Interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie
IPPB1/415-551/14-2/KS
z 2 lipca 2014 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 7 kwietnia 2014 r. (data wpływu 11 kwietnia 2014 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 11 kwietnia 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

W latach 80 ubiegłego wieku – Wnioskodawczyni wraz z mężem - zbudowali dom mieszkalny oraz nabyli mieszkanie własnościowe w budynku - zarówno powyższy dom jak i powyższe mieszkanie zostało nabyte w ramach majątkowej małżeńskiej wspólnoty ustawowej.

W marcu 2013 roku mąż Wnioskodawczyni zmarł pozostawiwszy testament, na mocy którego Wnioskodawczyni stała się jedyną spadkobierczynią jego części majątku wspólnego.

Przeprowadzone sądowe postępowanie spadkowe, umocowało prawnie pozostawiony przez męża testament i obecnie Wnioskodawczyni jest jedyną właścicielką obu powyższych nieruchomości.

Niebawem Wnioskodawczyni zamierza sprzedać zarówno ww. dom jak i mieszkanie.

Ponieważ od przyjęcia przez Wnioskodawczynię spadku po Jej mężu nie minęło 5 lat - zgodnie z ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych art. 21 ust. 1 pkt 131 - zobowiązana Ona będzie, po sprzedaży obu nieruchomości, do opłacenia podatku dochodowego z części środków uzyskanych ze sprzedaży obu nieruchomości i nie inwestowanych w zaspokojenie swoich dalszych potrzeb mieszkaniowych.

Po sprzedaży powyższych nieruchomości Wnioskodawczyni zamierza kupić sobie małe mieszkanie, na zakup którego wyda tylko część środków uzyskanych ze sprzedaży ww. domu i mieszkania (około połowę wartości obu sprzedanych nieruchomości).

Sprzedaż obu powyższych nieruchomości, tj. domu oraz mieszkania nastąpi po okresie 5 lat, jaki upłynął od nabycia przez Wnioskodawczynię praw własności do swojej części, tj. obu sprzedawanych nieruchomości, natomiast przed upływem 5 lat od nabycia przez Wnioskodawczynię praw własności w części spadkowej po zmarłym mężu (½ całości).

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

• Od jakiej kwoty Wnioskodawczyni będzie zobowiązana do opłacenia podatku od środków uzyskanych ze sprzedaży obu nieruchomości po zakupie nowego lokalu mieszkalnego w przypadku wydatkowania na nowy lokal tylko części środków uzyskanych ze sprzedaży powyższych obu nieruchomości?
  

• Czy podatek ten liczony będzie od całości kwoty ze sprzedawanych obu nieruchomości (domu i mieszkania), czy też tylko od połowy uzyskanej kwoty wynikającej z części spadku po mężu ze względu na brak okresu 5 lat od daty nabycia praw własności do sprzedawanych nieruchomości w części spadku po zmarłym mężu ?
  
  
  

Zdaniem Wnioskodawczyni według posiadanej wiedzy opodatkowaniu podatkiem dochodowym - zgodnie z ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych art. 21 ust. 1 pkt 131 - podlega ta część kwoty uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości, która nie została zainwestowana na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych ich właściciela i jednocześnie pochodziła ze sprzedaży nieruchomości w części nie przekraczającej okresu 5 lat od daty nabycia ich praw własności.

W omawianym przypadku warunek ten spełnia jedynie ½ wartości sprzedawanych nieruchomości ze względu na okres nie przekraczający 5 lat od nabycia praw własności sprzedawanych nieruchomości (zarówno domu jak i mieszkania) w części po zmarłym mężu.

Opodatkowaniu nie powinna podlegać natomiast część stanowiąca drugą połowę wartości obu sprzedawanych nieruchomości ze względu na nabycie do tej części praw własności przez Wnioskodawczynię wcześniej niż 5 lat od daty ich sprzedaży.

W związku z powyższym - zdaniem Wnioskodawczyni połowa kwoty uzyskanej ze sprzedaży ww. nieruchomości wolna jest od jakiegokolwiek opodatkowania, natomiast opodatkowaniu podlega jedynie druga połowa wartości obu sprzedanych nieruchomości zaś po kupnie innej nieruchomości zobowiązana będzie do uiszczenia podatku jedynie od nie wydatkowanej (na zakup innej nieruchomości) kwoty liczonej od połowy wartości sprzedawanych nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.), źródłem przychodów jest odpłatne zbycie z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4. innych rzeczy,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje bowiem generalną zasadę, że nie płaci się podatku dochodowego, jeśli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości lub praw upłynęło 5 lat i odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej. W związku z tym, jeśli od końca roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości lub praw do dnia odpłatnego zbycia upłynęło 5 lat, zbycie nie podlega w ogóle opodatkowaniu. Oznacza to, że w przypadku sprzedaży nieruchomości lub praw decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu przychodu ma moment ich nabycia.

W świetle powyższego pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, winien być, zatem liczony od daty nabycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy. W konsekwencji sprzedaż nieruchomości po upływie tego terminu nie stanowi źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2012 r., poz., 788, z póź. zm.) z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków. Wspólność ustawowa jest wspólnością łączną. Wspólność ta ustaje jednak z chwilą ustania małżeństwa (np. w wyniku śmierci jednego ze współmałżonków). Z tą też chwilą współwłasność łączna przekształca się we współwłasność w częściach ułamkowych. Jak wynika z art. 43 § 1 Kodeksu oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Powyższe oznacza, że z chwilą śmierci jednego z małżonków posiadane przez niego udziały w majątku wspólnym wchodzą w skład masy spadkowej po tym małżonku i podlegają dziedziczeniu.

Zgodnie natomiast z art. 922 ustawy Kodeks cywilny (Dz.U. z 2014 r., poz. 121) spadek to prawa i obowiązki zmarłego wynikające ze stosunków cywilnoprawnych, które z chwilą jego śmierci przechodzą na następców prawnych. Natomiast z art. 924 i 925 ustawy Kodeks cywilny wynika, że spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku, a otwarcie spadku następuje z chwilą śmierci spadkodawcy.

Stosownie do art. 926 § 1 ustawy Kodeks cywilny powołanie do spadku, czyli przekazanie w spadku majątku, wynika z ustawy albo z testamentu, jednakże dniem nabycia spadku przez spadkobierców jest zawsze data śmierci spadkodawcy. Natomiast postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku albo na podstawie testamentu, albo na podstawie ustawy potwierdza jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia. Oznacza to, że dniem nabycia spadku przez podatnika jest data śmierci spadkodawcy.

Z treści wniosku wynika, że w latach 80 ubiegłego wieku – Wnioskodawczyni wraz z mężem zbudowali dom mieszkalny oraz nabyli mieszkanie własnościowe. Zarówno powyższy dom jak i powyższe mieszkanie zostało nabyte w ramach majątkowej małżeńskiej wspólnoty ustawowej.

W marcu 2013 roku mąż zmarł pozostawiwszy testament, na mocy którego Wnioskodawczyni stała się jedyną spadkobierczynią jego części majątku wspólnego. Wnioskodawczyni zamierza sprzedać zarówno ww. dom jak i mieszkanie. Po sprzedaży powyższych nieruchomości Wnioskodawczyni zamierza kupić sobie mieszkanie, na zakup którego wyda tylko część środków uzyskanych ze sprzedaży ww. domu i mieszkania (około połowę wartości obu sprzedanych nieruchomości). Sprzedaż obu powyższych nieruchomości tj. domu oraz mieszkania nastąpi po okresie 5 lat, jaki upłynął od nabycia przez Wnioskodawczynię praw własności do swojej części tj. obu sprzedawanych nieruchomości, natomiast przed upływem 5 lat od nabycia przez Wnioskodawczynię praw własności w części spadkowej po zmarłym mężu (½ całości).

Analizując zatem skutki podatkowe odpłatnego zbycia wskazanych we wniosku nieruchomości należy stwierdzić, że przychód uzyskany ze sprzedaży udziału w nieruchomościach nabytych we współwłasności majątkowej małżeńskiej nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym z uwagi na upływ 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie. Zatem w tej części zbycie nie stanowi źródła przychodów w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Natomiast w odniesieniu do udziału nabytego w drodze spadku po zmarłym w 2013 r. mężu, zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r.

Zgodnie z ustawą z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316, z późn. zm.) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od dnia 1 stycznia 2009 r.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw (art. 30 ust. 2 ustawy).

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości, co wynika z treści art. 19 ust. 1 ustawy, jest jej wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej, którą zgodnie z ust. 3 tegoż artykułu określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Natomiast w myśl art. 22 ust. 6d ww. ustawy za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e cytowanej ustawy).

Stosownie do art. 30e ust. 4 ww. ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

• dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
  

• dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.
  
  
  

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł (art. 30e ust. 5 ww.ustawy).

Natomiast, zgodnie z art. 30e ust. 7 tejże ustawy, w przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie.

Na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały w art. 21 ust. 25 cytowanej ustawy.

Stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 1 ww. ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na:

• nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
  

• nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
  

• nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
  

• budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
  

• rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego