Na podstawie art. 14a §1 i 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz.U. Nr 137 poz. 926 ze zmianami) Naczelnik Urzędu Skarbowego w Gorzowie Wlkp. w odpowiedzi na Pani pismo z dnia 05.03.2004 r. w sprawie stosowania przepisów prawa podatkowego w zakresie kosztów uzyskania przychodu z tytułu najmu lokalu mieszkalnego wyjaśnia :

Zgodnie z art. 659 ustawy z dnia 28 lipca 1990 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. z 1990 r. Nr 55 poz. 321 ze zmianami) przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Natomiast zgodnie z art. 22 ust.1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2000 r. Nr 14 poz. 176 ze zmianami) - kosztami uzyskania przychodów z poszczególnego źródła są wszelkie koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów, z wyjątkiem kosztów określonych w art. 23 ww. ustawy. Generalnie należy przyjąć, że kosztami uzyskania przychodu są wszelkie racjonalne i gospodarczo uzasadnione wydatki związane z najmem – jako źródłem przychodu, których celem jest osiągnięcie, zabezpieczenie i zachowanie źródła przychodów.

Z Pani wniosku wynika, że w okresie od lutego do końca grudnia 2003 r. nie została zawarta żadna umowa na wynajęcie przedmiotowego lokalu i nie uzyskiwała Pani z tego tytułu przychodów.

Zgodnie z obowiązującymi przepisami, najem stanowi specyficzną formę źródeł uzyskania przychodu, która nierozerwalnie wiąże się z momentem zawarcia umowy o najem.

Mając na uwadze już sam zapis art. 659 K.c., w Pani przypadku nie można mówić o istnieniu „najmu” jako źródła przychodu w omawianym okresie, bowiem żadna umowa o najem przedmiotowego lokalu nie została na ten okres zawarta. Świadczy to więc o nieuzyskiwaniu przychodów z tego tytułu co z kolei wiąże się z brakiem możliwości odliczania kosztów uzyskania przychodów.

Koszty związane z utrzymaniem lokalu, po wygaśnięciu umowy o najem, takie jak czynsz, amortyzacja oraz opłaty stałe, w myśl ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – nie mogą stanowić kosztów uzyskania przychodów, bowiem nie uzyskuje ich Pani.

Możliwość odliczania ww. kosztów uzyskania przychodu istnieje jedynie w trakcie trwania najmu tj. w okresie obowiązywania umowy zawartej zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego, bądź też wówczas, gdy podmiot prowadzi zarejestrowaną pozarolniczą działalność gospodarczą w zakresie najmu.

Zgodnie z art. 22c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych amortyzacji nie podlegają m.in. budynki mieszkalne wraz ze znajdującymi się w nich dźwigami lub lokale mieszkalne, służące prowadzonej działalności gospodarczej lub wydzierżawiane albo wynajmowane na podstawie umowy najmu, jeżeli podatnik nie podejmie decyzji o ich amortyzowaniu.

Tak więc odpisy amortyzacyjne od wynajmowanego lokalu mieszkalnego dokonywane będą od momentu podjęcia przez Panią decyzji o jego amortyzowaniu. Od tego też momentu stanowią koszt uzyskania przychodu pod warunkiem, że wcześniej zostanie zawarta umowa najmu.