INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 749) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki przedstawione we wniosku z dnia 21.05.2012 r. (data wpływu 23.05.2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania zbycia prawa wieczystego użytkowania działki niezabudowanej o nr 275 (pytanie oznaczone we wniosku nr 1) oraz związanego z nim prawa do odliczenia – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 23.05.2012 r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania zbycia prawa wieczystego użytkowania działki niezabudowanej o nr 275 (pytanie oznaczone we wniosku nr 1) oraz związanego z nim prawa do odliczenia.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Spółka lub Wnioskodawca, której podstawowa działalność polega na realizowaniu inwestycji budowlanych w postaci kompleksów mieszkalnych, budynków biurowych oraz handlowych, zawarła przedwstępną umowę sprzedaży ze Sprzedającym,

Przedmiotem przedwstępnej umowy sprzedaży są:

• prawo użytkowania wieczystego działki nr 272 o obszarze 6.130 m², oznaczonej w ewidencji gruntów jako Ba (tereny przemysłowe oraz prawo własności znajdującego się na tej działce budynku ,

• prawo użytkowania wieczystego działki nr 273 o obszarze 20.043 m², oznaczonej w ewidencji gruntów jako Ba (tereny przemysłowe) oraz prawo własności do kilkunastu budynków i budowli posadowionych na tej działce (tj. dwóch budynków produkcyjnych, jednego budynku produkcyjno-administracyjnego, budynku portierni, pięciu budynków magazynowych, budynku spawalni, dwóch wiat stalowych, zadaszenia nad suszarnią, oczyszczalni ścieków, dwóch basenów przeciwpożarowych, składu opału, zasiek na żużel) ,

• prawo własności do działki nr 274 o obszarze 3.699 m², oznaczonej nr ewidencji gruntów jako Ba (tereny przemysłowe oraz prawo własności znajdujących się na tej działce budynków i budowli, to jest piwnicy murowanej oraz dwóch wiat ,

• prawo użytkowania wieczystego do niezabudowanej działki nr 275 o obszarze 2166 m², oznaczonej w ewidencji gruntów jako Ti (inne tereny komunikacyjne) i Bp (zurbanizowane tereny niezabudowane) .
  
  

Prawo użytkowania wieczystego i prawo własności działek nr 272 i 273 i 275 oraz własności budynków i budowli na nich posadowionych zostały nabyte z mocy samego prawa przez przedsiębiorstwo państwowe dnia 5 grudnia 1990 r., na podstawie art. 2 ustawy z dnia 29 września 1990 r. o zmianie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości (Dz.U. Nr 79, poz. 464, ze zm.), co zostało stwierdzone ostateczną decyzją Wojewody z 18 lipca 1995 r., przy czym decyzja nie określała celu na jaki działki te wraz z budynkami i budowlami zostają oddane.

Prawo własności działki nr 274 oraz budynku i budowli na niej posadowionych zostało nabyte przez przedsiębiorstwo państwowe od osoby fizycznej w drodze umowy sprzedaży, udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym przez notariusza 16 listopada 1990r.

Następnie przedsiębiorstwo państwowe zostało sprywatyzowane, w drodze prywatyzacji bezpośredniej, przeprowadzonej na podstawie przepisów ustawy z 13 lipca 1990 r. o prywatyzacji przedsiębiorstw Państwowych (Dz.U. Nr 51, poz. 298, ze zm.). Na podstawie powyższej ustawy zostało utworzone Przedsiębiorstwo spółka akcyjna, czyli Sprzedający.

Sprzedający nie ponosił w okresie ostatnich 5 lat wydatków na ulepszenie budynków i budowli znajdujących się na działkach nr 272, 273 i 274, których wartość przewyższałaby 30% wartości początkowej tych budynków i budowli.

Ponadto, w okresie przekraczającym ostatnie 2 lata Sprzedający wynajmował i nadał wynajmuje niektóre z budynków zlokalizowanych na działkach nr 272, 273 i 274, dokonując czynności opodatkowanych podatkiem VAT. W stosunku do wydzierżawianych budynków Sprzedający wystawiał i nadal wystawia na rzecz dzierżawców faktury zawierające podatek VAT należny.

Budynki znajdujące się na działkach nr 272, 273 i 274 znajdują się w złym stanie technicznym, W związku z czym Spółka planuje dokonać ich rozbiórki. Co więcej, Spółka planuje w najbliższym czasie poczynić przygotowania niezbędne do naniesienia na nabywanych działkach nowych obiektów budowlanych, w szczególności zamierza wystąpić o stosowne pozwolenia na budowę. Ponadto, zarówno Spółka, jak i Sprzedający są zarejestrowanymi podatnikami VAT w związku z prowadzoną przez nich działalnością gospodarczą.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

1. Czy sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działki niezabudowanej nr 275 podlega opodatkowaniu VAT...
2. Czy, w oparciu o art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, Spółka jest uprawniona do odliczenia podatku naliczonego VAT w związku z nabyciem przedmiotowej nieruchomości...
   
   

Zdaniem Wnioskodawcy sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działki niezabudowanej nr 275 podlega opodatkowaniu VAT.

Zgodnie z art. 5 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem VAT podlegają m. in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Należy także podkreślić, że na mocy art. 7 ust. 1 pkt 7 ustawy o VAT zbycie prawa użytkowania wieczystego stanowi dostawę towarów.

W świetle § 13 ust. 1 pkt 4 rozporządzenia Ministra Finansów z 4 kwietnia 2011 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz.U. Nr 73, poz. 392, ze zm.; dalej: rozporządzenia wykonawcze) zwalnia się od podatku VAT dzierżawę gruntów przeznaczonych na cele rolnicze, a także zbycie prawa użytkowania wieczystego tych gruntów.

Działka o nr 275 jest działką niezabudowaną, która oznaczona została w ewidencji gruntów symbolami Ti (inne tereny komunikacyjne) i Bp (zurbanizowane tereny niezabudowane), Zgodnie z ewidencją gruntów działka nr 275 nie jest zatem działką rolną. Działka ta znajduje się na obszarze nie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Wnioskodawca zamierza nabyć prawo użytkowania wieczystego działki niezabudowanej nr 275 z przeznaczeniem pod zabudowę (podobnie jak w stosunku do działek o nr 272, 273 i 274). Spółka zamierza zrealizować na nabytych działkach inwestycję polegającą na budowie obiektu handlowego wraz z infrastrukturą towarzyszącą oraz zabudowie mieszkaniowej. W tym celu Spółka uzyska ostateczną i prawomocną decyzję o warunkach zabudowy oraz decyzje w przedmiocie pozwolenia na budowę na działce nr 275 oraz pozostałych działkach wskazanych w stanie faktycznym.

W ocenie Wnioskodawcy, o budowlanym przeznaczeniu działki nr 275 decyduje fakt, iż zgodnie z ewidencją gruntów nie jest to działka rolna, a Spółka zamierza realizować na niej inwestycję budowlaną w związku z czym uzyska decyzję o warunkach zabudowy oraz pozwolenie na budowę. Zatem, biorąc pod uwagę, że działka nr 275 nie jest działką rolną, a jednocześnie nie jest nabywana z przeznaczeniem na cele rolne, sprzedaż prawa użytkowania wieczystego tej działki nie podlega zwolnieniu od podatku VAT przewidzianemu w § 13 ust. 1 pkt 4 rozporządzenia wykonawczego.

W rezultacie sprzedaż prawa użytkowania wieczystego do działki nr 275 podlega opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej. Tym samym, w związku z pytaniem 7, Spółka stoi na stanowisku, iż jako nabywca przedmiotowej działki, która wykorzystywana będzie do działalności opodatkowanej Spółki, będzie przysługiwało jej prawo do odliczenia VAT przy jej nabyciu.

Zdaniem Wnioskodawcy, w przypadku opodatkowania VAT sprzedaży praw użytkowania wieczystego działki nr 275, na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT Spółka będzie uprawniona do odliczenia podatku naliczonego VAT w związku z nabyciem tej nieruchomości.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT „w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego”.

Nabycie praw użytkowania wieczystego działki nr 275 jest ściśle związane z działalnością gospodarczą prowadzoną przez Spółkę, a tym samym jest związane z wykonywaniem przez nią czynności opodatkowanych. Ustawa o VAT nie przewiduje żadnych szczególnych ograniczeń prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego ani też specjalnych warunków dla skorzystania z tego prawa w przypadku nabywania budynków i budowli czy też własności gruntów bądź też prawa użytkowania gruntów.

W związku z powyższym, w przypadku sprzedaży praw użytkowania wieczystego działki nr 275, na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT Spółka będzie uprawniona do odliczenia podatku naliczonego VAT w związku z nabyciem tych nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Jak stanowi art. 7 ust. 1 pkt 6) i 7) cyt. ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste oraz zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6. Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Jednocześnie zaznacza się, że w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r. na podstawie art. 146a pkt 1 ustawy, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%, z zastrzeżeniem art. 146f.

Oprócz stawki podstawowej, na wybrane grupy towarów i usług, ustawodawca przewidział stawki preferencyjne oraz zwolnienie od podatku. Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy o podatku od towarów i usług.

Jak wynika z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwolniona od podatku jest jedynie dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę.

Natomiast na mocy § 13 ust. 1 pkt 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 4 kwietnia 2011 r. w sprawie wykonywania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 73, poz. 392 ze zm.), zwalnia się od podatku dzierżawę gruntów przeznaczonych na cele rolnicze, a także zbycie prawa użytkowania wieczystego tych gruntów.

Powyższe oznacza, iż generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane lub przeznaczone pod zabudowę. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących gruntami leśnymi, rolnymi itp., nieprzeznaczonymi pod zabudowę – są zwolnione od podatku VAT.

Celem określenia, czy dany grunt jest przeznaczony pod zabudowę należy odwołać się do przepisów zawartych w ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2012r. poz. 647), regulującej zasady kształtowania polityki przestrzennej przez jednostki samorządu terytorialnego i organy administracji rządowej.

Dla prawidłowego określenia przeznaczenia terenów istotne znaczenie odgrywa miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, o którym mowa w art. 4 ww. ustawy. Stosownie do treści art. 4 ust. 1 tej ustawy ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (…) (art. 4 ust. 2 cyt. ustawy).

Natomiast, ewidencja gruntów i budynków jest urzędowym zbiorem informacji faktycznych. Wynikające z niej zapisy są odzwierciedleniem (potwierdzeniem) stanu faktycznego i prawnego na dzień dokonania wpisu. Zgodnie z art. 20 ust. 1 pkt 1, ust. 2 oraz art. 21 ust. 1 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 193, poz. 1287 ze zm.), informacje dotyczące gruntów znajdujące się w ewidencji dotyczą: położenia, granic, powierzchni, rodzajów użytków gruntowych oraz ich klas gleboznawczych, oznaczenia ksiąg wieczystych, a także stosunków właścicielskich. Dane zawarte w ewidencji gruntów i budynków stanowią podstawę m. in. planowania przestrzennego, jednakże tylko w zakresie danych faktycznie w niej zawartych.

Z powyższych przepisów wynika, że o przeznaczeniu danego terenu winien rozstrzygać zapis w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, który jako dokument prawa miejscowego, decyduje o kwalifikacji gruntu. W sytuacji, gdy dla danego terenu, nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego ani decyzja o warunkach zabudowy, o klasyfikacji danego terenu decydują zapisy w ewidencji gruntów i budynków.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż Wnioskodawca zamierza nabyć prawo użytkowania wieczystego działki niezabudowanej o nr 275 oznaczonej w ewidencji gruntów jako TI- inne tereny komunikacyjne i Bp zurbanizowane tereny niezabudowane. Dla przedmiotowej działki brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz decyzji o warunkach zabudowy, decyzję taką zamierza uzyskać dopiero kupujący, chcący realizować na działce inwestycję budowlaną.

Uwzględniając opis stanu faktycznego wskazujący, iż grunt będący w użytkowaniu wieczystym – zgodnie ewidencją gruntów i budynków – stanowi inne tereny komunikacyjne oraz zurbanizowane tereny niezabudowane, stwierdzić należy że opisana we wniosku transakcja sprzedaży prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej działki o numerze ewidencyjnym 275 dotyczy działki przeznaczonej pod zabudowę. Tym samym planowane przez Wnioskodawcę nabycie przedmiotowego prawa użytkowania wieczystego gruntu przeznaczonego pod zabudowę (nieprzeznaczonego na cele rolnicze) nie może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT.

Zatem, sprzedaż prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej działki o numerze 275 na rzecz Wnioskodawcy, nabywającego niniejszą nieruchomość będzie podlegała opodatkowaniu stawką podatku VAT w wysokości 23%.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego.

W związku z opodatkowaniem sprzedaży prawa użytkowania wieczystego przedmiotowej działki, oraz z uwagi na fakt, co zaznacza Wnioskodawca (Nabywca), nabycie działki nr 275 jest ściśle związane z działalnością gospodarczą prowadzoną przez Spółkę, a tym samym jest związane z wykonywaniem przez nią czynności opodatkowanych, na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy, Spółka będzie uprawniona do odliczenia podatku naliczonego VAT w związku z nabyciem tej nieruchomości.

Tym samym, stanowisko Wnioskodawca w powyższym zakresie należało uznać za prawidłowe.

Jednocześnie tut. Organ informuje, iż niniejsza interpretacja rozstrzyga w zakresie opodatkowania dostawy działki o nr 275 (pytanie oznaczone we wniosku nr 1) oraz związanego z nim prawa do odliczenia podatku naliczonego, natomiast w zakresie opodatkowania sprzedaży działek o nr 272, 273, 274 oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia przedstawionego w stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz. U. z 2012r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.