INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 11 stycznia 2012 r. (data wpływu 16 stycznia 2012 r.), uzupełnionym w dniu 5 marca 2012 r. (data wpływu), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania czynności sprzedaży centrum handlowego - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 16 stycznia 2012 r. został złożony wniosek, uzupełniony w dniu 5 marca 2012 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania czynności sprzedaży centrum handlowego.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca prowadzi działalność w zakresie inwestycji na rynku nieruchomości. W ramach tej działalności nabywa nieruchomości gruntowe, przeprowadza na nich inwestycje deweloperskie, a następnie dokonuje zbycia zrealizowanych projektów deweloperskich. W przypadku inwestycji dotyczących nieruchomości o charakterze komercyjnym (takich jak np. centrum handlowe), celem maksymalizacji wartości projektu deweloperskiego, a tym samym poziomu zwrotu z inwestycji, Wnioskodawca dokonuje komercjalizacji wybudowanych obiektów, tj. poszukuje potencjalnych najemców powierzchni komercyjnej, podpisuje z nimi umowy najmu, a następnie zarządza projektem do czasu znalezienia potencjalnego nabywcy. Jednym z takich projektów dotyczących nieruchomości, jest centrum handlowe działające pod nazwą „Centrum Handlowe”, położone we W. (dalej: „Centrum Handlowe"). W dniu 21 grudnia 2011 r. Centrum Handlowe zostało zbyte przez Wnioskodawcę na rzecz nabywcy (dalej: „Kupujący”).

Na dzień sprzedaży powierzchnia Centrum Handlowego, która mogła być przedmiotem najmu, była niemal w całości wynajęta na podstawie umów najmu zawartych przez Wnioskodawcę z podmiotami trzecimi (najemcami). Umowy najmu zawarte były, zasadniczo, na czas oznaczony nie krótszy niż 5 lat od dnia przekazania najemcom lokali do użytkowania.

W związku ze sprzedażą Centrum Handlowego, oprócz samego obiektu Wnioskodawca przeniósł na Kupującego wybrane składniki majątkowe związane z Centrum Handlowym:

1. prawa wynikające z umownych gwarancji oraz praw rękojmi przysługujących wobec wykonawców oraz dostawców i dotyczących budowy Centrum Handlowego, jak również dotyczących dostawy i instalacji innych urządzeń oraz materiałów zlokalizowanych na nieruchomości,
2. prawa wynikające z umów o prace projektowe oraz z umowy z generalnym wykonawcą oraz majątkowe prawa autorskie (wraz z prawami zależnymi) do dokumentacji (projektów) opracowanych w związku z budową Centrum Handlowego, w takim zakresie i na wszystkich polach eksploatacji wskazanych w umowach o prace projektowe, jakie przysługiwały Wnioskodawcy na podstawie tych umów,
3. zabezpieczenia udzielone Wnioskodawcy w odniesieniu do umów najmu, pod warunkiem, że było to dopuszczalne zgodnie z warunkami tych zabezpieczeń,
4. kaucje gotówkowe wpłacone przez najemców,
5. całość kaucji z umowy o roboty budowlane, prawa z gwarancji bankowych lub ubezpieczeniowych wystawionych na zlecenie generalnego wykonawcy,
6. licencje na nieograniczone w czasie używanie logo, znaku towarowego i nazwy handlowej używanej w związku z eksploatacją Centrum Handlowego,
7. uprawnienia z polis ubezpieczeniowych dotyczących Centrum Handlowego.

Sprzedaż Centrum Handlowego nie wiązała się z przeniesieniem na Kupującego umów z pracownikami Wnioskodawcy. Pracownicy umysłowi Wnioskodawcy, tj. personel mający zasadnicze znaczenie z punktu widzenia działalności inwestycyjnej prowadzonej przez Wnioskodawcę, są nadal zatrudniani u Wnioskodawcy. Umowy o pracę z pracownikami fizycznymi, których Wnioskodawca zatrudniał do bieżącej obsługi technicznej Centrum Handlowego w okresie przed znalezieniem inwestora (nabywcy), zostaną w związku ze sprzedażą Centrum Handlowego rozwiązane.

Należności z tytułu czynszu najmu powierzchni Centrum Handlowego nie zostały przeniesione na Kupującego -Wnioskodawca nadal jest wierzycielem najemców z tytułu czynszu najmu za okresy rozliczeniowe przypadające przed sprzedażą Centrum Handlowego i ponosi ryzyko gospodarcze związane z zapłatą, bądź brakiem zapłaty tych należności.

Na Kupującego nie zostały również przeniesione prawa i obowiązki wynikające z umów kredytowych, z których finansowane było Centrum Handlowe. Dodatkowo, nie zostały przeniesione na Kupującego niektóre umowy związane z prowadzeniem Centrum Handlowego. W szczególności nie zostały przeniesione umowy dotyczące dostawy mediów, zawarte przez Wnioskodawcę w związku z funkcjonowaniem Centrum Handlowego. Na skutek sprzedaży Centrum Handlowego, umowy te zostaną rozwiązane. Na skutek sprzedaży Wnioskodawca pozyskał środki finansowe, które będą wykorzystane do dalszego prowadzenia przedsiębiorstwa Wnioskodawcy, tj. realizacji inwestycji dotyczących nieruchomości celem ich późniejszej sprzedaży na rzecz inwestorów, bądź konsumentów (w zależności od charakteru danej inwestycji nieruchomościowej).

W związku z powyższym w uzupełnieniu wniosku zadano następujące pytanie.

Czy Centrum Handlowe będące przedmiotem sprzedaży stanowiło przedsiębiorstwo albo zorganizowaną część przedsiębiorstwa Wnioskodawcy w rozumieniu art. 6 ustawy o podatku od towarów i usług i w konsekwencji jego sprzedaż podlegała wyłączeniu od opodatkowania podatkiem od towarów i usług ...

Zdaniem Wnioskodawcy – doprecyzowanym w uzupełnieniu wniosku - Centrum Handlowe nie stanowiło przedsiębiorstwa, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa Wnioskodawcy w rozumieniu art. 6 ustawy o podatku od towarów i usług i w konsekwencji jego sprzedaż nie podlegała wyłączeniu od opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Ustawa o podatku od towarów i usług, ani inne ustawy podatkowe nie posługują się swoją własną definicją przedsiębiorstwa. Definicja ta jest zawarta w Kodeksie cywilnym. Zgodnie z art. 55¹ Kodeksu cywilnego, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1. oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
2. własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
3. prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
4. wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5. koncesje, licencje i zezwolenia;
6. patenty i inne prawa własności przemysłowej;
7. majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
8. tajemnice przedsiębiorstwa;
9. księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Zgodnie z przepisami ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654), zorganizowana część przedsiębiorstwa definiowana jest jako organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania. Analogiczna definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa znajduje się w ustawie o podatku od towarów i usług.

Definicja przedsiębiorstwa przewiduje, iż jest to pewien zespół składników majątkowych przeznaczonych do prowadzenia działalności gospodarczej. Podobnie, definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa wskazuje, iż jest to pewien zespół składników majątkowych przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych. Z definicji tych wynika zatem, że tylko taki zespół składników majątkowych może być uznany za przedsiębiorstwo albo zorganizowaną część przedsiębiorstwa, który służy do prowadzenia działalności gospodarczej. Jak wskazano w opisie stanu faktycznego, Wnioskodawca prowadzi działalność w zakresie inwestycji na rynku nieruchomości. W ramach tej działalności nabywa nieruchomości gruntowe, przeprowadza na nich inwestycje deweloperskie a następnie dokonuje zbycia zrealizowanych projektów. Środki pozyskane ze zbycia projektu „nieruchomościowego” są wykorzystywane do realizacji kolejnych, nowych projektów dotyczących nieruchomości. W przypadku tych inwestycji o charakterze komercyjnym (takich jak np. centrum handlowe), celem maksymalizacji wartości projektu deweloperskiego, a tym samym poziomu zwrotu z inwestycji, Wnioskodawca może dokonywać komercjalizacji wybudowanych obiektów, tj. poszukuje potencjalnych najemców powierzchni komercyjnej, podpisuje z nimi umowy najmu, a następnie zarządza projektem do czasu znalezienia potencjalnego nabywcy.

Mając na uwadze przedstawiony powyżej przedmiot działalności prowadzonej przez Wnioskodawcę, jego przedsiębiorstwo obejmuje prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie realizacji sprzedaży inwestycji dotyczących nieruchomości. W konsekwencji, Centrum Handlowe nie może zostać uznane za zespół składników majątkowych służących do prowadzenia działalności gospodarczej Wnioskodawcy, ale jedynie za efekt prowadzenia tej działalności, swoisty „produkt” funkcjonowania przedsiębiorstwa Wnioskodawcy. Wnioskodawca nie prowadzi działalności w zakresie zarządzania centrami handlowymi, czy innymi projektami dotyczącymi nieruchomości i czerpania z tego tytułu zysków. Jeżeli element zarządzania pojawia się przy danym projekcie, to tylko w zakresie niezbędnym do maksymalizacji wartości projektu w związku z jego późniejszą sprzedażą.

Powyższą konkluzję, że Centrum Handlowe nie stanowi przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, ale swoisty „produkt” działalności przedsiębiorstwa Wnioskodawcy, potwierdza również fakt, że Wnioskodawca nie przeniósł na Kupującego należności związanych z funkcjonowaniem Centrum Handlowego (należności z tytułu umów najmu powierzchni w Centrum Handlowym), jak również zobowiązań (zobowiązania finansowe dotyczące Centrum Handlowego pozostały u Wnioskodawcy). Na Kupującego nie zostały również przeniesione niektóre umowy związane z prowadzeniem Centrum Handlowego (np. umowy na dostawę mediów - Kupujący zobowiązany będzie zawrzeć takie umowy we własnym zakresie z wybranymi przez siebie dostawcami i na warunkach wynegocjowanych przez Kupującego).

Na Kupującego nie został również przeniesiony substrat osobowy przedsiębiorstwa Wnioskodawcy, tj. personel umysłowy, mający kluczowe znaczenie z punktu widzenia działalności inwestycyjnej Wnioskodawcy. Niezależnie zatem od sprzedaży Centrum Handlowego, pracownicy umysłowi są nadal zatrudniani u Wnioskodawcy, wykonując powierzone im obowiązki pracownicze związane z funkcjonowaniem jego przedsiębiorstwa. Także personel fizyczny, związany z bieżącą obsługą Centrum Handlowego, nie został przeniesiony do Kupującego. Umowy o pracę zawarte z tym personelem będą przez Wnioskodawcę rozwiązane/wypowiedziane. Z punktu widzenia przedsiębiorstwa Wnioskodawcy personel fizyczny ma ograniczone znaczenie - został on zatrudniony jedynie dla czasowej obsługi „produktu” Wnioskodawcy, tj. Centrum Handlowego, do czasu znalezienia inwestora.

Reasumując, Wnioskodawca stwierdził, że w Jego opinii, Centrum Handlowe nie stanowiło przedsiębiorstwa, czy zorganizowanej części przedsiębiorstwa, ale zespół składników majątkowych tworzących swoisty „produkt” jego działalności gospodarczej, tj. działalności polegającej na realizacji inwestycji dotyczącej nieruchomości, celem ich późniejszej sprzedaży. W konsekwencji Sprzedaż Centrum Handlowego nie podlegała wyłączeniu od opodatkowania podatkiem od towarów i usług w świetle z art. 6 ustawy o podatku od towarów i usług.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Końcowo należy wskazać, iż definitywnej oceny przedmiotu czynności prawnej dokonuje sam podatnik, który jest w pełni zorientowany, czy zbywane w ramach tej czynności składniki stanowią przedsiębiorstwo w rozumieniu Kodeksu cywilnego lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług.

Ponadto informuje się, że niniejsza interpretacja nie wywrze skutków prawnych, o ile w toku przeprowadzonego postępowania przez właściwy organ pierwszej instancji zostanie ustalony odmienny niż przedstawiony we wniosku stan faktyczny.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy, ul. Jana Kazimierza 5, 85-035 Bydgoszcz, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.