INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko, przedstawione we wniosku z dnia 18 listopada 2011 r. (data wpływu 21 listopada 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sprzedaży nieruchomości – jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 21 listopada 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawczyni jest właścicielem nieruchomości zabudowanej. Zainteresowana podaje, iż zakupu pierwotnie istniejącej tam nieruchomości wraz z działką dokonała dnia 14 grudnia 2007 r.

Zgodnie z założeniami, posadowiony na tym gruncie budynek, będący w stanie ruiny, został rozebrany. Powyższa okoliczność miała miejsce w kwietniu 2008 r.

Następnie, w październiku 2011 r. Wnioskodawczyni oddała do użytku obecnie istniejący budynek, wybudowany na tym gruncie.

Zainteresowana wskazuje, iż ma możliwość zbycia ww. nieruchomości. Wnioskodawczyni podaje, iż powodem jest położenie w sąsiedztwie firm produkcyjnych, które na przestrzeni czterech lat bardzo rozwinęły swoją działalność. Zainteresowana nadmienia, iż rozpoczynając budowę nie zdawała sobie sprawy, że tak dokuczliwe, wręcz niemożliwe, będzie zamieszkanie Jej rodziny w przedmiotowym domu. Zainteresowana podaje, iż pojawiła się sprzyjająca sprzedaży okoliczność – znalazła się bowiem osoba, która pomimo istniejących tam niedogodności, zdecydowana jest na zakup. Jednakże, Wnioskodawczyni musi niezwłocznie podjąć decyzję o ewentualnej sprzedaży, gdyż potencjalnemu nabywcy zależy na czasie.

Zainteresowana skłonna jest do sfinalizowania planowanej transakcji, pomimo, że nie upłynęło jeszcze pięć lat od nabycia nieruchomości.Wnioskodawczyni warunkuje swoją decyzję od możliwości skorzystania z ulgi mieszkaniowej lub odstąpienia od obowiązku odprowadzenia podatku.

Z uwagi na fakt uzyskania rozbieżnych interpretacji, zmieniających się w okresie czterech lat, przepisów w przedmiocie opodatkowania sprzedaży nieruchomości, Zainteresowana zdecydowała się na wystąpienie z wnioskiem o wydanie interpretacji podatkowej Ministra Finansów.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1. Czy właściwe będzie opodatkowanie zbycia nieruchomości wg niżej podanego schematu:
   1. wyodrębnienie wartości:
      • nabytej w 2007 r. nieruchomości, tj. budynku przeznaczonego do rozbiórki oraz działki,
      • nowo wybudowanej nieruchomości,
   2. odprowadzenie podatku w wysokości 19% dochodu uzyskanego:
      • ze zbycia nieruchomości nabytej w 2007 r. (rozbiórka w kwietniu 2008 r.),
      • ze zbycia nowo wybudowanej nieruchomości (odbiór techniczny w październiku 2011 r.),
   3. skorzystanie z ulgi mieszkaniowej, która uprawnia do wykorzystania dochodów z odpłatnego zbycia nieruchomości na cele mieszkaniowe, nie później niż w okresie dwóch lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie...
2. Czy istnieje możliwość odstąpienia od obowiązku opodatkowania 19% podatku od dochodu z tytułu sprzedaży nieruchomości przed upływem pięciu lat od daty zakupu...

Zdaniem Wnioskodawczyni, przedstawiony w pierwszym pytaniu sposób opodatkowania jest właściwy.

Swoje stanowisko Zainteresowana argumentuje tym, że dokonując zakupu nieruchomości dnia 14 grudnia 2007 r. była świadoma jej stanu faktycznego – dom nie nadawał się do remontu ani odbudowy. Wnioskodawczyni wskazuje, iż traktowała tą inwestycję jako nabycie działki pod budowę nowego domu.

Zainteresowana wskazuje, iż budując dom w latach 2008-2011 nie mogła przecież być w nim zameldowana. Zatem, Wnioskodawczyni wyraziła opinię, iż w Jej przypadku ulga meldunkowa nie wchodzi w rachubę.

Zdaniem Zainteresowanej, odrębnym rozwiązaniem byłoby zwolnienie z obowiązku opodatkowania dochodu ze zbycia nieruchomości.

Wnioskodawczyni podaje, iż Jej celem było zamieszkanie wraz z rodziną w spokojnym i bezpiecznym miejscu. Aby zapewnić swojemu dziecku takie warunki Zainteresowana poniosła bardzo duże koszty. Budowa została sfinansowana kosztem wielu wyrzeczeń ze środków własnych i kredytu bankowego przeznaczonego na ten cel. Wnioskodawczyni wskazuje, iż obecnie niemożliwe jest zamieszkanie Jej rodziny w tym miejscu z uwagi na stan zdrowia córki.

Zainteresowana nadmienia, iż obecnie coraz trudniej jest sprzedać dom, dlatego obawia się, że straci tę możliwość czekając do upływu 5 lat.

Wnioskodawczyni wskazuje, iż mając możliwość skorzystania z ulgi mieszkaniowej lub zwolnienia z odprowadzania podatku przed upływem pięciu lat, mogłaby konsekwentnie przystąpić do realizacji swoich planów mieszkaniowych. Zdaniem Zainteresowanej, tylko w prezentowany wyżej sposób jest w stanie sfinansować to przedsięwzięcie.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W przypadku sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w powyższym przepisie decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu przychodu (dochodu) ma moment ich nabycia z uwagi na fakt, iż przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ulegały zmianie.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, iż Zainteresowana zakupiła nieruchomość dnia 14 grudnia 2007 r. Na przedmiotowym gruncie posadowiony był budynek, którego stan techniczny nie pozwalał na eksploatację. Wobec powyższego, Wnioskodawczyni wyburzyła go, a następnie w latach 2008-2011 prowadziła budowę domu. Obecnie planowana jest sprzedaż ww. nieruchomości.

Tut. Organ zauważa, iż ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości, sięgnąć więc należy do definicji nieruchomości zawartej w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. nr 16, poz. 93 ze zm.). Zgodnie z art. 46 ww. Kodeksu, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych (art. 47 § 1 ww. ustawy). Co więcej, w myśl art. 48 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w ustawie, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane (…).

Zatem, mając na uwadze powyższe przepisy Kodeksu cywilnego, stwierdzić należy, iż w przypadku budowy budynku na własnym gruncie, grunt ten wraz z budynkiem stanowi jedną rzecz (nieruchomość). Za datę nabycia nieruchomości w takim wypadku uznać należy datę nabycia gruntu, tj. w przedmiotowej sprawie rok 2007.

W związku z poczynionym powyżej rozważaniami, stwierdzić należy, iż do sprzedaży przedmiotowej nieruchomości zastosowanie będą miały przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

Zgodnie bowiem z art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316), do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

W myśl art. 30e ust. 1 i 4 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonych zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (…).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

W myśl natomiast art. 22 ust. 6c ww. ustawy, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c (…) ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

W świetle powyższego, stwierdzić należy, iż przychodem ze sprzedaży będzie cena określona w umowie sprzedaży nieruchomości, zaś kosztem uzyskania przychodu – cena nabycia gruntu wraz z budynkiem w ruinie, a także prawidłowo udokumentowane koszt jego wyburzenia oraz wzniesienia nowego domu.

Jednakże, zgodnie z zapisem art. 21 ust. 1 pkt 126 ww. ustawy, wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z odpłatnego zbycia:

1. budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku,
2. lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu,
3. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie,
4. prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie

– jeżeli podatnik był zameldowany w budynku lub lokalu wymienionym w lit. a)-d) na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia, z zastrzeżeniem ust. 21 i 22.

Stosownie do art. 21 ust. 21 ww. ustawy, zwolnienie to ma zastosowanie do przychodów podatnika, który w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego, złoży oświadczenie, że spełnia warunki do zwolnienia, w urzędzie skarbowym, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika.

Wymóg złożenia w terminie tego oświadczenia jest więc, obok zameldowania na pobyt stały w sprzedawanym lokalu mieszkalnym przez okres 12 miesięcy, warunkiem koniecznym do zastosowania omawianego zwolnienia. Warunek ten wynika wprost z przepisu art. 21 ust. 21, dotyczącego zwolnień przedmiotowych, przez co stał się on nieodłącznym elementem regulacji dotyczącej możliwości skorzystania ze zwolnienia przychodu z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Jednakże w myśl art. 8 ust. 3 powołanej ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw, podatnicy do których mają zastosowanie przepisy dotyczące tzw. ulgi meldunkowej, oświadczenie o którym mowa w art. 21 ust. 21 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r., składają w terminie złożenia zeznania, o którym mowa w art. 45 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy. W przypadku, o którym mowa w zdaniu pierwszym, 14 dniowy termin określony w art. 21 ust. 21 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r., nie ma zastosowania.

Tut. Organ pragnie nadmienić, iż w poz. 61 (części E.3.) wniosku ORD-IN Zainteresowana, jako „przepisy prawa podatkowego będące przedmiotem interpretacji indywidualnej”, wskazała m.in. art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Odnosząc się do powyższego, informuje się, iż zwolnienie przedmiotowe wskazane w ww. przepisie znajduje zastosowanie do opodatkowania sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych wskazanych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy nabytych od dnia 1 stycznia 2009 r., co wynika z cytowanej wcześniej ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 ze zm.).

W świetle powyższego, stwierdzić należy, iż dokonana przed upływem pięciu lat od dnia nabycia sprzedaż nieruchomości – zarówno gruntu, jak i nowo wybudowanego domu – podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych wg przepisów obowiązujących na dzień 31 grudnia 2008 r. Zatem, Wnioskodawczyni będzie zobowiązana do zapłaty 19% podatku dochodowego, obliczonego na zasadach określonych w cytowanym wyżej art. 30e ust. 1 i 4 ustawy podatkowej. W konsekwencji, Zainteresowana nie będzie uprawniona do skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż w stanie prawnym obowiązującym od dnia 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r. brak jest przepisów konstytuujących to zwolnienie. Nie sposób zatem uznać za prawidłowy przedstawiony przez Wnioskodawczynię schemat obliczenia podatku.

Odnosząc się natomiast do kwestii związanej z odstąpieniem od obowiązku odprowadzenia podatku, stwierdzić należy, iż w przypadku spełnienia obowiązku zameldowania na pobyt stały w nowo wybudowanym domu przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia nieruchomości oraz złożenia wymaganego oświadczenia w stosownym terminie, Wnioskodawczyni będzie uprawniona do skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w cytowanym wyżej art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zatem za nieprawidłowe należało uznać stanowisko Zainteresowanej, zgodnie z którym nie może Ona skorzystać z ulgi meldunkowej. Podkreślić bowiem należy, iż w świetle przepisów dotyczących ww. ulgi obowiązek zameldowania powinien być spełniony m.in. w odniesieniu do zbycia domu mieszkalnego, a więc – przenosząc powyższe na grunt analizowanej sprawy – inwestycji budowy domu zakończonej przez Wnioskodawczynię w 2011 r.

Końcowo, tut. Organ pragnie zastrzec, iż powyższy przepis nie będzie miał zastosowania do kwoty, którą Zainteresowana uzyska z tytułu sprzedaży gruntu. Otrzymany z tego tytułu dochód będzie podlegał opodatkowaniu 19% zryczałtowanym podatkiem dochodowym, zgodnie z art. 30e ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.