Działając na podstawie art. 14a § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. Nr 137 poz. 926 ze zm.), w odpowiedzi na zapytanie z dnia 28-06-2004r. w sprawie zwolnienia od zryczałtowanego podatku dochodowego przychodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego - Naczelnik Urzędu Skarbowego w Żaganiu wyjaśnia:

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 a) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000r., Nr 14, poz. 176 ze zm.), w brzmieniu obowiązującym w 2002 roku, odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, stanowi źródło przychodów, jeżeli nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Zgodnie z art. 28 ust. 2 cyt. ustawy podatek od dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8, ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od daty sprzedaży na rachunek urzędu skarbowego właściwego wg miejsca zamieszkania podatnika, chyba że w tym terminie podatnik złoży oświadczenie, że uzyskany ze sprzedaży przychód wyda w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży na cele, określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) cyt. ustawy. Zgodnie z powołanym przepisem wolne od podatku są przychody uzyskane z tytułu sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, określonych w art. 1 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), w części wydatkowanej na nabycie w kraju, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, budynku mieszkalnego lub jego części, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, gruntu albo prawa wieczystego użytkowania gruntu pod budowę budynku mieszkalnego, lub na nabycie wynikających z przydziału spółdzielni mieszkaniowej: prawa do jednorodzinnego domu mieszkalnego, prawa do lokalu mieszkalnego w małym domu mieszkalnym oraz na budowę, rozbudowę albo remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego.

Ze stanu faktycznego przedstawionego w piśmie oraz z załączonego aktu notarialnego Rep A nr xxx/2002 wynika, iż w dniu 04-04-2002r. dokonali Państwo sprzedaży lokalu mieszkalnego, nabytego w 1999 roku. Sprzedaż nastąpiła przed upływem pięciu lat licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło nabycie lokalu. Przychód ze sprzedaży wyniósł 40.000,00 zł. Następnie, zgodnie z aktem notarialnym Rep A nr xxx/2002 z dnia 23-04-2002r. zakupili Państwo dwie nieruchomości: jedną - zabudowaną budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym i zabudowaniami gospodarczymi w cenie 39.000,00 zł, drugą- niezabudowaną w cenie 1.000,00 zł. Obie nieruchomości stanowią gospodarstwo rolne.

Z literalnego brzmienia cyt. wyżej art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że wyliczenie zawartych w nim tzw. wydatków mieszkaniowych, których realizacja powoduje zwolnienie z opodatkowania kwot uzyskanego przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości, ma charakter wyczerpujący (enumeratywny), a nie przykładowy. Zgodnie utrwalonym już poglądem, przepisy dotyczące wszelkiego rodzaju ulg i zwolnień podatkowych jako odstępstwo od zasady powszechności opodatkowania powinny być interpretowane ściśle, z wyłączeniem wykładni rozszerzającej. Powyższe rozważania uzasadniają więc, że nabycie przez Państwa gospodarstwa rolnego, w skład którego wchodzi budynek mieszkalny, nie powoduje zwolnienia z opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym kwot wydatkowanych na ten cel, a stanowiących uprzednio uzyskany przychód z tytułu sprzedaży nieruchomości.

Należy jednak stwierdzić, że zakup gospodarstwa rolnego wraz z budynkiem mieszkalnym zaspokaja Państwa potrzeby mieszkaniowe. Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie wyłącza okoliczności, że budynek mieszkalny może stanowić części gospodarstwa rolnego. Wobec czego nie ma przeszkód do ustalenia ceny nabycia samego budynku mieszkalnego, mimo że w akcie notarialnym podano cenę całego gospodarstwa. Ustalona wartość budynku mieszkalnego będzie stanowić podstawę do zwolnienia od zryczałtowanego podatku dochodowego przychodu uzyskanego ze sprzedaży w 2002r. Jednocześnie należy mieć na uwadze treść art. 19 ust. 1 i ust. 3 cyt. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w myśl którego, jeżeli cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej, przychód określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Wartość rynkową rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.