Interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi
IPTPB2/415-668/14-6/PK
z 16 kwietnia 2015 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 12 grudnia 2014 r. (data wpływu 18 grudnia 2014 r.), uzupełnionym pismem z dnia 8 marca 2015 r. (data wpływu 10 marca 2015 r.) i pismem z dnia 26 marca 2015 r. (data wpływu 2 kwietnia 2015 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości oraz zwolnienia przedmiotowego – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 18 grudnia 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości oraz zwolnienia przedmiotowego.

Wniosek nie spełniał wymogów, określonych w art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.), w związku z powyższym, pismem z dnia 23 lutego 2015 r., Nr IPTPB2/415-668/14-2/PK, Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działający w imieniu Ministra Finansów, na podstawie art. 169 § 1 i § 2 w zw. z art. 14h ustawy Ordynacja podatkowa, wezwał Wnioskodawczynię do usunięcia braków wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie wysłano w dniu 24 lutego 2015 r. (skutecznie doręczono dnia 2 marca 2015 r.), zaś w dniu 10 marca 2015 r. Wnioskodawczyni uzupełniła ww. wniosek (data nadania 9 marca 2015 r.).

Następnie z uwagi na konieczność uzupełnienia zdarzenia przyszłego zawartego w uzupełnieniu wniosku, w myśl art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działający w imieniu Ministra Finansów, na podstawie art. 169 § 1 w związku z art. 14h ustawy Ordynacja podatkowa, pismem z dnia 17 marca 2015 r., Nr IPTPB2/415-668/14-4/PK, ponownie wezwał Wnioskodawczynię do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie wysłano w dniu 18 marca 2015 r. (data doręczenia 20 marca 2015 r.). Wnioskodawczyni w ustawowym terminie uzupełniła ww. wniosek pismem z dnia 26 marca 2015 r. (data wpływu 2 kwietnia 2015 r.).

We wniosku i jego uzupełnieniach przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Postanowieniem z dnia 27 września 2011 r., sygn. akt …, Sąd Rejonowy … orzekł, że spadek po E. P. zmarłym w dniu 5 stycznia 2003 r. na podstawie ustawy nabyli: żona – H. L. P. oraz dzieci – Wnioskodawczyni i A. P., po 1/3 części każde z nich. Wnioskodawczyni z tytułu przyjętego spadku po ojcu E. P. zapłaciła podatek od spadku w kwocie 1 614 zł. W skład masy spadkowej po E. P. wchodził udział w wysokości 1/2 części we współwłasności nieruchomości położonej w miejscowości …, gmina …, składającej się z działek nr 108/1 i 109/1 o łącznej powierzchni 3000 m2, dla której Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego … w … prowadzi księgę wieczystą Kw nr ….

Nieruchomość tę małżonkowie H. i E. P. (pozostający przez cały czas trwania małżeństwa w ustawowej wspólnocie majątkowej) nabyli do majątku wspólnego w drodze dwóch zdarzeń prawnych - na podstawie prawomocnego aktu własności ziemi nr …, wydanego przez Naczelnika Powiatu w … w dniu 21 lutego 1975 r. (wydanego w wyniku komasacji gruntów) oraz w drodze umowy zamiany, zawartej z A. D.. H. P. na podstawie umowy zamiany z dnia 18 kwietnia 1991 r. była współwłaścicielką w 3/6 częściach, zaś na podstawie ww. postanowienia Sądu Rejonowego w … z dnia 27 września 2011 r. o stwierdzeniu nabycia spadku po E. P. była współwłaścicielką w 1/6 części ww. nieruchomości.

Na podstawie umowy darowizny (zawartej w formie aktu notarialnego w dniu 15 listopada 2013 r.) H. P. darowała Wnioskodawczyni całe swoje udziały (4/6 części) we wspomnianej nieruchomości; wartość przedmiotu darowizny określono na kwotę 166 000 zł.

W dniu 7 lipca 2014 r. przed Sądem Rejonowym … (sygn. akt …) pomiędzy niżej wymienionymi osobami zawarto ugodę o treści następującej:

Wnioskodawczyni, w imieniu własnym oraz jako pełnomocnik H. P. oraz A. P. zgodnie ustalają, że w skład majątku wspólnego H. P. i E. P. wchodzi prawo własności nieruchomości - zabudowanych działek gruntu położonych w …, gmina …, oznaczonych w ewidencji gruntów numerami 108/1 o powierzchni 0,15 ha i 109/1 o powierzchni 0,15 ha, dla której Sąd Rejonowy … w … z siedzibą w … V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr …, oraz że w skład spadku po E. P. wchodzi udział w wysokości 1/2 (jednej drugiej) części we współwłasności nieruchomości - działek gruntu nr 108/1 i 109/1 szczegółowo opisanych powyżej. Wnioskodawczyni i A. P. oświadczają, że na skutek dziedziczenia po śmierci E. P. oraz umowy darowizny z dnia 15 listopada 2013 r. zawartej pomiędzy H. P. a Wnioskodawczynią, są oni współwłaścicielami opisanej powyżej nieruchomości składającej się z działek nr 108/1 i nr 109/1, położonej w … w udziałach – Wnioskodawczyni 5/6 (pięć szóstych) części i A. P. l/6 (jedna szósta) części. Uczestnicy wartość majątku wspólnego, działu spadku i przedmiotu zniesienia współwłasności ustalają na kwotę 207 500 zł oraz zgodnie dokonują podziału majątku wspólnego, działu spadku i zniesienia współwłasności w ten sposób, że całą nieruchomość opisaną szczegółowo powyżej, czyli prawo własności zabudowanych działek gruntu położonych w …, oznaczonych w ewidencji gruntów numerami 108/1 o powierzchni 0,15 ha i 109/1 o powierzchni 0,15 ha, dla której Sąd Rejonowy … w … z siedzibą w … V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr …, przyznają Wnioskodawczyni na własność. Wnioskodawczyni zobowiązuję się zapłacić na rzecz A. P. kwotę 100 000 zł tytułem spłaty, płatną jednorazowo w terminie 6 miesięcy od daty uprawomocnienia się postanowienia o umorzeniu postępowania wydanego w niniejszej sprawie i z zastrzeżeniem ustawowych odsetek na wypadek uchybienia terminowi płatności.

Postanowienie o umorzeniu postępowania z dnia 7 lipca 2014 r. nie zostało zaskarżone i po upływie tygodniowego terminu określonego w art. 394 § 2 Kodeksu postępowania cywilnego stało się prawomocne.

Wnioskodawczyni zamierza sprzedać ww. nieruchomość, a z uzyskanej kwoty zapłacić na rzecz A. P. kwotę 100 000 zł tytułem spłaty kwoty należnej z tytułu opisanego wyżej zniesienia współwłasności przedmiotowej nieruchomości.

Sprzedaż przedmiotowej nieruchomości nie nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Część kwoty uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości Wnioskodawczyni zamierza wydatkować na własne cele mieszkaniowe, tj. remont domu stanowiącego jej współwłasność, w którym obecnie zamieszkuje oraz zakup mieszkania, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpi sprzedaż przedmiotowej nieruchomości.

W uzupełnieniu wniosku z dnia 26 marca 2015 r. dodano, że:

1. Wnioskodawczyni ma zamiar sprzedać działkę z domem, najpóźniej w maju 2015 r.;
2. w okresie dwóch lat od wyżej wymienionej sprzedaży Wnioskodawczyni dokona zakupu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego albo lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość. Forma prawna ma dla Wnioskodawczyni znaczenie drugorzędne, najważniejsza jest dla Niej cena;
3. Wnioskodawczyni zamierza kupić mieszkanie położone w Polsce, w …;
4. Wnioskodawczyni mieszka 0,5 km od drogi asfaltowej. Zimą, gdy jest dużo śniegu nie ma Ona dojazdu do domu w …. Wnioskodawczyni ma 59 lat, wkrótce przejdzie na emeryturę. Choruje na zwyrodnienie kręgosłupa i zapalenie stawów, bardzo bolą Ją nogi, jest po operacji żylaków. Gdy Wnioskodawczyni zakupi mieszkanie w … będzie w nim zamieszkiwać zimą i w czasie zabiegów rehabilitacyjnych;
5. Wnioskodawczyni nie będzie wynajmować nabytego mieszkania, ani nie będzie umożliwiać nieodpłatnie korzystania z ww. lokalu przez osoby trzecie;
6. nieruchomość, na której znajduje się dom będący współwłasnością Wnioskodawczyni jest położona w miejscowości …, gmina …;
7. dom, w którym Wnioskodawczyni zamieszkuje nie jest całkowicie wykończony z powodu braku finansów. Dlatego po sprzedaniu działki z domem Wnioskodawczyni będzie mogła wykończyć werandę: położyć terakotę, ściany ocieplić folią, wełną i płytami OSB. Na ganku trzeba wymienić drzwi. Ponieważ dom jest stary (przeniesiony z innej działki, na której stał) trzeba go ocieplić z zewnątrz folią, wełną prasowaną i nowymi deskami, które trzeba zaimpregnować. Wokół domu należy ułożyć kostkę lub kamień jeden metr od fundamentu i zrobić odwodnienie. Na dachu są już popękane rynny plastikowe, więc trzeba je wymienić. W kuchni jest potrzebna wymiana starego okna na plastikowe;
8. w momencie dokonywania wszystkich czynności opisanych we wniosku Wnioskodawczyni pozostawała i pozostaje we wspólności ustawowej ze swoim mężem;
9. jak wynika z ustaleń dokonanych pomiędzy Wnioskodawczynią a przyszłym nabywcą nieruchomości koszty notarialne transakcji sprzedaży poniesie nabywca.
   
   

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku):

1. Czy przepisy art. 30e ust. 1 i 2 w związku z art. 9, art. 10 ust. 1 pkt 8 i art. 22 ust. 6c i 6d ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, w odniesieniu do przedstawionego zdarzenia przyszłego, należy zinterpretować w ten sposób, że środki pieniężne odpowiadające części działki nabytej przez Wnioskodawczynię w drodze spadkobrania po zmarłym w 2003 r. ojcu (1/6 ceny sprzedaży) nie podlegają opodatkowaniu podatkiem dochodowym, a tym samym podstawą opodatkowania podatkiem dochodowym od zbycia przedmiotowej nieruchomości będzie pozostała kwota uzyskana ze sprzedaży (1/6 ceny sprzedaży) pomniejszona o kwotę za jaką Wnioskodawczyni nabyła udziały w nieruchomości od A. P. w drodze ugody o zniesienie udziału w tej nieruchomości?
2. Czy przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, w odniesieniu do przedstawionego zdarzenia przyszłego, należy zinterpretować w ten sposób, że część kwoty uzyskanej ze sprzedaży ww. nieruchomości wydatkowana na własne cele mieszkaniowe Wnioskodawczyni (zakup mieszkania oraz remont domu, w którym obecnie zamieszkuje, a stanowiącego Jej współwłasność z małżonkiem) nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpi sprzedaż przedmiotowej nieruchomości będzie wolna od podatku dochodowego?
   
   

Zdaniem Wnioskodawczyni (ostatecznie sformułowanym w uzupełnieniu wniosku z dnia 8 marca 2015 r.), zgodnie z art. 30e ust. 11 2 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19 % podstawy obliczenia podatku. Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Wnioskodawczyni nie dokonywała odpisów amortyzacyjnych.

Kwota za jaką Wnioskodawczyni nabyła w drodze opisanej wyżej ugody sądowej udział w nieruchomości, w której pozostały udział odziedziczyła i otrzymała w drodze darowizny, jest kosztem uzyskania przychodu, o którym mowa w art. 22 ust. 6 lit. c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Powołany przepis stanowi, że koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) (m.in. sprzedaży nieruchomości), z zastrzeżeniem ust. 6d (sytuacji, w której nieruchomość została nabyta przez sprzedawcę w drodze spadkobrania), stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Kwota, w zamian za którą Wnioskodawczyni nabyła udział w przedmiotowej nieruchomości od A. P., a która będzie uiszczona w wykonaniu umowy kupna-sprzedaży przez nabywcę nieruchomości, będzie w momencie sprzedaży nieruchomość kosztem jej nabycia w tym zakresie. Nie jest przeszkodą uznanie za koszt uzyskania przychodu wydatku na tę spłatę, jeśli Wnioskodawczyni najpierw sprzeda nieruchomość, a potem dokona spłaty.

Natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6d ww. ustawy, za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość nabywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

W związku z tym należy uznać, że w zakresie w jakim Wnioskodawczyni nabyła udział w nieruchomości w drodze darowizny, koszt uzyskania przychodu z tytułu jej odpłatnego zbycia będzie ustalany na podstawie art. 22 ust. 6 lit. d, natomiast w zakresie w jakim Wnioskodawczyni nabyła udział w nieruchomości w drodze odpłatnego nabycia na podstawie ww. ugody o zniesieniu współwłasności, koszt uzyskania przychodu z tytułu jej odpłatnego zbycia będzie ustalany na podstawie art. 22 ust. 6 lit. c, tj. że kosztem tym będzie kwota 100 000 zł zapłacona przez nabywcę A. P., za jaką Wnioskodawczyni nabyła udział w przedmiotowej nieruchomości.

Zdaniem Wnioskodawczyni, 1/6 kwoty uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości, odpowiadająca 1/6 części nieruchomości nabytej w 2003 r. w drodze spadkobrania (od którego Wnioskodawczyni zapłaciła podatek od spadków i darowizn), nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, co wynika z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dlatego też opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegać będzie 5/6 dochodu z jej sprzedaży. Wspomniany podatek, zapłacony z tytułu spadkobrania, stanowi wyłącznie koszt uzyskania przychodu nie podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych część kwoty uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości wydatkowana na własne cele mieszkaniowe Wnioskodawczyni nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpi sprzedaż przedmiotowej nieruchomości, będzie wolna od podatku dochodowego. Na przeszkodzie zastosowania wspomnianego zwolnienia z tytułu remontu domu mieszkalnego i zakupu mieszkania nie stoi fakt, że Wnioskodawczyni jest współwłaścicielką domu, w którym obecnie zamieszkuje i który zamierza przebudować, gdyż przepis ten nie formułuje jakichkolwiek ograniczeń w tym zakresie (w szczególności co do liczby nieruchomości stanowiących własność dokonującego odliczenia).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.), do źródeł przychodów zalicza się m.in. odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4. innych rzeczy,

-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części oraz udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części oraz udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

W związku z powyższym rozpatrując konsekwencje podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości, kluczowe znaczenie ma moment jej nabycia.

Z przedstawionego przez Wnioskodawczynię opisu zdarzenia przyszłego wynika, że postanowieniem z dnia 27 września 2011 r. Sąd Rejonowy orzekł, że spadek po E. P. zmarłym w dniu 5 stycznia 2003 r. na podstawie ustawy nabyli: żona oraz dzieci – Wnioskodawczyni i Jej brata, po 1/3 części każde z nich. Wnioskodawczyni z tytułu przyjętego spadku po ojcu zapłaciła podatek od spadku w kwocie 1 614 zł. W skład masy spadkowej po ojcu wchodził udział w wysokości 1/2 części we współwłasności nieruchomości składającej się z działek nr 108/1 i nr 109/1 o łącznej powierzchni 3000 m2. Nieruchomość tę małżonkowie H. i E. P. (pozostający przez cały czas trwania małżeństwa w ustawowej wspólnocie majątkowej) nabyli do majątku wspólnego w drodze dwóch zdarzeń prawnych – na podstawie prawomocnego aktu własności ziemi wydanego przez Naczelnika Powiatu w dniu 21 lutego 1975 r. oraz w drodze umowy zamiany, zawartej z A. D. H. P. na podstawie umowy zamiany z dnia 18 kwietnia 1991 r. była współwłaścicielką w 3/6 częściach, zaś na podstawie ww. postanowienia Sądu Rejonowego z dnia 27 września 2011 r. o stwierdzeniu nabycia spadku po E. P. była współwłaścicielką w 1/6 części ww. nieruchomości. Na podstawie umowy darowizny (zawartej w formie aktu notarialnego w dniu 15 listopada 2013 r.) matka darowała Wnioskodawczyni całe swoje udziały (4/6 części) we wspomnianej nieruchomości; wartość przedmiotu darowizny określono na kwotę 166 000 zł. W dniu 7 lipca 2014 r. przed Sądem Rejonowym (sygn. akt …) zawarto ugodę. Wnioskodawczyni i Jej brat oświadczyli, że są oni współwłaścicielami ww. nieruchomości w udziałach – Wnioskodawczyni 5/6 części i A. P. l/6 części. Wartość majątku wspólnego, działu spadku i przedmiotu zniesienia współwłasności ustalono na kwotę 207 500 zł. Dokonano podziału majątku wspólnego, działu spadku i zniesienia współwłasności w ten sposób, że całą nieruchomość przyznano Wnioskodawczyni na własność. Wnioskodawczyni zobowiązała się zapłacić na rzecz A. P. kwotę 100 000 zł tytułem spłaty płatną jednorazowo w terminie 6 miesięcy od daty uprawomocnienia się postanowienia o umorzeniu postępowania wydanego w niniejszej sprawie i z zastrzeżeniem ustawowych odsetek na wypadek uchybienia terminowi płatności. Postanowienie o umorzeniu postępowania z dnia 7 lipca 2014 r. stało się prawomocne. Wnioskodawczyni zamierza sprzedać ww. nieruchomość, a z uzyskanej kwoty zapłacić na rzecz A. P. kwotę 100 000 zł tytułem spłaty z tytułu zniesienia współwłasności przedmiotowej nieruchomości. Wnioskodawczyni ma zamiar sprzedać działkę z domem, najpóźniej w maju 2015 r. Sprzedaż przedmiotowej nieruchomości nie nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Część kwoty uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości Wnioskodawczyni zamierza wydatkować na własne cele mieszkaniowe, tj. remont domu stanowiącego jej współwłasność, w którym obecnie zamieszkuje oraz zakup mieszkania, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpi sprzedaż przedmiotowej nieruchomości. Wnioskodawczyni dokona zakupu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego albo lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość, położonego w Polsce. Wnioskodawczyni mieszka 0,5 km od drogi asfaltowej. Zimą, gdy jest dużo śniegu nie ma Ona dojazdu do domu. Wnioskodawczyni ma 59 lat, choruje na zwyrodnienie kręgosłupa i zapalenie stawów, bardzo bolą Ją nogi, jest po operacji żylaków. Gdy Wnioskodawczyni zakupi mieszkanie będzie w nim zamieszkiwać zimą i w czasie zabiegów rehabilitacyjnych. Wnioskodawczyni nie będzie wynajmować nabytego mieszkania, ani nie będzie umożliwiać nieodpłatnie korzystania z ww. lokalu przez osoby trzecie. Nieruchomość, na której znajduje się dom będący współwłasnością Wnioskodawczyni i, w którym Wnioskodawczyni zamieszkuje nie jest całkowicie wykończony z powodu braku finansów. Dlatego po sprzedaniu nieruchomości Wnioskodawczyni będzie mogła wykończyć werandę: położyć terakotę, ściany ocieplić folią, wełną i płytami OSB. Na ganku trzeba wymienić drzwi. Ponieważ dom jest stary trzeba go ocieplić z zewnątrz folią, wełną prasowaną i nowymi deskami, które trzeba zaimpregnować. Wokół domu należy ułożyć kostkę lub kamień jeden metr od fundamentu i zrobić odwodnienie. Na dachu są już popękane rynny plastikowe, więc trzeba je wymienić. W kuchni jest potrzebna wymiana starego okna na plastikowe. W momencie dokonywania wszystkich czynności opisanych we wniosku Wnioskodawczyni pozostawała i pozostaje we wspólności ustawowej ze swoim mężem.

W celu ustalenia momentu nabycia ww. nieruchomości przez Wnioskodawczynię należy odnieść się do przepisów prawa cywilnego dotyczących nabycia spadku, działu spadku i zniesienia współwłasności, oraz umowy darowizny.

Stosownie do art. 922 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 ze zm.), spadek to prawa i obowiązki zmarłego wynikające ze stosunków cywilnoprawnych, które z chwilą jego śmierci przechodzą na następców prawnych. W myśl art. 924 ustawy Kodeks cywilny, spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku (art. 925 ustawy Kodeks cywilny). Oznacza to, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy (spadkodawców) ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej. Z kolei Sąd postanowieniem stwierdza jedynie fakt nabycia spadku przez spadkobiercę (art. 1025 § 1 ustawy Kodeks cywilny). Istotny zatem dla podatku dochodowego jest dzień otwarcia spadku, czyli data śmierci spadkodawcy, wtedy bowiem następuje nabycie spadku.

W myśl art. 1035 Kodeksu cywilnego, jeżeli spadek przypada kilku spadkobiercom, do wspólności majątku spadkowego stosuje się przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych. Do momentu zniesienia tej współwłasności lub dokonania działu spadku, spadkobiercy są współwłaścicielami rzeczy i praw wchodzących w skład spadku.

W wyniku działu spadku prawa majątkowe objęte spadkiem przyznane poszczególnym spadkobiercom, stosownie do wielkości ich udziałów, przechodzą na nich. Ustaje więc wspólność majątku spadkowego. Umowa o dział spadku lub prawomocne orzeczenie sądowe o dziale spadku stanowią tytuł własności rzeczy, które w dziale przypadły poszczególnym spadkobiercom. Tak więc, na skutek działu spadku następuje „konkretyzacja” składników masy spadkowej przypadających poszczególnym spadkobiercom. Jeżeli zatem wartość nieruchomości nabytych w wyniku działu jest zgodna z udziałem posiadanym przed działem spadku – na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych nie następuje nabycie podlegające opodatkowaniu, ponieważ w ten sposób nie ulega powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą, jak i stan jej majątku osobistego. Dział spadku, w wyniku którego udział w nieruchomości nie zwiększył się, zmienia wyłącznie charakter własności. Jednakże nabycie nieruchomości w drodze działu spadku, w części przekraczającej udział spadkowy, stanowi nabycie w świetle przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jeżeli nabycie to jest nieodpłatne, to rodzi ono określone skutki podatkowe w rozumieniu przepisów ustawy. Otrzymując nieodpłatnie – w wyniku działu spadku – część przekraczającą udział spadkowy podatnik uzyskuje przysporzenie majątkowe mające konkretny wymiar finansowy.

Celem postępowania o zniesienie współwłasności w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego jest nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy, która stanowi przedmiot współwłasności.

Zgodnie z art. 195 ustawy Kodeks cywilny, współwłasność polega na tym, że własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom.

Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy Działu IV Księgi drugiej (art. 196 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego). Natomiast w myśl art. 210 Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności.

Przez zniesienie współwłasności rozumie się likwidację łączącego współwłaścicieli stosunku prawnego, która następuje w drodze umowy lub orzeczenia sądu.

Stosownie do art. 211 i art. 212 Kodeksu cywilnego, zniesienie współwłasności może nastąpić przez podział rzeczy wspólnej, a gdy rzeczy nie da się podzielić, przez przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych bądź przez podział cywilny, polegający na sprzedaży rzeczy wspólnej i podziale uzyskanej ceny stosownie do wielkości udziałów współwłaścicieli.

Mając zatem na uwadze powyższe należy stwierdzić, że zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy tylko wówczas, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbył się bez spłat i dopłat. Natomiast jeżeli udział danej osoby ulega powiększeniu (nawet bez spłat i dopłat) to traktowany jest w kategorii nabycia, ponieważ w ten sposób ulega powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (nieruchomością), jak i stan jej majątku osobistego. Tak więc co do zasady, zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia wówczas, gdy w wyniku tego zniesienia podatnik otrzymuje nieruchomość, która przekracza udział jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał.

Stosownie do art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego, przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku. Zgodnie z prawem cywilnym darowizna dochodzi do skutku w drodze umowy jednostronnie zobowiązującej, której treścią jest zarówno zobowiązanie darczyńcy do spełnienia świadczenia pod tytułem darmym na rzecz obdarowanego, czyli do dokonania rozporządzenia i wydania przedmiotu darowizny, jak i oświadczenie obdarowanego o przyjęciu darowizny. Jeżeli przedmiotem darowizny jest nieruchomość, to umowa darowizny pod rygorem nieważności winna mieć formę aktu notarialnego. Tym samym zawarcie umowy darowizny nieruchomości powoduje przejście jej własności na obdarowanego z chwilą zawarcia aktu notarialnego, w którym darczyńca daruje tę nieruchomość obdarowanemu a obdarowany darowiznę przyjmuje. Z tą datą darczyńca traci własność nieruchomości.

Z analizy powyższych przepisów wynika, że w przedstawionym przez Wnioskodawczynię zdarzeniu przyszłym nabycie udziałów w nieruchomości nastąpiło w trzech datach:

1. w 2003 r. – udział 1/6 części nieruchomości w drodze spadku;
2. w 2013 r. – udział 4/6 części nieruchomości w drodze umowy darowizny od matki;
3. w 2014 r. – udział 1/6 części nieruchomości w drodze ugody pomiędzy Wnioskodawczynią a Jej bratem, działu spadku i zniesienia współwłasności.
   
   

Oznacza to, że przychód z planowanej w 2015 r. sprzedaży nieruchomości w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w 2003 r. w drodze spadku nie podlega w ogóle opodatkowaniu z uwagi na fakt, że od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tego udziału przez Wnioskodawczynię upłynął pięcioletni okres czasu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i tym samym sprzedaż tego udziału nie stanowi źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Natomiast z uwagi na fakt, że Wnioskodawczyni udział we współwłasności nieruchomości w drodze umowy darowizny od matki nabyła w 2013 r., oraz pozostałe udziały we współwłasności nieruchomości na podstawie ugody z bratem, zniesienia współwłasności i działu spadku nabyła w 2014 r., przychód ze sprzedaży tych udziałów podlega opodatkowaniu na podstawie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r.

W myśl art. 30e ust. 1 i art. 45 ust. 4 pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ww. brzmieniu – od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W myśl art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego w związku ze sprzedażą, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo - skutkowy. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód. Przychodem ze sprzedaży jak wskazano powyżej jest cena pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Od kosztów odpłatnego zbycia odróżnić należy koszty uzyskania przychodu, których zasady ustalania zostały określone w art. 22 ust. 6c i 6d.

Stosownie do art. 22 ust. 6c ww. ustawy koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Zgodnie z art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

W przypadku odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości nabytego w wyniku ugody działu spadku i zniesienia współwłasności ponad udział pierwotnie posiadany, kosztem uzyskania przychodu może być udokumentowana (faktyczna) kwota spłaty na rzecz brata Wnioskodawczyni, ponieważ mieszczą się one w kategorii kosztów nabycia, o których mowa w ww. art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Kwestią bezsporną jest, że w momencie zawarcia ugody działu spadku i zniesienia współwłasności Wnioskodawczyni nabyła własność udziału w nieruchomości, który to udział należał uprzednio do innego spadkobiercy. Bezspornym jest to, że spadkobierca utracił prawo własności posiadanego udziału za odpłatnością. Sąd przyznał mu bowiem spłatę od Wnioskodawczyni, w zamian za utracony udział w spadku. Spłata na rzecz brata jest zatem dla Wnioskodawczyni niejako ceną nabycia udziału w spadku, w tym również w nieruchomości. Zatem, wypłaconą faktycznie kwotę zasądzoną przez Sąd tytułem spłaty na rzecz brata, Wnioskodawczyni może uznać jako koszt uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości.

Stosownie do art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

1. dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2. dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.
   
   

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł (art. 30e ust. 5 cytowanej ustawy).

Dochód ze sprzedaży nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy – może jednak zostać objęty zwolnieniem z opodatkowania przy spełnieniu warunków określonych w tym przepisie. Stanowi on, że wolne od podatku są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Należy wyjaśnić, że powyższe zwolnienie obejmować będzie taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia.

Dochód zwolniony należy zatem obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D x W/P

gdzie:

D – dochód z odpłatnego zbycia,

W – wydatki na cele mieszkaniowe,

P – przychód z odpłatnego zbycia.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały w art. 21 ust. 25 ww. ustawy.

W myśl art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 ww. ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:

1. wydatki poniesione na:
   1. nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
   2. nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
   3. nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
   4. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
   5. rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego
   • położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej,

2. wydatki poniesione na:
   1. spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na cele określone w pkt 1,
   2. spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a),
   3. spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a) lub b)
   • w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.
   
   
   

Katalog wydatków wymienionych w art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 ustawy ma charakter zamknięty, jest to wyliczenie enumeratywne.

Na podstawie art. 21 ust. 26 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d) i e), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach.

Zgodnie z dyspozycją zawartą w art. 21 ust. 27 ww. ustawy, w przypadku ponoszenia wydatków na cele mieszkaniowe w innym niż Rzeczpospolita Polska państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, zwolnienie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, stosuje się pod warunkiem istnienia podstawy prawnej wynikającej z umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania lub innych ratyfikowanych umów międzynarodowych, których stroną jest Rzeczpospolita Polska, do uzyskania przez organ podatkowy informacji podatkowych od organu podatkowego państwa, na którego terytorium podatnik ponosi wydatki na cele mieszkaniowe.

Stosownie do art. 21 ust. 28 za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:

1. nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
2. budowę, rozbudowę nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części

-przeznaczonych na cele rekreacyjne.

Zgodnie natomiast z art. 21 ust. 30 ustawy przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Z powyższego wynika, że warunkiem zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest fakt wydatkowania (nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycia) otrzymanego przychodu ze sprzedaży nieruchomości i praw na wskazane w art. 21 ust. 25 ustawy cele mieszkaniowe. Zawarte w tym przepisie wyliczenie tzw. wydatków mieszkaniowych, których realizacja powoduje zwolnienie z opodatkowania, ma bowiem charakter wyczerpujący (enumeratywny).

Nie ogranicza to jednak wydatkowania kwoty uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości wyłącznie na jeden z elementów powołanego katalogu zwolnień.

Zgodnie z wyżej cytowanym art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) i b) ww. ustawy, za wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się m.in. wydatki poniesione na nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego w okresie, o którym mowa w ww. przepisie. Zatem, celem mieszkaniowym niewątpliwie jest przeznaczenie środków ze sprzedaży nieruchomości na nabycie prawa do lokalu mieszkalnego w ww. okresie.

Oznacza to, że przeznaczenie przez Wnioskodawczynię środków z planowanego odpłatnego zbycia udziałów w nieruchomości nabytych w 2013 r. i 2014 r. na nabycie prawa do lokalu mieszkalnego uprawnia, co do zasady do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie ww. przepisu.

Podkreślić jednak trzeba, że dla zwolnienia określonego w ww. przepisie istotne jest, aby podatnik realizował cel mieszkaniowy ściśle określony w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) i b) ww. ustawy. Przedmiotowe zwolnienie jest regulacją, która nie ma na celu zwalniać każdego wydatkowania środków na zakup prawa do lokalu mieszkalnego. Ze zwolnienia tego wypływa daleko idąca konsekwencja zawarta w stwierdzeniu „własne cele mieszkaniowe” rozumianym jako bycie właścicielem lokalu mieszkalnego czy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. Zamiarem ustawodawcy tworzącego zwolnienie przedmiotowe w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych było zachęcanie podatników do nabywania w miejsce zbywanych praw majątkowych czy nieruchomości, innych nieruchomości lub praw przeznaczonych do zaspokajania ich indywidualnych potrzeb mieszkaniowych w rozumieniu, że będą ich właścicielami.

Przewidując przedmiotowe zwolnienie ustawodawca w przepisie art. 21 ust. 1 pkt 131 w sposób niebudzący wątpliwości podkreślił, że zwolnieniu podlegać będzie tylko taki dochód, który wydatkowany zostanie na „własne cele mieszkaniowe” w rozumieniu nabycia praw własności np. do lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość czy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. W tym miejscu podkreślić należy, że uregulowane w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy zwolnienie od podatku dochodowego dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości jest normą celu społecznego, która w zamierzeniach ustawodawcy realizować ma cel, jakim jest zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika nie zaś innych osób, m.in. podatnika. Przy czym „własne cele mieszkaniowe” w takim przypadku należy rozumieć jednoznacznie, zgodnie z wykładnią literalną. Realizacja własnych celów mieszkaniowych winna polegać na tym, że w przypadku nabycia nowej nieruchomości (spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność) to w niej podatnik faktycznie winien takie cele realizować i jednocześnie pozostać właścicielem tej nieruchomości (spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność). W opisanym we wniosku zdarzeniu przyszłym Wnioskodawczyni wskazała, że będzie mieszkała w zakupionym lokalu mieszkalnym zimą i w czasie zabiegów rehabilitacyjnych.

Odnosząc się do kwestii przeznaczenia części przychodu z odpłatnego zbycia udziałów w nieruchomości na remont budynku mieszkalnego stanowiącego współwłasność Wnioskodawczyni należy zaznaczyć, że przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiują pojęcia „remont”.

W związku z powyższym właściwym jest odwołanie się w tej kwestii do ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2010 r., Nr 243, poz. 1623, z późn. zm.), w szczególności zaś do art. 3 pkt 8, który stanowi, że przez remont należy rozumieć wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym.

Natomiast rodzaje wydatków mieszczących się w zakresie ulgi na remont i modernizację budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego zawiera rozporządzenie Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dnia 21 grudnia 1996 r. w sprawie określenia rodzajów wydatków na remont i modernizację budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego, o które zmniejsza się podatek dochodowy (Dz. U. Nr 156, poz. 788).

Należy jednak zaznaczyć, że powyższe rozporządzenie zawiera katalog wydatków zaliczanych do remontu i modernizacji w ramach obowiązującej do końca 2003 r. ulgi remontowo -budowlanej.

W myśl postanowień § 1 tego rozporządzenia, za wydatki na remont i modernizację budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego, uważa się wydatki poniesione na:

1. zakup materiałów i urządzeń,
2. zakup usług obejmujących:
   1. wykonanie ekspertyzy, opinii, projektu,
   2. transport materiałów i urządzeń,
   3. wykonawstwo robót,
3. najem sprzętu budowlanego,
4. opłaty administracyjne i inne opłaty wynikające z odrębnych przepisów,
5. w związku z robotami określonymi w załącznikach do rozporządzenia.
   
   

Załącznik nr 2 wskazanego rozporządzenia w wykazie robót zaliczanych do remontu i modernizacji lokalu mieszkalnego wymienia:

1. Remont i modernizację lub wykonanie nowych elementów w lokalu mieszkalnym:
   1. ścianek działowych, sufitów, tynków i okładzin wewnętrznych,
   2. podłóg i posadzek,
   3. okien i świetlików i drzwi,
   4. powłok malarskich i tapet,
   5. elementów kowalsko - ślusarskich,
   6. izolacji przeciwwodnych, przeciwwilgociowych, dźwiękochłonnych i cieplnych,
   7. pozostałych elementów (np. pawlaczy, trwale umiejscowionych szaf wnękowych, obudowy wanien, zlewozmywaków, grzejników).
2. Remont, modernizację, wymianę lub wykonanie nowych instalacji w lokalu mieszkalnym, obejmujące rozprowadzenie po lokalu instalacji oraz montaż trwale umiejscowionych: wyposażenia, armatury i urządzeń dotyczących:
   1. instalacji sanitarnych,
   2. instalacji elektrycznych,
   3. instalacji klimatyzacyjnych i wentylacyjnych,
   4. instalacji przyzywowych (domofony) i alarmowych,
   5. instalacji urządzeń grzewczych,
   6. przewodów wentylacyjnych, spalinowych i dymowych.
   
   
   

Z treści art. 21 ust. 26 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d) i e), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach.

Powyższe oznacza, że z uwagi na brzmienie przepisu art. 21 ust. 26 ww. ustawy, przeznaczenia części kwoty uzyskanej ze sprzedaży udziałów w nieruchomości na remont budynku mieszkalnego, stanowiącego współwłasność Wnioskodawczyni można uznać za wydatkowanie na własne cele mieszkaniowe w rozumieniu ustawy. Przepis art. 21 ust. 26 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w sposób niebudzący wątpliwości wskazuje, że aby określone wydatki mogły być uznane za wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe, muszą dotyczyć budynku mieszkalnego stanowiącego współwłasność osoby, która ze zwolnienia chce skorzystać.

W przedmiotowym przypadku Wnioskodawczyni przeznaczyła przychód uzyskany ze sprzedaży udziałów w nieruchomości na remont budynku mieszkalnego, będącego Jej współwłasnością. Wydatki te należy uznać za własne cele mieszkaniowe w rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Organ podatkowy informuje, że zgodnie z konstrukcją i systematyką ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wszelkie ulgi i zwolnienia podatkowe stanowią wyjątek od generalnej zasady powszechności opodatkowania wyrażonej w art. 9 ust. 1 tej ustawy. Wszelkie ulgi i zwolnienia są też wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania wynikającej z art. 84 Konstytucji RP stanowiącego, że każdy jest obowiązany do ponoszenia ciężarów i świadczeń publicznych, w tym podatków, określonych w ustawie. Oznacza to, że wszelkie odstępstwa od tej zasady, muszą bezwzględnie wynikać z przepisów prawa i być interpretowane ściśle z jego literą. Tym samym podkreślenia wymaga fakt, że tylko określone zdarzenia prawne bądź spełnienie określonych przesłanek, od których ustawodawca uzależnia prawo do zwolnienia z opodatkowania - skutkuje zwolnieniem przychodu z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Oznacza to, że w prawie podatkowym w stosunku do wszelkich ulg i zwolnień zabronione jest stosowanie rozszerzającej wykładni przepisów.

Mając na uwadze przywołane wyżej przepisy oraz przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe stwierdzić należy, że przychód uzyskany z planowanego odpłatnego zbycia w 2015 r. nieruchomości w części odpowiadającej udziałowi nabytemu przez Wnioskodawczynię w 2003 r. w spadku (tj. 1/6) nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na upływ 5 – letniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy.

Natomiast dochód uzyskany z planowanej sprzedaży nieruchomości w częściach odpowiadających udziałom Wnioskodawczyni nabytym w drodze umowy darowizny w 2013 r., a także w drodze ugody działu spadku i zniesienia współwłasności zawartej w 2014 r. podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym. Podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d. Wnioskodawczyni może obniżyć przychód ze sprzedaży udziału w nieruchomości nabytego w wyniku działu spadku uwzględniając wydatek związany ze spłatą na rzecz brata Wnioskodawczyni, gdyż spłata ta jest dla Wnioskodawczyni niejako ceną nabycia pozostałych udziałów we współwłasności nieruchomości w ramach działu spadku. Zatem, wypłaconą faktycznie kwotę zasądzoną przez Sąd tytułem spłaty na rzecz brata, Wnioskodawczyni może uznać jako koszt uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości.

Z kolei w odniesieniu do możliwości zwolnienia z opodatkowania dochodu ze sprzedaży udziałów w nieruchomości nabytych w 2013 r. i 2014 r., w przypadku przeznaczenia środków ze sprzedaży ww. udziałów w nieruchomości na zakup lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, a także remont budynku mieszkalnego stanowiącego współwłasność Wnioskodawczyni, zauważyć należy, że do wydatków na własne cele mieszkaniowe – zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a), b) i d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – ustawa zalicza m.in. wydatki poniesione na nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, na nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego a także na remont własnego budynku mieszkalnego. To zaś oznacza, że Wnioskodawczyni do wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe będzie mogła zaliczyć ww. wydatki, o ile zostaną poniesione we właściwym terminie i Wnioskodawczyni będzie mogła poniesienie tych wydatków udokumentować. Zgodnie bowiem z art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy za wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe uznaje się udokumentowane wydatki poniesione począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.