Interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie
IPPP1/443-1169/14-2/EK
z 18 listopada 2014 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki przedstawione we wniosku z dnia 2 października 2014 r. (data wpływu 6 października 2014 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie podstawy opodatkowania – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 6 października 2014 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie podstawy opodatkowania.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w organizacji (dalej: „Wnioskodawca”) będzie czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej: „VAT”), prowadzącym działalność gospodarczą polegającą, między innymi, na obrocie nieruchomościami i działalności deweloperskiej.

Wnioskodawca zamierza nabyć nieruchomość gruntową (dalej: „Nieruchomość”), na której dotychczasowy właściciel realizuje inwestycję deweloperską polegającą na budowie zespołu budynków wielomieszkaniowych z lokalami usługowymi i garażem podziemnym wraz z towarzyszącą infrastrukturą techniczną (dalej: „Inwestycja”). Warunkiem prawidłowego funkcjonowania inwestycji jest wybudowanie infrastruktury drogowej stanowiącej połączenie komunikacyjne z siecią dróg publicznych, co ma na celu zapewnienie dojazdu do Inwestycji dla jej przyszłych użytkowników (dalej: „Infrastruktura”).

Na mocy art. 16 ust. 1 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (Dz. U. z 2013 r., poz. 260 z późn, zm., dalej: „ustawa o drogach”) obowiązek wybudowania Infrastruktury ciążyć będzie na Wnioskodawcy, który po nabyciu Inwestycji stanie się inwestorem planowanej Inwestycji. Zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego część Nieruchomości jest przeznaczona pod drogę publiczną.

W związku z powyższym obowiązkiem Wnioskodawca rozważa alternatywnie;

1. sprzedaż na rzecz miasta (dalej: „Miasto”) gruntu, na którym ma zostać wybudowana Infrastruktura - na podstawie umowy, którą zgodnie z art. 16 ust. 2 ustawy o drogach Wnioskodawca zawrze z Miastem; w takim przypadku cena sprzedaży gruntu przeznaczonego na drogę publiczną zostanie ustalona na poziomie ok. 100,00 zł netto (dotyczy to sytuacji gdy podział zostanie dokonany przez Miasto z urzędu w trybie art. 97 ust. 3-5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, Dz. U. z 2014 r., poz. 518 z późn. zm.; dalej: „ustawa o gospodarcze nieruchomościami”);

bądź

2. wystąpienie z wnioskiem o podział geodezyjny Nieruchomości na działki budowlane - w wyniku powyższej czynności na podstawie art. 98 ustawy o gospodarce nieruchomościami działka gruntu wydzielona pod drogę publiczną przejdzie, z mocy prawa, na własność Miasta; z powyższego tytułu Wnioskodawcy będzie przysługiwało odszkodowanie - w tym zakresie Wnioskodawca zamierza zawrzeć z Miastem porozumienie w trybie art. 98 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, na podstawie którego wartość odszkodowania zostanie ustalona na poziomie ok. 100,00 zł netto.

W zależności od wybranej opcji przeniesienia własności gruntu cena jego sprzedaży bądź wartość odszkodowania może w znaczący sposób odbiegać od ceny, za którą Wnioskodawca nabył ten grunt oraz od wartości rynkowej pobliskich gruntów, które nie są przeznaczone pod budowę drogi publicznej.

Ponadto, Wnioskodawca pragnie wskazać, iż w momencie sprzedaży nieruchomości gruntowej na rzecz Miasta bądź też przejścia działki gruntu wydzielonej pod drogę publiczną na Miasto za odszkodowaniem, Wnioskodawca będzie czynnym podatnikiem VAT w rozumieniu art. 15 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, z późn. zm„ dalej: „ustawa o VAT”). Pomiędzy Wnioskodawcą a Miastem nie ma powiązań o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym, bądź też wynikającym ze stosunku pracy, ani żadnych innych powiązań, o których mowa w art. 32 ustawy o VAT.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy w przypadku sprzedaży na rzecz Miasta nieruchomości gruntowej bądź przejścia na Miasto z mocy prawa za odszkodowaniem działki gruntu wydzielonej pod drogę publiczną, na której ma zostać wybudowana opisana w stanie faktycznym Infrastruktura, za podstawę opodatkowania podatkiem VAT, należy uznać cenę sprzedaży nieruchomości bądź wartość uzgodnionego odszkodowania, tj. kwotę ok. 100,00 zł netto?

Wnioskodawca stoi na stanowisku, iż zarówno w przypadku wyboru opcji:

• sprzedaży opisanej w stanie faktycznym nieruchomości gruntowej, jak i w przypadku,
  
• przejścia na Miasto z mocy prawa za odszkodowaniem działki gruntu wydzielonej pod drogę publiczną, na podstawie art. 98 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami,
  
  
  

- podstawą opodatkowania VAT będzie ustalona przez strony cena sprzedaży bądź wartość odszkodowania, tj. kwota ok. 100,00 zł netto.

Powyższe stanowisko Wnioskodawca uzasadnia tym, iż:

• zarówno sprzedaż gruntu, jak i przejście działki na Miasto za odszkodowaniem stanowić będą odpłatną dostawę towarów
  
  
  

- w związku z czym brak jest przesłanek do określenia podstawy opodatkowania w sposób właściwy dla nieodpłatnej dostawy towarów,

• podstawą opodatkowania VAT będzie wszystko, co stanowi zapłatę z tytułu sprzedaży, a więc cena ustalona przez strony (którą będzie zarówno cena określona w umowie sprzedaży, jak i wartość odszkodowania) - tj. w stanie faktycznym kwota ok. 100,00 zł netto,
  

• pomiędzy stronami, a więc Wnioskodawcą i Miastem, brak jest powiązań uzasadniających określenie przez organ podatkowy wysokości obrotu w wartości innej niż wartość wynikająca z umowy sprzedaży zawartej pomiędzy Wnioskodawcą a Miastem bądź wartość odszkodowania wypłaconego przez Miasto na rzecz Wnioskodawcy na podstawie art. 98 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
  
  

1. Odpłatna dostawa towarów

W pierwszej kolejności Wnioskodawca wskazuje, iż za odpłatną dostawę towarów powinna zostać uznana zarówno:

• sprzedaż nieruchomości gruntowej, jak i
  

• przejście na Miasto za odszkodowaniem działki gruntu wydzielonej pod drogę publiczną, na podstawie art. 98 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami,
  

• pomimo, iż powyższa dostawa zostanie dokonana w zamian za cenę w znacznym stopniu odbiegającą od wartości rynkowej pobliskich gruntów, które nie są przeznaczone pod budowę drogi publicznej oraz wartości za jaką Wnioskodawca przedmiotowy grunt nabył.
  
  

W efekcie - z uwagi na fakt, iż dojdzie do odpłatnej dostawy gruntu, brak jest przesłanek do określenia podstawy opodatkowania w sposób właściwy dla nieodpłatnej dostawy towarów.

W opinii Wnioskodawcy w opisanym stanie faktycznym mamy bowiem do czynienia z odpłatną dostawą towarów, a zatem podstawę opodatkowania powinno w tym przypadku stanowić wszystko, co stanowi zapłatę, czyli:

• w przypadku zawarcia umowy sprzedaży - cena ustalona pomiędzy stronami umowy sprzedaży, bądź
  

• w przypadku przejścia na Miasto działki gruntu na podstawie art. 98 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami - wartość odszkodowania wypłaconego przez Miasto na podstawie porozumienia zawartego z Wnioskodawcą.
  
  
  

O tym, iż w przypadku przejścia na Miasto działki gruntu z mocy prawa będziemy mieli do czynienia z dostawą towarów podlegającą opodatkowaniu świadczy treść art. 7 ust 1 pkt 1 ustawy o VAT, w którym ustawodawca uznał, że dostawą towarów jest przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub z mocy prawa w zamian za odszkodowanie.

Określona czynność może zostać uznana za odpłatną dostawę towarów wtedy, gdy zbywca danego towaru, w zamian za przeniesienie na nabywcę prawa do rozporządzenia towarem jak właściciel, otrzymuje od nabywcy świadczenie w postaci zapłaty za ten towar. Wystarczające jest przy tym uiszczenie jakiejkolwiek ceny, nie ma natomiast znaczenia, czy wartość takiego świadczenia odpowiada rzeczywistej wartości dostarczanego towaru.

Świadczenia nabywcy towaru oraz jego zbywcy nie muszą bowiem być ekwiwalentne. Możemy więc mieć do czynienia zarówno z sytuacją, gdy wartość rynkowa dostarczanego towaru jest wyższa od wartości świadczenia dokonanego przez nabywcę, jak również z sytuacją odwrotną. Nie zmienia to jednak faktu, iż w powyższych przypadkach następuje odpłatna dostawa towarów.

W szczególności wskazać należy, iż ustawa o VAT nie przewiduje rozwiązań występujących na gruncie ustaw o podatkach dochodowych, które zawierają regulacje dotyczące opodatkowania przychodu z tytułu otrzymania częściowo odpłatnych świadczeń. W przepisach ustawy o VAT brak jest również regulacji podobnych do rozwiązań przewidzianych w art. 14 ust. 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2014 r., poz. 851 z późn. zm,, dalej: „ustawa o CIT")„ zgodnie z którym w przypadku, gdy cena zbycia rzeczy lub praw majątkowych znacznie odbiega od ich wartości rynkowej, organy podatkowe mogą określić przychód z takiej transakcji w wysokości wartości rynkowej tych rzeczy lub praw majątkowych.

Oznacza to, iż na podstawie przepisów ustawy o VAT, dostawa towarów może mieć jedynie charakter odpłatny, bądź też nieodpłatny (brak jest rozwiązań pośrednich). Wobec powyższego na gruncie ustawy o VAT nie można stwierdzić, iż czynność, w przypadku której zapłata za towar zostaje dokonana w kwocie niższej niż jego wartość rynkowa, stanowi w części nieodpłatną dostawę towarów. Może być to bowiem wyłącznie czynność odpłatna, gdy zostanie ustalona jakakolwiek cena, bądź też nieodpłatna, gdy żadna cena nie zostanie ustalona.

Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie w interpretacjach indywidualnych organów podatkowych. Przykładowo:

• Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji z dnia 23 czerwca 2014 r. (IPPP3/443-260/14-2/MKw) uznał, iż: „ (…) czynność może być albo odpłatna albo nieodpłatna. Na gruncie podatku od towarów i usług nie występują czynności częściowo odpłatne. Jeśli tylko czynność została wykonana za wynagrodzeniem, to jest ona odpłatna. Nie ma żadnego znaczenia, czy wynagrodzenie to pokrywa koszty świadczenia tej czynności poniesione przez podatnika, ewentualnie kreuje dla podatnika zysk. Także czynności wykonane „po kosztach” ich świadczenia, bądź poniżej tych kosztów, są czynnościami odpłatnymi, o ile tyko pobrano za nie wynagrodzenie. (...)".
  

• Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji z dnia 20 czerwca 2014 r. (IPPP3/443-272/14-2/KT) stwierdził, iż: „(...) czynność może być albo odpłatna albo nieodpłatna. Na gruncie podatku od towarów i usług nie występują czynności częściowo odpłatne. Jeśli tylko czynność została wykonana za wynagrodzeniem, to jest ona odpłatna. Nie ma żadnego znaczenia, czy wynagrodzenie to pokrywa koszty świadczenia tej czynności poniesione przez podatnika, ewentualnie kreuje dla podatnika zysk. Także czynności wykonane „po kosztach” ich świadczenia, bądź poniżej tych kosztów, są czynnościami odpłatnymi, o ile tylko pobrano za nie wynagrodzenie. Wobec tego nie można uznać, że czynności wykonywane za wynagrodzeniem, które to wynagrodzenie jest niższe od kosztów świadczenia tych czynności (w tym przypadku kosztów nabycia kart Multisport), są nieodpłatne w części (...)”.
  

• Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi w interpretacji z dnia 27 lutego 2014 r. (IPTPP1/443-18/14-6/AK) stwierdził, że „(...) czynności wykonane „po kosztach” ich świadczenia, bądź poniżej tych kosztów, są czynnościami odpłatnymi, o ile tylko pobrano za nie wynagrodzenie. W istocie okoliczność, czy transakcja została dokonana po cenie niższej, czy też wyższej od kosztu świadczenia, nie ma znaczenia dla zakwalifikowania transakcji jako „transakcji odpłatne” w rozumieniu art. 5 ust. pkt 1 ustawy, bowiem to ostatnie pojęcie wymaga wyłącznie istnienia bezpośredniego związku między dostawą towarów lub świadczeniem usług, a świadczeniem wzajemnym (wynagrodzeniem) rzeczywiście otrzymanym przez podatnika (...)”.
  
  
  

Powyższe stanowisko znajduje również potwierdzenie w orzecznictwie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej. W wyroku w sprawie C-412/03 z dnia 20 stycznia 2005 r. Hotel Scandic Gasaback AB v. Riksskatteverket Trybunał wskazał, iż okoliczność, czy dana transakcja została dokonana po cenie niższej, czy też wyższej od kosztów produkcji towaru, nie ma znaczenia dla zakwalifikowania jej jako transakcji odpłatnej w rozumieniu art. 2 VI Dyrektywy. Dla spełnienia przesłanki odpłatności danej transakcji wymagane jest bowiem wyłącznie istnienie bezpośredniego związku między dostawą towarów, a świadczeniem wzajemnym rzeczywiście otrzymanym przez podatnika (patrz: pkt 22 wyroku C-412/03).

W przypadku przejścia działki gruntu na Miasto rolę wynagrodzenia spełnia odszkodowanie za przymusowe przeniesienie własności tego gruntu. Aby zasadnie stwierdzić, że w takim przypadku dojdzie do odpłatnej dostawy towarów należy wykazać i wskazać, że w przypadku przejścia działek na rzecz Miasta zgodnie z art. 98 ustawy o gospodarce nieruchomościami wystąpią wszystkie elementy składające się na tę czynność, tj.:

• przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, oraz
  

• ustalenie wynagrodzenia za towar.
  
  
  

Ten ostatni element zostanie w sprawie skonkretyzowany w momencie, gdy strony zawrą porozumienie co do wysokości odszkodowania zgodnie z art. 98 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w myśl którego za działki gruntu (pod drogi) przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem lub użytkownikiem wieczystym a właściwym organem.

Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie w interpretacjach indywidualnych organów podatkowych. Przykładowo:

• Minister Finansów w interpretacji z dnia 19 lipca 2013 r. (PT8/033/13/68/SBA/13/74109), zmieniającej interpretację Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie, w zakresie stanu faktycznego dotyczącego przejścia działki na rzecz gminy na mocy art. 98 ustawy o gospodarce nieruchomościami stwierdził, że: „(...) w przedmiotowej sprawie doszło do odpłatnej dostawy towaru, spełniającej definicję zawartą w art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, podlegającej opodatkowaniu (...). Odpłatność za dostawę towaru stanowi odszkodowanie, które pełni funkcję wynagrodzenia, czyniąc tego rodzaju dostawę faktycznie odpłatną. (...) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług nie podlega samo odszkodowanie, lecz stanowiące dostawę towarów wygaśnięcie prawa wieczystego użytkowania nieruchomości gruntowej w zamian za wynagrodzenie przyjmujące formę odszkodowania. (...)".
  

• Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu w interpretacji z 31 maja 2012 r. (ILPP2/443-759/09/12-51/AD) wskazał, iż: „(...) w sprawie wystąpiły wszystkie elementy składające się na tę czynność tj. przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel oraz ustalenie wynagrodzenia za towar. Ten ostatni element zostanie skonkretyzowany w momencie kiedy decyzja ustalająca wysokość odszkodowania stanie się ostateczna, bądź gdy strony zawrą porozumienie co do wysokości odszkodowania zgodnie z art. 98 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w myśl którego za działki gruntu (pod drogi), o których mowa w ust. 1, przysługuje odszkodowanie. (...)".
  
  
  

Z przedstawionych powyżej argumentów wynika zatem, iż zarówno w przypadku dokonania przez Wnioskodawcę:

• sprzedaży nieruchomości gruntowej po cenie odbiegającej od jej wartości rynkowej, jak i
  

• przejścia na Miasto działki przeznaczonej pod budowę drogi publicznej za odszkodowaniem na podstawie art. 98 ustawy o gospodarce nieruchomościami,
  
  
  

- dojdzie do odpłatnej dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

2. Wartość określonej w umowie sprzedaży ceny bądź wartość odszkodowania jako podstawa opodatkowania

Jak to zostało wskazane w pkt 1 niniejszego wniosku, uznając, iż planowana przez Wnioskodawcę transakcja dostawy nieruchomości gruntowej na rzecz Miasta (a więc zarówno sprzedaż, jak i przejście działki na rzecz Miasta na podstawie art. 98 ustawy o gospodarce nieruchomościami) stanowi odpłatną dostawę towarów, podstawa opodatkowania VAT takiej transakcji powinna zostać określona na podstawie art. 29a ust. 1 ustawy o VAT. Zgodnie z treścią powyższego przepisu, podstawą opodatkowania jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych przez podatnika.

Wskazać należy, iż powyższy przepis będzie miał zastosowanie zarówno w przypadku dokonania sprzedaży gruntu na rzecz Miasta, jak i w przypadku przejścia na rzecz Miasta działki przeznaczonej pod budowę drogi publicznej za odszkodowaniem na podstawie art. 98 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wskazać bowiem należy, iż w tym przypadku wartość odszkodowania, ustalona pomiędzy Miastem a Wnioskodawcą na podstawie porozumienia, zawartego zgodnie z art. 98 ustawy o gospodarce nieruchomościami, będzie stanowić cenę nieruchomości znaną obu stronom transakcji. Zatem skoro w chwili dokonania dostawy nieruchomości znana będzie jej cena, podstawę opodatkowania należy ustalić w oparciu o art. 29a ust. 1 ustawy.

Biorąc powyższe pod uwagę należy stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie podstawą opodatkowania - zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy - jest wszystko, co stanowi zapłatę, czyli:

• cena sprzedaży nieruchomości, ustalona w zawartej pomiędzy Wnioskodawcą a Miastem umowie sprzedaży, bądź
  

• kwota odszkodowania (określona w porozumieniu), która przysługuje Wnioskodawcy w zamian za nieruchomość przejętą z mocy prawa na własność Miasta w związku z przeznaczeniem wydzielonego gruntu pod drogę publiczną, pomniejszona o podatek należny,
  
  
  

- tj. kwota ok. 100,00 zł netto. Cena ta stanowić będzie kwotę należną z tytułu sprzedaży bądź odszkodowania, tj. ok. 123,00 zł, pomniejszoną o kwotę należnego podatku VAT w wysokości ok. 23,00 zł.

Za cenę, w świetle art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 9 maja 2014 r, o informowaniu o cenach towarów i usług (Dz. U. 2014 r., poz. 915), która zastąpiła ustawę z dnia 5 lipca 2001 r. o cenach (Dz. U. 2013 r., poz, 385), uznaje się wartość wyrażoną w jednostkach pieniężnych, którą kupujący jest obowiązany zapłacić przedsiębiorcy za towar lub usługę.

Z przytoczonego powyżej przepisu wynika, iż ceny, z wyjątkiem cen urzędowych, mogą być ustanawiane przez strony transakcji na dowolnym poziomie. Wynika stąd, iż ceny nie muszą odpowiadać wartości rynkowej towarów będących przedmiotem sprzedaży. Celem sprzedaży danego towaru nie musi być bowiem zawsze osiągnięcie przez zbywcę maksymalnej korzyści w postaci ceny otrzymanej za towar - ze sprzedażą towaru mogą się bowiem wiązać inne korzyści ekonomiczne, równie istotne co cena ustalona pomiędzy stronami sprzedaży.

W opisanym powyżej stanie faktycznym Wnioskodawca, planując dostawę nieruchomości gruntowej, nie ma na celu osiągnięcia z tego tytułu korzyści ekonomicznej w postaci ceny uzyskanej za grunt, który został sprzedany/przeszedł na rzecz Miasta w zamian za odszkodowanie, a wypełnienie ciążącego na nim obowiązku wynikającego z przepisów prawa (art. 16 ustawy o drogach) w celu możliwości realizacji planowanej przez Wnioskodawcę Inwestycji. Ponadto Wnioskodawca, dokonując dostawy gruntu, uwolni się od obowiązku ponoszenia nakładów na utrzymanie gruntu. Poza tym wątpliwe jest aby, mając na uwadze przeznaczenie posiadanego przez Wnioskodawcę gruntu wyłącznie pod drogę publiczną, znalazł się nabywca chętny do nabycia gruntu po cenie innej niż cena ustalona pomiędzy Wnioskodawcą a Miastem.

W związku z powyższym cena ustalona pomiędzy Wnioskodawcą a Miastem, rozumiana jako kwota należna, którą Miasto zobowiązane jest uiścić z tytułu przeniesienia na jego rzecz własności gruntu (lub uzyskana jako kwota odszkodowania), stanowi zapłatę będącą podstawą opodatkowania VAT.

Zaprezentowane powyżej stanowisko Wnioskodawcy znajduje potwierdzenie w interpretacjach indywidualnych organów podatkowych. Przykładowo:

• Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu w interpretacji z dnia 24 maja 2011 r. (ILPP1/4441-10/11-3/HMW), gdzie Wnioskodawcą była spółka deweloperska realizująca inwestycję w postaci budowy osiedla domków jednorodzinnych, która zamierzała sprzedać gminie „za symboliczną złotówkę” należący do niej grunt, wraz z wybudowanymi na nim drogami wewnętrznymi stanowiącymi sieć komunikacyjną osiedla, stwierdził, iż: „(...) w sytuacji sprzedaży Gminie (...) dróg wewnętrznych (...) za „symboliczną złotówkę”, transakcja ta będzie podlegać opodatkowaniu jako odpłatna dostawa towarów. (...) Natomiast, jeżeli sprzedaż przedmiotowych składników majątku Wnioskodawcy nastąpi po cenie ustalonej w umowie, to podstawę opodatkowania podatkiem od towarów i usług stanowić będzie kwota należna z tytułu tej transakcji pomniejszona o kwotę należnego podatku. (...) Kwotą należną będzie więc kwota określona w umowie, tj. np. 1 zł. (...)".
  

• Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji z dnia 14 lutego 2013 r. (IPPP1/443-6/13-2/IGo) uznał, iż: „(...) przepisy ustawy o VAT nie ograniczają podatnika w swobodzie ustalania ceny, czyli możliwa jest sprzedaż po cenie niższej niż rzeczywista wartość tych towarów lub usług. Taka sytuacja nie różni się niczym od normalnej sprzedaży towaru z zyskiem. (...) Zatem Wnioskodawca ustalając cenę sprzedaży jako "symboliczna złotówka" nie narusza przepisów ustawy o VAT (...)".
  
  
  

W odniesieniu natomiast do określenia podstawy opodatkowania w przypadku przejścia własności nieruchomości z mocy prawa na Miasto w zamian za odszkodowanie, można wskazać następujące, przykładowe interpretacje indywidualne:

• Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi w interpretacji z dnia 5 czerwca 2014 r. (IPTPP1/443-156/14-4/MW) uznał, że: „(...) kwota należna z tytułu ww. dostawy, za którą Wnioskodawca otrzymał wynagrodzenie (odszkodowanie) stanowiła kwotę należną w związku z dostawą towaru, czyli kwotę obejmującą całość świadczenia należnego od nabywcy, którą dla wyliczenia obrotu (podstawy opodatkowania) należy traktować jako kwotę brutto zawierającą podatek VAT i do wyliczenia podatku należnego Wnioskodawca winien zastosować metodę „w stu". (...)",
  

• Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu w interpretacji z dnia 25 maja 2012 r. (LPP2/443-558/11-2/MN), który wskazał że: „(...) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega dostawa towarów, w tym również dokonana z nakazu organu władzy publicznej, natomiast kwota odszkodowania, jeżeli jest jedynym wynagrodzeniem należnym Wnioskodawcy z tytułu dostawy nieruchomości na rzecz gminy, stanowi - w myśl art. 29 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług kwotę należną zawierającą podatek od towarów i usług. Podstawą opodatkowania jest zatem kwota odszkodowania pomniejszona o kwotę należnego podatku. (,..),
  
  
  

Zgodnie z przedstawionymi powyżej argumentami należy uznać, iż zarówno w przypadku dokonania przez Wnioskodawcę:

• sprzedaży nieruchomości gruntowej po cenie odbiegającej od wartości jej nabycia oraz wartości sąsiadujących gruntów, jak i
  

• przejścia na rzecz Miasta działki przeznaczonej pod budowę drogi publicznej za odszkodowaniem w kwocie określonej przez strony w porozumieniu zawartym na podstawie art. 98 ustawy o gospodarce nieruchomościami,
  

podstawę opodatkowania będzie stanowić kwota wskazana w umowie zawartej z Miastem lub w porozumieniu w sprawie wypłaty odszkodowania w zamian za przejście gruntu na rzecz Miasta z mocy prawa - tj. kwota ok. 100,00 zł netto.

3. Brak przesłanek do ustalenia obrotu na poziomie innym niż cena sprzedaży nieruchomości

Jak wynika z przedstawionego stanu faktycznego, pomiędzy Wnioskodawcą a Miastem nie istnieją powiązania wskazane w art. 32 ustawy o VAT. W związku z tym nie ma podstaw do ustalenia obrotu z tytułu przeprowadzenia opisanej w stanie faktycznym transakcji dostawy nieruchomości gruntowej na podstawie umowy sprzedaży bądź też z mocy prawa (zgodnie z art. 98 ustawy o gospodarce nieruchomościami) - na poziomie innym niż cena określona z tytułu dostawy nieruchomości (a więc cena ustalona w umowie sprzedaży bądź w porozumieniu zawartym z Miastem na podstawie art. 98 ust 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Za podstawę opodatkowania z tytułu odpłatnej dostawy towarów przyjmuje się, zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy o VAT, wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy. Organy podatkowe mogą jednakże określić wysokość obrotu na podstawie wartości rynkowej sprzedawanego towaru w przypadku, gdy czynność podlegająca opodatkowaniu VAT zostaje dokonana pomiędzy podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 32 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 32 ust. 2 ustawy o VAT powiązania pomiędzy nabywcą, a podmiotem

• rodzinny lub z tytułu przysposobienia,
  

• kapitałowy,
  

• majątkowy,
  

• bądź też mogą wynikać ze stosunku pracy.
  
  
  

Wnioskodawca wskazuje, iż pomiędzy nim a Miastem, jako nabywcą dostarczanej przez Wnioskodawcę nieruchomości gruntowej, nie istnieją powiązania wskazane w art. 32 ust. 2 ustawy o VAT (brak więc pomiędzy tymi podmiotami powiązań o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym, bądź też wynikającym ze stosunku pracy).

Oczywiste jest, iż wskazane powyżej powiązania pomiędzy Miastem a Wnioskodawcą nie występują, ponieważ Miasto stanowi jednostkę samorządu terytorialnego będącą podmiotem prawa publicznego, natomiast Wnioskodawca jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością będącą podmiotem prawa prywatnego. Należy również wskazać, iż wspólnicy Wnioskodawcy nie są członkami organów uchwałodawczych, ani wykonawczych Miasta.

W związku z tym nie występują przesłanki, które uzasadniałyby ustalenie obrotu z tytułu planowanej transakcji dostawy nieruchomości na poziomie innym niż cena nieruchomości wskazana w umowie sprzedaży bądź w porozumieniu zawartym z Miastem na podstawie art. 98 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami (ewentualnie w decyzji administracyjnej wydanej przez Miasto, określającej wartość odszkodowania).

Stanowisko Wnioskodawcy potwierdzają organy podatkowe w interpretacjach indywidualnych. Przykładowo:

• Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi w interpretacji z dnia 6 czerwca 2013 r. (IPTPP4/443-165/13-5/ALN) stwierdził, iż: „(...) Wnioskodawca zamierza dokonać sprzedaży przyłącza ciepłowniczego: urządzeń sieci ciepłowniczych Z za „symboliczną złotówkę, co oznacza, że powyższa sprzedaż następować będzie po cenie niższej od wartości rynkowej. W przedmiotowej sprawie należy podkreślić, że sprzedaż przyłącza ciepłowniczego; urządzeń sieci ciepłowniczych Z za „symboliczną złotówkę” nie jest wynikiem przypadku, lecz wynikać będzie z negocjacji pomiędzy kontrahentami. Zatem, określając podstawę opodatkowania, Spółka powinna jako obrót przyjąć rzeczywistą kwotę należną z tytułu sprzedaży, gdyż w przedmiotowej sprawie nie ma zastosowania art. 32 ustawy. (...)".
  

• Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji z dnia 12 sierpnia 2010 r. (IBPP1/443-416/10/AZb) stwierdził, iż: „(...) jeżeli (...) pomiędzy Gminą a Parafią Rzymsko-Katolicką nie zachodzą żadne powiązania wymienione w art. 32 ustawy o podatku od towarów i usług, to w sytuacji dokonania przez Gminę sprzedaży działki gminnej za cenę 1 zł na rzecz Parafii, podstawę opodatkowania stanowi kwota należna z tytułu sprzedaży, tj. kwota ustalona przez Wnioskodawcę na poziomie 1 zł. (...)".
  
  
  

Reasumując, niezależnie od dokonania przez Wnioskodawcę dostawy na rzecz Miasta nieruchomości gruntowej:

• na podstawie umowy sprzedaży, bądź
  

• z mocy prawa - na podstawie art. 98 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zamian za odszkodowanie,
  
  
  

- powyższa dostawa stanowić będzie odpłatną dostawę towarów, w odniesieniu do której z uwagi na fakt, iż pomiędzy stronami transakcji nie występują powiązania opisane w art. 32 ustawy o VAT, podstawę opodatkowania VAT będzie stanowić cena nieruchomości, wynikająca z umowy sprzedaży bądź porozumienia w sprawie odszkodowania zawartego pomiędzy Wnioskodawcą a Miastem na podstawie art. 98 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami (ok. 100 zł).

4. Interpretacja indywidualna wydana dla właściciela nieruchomości gruntowej

Końcowo, Wnioskodawca wskazuje, że właściciel nieruchomości gruntowej, na której miała być realizowana Inwestycja ( spółka z ograniczoną odpowiedzialnością), a którą realizować ma obecnie Wnioskodawca, otrzymał interpretację indywidualną z dnia 16 października 2012 r. (IPPP1/443-870/12-2/MP), w której Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie potwierdził dla analogicznego stanu faktycznego, że: „(...) niezależnie od dokonania przez Wnioskodawcę dostawy na rzecz Miasta nieruchomości gruntowej:

• na podstawie umowy sprzedaży; bądź
  

• z mocy prawa na podstawie art. 98 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zamian za odszkodowanie,