Naczelnik Drugiego Urzędu Skarbowego w Rzeszowie, działając na podstawie art. 14a § 1 ustawy z dnia 29.08.1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. Nr 137, poz. 926 ze zm.), wyjaśnia:

Ustawa z dnia 26.07.1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) w art. 10 ust. 1 pkt 6 stanowi, że źródłem przychodów jest najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą. Ponieważ najem nieruchomości jest odrębnym źródłem przychodu, to koszty uzyskania przychodu należy ustalać zgodnie z definicją zawartą w art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W myśl tej definicji, kosztami uzyskania przychodów z poszczególnego źródła są wszelkie koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów, z wyjątkiem wymienionych w art. 23 ustawy. A zatem, o zaliczeniu danego wydatku do kosztów uzyskania przychodu decyduje z jednej strony istnienie związku przyczynowego między przychodem - uzyskiwanym z tytułu najmu, a kosztami – odsetkami od kredytu hipotecznego, oraz - z drugiej strony - brak wyraźnego wyłączenia z kosztów dla celów podatkowych – postanowienia art. 23 ustawy. Ponadto warunkiem zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu odsetek od zaciągniętego kredytu jest udowodnienie przez podatnika, że kredyt ten był przeznaczony na cele związane z kamienicą będącą przedmiotem najmu w danym roku podatkowym, a kwota tego kredytu ma lub może mieć wpływ na wielkość przychodu osiągniętego w tym roku podatkowym.

Zgodnie z art. 23 ust. 1 pkt 32 cytowanej wyżej ustawy, do kosztów uzyskania przychodów nie zalicza się naliczonych, lecz niezapłaconych albo umorzonych odsetek od zobowiązań, w tym również od pożyczek i kredytów. Podatnik może zaliczyć do kosztów dla celów podatkowych jedynie odsetki faktycznie zapłacone.

Zgodnie z przepisami art. 22g ust. 1 pkt 1 powołanej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za wartość początkową środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych uważa się w razie nabycia w drodze kupna cenę ich nabycia, natomiast ust. 3 tej ustawy stanowi, że za cenę nabycia uważa się kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem, między innymi odsetki od kredytu naliczone do dnia przekazania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej do używania.

Do kosztów uzyskania przychodu z tytułu najmu kamienicy podatnik może zaliczyć wyłącznie te odsetki, które zostały faktycznie naliczone i zapłacone po dniu przekazania kamienicy do używania. Odsetki naliczone przed tym dniem zwiększą wartość początkową kamienicy, od której podatnik będzie naliczał odpisy amortyzacyjne, zatem w sposób pośredni zostaną one również zaliczone do kosztów.

Na podstawie kserokopii aktu notarialnego dotyczącego umowy zakupu nieruchomości, kamienicę przeznaczoną na wynajem zakupili małżonkowie N. w części ¹/₂ - za fundusze dorobkowe na prawach ustawowej wspólności i ich córka w części ¹/₂ – za fundusze pochodzące z jej majątku odrębnego do majątku odrębnego. A zatem w myśl art. 22 ust. 1 cytowanej wyżej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych kosztami uzyskania przychodu będą odsetki od kredytu hipotecznego zapłacone przez troje ww. nabywców przedmiotowej nieruchomości, tj. koszty poniesione przez podatników uzyskujących przychody z tytułu najmu kamienicy. W sytuacji, gdy między małżonkami istnieje rozdzielność majątkowa, możliwość zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu kwoty zapłaconych odsetek przez obojga małżonków istnieje wtedy, gdy kredyt bankowy łącznie z należnymi odsetkami spłacany jest wyłącznie przez jednego z małżonków, w tym przypadku osiągającego przychody z tytułu najmu, na potrzeby którego kredyt ten został przeznaczony (wyjaśnienia Ministerstwa Finansów z dnia 19.03.2003 r.).