Interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach
IBPBII/2/4511-319/15/MM
z 11 czerwca 2015 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 613) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) – Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z 9 marca 2015 r. (data otrzymania 11 marca 2015 r.), uzupełnionym 21 kwietnia 2015 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 11 marca 2015 r. otrzymano ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

W związku ze stwierdzonymi brakami formalnymi, pismem z 14 kwietnia 2015 r. Znak: IBPBII/2/4511-319/15/MM, wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku. Uzupełnienia dokonano 21 kwietnia 2015 r.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca jest współwłaścicielem nieruchomości o powierzchni 3219 m2, na której znajduje się dwupiętrowy budynek z 1937 r. o powierzchni mieszkalnej 220 m2, budynki gospodarcze o powierzchni 130 m2 oraz sad.

W 1980 r. rodzice Wnioskodawcy sporządzili akt notarialny, na podstawie którego współwłaścicielami ww. nieruchomości w udziale po 1/3 zostali Wnioskodawca, jego siostra i rodzice Wnioskodawcy.

W 2002 r. rodzice Wnioskodawcy sporządzili drugi akt tj. umowę o dożywocie zmieniający udziały na nowe tzn. po 1/2 dla Wnioskodawcy i jego siostry, zrzekając się swojego udziału 1/3.

W 2008 r. zmarł ojciec Wnioskodawcy a w 2010 r. matka. Obecnie w celu równego podziału nieruchomości za zgodą obu członków rodzeństwa przeprowadzono podział geodezyjny gruntu, zatwierdzony w Urzędzie Gminy. W celu zniesienia współwłasności i równego podziału nieruchomości pod względem wartości i jakości obu części za zgodą obu członków rodzeństwa sprawę wniesiono do notariusza. Działka nr 1 to dom mieszkalny i zabudowania gospodarcze o powierzchni gruntu 554 m2, a działka nr 2 to sad i budynek gospodarczy o powierzchni gruntu 2.665 m2 z odrębnym dostępem do drogi miejskiej. Wnioskodawca został poinformowany, że będzie płacić podatek dochodowy 19% w razie sprzedaży swojej części (działki nr 2). Wnioskodawca z siostrą uzgodnił, że te dwie podzielone części są równoważne czyli wartość rzeczy mieści się w udziałach. Zdaniem Wnioskodawcy, już od 2002 r. Wnioskodawca był współwłaścicielem udziału 1/2 w bliżej nie określonej fizycznie części. W wyniku obecnego podziału Wnioskodawca nic więcej nie uzyskał, jak również nie stracił, podobnie jego siostra.

W odpowiedzi na wezwanie Wnioskodawca wyjaśnił, że zniesienie współwłasności prawdopodobnie nastąpi dopiero w czerwcu 2015 r. lub nawet później, ponieważ potencjalni nabywcy oferują zbyt niską cenę, a w czasie przed sprzedażą Wnioskodawca i jego siostra muszą dbać o całość. Wnioskodawca doprecyzował, że obecnie przeprowadzony został tylko podział geodezyjny, a zdarzenie dotyczy przyszłości.

Wartość rynkowa działki nr 1 obecnie wynosi 350.000 zł. Dom z 1938 r. jest niezamieszkały od 2009 r., a zabudowania gospodarcze przeznaczone są do wyburzenia lub generalnej przeróbki.

Natomiast działka nr 2 nie jest uzbrojona w media, to sad i drzewa owocowe z 1955 r. ze zbędnym owocem do utylizacji i starym budynkiem gospodarczym przeznaczonym do wyburzenia. Wartość rynkowa obecnie to też 350.000 zł.

Zdaniem Wnioskodawcy, ceny są obiektywne, ponieważ w 2015 r. był nabywca całości za cenę 720.000 zł. Jednocześnie siostra Wnioskodawcy zamierza wyremontować dom aby tam zamieszkać, natomiast Wnioskodawca chce sprzedaż swoją część.

W związku z powyższym zdarzeniem zadano następujące pytanie:

Czy podatek jest należny z tytułu zbycia części nieruchomości?

Zdaniem Wnioskodawcy, podatek z tytułu przeszłego zbycia działki nr 2 byłby nienależny, ponieważ ceny oferowane wcześniej i obecnie przez nabywców na obie części są takie same, chociaż działka nr 1 nie jest na sprzedaż a jedynie dla porównania cen, aby nie było zatargów między Wnioskodawcą i jego siostrą. Spłata ze strony siostry jest niemożliwa. Działka nr 2 wymaga dużych nakładów na założenie mediów. Cena 350.000 zł jest realna. Zdaniem Wnioskodawcy, w wyniku podziału niczego więcej nie dostanie.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) – źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a przychód uzyskany z odpłatnego zbycia w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Istotne jest zatem ustalenie momentu nabycia nieruchomości. Pod pojęciem „nabycie” należy rozumieć każde zdarzenie i każdą czynność prawną, w efekcie której dochodzi do przeniesienia prawa własności do nieruchomości.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia wynika, że w 1980 r. Wnioskodawca nabył od rodziców udział w wysokości 1/3 w nieruchomości. Następnie w 2002 r. na podstawie umowy o dożywocie rodzice Wnioskodawcy przenieśli swój udział w wysokości 1/3 w nieruchomości na rzecz swoich dzieci. Tym samym Wnioskodawca stał się właścicielem udziału 1/2 w nieruchomości. Pozostały udział należy do siostry Wnioskodawcy.

Następnie rodzeństwo przeprowadziło podział geodezyjny nieruchomości dzieląc ją na dwie działki. Działka nr 1 jest zabudowana budynkiem mieszkalnym i gospodarczym, natomiast działka nr 2 to sad z budynkiem gospodarczym.

W tym miejscu wskazać należy, że nieistotny dla opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych jest sam fakt podziału geodezyjnego nieruchomości, ale pod warunkiem, że celem podziału ewidencyjnego (geodezyjnego) nieruchomości było wyodrębnienie w ramach jednej nieruchomości większej liczby działek gruntu (bez zmiany ich dotychczasowego właściciela lub współwłaścicieli), mogących w przyszłości stanowić odrębne nieruchomości. Jeżeli właściciel (współwłaściciele) nieruchomości dokonuje jej podziału celem wydzielenia z jednej nieruchomości kilku mniejszych, to nie mamy do czynienia z żadnym nabyciem w dacie podziału, bo chodzi o nieruchomość, której ta osoba jest już właścicielem (te osoby są już współwłaścicielami). Sam podział nieruchomości oraz wydzielenie odrębnej własności działek nie stanowią więc daty nowego nabycia każdej wydzielonej działki w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W wyniku samego podziału działki nie zmieni się struktura własności każdej z działek wydzielonych w drodze podziału. W omawianej sprawie w wyniku podziału geodezyjnego Wnioskodawca i jego siostra nadal posiadają udział w takiej samej wielkości nieruchomość jak przed podziałem, tyle że w działce nr 1 i działce nr 2. Stąd czynność ta nie ma wpływu na określenie początku biegu terminu, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Istotne natomiast w omawianej sprawie jest to, że w czerwcu 2015 r. lub w okresie późniejszym Wnioskodawca z siostrą zmierzają znieść współwłasność w ten sposób, że siostra Wnioskodawcy otrzyma działkę nr 1, a Wnioskodawca działkę nr 2.

Odnosząc się zatem do instytucji zniesienia współwłasności, zauważyć należy, że współwłasność jest instytucją prawa cywilnego uregulowaną w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 121 ze zm.).

W myśl art. 195 Kodeksu cywilnego – współwłasność polega na tym, że własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać. Dopóki więc istnieje współwłasność można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu, nigdy – o prawie do części rzeczy, o jej zbywaniu bądź nabywaniu w częściach. Współwłaściciele mają swoje udziały w prawie, ale nie w rzeczy. Zgodnie z art. 210 i nast. Kodeksu cywilnego – każdy ze współwłaścicieli w każdym czasie może domagać się zniesienia współwłasności.

Zniesienie współwłasności to m.in. fizyczny podział rzeczy wspólnej, polegający na przyznaniu każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionej rzeczy wspólnej, a wielkość tej rzeczy powinna odpowiadać wielkości udziału we współwłasności. Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy (nieruchomości) wyłącznie wówczas, jeżeli nabyte na własność mienie mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbyło się bez spłat i dopłat. Jeżeli w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu to traktowany jest w kategorii nabycia, ponieważ w ten sposób ulega powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (nieruchomością), jak i stan jej majątku osobistego. O tym zaś czy udział uległ powiększeniu nie decyduje subiektywne odczucie dotychczasowego współwłaściciela bądź wielkość (powierzchnia) nieruchomości, lecz obiektywne kryteria odwołujące się do cen rynkowych udziałów przed i po dokonaniu zniesienia współwłasności. Aby ustalić czy udział uległ powiększeniu należy porównać wartość udziału w całym majątku przed podziałem z wartością majątku jaki współwłaścicielowi przypadł w wyniku podziału.

Tak więc co do zasady zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia wówczas, gdy w wyniku tego zniesienia podatnik otrzymuje nieruchomość, której wartość po dokonanym podziale przekracza wartość udziału jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał. Zatem jeżeli przy dokonaniu zniesienia współwłasności wystąpiło przysporzenie majątku ponad posiadany udział przed zniesieniem współwłasności oznacza to, że dla części udziału w nieruchomości nabytego w drodze zniesienia współwłasności dniem nabycia będzie dzień, w którym nastąpiło zniesienie współwłasności.

Wnioskodawca twierdzi, że obecnie wartość rynkowa działki nr 1 i działki nr 2 jest taką sama. Należy jednak pamiętać, że aby ustalić czy udział Wnioskodawcy nie ulegnie powiększeniu w wyniku zniesienia współwłasności należy odnieść się do wartości rynkowej obu działek na dzień zniesienia współwłasności. Zatem najistotniejsza jest wartość rynkowa nieruchomości na dzień zniesienia współwłasności a nie subiektywne odczucie współwłaścicieli bądź ustalenia dokonane między nimi. To, że współwłaściciele po podziale (zniesieniu współwłasności) nie będą mieć żadnych roszczeń do sienie nie oznacza, że w rzeczywistości wartość rynkowa dzielonych między nimi nieruchomości jest taka sama. Dlatego aby ustalić czy zniesienie współwłasności ma wpływ na ustalenie daty nabycia otrzymanej na wyłączną własność w jego wyniku nieruchomości a tym samym na skutki podatkowe zbycia takiej nieruchomości należy odwoływać się do cen rynkowych nieruchomości na dzień zniesienia współwłasności, które stanowią obiektywne kryterium umożliwiające dokonanie tych ustaleń.

Jeżeli zatem faktycznie wartość rynkowa obu działek nr 1 i nr 2 w dniu zniesienia współwłasności będzie równa, a w wyniku zniesienia współwłasności Wnioskodawca otrzyma działkę nr 2 czyli działkę o wartości nieprzekraczającej wartości udziału jaki przysługiwał mu we współwłasności w całej nieruchomości przed zniesieniem współwłasności (½), to po stronie Wnioskodawcy nie dojdzie do nabycia w momencie zniesienia współwłasności. Tym samym datę nabycia sprzedanej działki nr 2 będzie można utożsamiać wyłącznie z 1980 r. kiedy Wnioskodawca nabył udział 1/3 i z 2002 r. gdy jego udział zwiększył się do 1/2. Wówczas sprzedaż działki nie będzie w ogóle podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na upływ 5-letniego terminu, o którym mowa w przywołanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy. Przy czym podkreślić należy, że Organ wydający interpretacje nie przeprowadza żadnych ustaleń wartości nieruchomości ani też nie dokonuje potwierdzeń czy wartości nieruchomości podane przez Wnioskodawcę we wniosku, ze względu np. na stan nieruchomości (położenie, zabudowania, uzbrojenie) są prawidłowe. To Wnioskodawca zobowiązany jest w swoim interesie do podania prawidłowych wartości.

Natomiast w sytuacji gdy wartość rynkowa działki, którą otrzyma Wnioskodawca będzie większa od wartości udziału jaki przysługiwał mu we współwłasności, to po stronie Wnioskodawcy dojdzie do nabycia tej nadwyżki w momencie zniesienia współwłasności. Wówczas w przypadku sprzedaży działki przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpi zniesienie współwłasności Wnioskodawca będzie zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego przy czym nie od całego uzyskanego przychodu, lecz od tej części przychodu, która będzie proporcjonalnie przypadała na udział nabyty w wyniku zniesienia współwłasności, na nadwyżkę.

Podsumowując, dla opodatkowania podatkiem dochodowym odpłatnego zbycia nieruchomości nie ma znaczenia podział geodezyjny nieruchomości rozumiany jako wyodrębnienie z jednej nieruchomości kilku, bez zmiany właściciela (właścicieli), lecz zniesienie współwłasności. Jednakże skoro w omawianej sprawie zniesienie współwłasności nastąpi w przyszłości, to Wnioskodawca będzie zobowiązany do porównania wartości rynkowych działek na dzień zniesienia współwłasności a nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego z tytułu sprzedaży działki, tylko wówczas jeżeli faktycznie w wyniku zniesienia współwłasności Wnioskodawca otrzyma działkę o wartości nieprzekraczającej wartości udziału jaki przysługiwał mu we współwłasności w całej nieruchomości przed zniesieniem współwłasności. Tylko wówczas sprzedaż działki Wnioskodawcy nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie, a tym samym nie będzie w ogóle stanowić źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stanowisko Wnioskodawcy uznano za prawidłowe.

Do wniosku Wnioskodawca dołączył plik dokumentów. Należy jednak zauważyć, że wydając interpretacje w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, nie przeprowadza postępowania dowodowego w związku z czym nie jest zobowiązany ani uprawniony do ich oceny; jest związany wyłącznie opisem zdarzenia przyszłego przedstawionym przez Wnioskodawcę i jego stanowiskiem.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie – w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.