Z przedstawionej w piśmie sytuacji wynika, że w 2004 roku podpisana została umowa oddania gruntu w użytkowanie wieczyste, nieodpłatnego przeniesienia własności garażu oraz odpłatnego ustanowienia służebności gruntowej. W związku z tą umową poniesione zostały następujące wydatki: opłaty z tytułu użytkowania wieczystego gruntu, opłatę z tytułu ustanowienia służebności, opłaty notarialne, podatek gruntowy. Natomiast garaż, który ma być przedmiotem najmu, zamierza być amortyzowany stawką 2,5% od wartości początkowej określonej w drodze wyceny.

Zasady dokonywania odpisów z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (odpisów amortyzacyjnych) zostały zawarte w art.22a-22o, oraz art.23 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz.176 z późn. zm.) i mają zastosowanie do wszystkich składników majątku podatnika podlegających amortyzacji.

Stosownie do art.22a ust.1 pkt.1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz.176 z późn. zm.) amortyzacji podlegają stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością, o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy leasingu określonej w art.23a pkt.1 w/w ustawy. Z powyższych przepisów wynika wprost, że nieruchomość oddana przez właściciela lub współwłaściciela do używania na podstawie umowy najmu podlega amortyzacji, zatem właściciel lub współwłaściciel nieruchomości ma prawo dokonywać odpisów amortyzacyjnych m. in. w przypadku, gdy oddał tę nieruchomość do używania na podstawie umowy najmu.

Metody ustalenia wartości początkowej środków trwałych (w tym także budynków i lokali), stanowiącej podstawę wyliczenia odpisów amortyzacyjnych, zostały określone w art.22g cytowanej wyżej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W tym przypadku wartością początkową garażu będzie wartość określona w drodze wyceny.Zasady amortyzacji środka trwałego powinny być zgodne ze stawkami wynikającymi z załącznika nr 1 do ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, w którym jest zawarty wykaz rocznych stawek amortyzacyjnych właściwych dla danego środka trwałego tj. w przypadku budynków niemieszkalnych zakwalifikowanych do KŚT w grupie 10 – wg stawki 2,5% (poz. 01 tabeli).Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jednolity ogłoszony w Dz.U. Nr 14, poz. 176 z 2000r. z późn.zm.), kosztami uzyskania przychodów z poszczególnego źródła są wszelkie koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23. Oznacza to, że aby poniesiony przez wynajmującego wydatek został uznany za koszt uzyskania przychodu, należy wykazać cel ponoszonych wydatków, a także związek między tym wydatkiem a powstaniem bądź zwiększeniem przychodu. Remont garażu przywracający zdolność użytkową tego środka podatnik może zaliczyć bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodów.

Zgodnie z art. 23 ust.1 pkt. 1 w/w ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uważa się za koszty uzyskania przychodu wydatków na nabycie gruntów lub prawa wieczystego użytkowania gruntów, z wyjątkiem opłat za wieczyste użytkowanie gruntów.Za wydatki na nabycie należy uznać wydatki składajace się na cenę nabycia. Zgodnie z art. 22 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych za cenę nabycia uważa się kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej do używania, a w szczególoności o koszty transportu, załadunku wyładunku, ubezpieczenia w drodze, montażu, instalacji i uruchomienia programów oraz systemów komputerowych, opłat notarialnych, skarbowych i innych, odsetek, prowizji(...). Na zasadzie wyjątku natomiast ustawodawca zalicza do kosztów uzyskania przychodu opłaty za wieczyste użytkowanie gruntu. Należy uznać, że pierwsza opłata za wieczyste użytkowanie gruntów jest wydatkiem na nabycie tego prawa a zatem nie będzie mogła być kosztem uzyskania przychodu.

Reasumując: W świetle powołanych wyżej przepisów oraz stanu faktycznego sprawy:A) za koszty uzyskania przychodu nie uważa się:pierwszej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego gruntu, jednorazowej opłaty z tytułu ustanowienia służebności i opłaty notarialnejB) za koszty uzyskania przychodu uważa się:opłaty roczne z tytułu użytkowania wieczystego, podatek gruntowy i remont garażu.