychodów z innych źródeł nie ma charakteru wyczerpującego a katalog zawartych wyliczeń przychodów jest jedynie przykładowy. Otrzymana przez wnioskującego kwota w wysokości równej danemu zadatkowi (zgodnie z odszkodowawczym charakterem instytucji "zwrotu" zadatku w podwójnej wysokości), stanowi niewątpliwie przychód określony w art. 20 ust. 1 updof. Przychód ten pomniejszony zgodnie z art. 22 ust. 1 updof o koszty jego uzyskania stanowi dochód, który należy wykazać w zeznaniu o wysokości osiągniętego dochodu w roku podatkowym 2004 w pozycji "inne źródła".

Artykuł 22 ust. 1 updof wskazuje, co należy rozumieć pod pojęciem kosztów uzyskania przychodów z poszczególnego źródła przychodów. Mianowicie norma wynikająca z tego przepisu stwierdza, że są to wszelkie koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23 updof. Zatem należy stwierdzić, że konieczne jest istnienie związku przyczynowo-skutkowego między kosztem a przychodem. Związek przy tym musi być tego typu, że poniesienie wydatku ma wpływ na powstanie lub zwiększenie przychodu. Nie stanowią więc kosztów uzyskania przychodu poniesione przez podatnika wydatki, które obiektywnie, tzn. po poddaniu ich racjonalnej "zdroworozsądkowej" ocenie nie mogą przyczynić się do osiągnięcia przychodu z danego źródła. W przypadku przedstawionym przez wnioskodawcę, takim kosztem mogła być opłata notarialna za sporządzenie umowy przedwstępnej np. w formie aktu notarialnego, ale już nie koszt wynajęcia mieszkania lub "strata" wynikła z przedwczesnej sprzedaży własnego lokalu mieszkalnego.

Reasumując należy stwierdzić, iż otrzymana wraz ze zwrotem zadatku kwota 5.000,00zł, podlega opodatkowaniu na zasadach ogólnych podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ kwota ta stanowi przychód podatnika z innego źródła.

Powyższa interpretacja jest oparta o stan faktyczny przedstawiony we wniosku podatnika oraz o stan prawny obowiązujący w dacie zaistnienia przedstawionego zdarzenia.