Stan faktyczny:

Podatnik w 2004r. nabył lokal mieszkalny za środki pochodzące z kredytu hipotecznego. Obecnie zamierza sprzedać inny lokal mieszkalny, który nabył w 2000r., a środki uzyskane z tego tytułu zamierza przeznaczyć na spłatę kredytu hipotecznego, remont lokalu mieszkalnego oraz wpłaty na fundusz remontowy wspólnoty mieszkaniowej.

Ocena prawna stanu faktycznego:

Jednym ze źródeł przychodów wskazanych przez ustawodawcę w treści art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy z 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2000r., nr 14, poz. 176 ze zm.) jest - z pewnymi zastrzeżeniami – odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane (...) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Z postanowień zawartych w cytowanym przepisie wynika jednoznacznie, że źródłem przychodów, jest zbycie nieruchomości przed upływem pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W myśl art. 19 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991r. przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości, jest jej wartość wyrażona w cenie określonej w umowie sprzedaży, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Ponadto na podstawie art. 28 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł, a podatek ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego właściwego według miejsca zamieszkania podatnika.

Obowiązek zapłaty podatku w terminie 14 dni od dnia zbycia nie dotyczy podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości, którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży na cele mieszkaniowe określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. tj. miedzy innymi:

• remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego, bądź
• spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a) (tj. również na zakup lokalu mieszkalnego) w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż zbywana przez podatnika nieruchomość była w jego posiadaniu krócej niż 5 lat. Zatem w tym przypadku jedynie przychody uzyskane z odpłatnego zbycia nieruchomości w części przeznaczonej na remont własnego lokalu mieszkalnego oraz spłatę kredytu mieszkaniowego będą zwolnione od zryczałtowanego 10 % podatku dochodowego. Zaś przeznaczenie przychodu uzyskanego ze sprzedaży na inny niż wymieniony w treści art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. cel mieszkaniowy, tak jak w przypadku wpłat na fundusz remontowy wspólnoty mieszkaniowej, nie może z uwagi na brak wyraźnego zapisu ustawowego skutkować zwolnieniem ze zryczałtowanego opodatkowania kwot wydatkowanych na ten cel.