2015.11.30 - Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie

Interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie
IPPP1/4512-976/15-2/MAO
z 30 listopada 2015 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613) oraz § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki, przedstawione we wniosku z dnia 7 października 2015 r. (data wpływu 9 października 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

braku opodatkowania licytacyjnej sprzedaży Nieruchomości - jest nieprawidłowe;
zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a licytacyjnej dostawy - jest prawidłowe;
opodatkowania planowanej sprzedaży Nieruchomości na rzecz innego podmiotu (wariant IIa i wariant IIb) ‑ jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 9 października 2015 r. wpłynął wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie braku opodatkowania licytacyjnej sprzedaży Nieruchomości, zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a licytacyjnej dostawy oraz opodatkowania planowanej sprzedaży Nieruchomości na rzecz innego podmiotu.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Na podstawie aktu notarialnego z dnia 15 października 2007 r. (Rep. A) (dalej „Umowa przedwstępna”) A. Sp. z o.o. (dalej: „Wnioskodawca” lub „Kupujący”) zawarł przedwstępną umowę sprzedaży, na podstawie której Pan Ryszard R. (dalej: Zbywca) zobowiązał się do sprzedaży na rzecz Kupującego nieruchomości zabudowanej położonej w W. (dalej: Nieruchomość). W przedwstępnej umowie sprzedaży Zbywca oświadczył, że nieruchomość stanowi jego majątek osobisty.

Umowa przedwstępna została zawarta pod warunkiem, że Kupujący uzyska ostateczną i prawomocną decyzję o warunkach zabudowy nie później niż do 30 listopada 2007 r. Następnie aktem notarialnym z dnia 22 stycznia 2008 r. Rep. A termin ten został przedłużony. Przy umowie wpłacona została kwota w wysokości 10 mln zł tytułem zadatku. Jednocześnie, w celu zabezpieczenia Kupującego, Zbywca ustanowił na nieruchomości hipotekę umowną kaucyjną na rzecz Kupującego do kwoty 20.000.000 zł.

Planowana przez Kupującego inwestycja zakładała budowę zespołu zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej z usługami o wysokości maksymalnie 35 m i liczbie kondygnacji VI-XI. Niemniej jednak, decyzją odmówiono Kupującemu ustalenia warunków zabudowy. Tym samym, zgodnie z postanowieniami umowy przedwstępnej Zbywca zobowiązany był do zwrotu kwoty wpłaconej tytułem zadatku. W wyniku niedochowania warunków umowy przedwstępnej w zakresie zwrotu zadatku, w celu zaspokojenia roszczeń Kupującego w dniu 9 maja 2014 r. odbyła się licytacja Nieruchomości, która okazała się skuteczna. Najwyższą cenę zaoferował Kupujący, który w tym postępowaniu występował jednocześnie w roli wierzyciela egzekwującego. Kupujący po nabyciu własności Nieruchomości rozważa jej sprzedaż. Sprzedaż może być zrealizowana przed upływem lub po upływie dwóch lat od daty nabycia Nieruchomości od Zbywcy. Kupujący nie zakłada ponoszenia nakładów na przedmiotową Nieruchomość, np. prowadzenia prac rozbiórkowych, budowy budynków i budowli etc. W przypadku gdy sprzedaż nastąpi po upływie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia a nabycie Nieruchomości byłoby opodatkowane VAT, Wnioskodawca zakłada, że skorzysta z prawa do opodatkowania transakcji VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

Nieruchomość, która była przedmiotem umowy przedwstępnej oraz postępowania egzekucyjnego stanowi zabudowaną działkę gruntu, dla której Sąd Rejonowy dla B. VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą (działka nr 43 i obrębu). Zgodnie z protokołem oględzin Nieruchomości z 8 maja 2011 r. sporządzonym przez biegłego sądowego na przedmiotowej nieruchomości posadowione są budynki gospodarczo-techniczne oraz budowle typu baseny żelbetowe. Dodatkowo, w operacie szacunkowym Nieruchomości z 1 sierpnia 2011 r. przygotowanym przez rzeczoznawcę majątkowego wskazane jest, że wcześniej na tym terenie prowadzona była produkcja wapna gaszonego.

Wskazane obiekty są w bardzo złym stanie technicznym i w efekcie zgodnie z pismem z 22 września 2009 r. otrzymanym przez Zbywcę z Biura Geodezji i Budynków Urzędu Miasta B. uznane są za budynki w stanie ruiny lub nie wykazywane w ewidencji budynków. Tym niemniej, w odniesieniu do posadowionych na Nieruchomości obiektów nie były po dacie zawarcia umowy przedwstępnej prowadzone prace rozbiórkowe. Zapisy umowy przedwstępnej nie obejmowały również kwestii ewentualnej rozbiórki budynków i budowli. W szczególności, należy podkreślić, że zgodnie z oświadczeniem stron przedmiotem przedwstępnej umowy sprzedaży była nieruchomość zabudowana, której status do dnia obecnego nie uległ zmianie.

Z dokumentacji posiadanej przez Wnioskodawcę wynika ponadto, że w dniu sprzedaży co najmniej jeden z budynków położonych na Nieruchomości powinien spełniać przesłanki uznania go za budynek zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy Prawo budowlane tj. był trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiadał fundamenty i dach. Jednocześnie z posiadanej dokumentacji nie wynika, aby w bryle budynku znajdowały się jakiekolwiek instalacje i urządzenia techniczne. Budynek nie posiada ponadto okien i drzwi.

Na dzień licytacji egzekucyjnej, Zbywca figurował w księdze wieczystej jako właściciel Nieruchomości. Nieruchomość została nabyta przez Pana Ryszarda R. na podstawie umowy darowizny z dnia 10 września 1991 r. oraz umowy zniesienia współwłasności z dnia 15 czerwca 1992 r. Tym samym, w związku z nabyciem Nieruchomości w formie darowizny oraz zniesienia współwłasności Zbywcy nie przysługiwało również prawo do odliczenia podatku naliczonego.

Z operatu szacunkowego wynika ponadto, że na wniosek Zbywcy wydana została decyzja z dnia 4 sierpnia 2006 r. o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu zabudowy hotelowo-usługowo-mieszkaniowego na działkach nr ew. 43, 44, 45, 46, 47/1, 47/2 w obrębie przy ul. W. z potwierdzeniem prawomocności. Wydana została również decyzja z 25 listopada 2009 r. stwierdzająca brak potrzeby przeprowadzania oceny oddziaływania na środowisko budowy garaży dla nie mniej niż 300 samochodów z potwierdzeniem prawomocności. Dodatkowo, na wniosek Zbywcy sporządzone zostało „Studium chłonności terenu”, gdzie założono realizację trzech samodzielnych budynków z 300 lokalami mieszkalnymi oraz powierzchnią usługową i parkingiem podziemnym na 480 miejsc postojowych.

Zgodnie z oświadczeniem Zbywcy złożonym do umowy przedwstępnej budynki posadowione na nieruchomość stanowią jego majątek osobisty. Ponadto, w piśmie z dnia 18 sierpnia 2015 r. przesłanym przez Zbywcę do Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym dla B. Andrzeja K. (dalej: „Komornik”) Zbywca oświadczył, że w okresie do 1994 r. prowadził na przedmiotowej Nieruchomości działalność gospodarczą w zakresie przerobu kamienia wapiennego. Zbywca wskazał przy tym, że od 1994 r. był rencistą, a następnie przeszedł na emeryturę. Jednocześnie, od 1994 r. Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Zbywcę do działalności gospodarczej. Dodatkowo, Zbywca poinformował, że Nieruchomość nigdy nie była przedmiotem najmu, dzierżawy lub też umowy o podobnym charakterze.

Na fakt, iż Zbywca nie prowadzi obecnie działalności gospodarczej wskazują również informacje przekazane Wnioskodawcy przez Komornika uzyskane od Naczelnika Urzędu Skarbowego w O., z których wynika, że Zbywca nie prowadzi działalności gospodarczej i nie jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny. W szczególności, Zbywca nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami.

Dodatkowo, z przekazanej przez Komornika informacji uzyskanej od Naczelnika Urzędu Skarbowego B. (urzędu właściwego ze względu na położenie nieruchomości) wynika, że Zbywca nie prowadzi aktualnie działalności gospodarczej i był zarejestrowany jako podatnik podatku VAT w tym urzędzie w okresie od 5 lipca 1993 r. do 21 lipca 1994 r.

Zbywca nie ponosił ponadto żadnych wydatków na ulepszenie budynków posadowionych na nieruchomości w okresie od daty zawarcia umowy przedwstępnej do dnia nabycia Nieruchomości przez Wnioskodawcę. Informacja uzyskana od Zbywcy wskazuje, że takie wydatki nie były ponoszone również we wcześniejszych latach przez Zbywcę.

Jednocześnie, w związku ze sprzedażą Nieruchomości Zbywca nie podejmował aktywnych działań mających na celu uzbrojenie terenu w postaci doprowadzenia mediów. Zbywca nie prowadził również działań o charakterze marketingowym w celu zwiększenia atrakcyjności Nieruchomości. Działania Zbywcy ograniczały się w tym zakresie do umieszczenia ogłoszenia na portalach internetowych.

Wnioskodawca pragnie poinformować, że równolegle do niniejszego wniosku, z wnioskiem do Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie skutków podatkowych przedmiotowej transakcji wystąpił Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym dla B. Andrzej K, który prowadził licytację egzekucyjną Nieruchomości.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie z którym wskazana we wniosku licytacyjna sprzedaż Nieruchomości nie stanowi czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług? (pyt. 1)
W przypadku gdyby w odpowiedzi na pyt. 1 organ stwierdził, że transakcja podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, Wnioskodawca wnosi o potwierdzenie czy prawidłowe jest stanowisko, zgodnie z którym transakcja powinna być zwolniona z opodatkowania na gruncie przepisów ustawy o VAT? (pyt. 2)
W przypadku, gdyby w odpowiedzi na pyt. 2 organ stwierdził, że transakcja podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług oraz nie podlega zwolnieniu z opodatkowania na gruncie przepisów ustawy o VAT, Wnioskodawca wnosi o potwierdzenie czy prawidłowe jest stanowisko, zgodnie z którym Wnioskodawca będzie uprawniony do odliczenia i podatku naliczonego przy nabyciu Nieruchomości? (pyt. 3)
Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie z którym planowana przez Wnioskodawcę sprzedaż Nieruchomości na rzecz innego podatnika (pyt. 4):
- będzie stanowić dostawę w ramach pierwszego zasiedlania opodatkowaną podatkiem od towarów i usług, podlegającą zwolnieniu z opodatkowania na gruncie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT - w przypadku gdy organ uzna stanowisko Wnioskodawcy w odniesieniu do pyt. 1 za prawidłowe; (Wariant I)
- będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług oraz będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania na gruncie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT w przypadku gdy do sprzedaży dojdzie przed upływem dwóch lat od daty pierwszego zasiedlenia - w przypadku gdy organ uzna stanowisko Wnioskodawcy w odniesieniu do pyt. 2 za prawidłowe; (Wariant IIa)
- będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług oraz będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, z możliwością rezygnacji ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w przypadku gdy do sprzedaży dojdzie po upływie okresu dwóch lat od daty pierwszego zasiedlenia - w przypadku gdy organ uzna stanowisko Wnioskodawcy w odniesieniu do pyt. 2 za prawidłowe; (Wariant IIb)
- będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług oraz będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, z możliwością rezygnacji ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w przypadku gdy do sprzedaży dojdzie po upływie okresu dwóch lat od daty pierwszego zasiedlenia - w przypadku gdy organ uzna stanowisko Wnioskodawcy w odniesieniu do pyt. 3 za prawidłowe; (Wariant IIIa)
- będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bez możliwości zastosowania zwolnienia z opodatkowania określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a w przypadku gdy do sprzedaży dojdzie przed upływem okresu dwóch lat od daty pierwszego zasiedlenia - w przypadku gdy organ uzna stanowisko Wnioskodawcy w odniesieniu do pyt. 3 za prawidłowe. (Wariant IIIb)

Zdaniem Wnioskodawcy:

Nabycie Nieruchomości opisanej we wniosku od osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej, nie stanowi czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. (Odpowiedź na pyt. 1)
W przypadku gdy ze stanowiska organu w zakresie pyt. 1 będzie wynikać, że opisana transakcja stanowi dostawę na gruncie ustawy o VAT, zdaniem Wnioskodawcy transakcja ta powinna być zwolniona z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a (Odpowiedź na pyt. 2)
W przypadku gdy ze stanowiska organu będzie wynikać, że opisana transakcja stanowi dostawę na gruncie ustawy o VAT i nie podlega zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a, zdaniem Wnioskodawcy będzie przysługiwało mu prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu przedmiotowej Nieruchomości. (Odpowiedź na pyt. 3)
Planowana przez Wnioskodawcę sprzedaż Nieruchomości na rzecz innego podatnika:(odpowiedź na pyt. 4)
- będzie stanowić dostawę w ramach pierwszego zasiedlania opodatkowaną podatkiem od towarów i usług, podlegającą zwolnieniu z opodatkowania na gruncie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT - w przypadku gdy organ uzna stanowisko Wnioskodawcy w odniesieniu do pyt. 1 za prawidłowe; (Wariant I)
- będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług oraz będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania na gruncie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT w przypadku gdy do sprzedaży dojdzie przed upływem dwóch lat od daty pierwszego zasiedlenia - w przypadku gdy organ uzna stanowisko Wnioskodawcy w odniesieniu do pyt. 2 za prawidłowe; (Wariant IIa)
- będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług oraz będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, z możliwością rezygnacji ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w przypadku gdy do sprzedaży dojdzie po upływie okresu dwóch lat od daty pierwszego zasiedlenia - w przypadku gdy organ uzna stanowisko Wnioskodawcy w odniesieniu do pyt. 2 za prawidłowe; (Wariant IIb)
- będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług oraz będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, z możliwością rezygnacji ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w przypadku gdy do sprzedaży dojdzie po upływie okresu dwóch lat od daty pierwszego zasiedlenia - w przypadku gdy organ uzna stanowisko Wnioskodawcy w odniesieniu do pyt. 3 za prawidłowe; (Wariant IIIa)
- będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bez możliwości zastosowania zwolnienia z opodatkowania określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a w przypadku gdy do sprzedaży dojdzie przed upływem okresu dwóch lat od daty pierwszego zasiedlenia - w przypadku gdy organ uzna stanowisko Wnioskodawcy w odniesieniu do pyt. 3 za prawidłowe. (Wariant IIIb)

Uzasadnienie stanowiska Spółki

Transakcja nie podlega przepisom ustawy podatku od towarów i usług

Zgodnie z art. 5 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają:

odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju;
eksport towarów;
import towarów na terytorium kraju;
wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju;
wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT pod pojęciem towarów rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 7 ustawy o VAT przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

W związku z powyższym, co do zasady dostawa gruntu, który zgodnie z przepisami ustawy o VAT mieści się w definicji towaru, stanowi odpłatną dostawę towarów w rozumieniu ustawy. Tym niemniej, nie każda czynność stanowiąca odpłatną dostawę towarów stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu VAT. Dostawa gruntu podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z ustępem 2 powyższego przepisu działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Analizując powyższe regulacje należy stwierdzić, że pod pojęciem podatnika prowadzącego działalność gospodarczą ustawa rozumie:

działalność wykonywaną przez osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne,
działalność wykonywaną bez względu na cel i rezultat takiej działalności,
działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody,
działalność obejmującą w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Jednocześnie, należy zauważyć, że ocena czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Wykonanie danej czynności (w przypadku sprzedaży gruntu) nawet jednorazowo, jednakże w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania jej w sposób częstotliwy, nie przesądza automatycznie, że z tego tylko powodu dany podmiot staje się podatnikiem VAT. Konieczne jest bowiem ustalenie, że w odniesieniu do tej czynności występował on w charakterze podatnika, tj. jako osoba angażująca środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, a nie osoba wykonująca prawo własności w stosunku do tego gruntu.

Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając grunt wchodzący w skład jej majątku prywatnego działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czyli stałą (powtarzalność czynności i zamiar wykazany obiektywnymi dowodami ich kontynuacji), a w konsekwencji zorganizowaną.

Podsumowując powyższe, opodatkowaniu VAT podlegają jedynie te czynności, w stosunku do których zostały spełnione kumulatywnie dwie przesłanki:

podmiotowa - podmiot mający cechę podatnika dokonał transakcji, w ramach której działał w charakterze podatnika VAT oraz
przedmiotowa - działanie stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu VAT (np. dostawę towarów lub świadczenie usług).

Zdaniem Wnioskodawcy, transakcja dotycząca dostawy zabudowanej nieruchomości, która jest przedmiotem niniejszego wniosku, nie stanowi transakcji podlegającej opodatkowaniu VAT z uwagi na niespełnienie pierwszej z wyżej wymienionych przesłanek. Wynika to z faktu, że Zbywca nie działa w ramach niniejszej transakcji jako podatnik VAT wykonujący działalność gospodarczą.

Na potwierdzenie powyższego można wskazać w szczególności następujące argumenty:

Nabycie Nieruchomości przez Zbywcę nie zostało dokonane w ramach prowadzonej działalności z zamiarem jej odsprzedaży lecz na podstawie umowy darowizny III 15233/91 z dnia 10 września 1991 r. oraz umowy zniesienia współwłasności z dnia 15 czerwca 1992 r.
Zbywca nie prowadzi działalności gospodarczej a Nieruchomość nie była wykorzystywana do działalności gospodarczej od 1994 r. do chwili obecnej. W szczególności Zbywca nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami.
Zbywca, w celu dokonania sprzedaży gruntu na rzecz Spółki nie podejmował aktywnych działań mających na celu uzbrojenie terenu w postaci doprowadzenia mediów w celu zwiększenia atrakcyjności Nieruchomości. Jedyne aktywności podejmowane przez Zbywcę to uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy i „Studium chłonności terenu”.
Zbywca nie prowadził również działań o charakterze marketingowym w celu zwiększenia atrakcyjności Nieruchomości. Działania Zbywcy ograniczały się w tym zakresie do umieszczenia ogłoszenia na portalach internetowych.
Zbywca dokonuje zbycia Nieruchomości z majątku osobistego. Zbywca jest emerytem a od 1994 r. rencistą.
Nieruchomość nigdy nie była przedmiotem najmu, dzierżawy lub umowy o podobnym charakterze.

W związku z powyższym, sprzedaż Nieruchomości przez Zbywcę należy uznać za zbycie zabudowanego gruntu stanowiącego majątek prywatny, które nie jest dokonywane w ramach działalności gospodarczej.

Mając na uwadze powyższe, należy zauważyć, że w ramach niniejszej transakcji Zbywca nie występuje w roli podatnika VAT prowadzącego działalność gospodarczą. Nie można bowiem uznać, że dysponowanie majątkiem prywatnym w przedstawionych okolicznościach może zostać uznane za działanie profesjonalisty (handlowca). Zbywca nie prowadził bowiem żadnych działań w związku z przedmiotową transakcją, które można byłoby uznać za działania profesjonalnego podmiotu zajmującego się obrotem nieruchomościami.

Dodatkowo, należy wskazać, że na zbycie Nieruchomości z majątku osobistego wskazuje fakt, że transakcja następuje już po likwidacji działalności gospodarczej, w ramach której Zbywca prowadził na Nieruchomości działalność w zakresie przerobu kamienia wapiennego. Wskazane okoliczności dodatkowo potwierdzają, że zamiarem Zbywcy nie był profesjonalny obrót gospodarczy a Nieruchomość nie została nabyta w celu jej późniejszej odsprzedaży.

Taka konkluzja, znajduje potwierdzenie w praktyce organów podatkowych, m.in.:

Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z 23 grudnia 2013 r. (sygn. IPPP2/443-1072/13-2/RR):
„W konsekwencji, z uwagi na okoliczności przedstawione we wniosku należy stwierdzić, że analizowana sprzedaż działki gruntu będzie następowała z majątku prywatnego Wnioskodawcy, w odniesieniu do której brak jest przesłanek świadczących o aktywności Wnioskodawcy w przedmiocie zbycia gruntu, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.
Wynika to z faktu, że zbycia omawianego gruntu Strona dokona jako osoba fizyczna po dokonanej likwidacji działalności gospodarczej, w okolicznościach, które nie wskazują, że Wnioskodawca ma zamiar zawierać tego typu transakcje w sposób zorganizowany (częstotliwy). W konsekwencji, zbycie gruntu będącego własnością prywatną Wnioskodawcy nie będzie stanowiło działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, lecz mieścić się będzie w ramach zarządu majątkiem prywatnym.”
Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy w interpretacji indywidualnej z 7 marca 2008 r. (sygn. ITPP2/443- 262B/07/AK):
„Ze złożonego wniosku wynika, że sprzedaż dotyczyć będzie nieruchomości stanowiącej wspólność ustawową małżeńską, zabudowanej domem mieszkalnym jednorodzinnym, jakkolwiek zakupionym z przeznaczeniem na prowadzenie działalności gospodarczej - po przekazaniu jednak na potrzeby osobiste Pani i jej rodziny - wykorzystywanym na cele mieszkalne.
Posiadanie statusu podatnika podatku od towarów i usług nie przesądza o tym, że każda czynność dokonana przez tę osobę podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Należy rozróżnić transakcje realizowane przez podatnika jako osobę prywatną i jako osobę prowadzącą działalność gospodarczą. Dostawa przedmiotowej nieruchomości nie nosić będzie znamion działalności gospodarczej, ponieważ dotyczyć będzie majątku prywatnego, nie związanego z działalnością gospodarczą”.

Jednocześnie, Wnioskodawca pragnie zaznaczyć, że kwestia będąca przedmiotem niniejszego zapytania była przedmiotem orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: TSUE).

Sprawa sprzedaży działek stanowiących majątek prywatny sprzedawcy została rozstrzygnięta przez TSUE w wyroku z dnia 15 września 2011 r. w połączonych sprawach C-180/10 i C‑181/10 (Jarosław Słaby v. Minister Finansów i Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć v. Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie). W przedmiotowym wyroku TSUE wskazał, że:

„Dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej na podstawie prawa krajowego państwa członkowskiego, jeżeli państwo to skorzystało z możliwości przewidzianej w art. 12 ust. 1 dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej, zmienionej dyrektywą Rady 2006/138/WE z dnia 19 grudnia 2006 r., niezależnie od częstotliwości takich transakcji oraz od kwestii, czy sprzedawca prowadzi działalność producenta, handlowca lub usługodawcy, pod warunkiem że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 2006/112, zmienionej dyrektywą 2006/138, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby.

Natomiast jeżeli osoba ta w celu dokonania wspomnianej sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy 2006/112, zmienionej dyrektywą 2006/138, należy uznać ją za podmiot prowadzący „działalność gospodarczą” w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od wartości dodanej”.

TSUE podkreślił więc w pierwszej kolejności, że samo wykonywanie prawa własności w ramach zbycia majątku prywatnego nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów o VAT.

Zdaniem Wnioskodawcy, powyższe orzeczenie TSUE w pełni potwierdza stanowisko zawarte we wniosku. Sprzedaż Nieruchomości przez Zbywcę nie może bowiem zostać uznana za czynność dokonaną przez podatnika VAT w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej.

Transakcja podlega przepisom ustawy o VAT - zwolniona z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy o VAT.

Z uwagi na możliwość pojawienia się wątpliwości w zakresie kwalifikacji transakcji jako niepodlegającej przepisom ustawy o VAT, Wnioskodawca pragnie wskazać, że nawet w przypadku uzyskania negatywnego stanowiska organu na pytanie pierwsze, w jego ocenie przedmiotowa transakcja powinna podlegać zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT.

Status nieruchomości

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W konsekwencji, w przypadku gdy dla budynku lub budowli albo części takiego budynku lub budowli obowiązuje zwolnienie od podatku, zwolnieniem objęta jest również dostawa gruntu, na którym to gruncie budynek lub budowla albo ich części są posadowione.

Tym samym, kluczową kwestią dla opodatkowania przedmiotowej transakcji jest potwierdzenie, że na nieruchomości posadowione są budynki lub budowle.

W myśl art. 3 ust. 1 ustawy Prawo budowlane ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie budowlanym - należy przez to rozumieć:

budynek wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi,
budowlę stanowiącą całość techniczno-użytkową wraz z instalacjami i urządzeniami,
obiekt małej architektury.

Zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy Prawo budowlane przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Natomiast stosownie do treści art. 3 ust. 3 tej ustawy pod pojęciem budowli należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, (...).

Mając na uwadze powyższe, zdaniem Wnioskodawcy co najmniej jeden położony na nieruchomości budynek powinien spełniać przesłanki określone w art. 3 pkt 2 tej ustawy. Natomiast do kategorii budowli kwalifikują się w ocenie Wnioskodawcy posadowione na Nieruchomości zrujnowane baseny żelbetowe.

W ocenie Wnioskodawcy bez znaczenia dla kwalifikacji Nieruchomości jako zabudowanej pozostaje stan techniczny posadowionych na niej obiektów oraz brak instalacji i urządzeń technicznych. Na sposób opodatkowania nie wpływają również zamiary Kupującego dotyczące Nieruchomości. Zdaniem Wnioskodawcy, aby zakwalifikować grunt jako niezabudowany konieczne byłoby rozpoczęcie prac rozbiórkowych, co w sytuacji przedstawionej w niniejszym wniosku nie miało miejsca.

Powyższe, znajduje potwierdzenie w aktualnym stanowisku organów podatkowych. Na taką konkluzją wskazali m.in.:

Dyrektor Izby Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 30 grudnia 2014 r. (sygn. IPPP2/443-999/14-6/KOM): „Rację ma Wnioskodawca twierdząc, że bez wpływu na określenie sposobu opodatkowania pozostaje stan techniczny budynku, jego wartość lub inne parametry, a znaczenie ma tutaj spełnienie warunków określonych w art. 43 ust. 10 i 10a ustawy.
Należy podkreślić, że mimo tego, że przychodnia jest w złym stanie technicznym, a rzeczoznawca majątkowy nie brał jej pod uwagę przy wycenie nieruchomości (budowla bez wartości ekonomicznej), to dopóki dany obiekt budowlany spełnia przesłanki do uznania go za budynek, czy też budowlę, teren na którym jest on usytuowany, jest terenem zabudowanym. Dopiero, jeśli na skutek podjętych prac rozbiórkowych przestanie on spełniać kryteria przewidziane dla budynku lub budowli, teren na którym taki obiekt się uprzednio znajdował, staje się gruntem niezabudowanym. Bez wpływu pozostaje tutaj również okoliczność, że wartość przeznaczonego do rozbiórki budynku lub budowli może być znikoma lub wręcz może być taki obiekt pozbawiony wartości rynkowej”.
Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie z 4 listopada 2014 r. (sygn. IPPP3/443-777/14-2/JF): „Odnosząc się do zwolnienia z opodatkowania wskazanej nieruchomości należy zauważyć, że przedmiotowa nieruchomość jest zabudowana budynkami przeznaczonymi do rozbiórki. Wobec tego w pierwszej kolejności należy rozstrzygnąć czy grunt z naniesionymi budynkami będącymi w złym stanie technicznym przeznaczonymi do rozbiórki należy sklasyfikować jako teren zabudowany. Jak wskazał Wnioskodawca, budynki mające być przedmiotem dostawy są przeznaczone do rozbiórki, niemniej jednak z wniosku nie wynika, żeby procedura rozbiórki została rozpoczęta.
Tym samym w świetle przytoczonych regulacji oraz powołanego wyżej wyroku TSUE, należy uznać, że przedmiotem planowanej dostawy opisanej nieruchomości będzie zbycie gruntów zabudowanych”.

Powyższe wpisuje się również w aktualną linię orzeczniczą sądów administracyjnych. Przykładowo, na taką konkluzję wskazują:

Wyrok NSA z 7 listopada 2013 r. (sygn. I FSK1582/13):
(...) pomimo tego, że budynki i budowle nie prezentują dla skarżącej spółki żadnej wartości ekonomicznej, to dopóki dany obiekt budowlany spełnia przesłanki do uznaniu go za budynek, czy też budowlę, teren, na którym jest on usytuowany, jest terenem zabudowanym. Dopiero na skutek podjętych prac rozbiórkowych przestanie on spełniać kryteria przewidziane dla budynku lub budowli, i wówczas taki staje się gruntem niezabudowanym.
Wyrok WSA w Poznaniu z 30 stycznia 2014 r. (sygn. I SA/Po 447/13):
„Sąd podkreśla, że ocena opisanej we wniosku transakcji w aspekcie ekonomicznym w żadnej mierze nie może sprowadzać się do elementów subiektywnych, występujących u strony dostawy, czy usługi. Skutki czynności muszą mieć charakter obiektywny, odnoszący się do kontrahentów, być znane wszystkim. Widocznym dla wszystkich uczestników obrotu gospodarczego skutkiem ekonomicznym i opisanego we wniosku zdarzenia było nabycie przez skarżącą spółkę prawa do rozporządzania zabudowanym gruntem. Nie ma żadnego znaczenia istniejący po stronie kupującego cel ekonomiczny nabycia działki. Jest bez znaczenia dla kwalifikacji tej czynności na gruncie ustawy o VAT czy nabywca w przyszłości, po dokonaniu dostawy zamierza zburzyć budynki i wznieść nowe (...) Dlatego nie można dostawy zabudowanych gruntów traktować jako czynności wyłączonej spod zwolnienia przedmiotowego z art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy o VAT tylko z tych względów, że nabywca zamierza wyburzyć budynki oraz budowle i wznieść na tym terenie nowe budynki czy budowle”.
Tym samym, mając na uwadze powyższe, zdaniem Wnioskodawcy Nieruchomość należy uznać za grunt zabudowany, którego sposób opodatkowania będzie zależny od kwalifikacji położonych na nim budynków i budowli.

Zwolnienie dostawy budynków i budowli

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jednocześnie, na podstawie art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

wybudowaniu lub
ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z informacji uzyskanych od Zbywcy wynika, że Nieruchomość nie była nigdy przedmiotem najmu, dzierżawy lub umowy o podobnym charakterze. W konsekwencji w odniesieniu do przedmiotowej nieruchomości nie doszło w przeszłości do pierwszego zasiedlenia i tym samym, nie powinno mieć zastosowania zwolnienie określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W szczególności, należy wskazać, że nabycie Nieruchomości przez Zbywcę nastąpiło gdy nie obowiązywała jeszcze ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, ani też ustawa z dnia 8 stycznia 1993 r. o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym. Jednocześnie, po dacie wprowadzenia tych przepisów nie była dokonana dostawa przedmiotowych Nieruchomości. Tym samym, należy uznać, że planowana dostawa będzie dostawą w ramach pierwszego zasiedlenia. Na taką interpretację przepisów wskazują m.in.:

Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z 8 listopada 2011 r. (sygn. IPPP1/443-827/13-4/JL): „Zauważyć należy, że Spółka nabyła nieruchomość przed 1993 r. i transakcja ta nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Z tytułu nabycia Nieruchomości Spółce nie przysługiwało zatem prawo do odliczenia podatku naliczonego”.
Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z 21 kwietnia 2011 r. (sygn. IPPP1/443-105/11-4/AS): „Z uwagi na fakt, że zasiedlenie nie nastąpiło w ramach czynności opodatkowanych, bowiem nie obowiązywała wówczas ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, ani też ustawa z dnia 8 stycznia 1993 r. o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym, należy uznać, że w przedmiotowej sprawie pierwsze zasiedlenie w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy nie miało miejsca, co tym samym wyklucza zastosowanie zwolnienia od podatku przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy”.
Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy w interpretacji indywidualnej z 13 października 2014 r. (sygn. ITPP1/443-805/14/AP): „Nabycie mieszkania od osoby fizycznej zamieszkującej lokal od kilkunastu lat, w sytuacji gdy osoba ta zakupiła niniejszy lokal przed wejściem w życie ustawy o VAT, czy też nabycie domu jednorodzinnego od osoby fizycznej, która dom ten wybudowała i zamieszkiwała w nim przez kilka lat, nie świadczy o tym, że doszło do oddania do użytkowania tego lokalu lub domu, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi. W tych przypadkach pierwsze zasiedlenie, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy, będzie miało miejsce dopiero w momencie dostawy tych obiektów, dokonanej przez Wnioskodawcę”.

Tym niemniej, nawet jeżeli sprzedaż licytacyjna Nieruchomości będzie dostawą dokonaną w ramach pierwszego zasiedlenia to zdaniem Wnioskodawcy będzie podlegać zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Przepis ten wskazuje, że zwalnia się z podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z posiadanych przez Wnioskodawcę informacji wynika, że nabycie przez Zbywcę Nieruchomości nastąpiło na podstawie:

umowy darowizny X. z dnia 10 września 1991 r. oraz
umowy zniesienia współwłasności z dnia 15 czerwca 1992 r. sygn. Aktu A.

Z uwagi, że przedmiotowe nabycie nie uprawniało Zbywcy do odliczenia podatku naliczonego, spełniona zostanie przesłanka określona w art. 43 ust. 10a lit a) ustawy o VAT, który wskazuje, że zwalnia się z opodatkowania VAT dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10 art. 43 ustawy o VAT, pod warunkiem że w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z oświadczeniem Zbywcy budynki posadowione na nieruchomości były wykorzystywane w działalności gospodarczej. Tym niemniej z uzyskanych informacji nie wynika, aby Zbywca ponosił wydatki na ulepszenie Nieruchomości, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. W szczególności należy podkreślić, że od 1994 r. Nieruchomość nie jest wykorzystywana gospodarczo i nie była nigdy przedmiotem najmu, dzierżawy lub umowy o podobnym charakterze.

Tym samym, spełniona zostanie przesłanka określona w art. 43 ust. 10a lit b) ustawy o VAT, który wskazuje, że zwalnia się z opodatkowania VAT dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10 art. 43 ustawy o VAT, pod warunkiem że dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

>Prawo do odliczenie podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT.

W rezultacie prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje w sytuacji, gdy zostaną spełnione następujące warunki:

odliczenia dokonuje podatnik podatku od towarów i usług,
towary i usługi, z których nabyciem wiąże się podatek naliczony, są wykorzystywane do czynności opodatkowanych.

Mając na uwadze powyższe, zdaniem Wnioskodawcy spełnione są zatem warunki umożliwiające odliczenie podatku naliczonego przez Kupującego:

Kupujący jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT i spełnia ustawową definicję podatnika,
Po nabyciu nieruchomości od Zbywcy, Wnioskodawca zamierza sprzedać Nieruchomość.

W konsekwencji, w przypadku gdy sprzedaż Nieruchomości będzie z uwagi na brak możliwości zwolnienia z opodatkowania podlegać opodatkowaniu VAT, będzie istniał bezpośredni związek przedmiotowego zakupu ze sprzedażą opodatkowaną będącą warunkiem prawa do odliczenia podatku VAT.

Ponadto jak wskazano w stanie faktycznym, Wnioskodawca zakłada, że gdy sprzedaż zostanie dokonana po upływie 2 lat od pierwszego zasiedlenia skorzysta z prawa do opodatkowania transakcji VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT. Tym samym, również w tej sytuacji Wnioskodawca będzie posiadał prawo do odliczenia podatku VAT z tytułu Nabycia Nieruchomości z uwagi na bezpośredni związek zakupów ze sprzedażą opodatkowaną VAT.

Sprzedaż Nieruchomości przez Wnioskodawcę

Wnioskodawca rozważa sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości na rzecz podmiotu trzeciego. Nie jest przy tym w stanie wskazać czy pomiędzy nabyciem Nieruchomości a jej dalszą sprzedażą upłynie okres krótszy czy dłuższy niż 2 lata.

Jednocześnie, w ocenie Wnioskodawcy, kluczowe znaczenie dla ustalenia sposobu opodatkowania sprzedaży Nieruchomości będzie miał sposób opodatkowania nabycia Nieruchomości od Zbywcy.

W tym celu Wnioskodawca przedstawia poniżej uzasadnienie stanowiska przedstawionego w odniesieniu do różnych wariantów pytania 4.

Wariant I - sprzedaż nieruchomości, w stosunku do której nie doszło wcześniej do pierwszego zasiedlenia

W przypadku uznania, że prawidłowa jest odpowiedź na pytanie 1 tj., że nabycie Nieruchomości opisanej we wniosku nie stanowiło czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, kluczowe dla kwestii opodatkowania VAT jest ustalenie momentu dokonania pierwszego zasiedlenia.

Z informacji uzyskanych przez Wnioskodawcę wynika, że w momencie nabycia Nieruchomości przez Zbywcę nie obowiązywała ustawa o VAT, ani też ustawa o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym. W konsekwencji, czynność nabycia Nieruchomości przez Zbywcę nie stanowiła pierwszego zasiedlenia w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.

Na taką konkluzję wskazuje m.in. Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 13 października 2014 r. (sygn. ITPP1/443-805/14/AP): „Nabycie mieszkania od osoby fizycznej zamieszkującej lokal od kilkunastu lat, w sytuacji gdy osoba ta zakupiła niniejszy lokal przed wejściem w życie ustawy o VAT, czy też nabycie domu jednorodzinnego od osoby fizycznej, która dom ten wybudowała i zamieszkiwała w nim przez kilka lat, nie świadczy o tym, że doszło do oddania do użytkowania tego lokalu lub domu, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi. W tych przypadkach pierwsze zasiedlenie, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy, będzie miało miejsce dopiero w momencie dostawy tych obiektów, dokonanej przez Wnioskodawcę”.

Tym samym, w przypadku przyznania, że prawidłowa jest odpowiedź na pytanie 1 dopiero sprzedaż Nieruchomości przez Wnioskodawcę będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia. W przedmiotowym przypadku nie znajdzie zatem zastosowania zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10.

Jednocześnie, z uwagi na fakt, że nabycie Nieruchomości nastąpiło w ramach czynności znajdującej się poza zakresem ustawy o VAT Wnioskodawcy nie przysługiwało przy tym prawo do odliczenia podatku naliczonego.

W konsekwencji transakcja będzie objęta zwolnieniem z podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Wariant II

W przypadku uznania za prawidłową odpowiedź na pytanie 2 tj., że transakcja nabycia Nieruchomości przez Wnioskodawcę uznana będzie za opodatkowaną na gruncie ustawy o VAT a następnie objęta zwolnieniem na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a istotny z punktu opodatkowania dalszej sprzedaży Nieruchomości będzie termin dokonania tej transakcji.

Sprzedaż przed upływem 2 lat od daty pierwszego zasiedlenia

W ocenie Wnioskodawcy w przypadku gdy do sprzedaży dojdzie przed upływem dwóch lat od daty pierwszego zasiedlenia spełniony zostanie warunek art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. b ustawy o VAT. Z tego też powodu sprzedaż Nieruchomości przez Wnioskodawcę nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia przewidzianego w tym artykule.

Tym samym należy rozważyć możliwość zwolnienia od podatku dostawy Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. a ustawy o VAT.

Zgodnie z tym przepisem zwalnia się dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W rezultacie, mając na uwadze powyższe, w przypadku gdy organ uzna stanowisko Wnioskodawcy przedstawione w pytaniu 2 za prawidłowe, sprzedaż Nieruchomości przed upływem 2 lat od daty pierwszego zasiedlenia będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania na gruncie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Sprzedaż po upływie 2 lat od daty pierwszego zasiedlenia

W ocenie Wnioskodawcy w przypadku gdy do sprzedaży dojdzie po upływie dwóch lat od daty pierwszego zasiedlenia nie zostaną spełnione przesłanki art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT wyłączające prawo do zwolnienia z podatku na podstawie tego artykułu.

W rezultacie, sprzedaż Nieruchomości przez Wnioskodawcę będzie mogła korzystać ze zwolnienia z podatku na podstawie tego przepisu.

Jednocześnie, w myśl art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, Wnioskodawca będzie mógł zrezygnować z powyższego zwolnienia od podatku i wybrać opodatkowanie dostawy tej części budynku, pod warunkami określonymi w art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 11 ww. ustawy.

Wariant III

W przypadku uznania, że prawidłowa jest odpowiedź na pytanie 2 tj. że transakcja nabycia Nieruchomości przez Wnioskodawcę opodatkowana na gruncie ustawy o VAT nie będzie podlegała zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a istotny z punktu opodatkowania dalszej sprzedaży Nieruchomości będzie termin dokonania tej transakcji.

Sprzedaż po upływie 2 lat od daty pierwszego zasiedlenia

Tym samym, sprzedaż Nieruchomości przez Wnioskodawcę będzie mogła korzystać ze zwolnienia z podatku.

Jednocześnie, w myśl art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, Wnioskodawca będzie mógł zrezygnować z powyższego zwolnienia od podatku i wybrać opodatkowanie dostawy Nieruchomości, pod warunkami określonymi w art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 11 ww. ustawy

Sprzedaż przed upływem 2 lat od daty pierwszego zasiedlenia

W ocenie Wnioskodawcy w przypadku gdy do sprzedaży Nieruchomości dojdzie przed upływem dwóch lat od daty pierwszego zasiedlenia spełniona zostanie przesłanka art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. b ustawy o VAT. Z tego też powodu sprzedaż Nieruchomości przez Wnioskodawcę nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia przewidzianego w tym artykule.

Jednocześnie, mając na uwadze, że Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu nie będzie przysługiwało zwolnienie sprzedaży na gruncie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

W konsekwencji, sprzedaż Nieruchomości w okresie przed upływem 2 lat od daty pierwszego zasiedlenia, dla której przysługiwało Wnioskodawcy prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jej nabyciu będzie opodatkowana podatkiem VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest:

nieprawidłowe - w zakresie braku opodatkowania licytacyjnej sprzedaży Nieruchomości;
prawidłowe - w zakresie zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a licytacyjnej dostawy oraz opodatkowania planowanej sprzedaży Nieruchomości na rzecz innego podmiotu (wariant IIa i wariant IIb).

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2011 r., Nr 177, poz. 1054 z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT wynika, że przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Przez świadczenie usług, na mocy art. 8 ust. 1 ww. ustawy, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Według art. 2 pkt 22 cyt. ustawy, sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Z powyższych przepisów wynika, ze nieruchomość zarówno gruntowa jak i zabudowana spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jej sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Należy podkreślić, że opodatkowanie podatkiem od towarów i usług będzie miało miejsce wówczas, jeżeli spełnione zostaną przesłanki o charakterze przedmiotowym, tj. wystąpi czynność podlegająca opodatkowaniu na podstawie przepisu art. 5 ust. 1 ustawy i podmiotowym, tj. gdy czynność podlegająca opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zostanie dokonana przez osobę (lub jednostkę organizacyjną) będącą podatnikiem w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, działającą w takim charakterze.

Stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza - według ust. 2 powołanego artykułu - obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Aby dostawę towarów uznać za działalność gospodarczą, należy wykazać, że w momencie jej realizacji podatnik zachowywał się jak profesjonalny handlowiec, a sprzedawane towary zostały nabyte w celu wykorzystania w działalności gospodarczej. Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług - w świetle powyższych przepisów - jest łączne spełnienie dwóch przesłanek: po pierwsze czynność powinna być ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - musi być zrealizowana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zatem należy stwierdzić, że nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W świetle przytoczonych wyżej przepisów należy zauważyć, że status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.

Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca na podstawie aktu notarialnego z dnia 15 października 2007 r. zawarł ze Zbywcą Panem Ryszardem R. przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości zabudowanej położonej w B. przy ul. W. pod warunkiem, że Kupujący uzyska ostateczną i prawomocną decyzję o warunkach zabudowy nie później niż do 30 listopada 2007 r. Następnie aktem notarialnym z dnia 22 stycznia 2008 r. termin ten został przedłużony. Przy umowie wpłacona została kwota w wysokości 10 mln zł tytułem zadatku. Jednocześnie, w celu zabezpieczenia Kupującego, Zbywca ustanowił na nieruchomości hipotekę umowną kaucyjną na rzecz Strony do kwoty 20.000.000 zł. Planowana przez Wnioskodawcę inwestycja zakładała budowę zespołu zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej z usługami o wysokości maksymalnie 35 m i liczbie kondygnacji VI-XI. W związku z tym, że odmówiono Kupującemu ustalenia warunków zabudowy decyzją to zgodnie z postanowieniami umowy przedwstępnej Zbywca zobowiązany był do zwrotu kwoty wpłaconej tytułem zadatku. W wyniku niedochowania warunków umowy przedwstępnej w zakresie zwrotu zadatku, w celu zaspokojenia roszczeń Strony w dniu 9 maja 2014 r. odbyła się licytacja Nieruchomości, która okazała się skuteczna. Najwyższą cenę zaoferował Wnioskodawca występujący jednocześnie w roli wierzyciela egzekwującego. Strona po nabyciu własności Nieruchomości rozważa jej sprzedaż.

W księdze wieczystej dłużnik Ryszard R. figuruje jako właściciel nieruchomości zabudowanej na podstawie umowy darowizny z dnia 10 września 1991 r. oraz umowy zniesienia współwłasności z dnia 15 czerwca 1992 r. Zbywcy na jego wniosek została wydana decyzja o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu zabudowy hotelowo-usługowo-mieszkaniowej na działkach nr ew. 43, 44, 45, 46, 47/1, 47/2 z potwierdzeniem prawomocności oraz decyzja stwierdzająca brak potrzeby przeprowadzania oceny oddziaływania na środowisko budowy garaży dla nie mniej niż 300 samochodów z potwierdzeniem prawomocności. Na wniosek dłużnika sporządzone zostało „Studium chłonności terenu” gdzie założono realizację trzech samodzielnych budynków z 300 lokalami mieszkalnymi, powierzchnią usługową i parkingiem podziemnym na 480 miejsc postojowych.

Z oświadczenia Zbywcy wynika, że w okresie do 1994 r. Pan Ryszard R. prowadził na przedmiotowej Nieruchomości działalność gospodarczą w zakresie przerobu kamienia wapiennego, po czym od 1994 r. był rencistą, a następnie przeszedł na emeryturę. Tym samym od 1994 r. Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Zbywcę do działalności gospodarczej. Nieruchomość nigdy nie była przedmiotem najmu, dzierżawy lub też umowy o podobnym charakterze. Również informacje przekazane Wnioskodawcy przez Komornika uzyskane od Naczelnika Urzędu Skarbowego w O. wskazują, że Zbywca nie prowadzi działalności gospodarczej i nie jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny, w szczególności nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. Dodatkowo, z przekazanej przez Komornika informacji uzyskanej od Naczelnika Urzędu Skarbowego B. (urzędu właściwego ze względu na położenie nieruchomości) wynika, że Pan Ryszard R. nie prowadzi aktualnie działalności gospodarczej i był zarejestrowany jako podatnik podatku VAT w tym urzędzie w okresie od 5 lipca 1993 r. do 21 lipca 1994 r.

Jednocześnie, w związku ze sprzedażą Nieruchomości Zbywca nie podejmował aktywnych działań mających na celu uzbrojenie terenu w postaci doprowadzenia mediów. Pan Ryszard R. nie prowadził również działań o charakterze marketingowym w celu zwiększenia atrakcyjności Nieruchomości. Działania Zbywcy ograniczały się w tym zakresie do umieszczenia ogłoszenia na portalach internetowych.

Z uwagi na przedstawiony opis sprawy oraz przytoczone przepisy prawa należy stwierdzić, że dostawa opisanej we wniosku nieruchomości gruntowej nosi znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT. Jak wynika z opisu sprawy Zbywca był zarejestrowany dla potrzeb podatku od towarów i usług oraz prowadził do 1994 r. działalność gospodarczą polegającą na przerobie kamienia wapiennego. Na Jego wniosek została wydana decyzja o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu zabudowy hotelowo‑usługowo-mieszkaniowej na działkach nr ew. 43, 44, 45, 46, 47/1, 47/2 z potwierdzeniem prawomocności oraz decyzja stwierdzająca brak potrzeby przeprowadzania oceny oddziaływania na środowisko budowy garaży dla nie mniej niż 300 samochodów z potwierdzeniem prawomocności. Ponadto zostało sporządzone „Studium chłonności terenu”, gdzie założono realizację trzech samodzielnych budynków z 300 lokalami mieszkalnymi, powierzchnią usługową oraz parkingiem podziemnym posiadającym 480 miejsc postojowych. Zatem należy stwierdzić, że w rozpatrywanej sprawie Zbywca wykorzystywał posiadaną nieruchomość do prowadzenia działalności gospodarczej (przerób kamienia wapiennego), po zaprzestaniu której miał zamiar wykorzystywania jej w innym zakresie (działalność hotelowo‑usługowo-mieszkaniowa). Pomimo, że Zbywca nie podejmował aktywnych działań mających na celu uzbrojenie terenu w postaci doprowadzenia mediów oraz nie prowadził działań o charakterze marketingowym w celu zwiększenia atrakcyjności nieruchomości, w dostawie przedmiotowej Nieruchomości występują cechy działalności gospodarczej i należy uznać, że Pan Ryszard R. działał w charakterze podatnika podatku VAT, co w konsekwencji spowoduje opodatkowanie sprzedaży Nieruchomości podatkiem od towarów i usług.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy, że nabycie Nieruchomości opisanej we wniosku od osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej nie stanowi czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT, jest nieprawidłowe.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą również tego czy transakcja sprzedaży licytacyjnej przedmiotowej Nieruchomości podlega zwolnieniu z opodatkowania na gruncie przepisów ustawy o VAT.

Należy zwrócić uwagę na uregulowania zawarte w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r., Prawo budowlane (Dz.U. z 2013 r., poz. 1409, z późn. zm.).

Zgodnie z przepisem art. 3 pkt 1 ww. ustawy, przez obiekt budowlany należy rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Z kolei, w myśl z art. 3 pkt 2 ww. ustawy, przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Pod pojęciem budowli na mocy art. 3 pkt 3 ww. ustawy, należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni wiatrowych, elektrowni jądrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Natomiast, zgodnie z uregulowaniami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz.U. Nr 112, poz. 1316, z późn. zm.), przez obiekty budowlane rozumie się konstrukcje połączone z gruntem w sposób trwały, wykonane z materiałów budowlanych i elementów składowych, będące wynikiem prac budowlanych. Obiekty inżynierii lądowej i wodnej są to wszystkie obiekty budowlane nie klasyfikowane jako budynki, tj.: drogi kołowe, drogi kolejowe, mosty, autostrady, drogi lotniskowe, zapory wodne, itp.

Co do zasady, stosownie do art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22% z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Jednocześnie, zgodnie z art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i ust. 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże, zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi bądź zwolnienie od podatku.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W świetle wyżej przytoczonego przepisu, kluczowe dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynku, budowli lub ich części jest ustalenie, kiedy nastąpiło jego pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie - art. 2 pkt 14 ustawy - rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

wybudowaniu lub
ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynku, budowli lub ich części do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, a za takie można rozumieć m.in. objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika. Przedmiotowa nieruchomość powinna być przyjęta przez nabywcę do użytkowania. Wydanie przedmiotowego obiektu nabywcy powinno nastąpić w ramach wykonania przez sprzedającego czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany budynek (obiekt) zostanie sprzedany lub np. oddany w najem, dzierżawę, bowiem zarówno sprzedaż jak i najem, dzierżawa są czynnościami podlegającymi opodatkowaniu. Zatem należy uznać, że pierwsze zasiedlenie zachodzi w momencie sprzedaży lub oddania budynku (budowli) do użytkowania pierwszemu najemcy (dzierżawcy).

Ze złożonego wniosku wynika, że nieruchomość zabudowana (zgodnie z oświadczeniem stron przedwstępnej umowy sprzedaży) położona w B. przy ul. W. została nabyta na podstawie umowy darowizny oraz umowy zniesienia współwłasności, czyli w ramach czynności nieopodatkowanych. Jest działką gruntu, na której posadowione są budynki gospodarcze‑techniczne oraz budowle typu baseny żelbetowe. Wskazane obiekty są w bardzo złym stanie technicznym i w efekcie zgodnie z pismem z Biura Geodezji i Budynków Urzędu Miasta B. uznane są za budynki w stanie ruiny lub nie wykazywane w ewidencji budynków. Z dokumentacji posiadanej przez Komornika wynika, że jeden z budynków nie posiada jakichkolwiek instalacji i urządzeń technicznych, okien, ani drzwi. Zapisy umowy przedwstępnej nie obejmują kwestii ewentualnej rozbiórki budynków i budowli, dlatego też po dacie zawarcia umowy przedwstępnej nie były prowadzone prace rozbiórkowe ww. obiektów.

Zgodnie z oświadczeniem Zbywcy złożonym do umowy przedwstępnej budynki posadowione na Nieruchomości stanowią majątek osobisty Pana Ryszarda R.. Zbywca nie ponosił żadnych wydatków na ulepszenie budynków w okresie od daty zawarcia umowy przedwstępnej do dnia nabycia Nieruchomości przez Wnioskodawcę. Informacja uzyskana od Zbywcy wskazuje, że takie wydatki nie były ponoszone również we wcześniejszych latach przez Zbywcę.

Mając na uwadze powyższy opis sprawy oraz powołane przepisy stwierdzić należy, że dostawa budynków gospodarczo-technicznych oraz budowli typu baseny żelbetowe nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Wynika to z faktu, że transakcja sprzedaży przedmiotowych budynków i budowli będzie odbywać się w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku budynków i budowli niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Zbywca nie miał prawa do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia nieruchomości w formie darowizny oraz zniesienia współwłasności. Ponadto Zbywca nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Zatem dostawa budynków gospodarczo-technicznych i budowli typu baseny żelbetowe będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powyższego przepisu wynika, że do dostawy gruntu zastosowanie znajdzie stawka podatku VAT analogiczna jak przy dostawie budynków i budowli trwale z tym gruntem związanych. W związku z tym przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy, dostawa gruntu, na którym posadowione są ww. opisane budynki i budowle również będzie podlegała opodatkowaniu na tych samych zasadach jak posadowione na nim naniesienia.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy, że transakcja sprzedaży Nieruchomości powinna być zwolniona z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a, jest prawidłowe.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą również opodatkowania planowanej sprzedaży przedmiotowej Nieruchomości na rzecz innego podatnika.

Z opisu sprawy wynika, że sprzedaż może być zrealizowana przed upływem lub po upływie dwóch lat od daty nabycia Nieruchomości od Zbywcy. Strona nie zakłada ponoszenia nakładów na przedmiotową Nieruchomość, np. prowadzenia prac rozbiórkowych, budowy budynków i budowli etc.

Mając na uwadze powyższy opis sprawy oraz powołane powyżej przepisy stwierdzić należy, że planowana dostawa budynków gospodarczo-technicznych oraz budowli typu baseny żelbetowe na rzecz innego podatnika będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w przypadku, gdy do sprzedaży dojdzie po upływie dwóch lat od daty pierwszego zasiedlenia, tj. daty transakcji licytacyjnej sprzedaży nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy. Natomiast, gdy planowana dostawa dokonana zostanie przed upływem dwóch lat od pierwszego zasiedlenia, podlegać będzie zwolnieniu od podatku VAT w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 10a, ponieważ Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w stosunku do przedmiotowych obiektów oraz - jak wskazał Wnioskodawca - nie poniesie nakładów na ich ulepszenie.

Jednakże zwolnienie wynikające z art . 43 ust. 1 pkt 10 jest fakultatywne i przy spełnieniu warunków wynikających z art . 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT Strony transakcji mogą z niego zrezygnować. W sytuacji, gdy obie strony transakcji (Wnioskodawca i Nabywca) na moment złożenia oświadczenia oraz na moment transakcji będą czynnymi podatnikami podatku VAT będą uprawnione do rezygnacji ze zwolnienia przewidzianego w art . 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wyboru opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości.

W konsekwencji, gdy do planowanej sprzedaży dojdzie po upływie dwóch lat od daty pierwszego zasiedlenia to jeśli Wnioskodawca i kupujący Nieruchomość złożą do właściwego dla nabywcy naczelnika urzędu skarbowego przed dniem dokonania sprzedaży Nieruchomości zgodne oświadczenie (o którym mowa w art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT) wówczas sprzedaż ww. budynków i budowli na mocy art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT - będzie podlegała opodatkowaniu podstawową stawką podatku VAT. Taką samą stawką podatku VAT w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT objęte będzie zbycie gruntu, na którym posadowione są ww. budynki i budowle.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy, że planowana sprzedaż Nieruchomości na rzecz innego podatnika będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania na gruncie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT w przypadku gdy do sprzedaży dojdzie przed upływem dwóch lat od daty pierwszego zasiedlenia (Wariant IIa), natomiast na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT z możliwością rezygnacji ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT ‑ w przypadku gdy do sprzedaży dojdzie po upływie okresu dwóch lat od daty pierwszego zasiedlenia (Wariant IIb), jest prawidłowe.

Z uwagi na uznanie stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 2 za prawidłowe pytanie nr 3 stało się bezprzedmiotowe, w konsekwencji czego również pytanie nr 4 w części odnoszącej się do Wariantów IIIa i IIIb stało się bezprzedmiotowe.

Ponadto, z uwagi na uznanie stanowiska Strony w zakresie pytania nr 1 za nieprawidłowe, pytanie nr 4 w części odnoszącej się do Wariantu I również należało uznać za bezprzedmiotowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym zdarzeniu przyszłym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz.U. z 2012 r., poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.

Reklama

O nas

Regulamin