W dniu 27 lipca 2004r. wpłynęło do tutejszego organu podatkowego pismo dotyczące zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu z tytułu dzierżawy zakupu garażu.

Ze stanu faktycznego wynikającego z pisma wynika, iż jest Pani właścicielką gruntu, który częściowo wynajmowany jest pod garaże blaszane. W związku z planowanym zakupem garażu blaszanego pyta Pani czy jego zakup będzie stanowił koszty uzyskania przychodu z tytułu dzierżawy.

Naczelnik Drugiego Urzędu Skarbowego w Toruniu działając zgodnie z art. 14a § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. Nr 137,poz. 926 z póżn. zm.) udziela informacji o zakresie stosowania przepisów prawa podatkowego w sprawie , o której mowa w wyżej powołanym piśmie.

W myśl postanowień art. 9a ust. 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000r. , nr 14, poz. 176 ze zm.) dochody osiągane przez podatników ze źródeł, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy, tj. najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze, w tym również dzierżawy, poddzierżawy działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą, podlegają opodatkowaniu na zasadach określonych w ustawie, chyba że podatnicy złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Z treści przedmiotowego pisma wynika, iż zadeklarowała Pani rozliczenie najmu zgodnie z ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W odpowiedzi Naczelnik Drugiego Urzędu Skarbowego w Toruniu uprzejmie informuje, iż w odniesieniu do przychodów z najmu ma zastosowanie art. 22 ust. 1, zgodnie z którym kosztami z tego źródła są wszelkie koszty poniesione w celu osiagnięcia przychodu, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym, od osób fizycznych (Dz. U. z 2000r. Nr 14 , poz. 176 ze zm.). Z przepisu tego wynika, iż osiągając przychody z najmu może Pani pomniejszyć je o takie koszty dla których znaleźć można związek przyczynowo – skutkowy między ich poniesieniem a powstaniem lub zwiększeniem przychodu.

Kosztami uzyskania przychodu z najmu lub dzierżawy , pod warunkiem że zostały faktycznie poniesione są między innymi:

• koszty administracyjne związane z nieruchomością,

• podatek od nieruchomości

• składki na ubezpieczenie nieruchomości

• wydatki na remonty

• amortyzacja,

• wydatki na zakup niezbędnego wyposażenia, wymaganego przez najemcę określonego w umowie,

• koszty wywozu śmieci i innych nieczystości, wody, prądu, ogrzewania,

• koszty obsługi prawnej związanej z zawarciem umowy.

Jak wynika z art. 22 ust. 1 ustawy ma Pani prawo pomniejszyć przychód z najmu o koszty, których poniesienie jest niezbędne, by powstał przychód, jeżeli z umowy wynika, że ponosi je nie korzystająca z garażu, ale jego właściciel.

Nie stanowią natomiast kosztu uzyskania przychodu wydatki poniesione na nabycie lub ulepszenie przedmiotu najmu lub dzierżawy, zgodnie z regulacją zawartą w art. 23 ust. 1 pkt. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym, od osób fizycznych (Dz. U. z 2000r. Nr 14 , poz. 176 ze zm.). Wydatki te stanowią koszty uzyskania przychodu w formie amortyzacji dokonywanej na podstawie art. 22a – 22o ustawy o podatku dochodowym.

Z treści pisma wynika, iż planuje Pani zakup garażu blaszanego.

1. Zakup garażu powyżej kwoty 3.500,00 zł można zaliczyć w koszty uzyskania przychodów w postaci odpisów amortyzacyjnych.

Zgodnie z art. 22a ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22 c , stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

1. budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,
2. maszyny, urządzenia i środki transportu,
3. inne przedmioty

– o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1 , zwane środkami trwałymi.

Amortyzacji natomiast nie podlegają, na podstawie art. 22c pkt 1 ustawy, grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów.

Zgodnie z art. 22c pkt 2 w/w ustawy amortyzacji nie podlegaja budynki mieszkalne wraz ze znajdującymi się w nich dźwigami lub lokale mieszkalne, służące prowadzonej działalności gospodarczej lub wydzierżawiane albo wynajmowane na podstawie umowy, jeżeli podatnik nie podejmie decyzji o ich amortyzowaniu – zwane odpowiednio środkami trwałymi.

Przepis ten oznacza, że podatnik może podjąć decyzję o amortyzowaniu ale nie ma takiego obowiązku, zatem amortyzacja uwarunkowana została podjęciem przez podatnika decyzji o ich amortyzowaniu.

Podatnicy dla których wynajem nie stanowi działalności gospodarczej, nie muszą prowadzić podatkowej księgi przychodów i rozchodów, z wyjątkiem ewidencji środków trwałych, jeżeli rozliczają amortyzację. Jednakże przez analogię do przepisów dotyczących podatników obowiązanych do prowadzenia księg podatkowych, powinni jednak gromadzić zarówno dokumenty wskazujące na wysokość uzyskanych przez nich przychodów, jak i faktury, rachunki i inne dowody potwierdzające fakt poniesienia kontretnych wydatków w celu osiągnięcia przychodów z najmu i przechowywać je , do czasu upływu okresu przedawnienia zobowiązania podatkowego, tj. z upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym upłynął termin płatności podatku.

Zaznaczyć należy, że w związku z najmem garażu okresowo, tj. nieuzyskiwaniem przychodu z tego źródła przez cały rok podatkowy, należy przyjąć koszty związane z eksploatacją garażu oraz odpisy amortyzacyjne w proporcji przyporządkowanej do okresu najmu.

2. Zakup garażu poniżej kwoty 3.500,00 zł można zaliczyć w koszty uzyskania przychodu.

Zgodnie z art. 22d ust.1 ustawy o podatku dochodowym, istnieje możliwość zaliczenia bezpośredniego do kosztów uzyskania przychodów w całości wydatku na nabycie składników majątku, które mają służyć dłużej niż rok. Przypadek ten dotyczy jednak tylko wyłącznie tych składników , których wartość początkowa nie przekracza 3.500,00 zł.

Wartość ta jest wartością początkową określoną zgodnie z art. 22g , co oznacza, że w przypadku zakupu takiego składnika majątkowego wartością początkową jest nie tylko kwota należna nabywcy, ale również wszelkie inne koszty związane z zakupem takiego składnika majątkowego, jak m. in. koszty transportu, montażu, instalacji, opłat notarialnych, skarbowych i innych.

Decyzję w sprawie ewentualnego amortyzowania powyższych składników podejmuje podatnik. W przypadku rezygnacji z dokonywania odpisów amortyzacyjnych, wydatki poniesione na nabycie tych składników majątku stanowić będą koszty uzyskania przychodów w miesiącu oddania tych składników do używania.

W przypadku nabycia składników majątkowych o wartości poniżej 3.500,00 zł możliwe jest:

• zaliczenie wydatków związanych z ich nabyciem bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodów (art. 22d ust. 1),

• dokonywanie odpisów amortyzacyjnych zgodnie z zasadami wyrażonymi w art. 22h-22m (art. 22f ust. 3),

• dokonywanie jednorazowego odpisu amortyzacyjnego w miesiącu oddania powyższego składnika do używania lub w miesiącu następnym (art. 22f ust. 3).

Jeżeli podatnicy nie skorzystają z uprawnienia wynikającego z art. 22d ust. 1 , mają obowiązek prowadzić również w stosunku do tych składników majątkowych wykaz środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych.

Stosownie do art. 22n ust. 2 wym. ustawy podatnicy obowiązani do prowadzenia ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, zawierającej, z zastrzeżeniem ust. 3, co najmniej:

1. liczbę porządkową,
2. datę nabycia, datę przyjęcia do używania,
3. określenie dokumentu stwierdzającego nabycie,
4. określenie środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej,
5. symbol Klasyfikacji Środków Trwałych,
6. wartość początkową, stawkę amortyzacyjną,
7. kwotę odpisu amortyzacyjnego za dany rok podatkowy i narastająco za okres tych odpisów, w tym także, gdy składnik majątku był kiedykolwiek wprowadzony do ewidencji (wykazu), a następnie z niej wykreślony i ponownie wprowadzony,
8. zaktualizowaną wartość początkową,
9. zaktualizowaną kwotę odpisów amortyzacyjnych,

wartość ulepszenia zwiększającą wartość początkową, datę likwidacji oraz jej przyczynę albo datę zbycia.

Przy zakupie garażu blaszanego powyżej kwoty 3.500,00 zł może Pani zakup garażu wprowadzić do ewidencji środków trwałych i dokonywać odpisów amortyzacyjnych zgodnie z obowiązującymi przepisami, natomiast wydatek poniżej kwoty 3.500,00 zł może Pani zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu, pod warunkiem wykorzystywania garażu na potrzeby związane z prowadzoną działalnością gospodarczą albo oddanie do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy.

Powyższej odpowiedzi udzielono w oparciu o stan faktyczny zawarty w

piśmie, zgodnie ze stanem prawnym na dzień jego datowania.