Art. 22a ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. Nr 14 poz. 176 z 2000 r. ze zm.) stanowi, że amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

1.budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,

2.maszyny, urządzenia i środki transportu,

3.inne przedmioty

• o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.

Jednocześnie, zgodnie z przepisami art. 22c ust. 2 wyżej przytoczonej ustawy, amortyzacji nie podlegają budynki mieszkalne wraz ze znajdującymi się w nich dźwigami lub lokale mieszkalne, służące prowadzonej działalności gospodarczej lub wydzierżawiane albo wynajmowane na podstawie umowy, jeżeli podatnik nie podejmie decyzji o ich amortyzowaniu.
Oznacza to, że podatnicy we własnym zakresie mogą podjąć decyzję o amortyzowaniu tych budynków lub lokali.

Wartość początkową takich budynków i lokali ustala się wtedy dla celów amortyzacji podatkowej:

• zgodnie z zasadami ogólnymi, tj. w myśl przepisów art. 22g ust. 1-9 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych lub
• według zasady szczególnej (uproszczonej) określonej w art. 22g ust. 10 tejże ustawy.

Odpisów amortyzacyjnych od środków trwałych w myśl art. 22i ust. 1 ustawy, z zastrzeżeniem art. 22j-22ł, dokonuje się przy zastosowaniu stawek amortyzacyjnych określonych w Wykazie stawek amortyzacyjnych i zasad, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1

Z treści pisma wynika, że podatnik ma zamiar dokonywać amortyzacji budynku wg stawki amortyzacyjnej – 1,5%, a więc wg stawki określonej dla budynków i lokali mieszkalmych w Wykazie stawek amortyzacyjnych, który stanowi załącznik nr 1 do ustawy.

Wartość początkową takich budynków i lokali zgodnie z art. 22g ust. 10 ustawy ustala się przyjmując w każdym roku podatkowym wartość stanowiącą iloczyn metrów kwadratowych wynajmowanej, wydzierżawianej lub używanej przez właściciela dla jego działalności gospodarczej powierzchni użytkowej tego budynku lub lokalu i kwoty 988 zł, przy czym za powierzchnię użytkową uważa się powierzchnię przyjętą dla celów podatku od nieruchomości zgodnie z art. 4 ustawy z dnia 12.01.1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych.

Należy zwrócić uwagę, że przepis ten zawiera w swojej treści wyraźne ograniczenie w zakresie wielkości powierzchni, która stanowić powinna podstawę ustalenia wartości początkowej amortyzowanego bydynku (lokalu) mieszkalnego i nakazuje podatnikowi uwzględniać do tego celu jedynie powierzchnię przez niego wynajmowaną, wydzierżawianą lub używaną dla celów działalności gospodarczej.

Wyliczenie to można przedstawić wg wzoru: Wp = p x 988, gdzie:

Wp – wartość początkowa

P - powierzchnia użytkowa w m2 wynajmowana, wydzierżawiana lub wykorzystywana przez podatnika dla celów działalności gospodarczej.

Odpisy amortyzacyjne (1,5%) od tak ustalonej wartości początkowej dla powierzchni wynajmowanej stanowić będą koszt uzyskania przychodu w stosunku do przychodów uzyskiwanych z wynajmu.

Zgodnie z art. 22n ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, budynki i lokale mieszkalne o tak ustalonej wartości początkowej nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych.

Podsumowując, zgodnie z dyspozycją art. 22i ust. 1 i art. 22g ust. 10 wyżej powołanej ustawy podatnik może dokonywać odpisów amortyzacyjnych budynku mieszkalnego przeznaczonego na wynajem w wysokości 1,5% wartości początkowej budynku ustalonej corocznie jako iloczyn wynajmowanej powierzchni użytkowej i kwoty 988 zł. Podana, zatem przez podatnika kwota wartości budynku wynikająca z opracowanego “operatu szacunkowego” nie będzie miała wpływu na wysokość odpisów amortyzacyjnych.

Podatnik nie będzie mógł dokonać odpisów amortyzacyjnych “wstecz” od 1998 r.

Zgodnie z przytoczonym wyżej art. 22c ustawy amortyzacji nie podlegają budynki mieszkalne wraz ze znajdującymi się w nich dźwigami lub lokale mieszkalne, służące prowadzonej działalności gospodarczej lub wydzierżawiane albo wynajmowane na podstawie umowy, jeżeli podatnik nie podejmie decyzji o ich amortyzowaniu.

Tak więc odpisy amortyzacyjne od wynajmowanego budynku (lokalu) mieszkalnego dokonywane będą od momentu podjęcia przez podatnika decyzji o jego amortyzowaniu.

Należy zaznaczyć, że zgodnie z art. 22g ust. 11 w związku z art. 22a ust. 1, w razie, gdy składnik majątku stanowi współwłasność podatnika, wartość początkową tego składnika ustala się w takiej proporcji jego wartości, w jakiej pozostaje udział podatnika we własności tego składnika majątku; zasada ta nie ma zastosowania do składników majątku stanowiących współwłasność majątkową małżonków, chyba, że małżonkowie wykorzystują składnik majątku w działalności gospodarczej prowadzonej odrębnie.