Na podstawie art. 14a § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. Nr 137, poz. 926 ze zm.) odpowiadając na pismo z dnia 31.05.2004r. (data wpływu do Urzędu 02.06.2004r.) w zakresie rozliczania podatku od towarów i usług VAT należnego za media w opłatach za czynsze najmu oraz naliczonego z faktur za dostarczone media. Naczelnik Urzędu Skarbowego w Żaganiu informuje. Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535) zwalnia się od podatku od towarów i usług świadczenie usług wymienionych w załączniku nr 4. W wyżej wymienionym załączniku, w poz. 4 wymieniono „usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym na własny rachunek z wyłączeniem wynajmu lokali w budynkach mieszkalnych na inne cele niż mieszkaniowej PKWiU ex 70.20.11). Z przytoczonego wyżej przepisu wynika, iż czynsz za wynajem lokali mieszkalnych jest zwolniony z podatku od towarów i usług. I tak w przypadku, gdy w umowie najmu określona jest wyłącznie kwota czynszu w skład, której wchodzą wszystkie koszty związane z obsługą lokalu czyli również dostawa mediów (m.in. energia elektryczna, energia cieplna, woda, odprowadzanie ścieków, wywóz nieczystości) to zgodnie z cyt. wyżej art. 43 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług łączna kwota należności z tytułu otrzymanego czynszu jest zwolniona z podatku od towarów i usług.

Takie zakwalifikowanie kosztów dostarczanych mediów powoduje, iż zgodnie z art. 86 ust. 1 cyt. ustawy o VAT podatek naliczony od zakupu ww. mediów nie podlega odliczeniu. Jeżeli natomiast w umowie najmu odrębnie określona jest kwota czynszu oraz pozostałe koszty użytkowania lokalu tj. zużyta energia elektryczna i cieplna, woda, odprowadzone ścieki, wywóz nieczystości, to wówczas wynajmujący wystawia najemcy lokalu fakturę (refakturę) przy zastosowaniu tej samej ceny i stawki podatku od towarów i usług, jaka istniała na fakturze potwierdzającej zakup danej usług. W przypadku refakturowania na najemcę kosztów dostarczonych mediów Podatnik ma prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony wynikający z faktur zakupu za ww. wymienione media.

Z dołączonej przez Podatnika umowy najmu lokalu mieszkalnego oraz ze złożonego w dniu 26.07.2004r. wyjaśnienia wynika, iż Podatnik odrębnie obciąża wynajmującego kosztami czynszu oraz kosztami za tzw. media. W związku z powyższym. Podatnik ma obowiązek odprowadzić podatek należny za refakturowane usługi, przy równoczesnym prawie do odliczenia podatku naliczonego z tytułu ich zakupu. Ponadto, zgodnie z art. 16 ust. 1 pkt 46 lit. a ustawy z dnia 15 lutego 1992r. o podatku dochodowym od osób prawnych (tj. Dz. U. z 2000r. Nr 54, poz. 654 ze zm.):

"Nie uważa się za koszty uzyskania przychodów podatku od towarów i usług, z tym że jest kosztem uzyskania przychodów podatek naliczony:

• jeżeli podatnik zwolniony jest od podatku od towarów i usług lub nabył towary i usługi w celu wytworzenia albo odprzedaży towarów lub świadczenia usług zwolnionych od podatku od towarów i usług,
• w tej części, w której zgodnie z przepisami o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty lub zwrot różnicy podatku od towarów i usług jeżeli naliczony podatek od towarów i usług nie powiększa wartości środka trwałego."

Wobec powyższego, jeśli w cenie za czynsz występuje pozycja podlegająca opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, to podatek naliczony od zakupionej usługi, towaru będącej składnikiem czynszu stanowi koszt uzyskania przychodu.