Interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu
ILPB2/4511-1-1037/15-2/AK
z 3 listopada 2015 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613) oraz § 5 pkt 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 16 październik 2015 r. (data wpływu 20 października 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie przychodu z tytułu zbycia nieruchomości oraz kosztów uzyskania przychodu – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 20 października 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie przychodu z tytułu zbycia nieruchomości oraz kosztów uzyskania przychodu.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenia przyszłe.

Wnioskodawczyni zawarła umowę kredytu hipotecznego w 2014 r. wraz z ówczesnym partnerem na nabycie wspólnego lokalu mieszkalnego. Współwłaściciele nie są małżonkami oraz nie istnieje między nimi żaden stopień pokrewieństwa. Zgodnie z aktem notarialnym potwierdzającym nabycie nieruchomości udział we współwłasności wynosił:

1. Wnioskodawczyni 1/3,
2. partner 2/3
   
   

W przyszłości współwłaściciele planują przenieść udział we współwłasności Wnioskodawczyni wynoszący 1/3 na partnera, w zamian za przejęcie przez partnera części kredytu hipotecznego ciążącej na Wnioskodawczyni. Na skutek powyższej czynności partner stanie się jedynym właścicielem lokalu mieszkalnego oraz będzie na nim ciążył obowiązek spłaty całkowitego kredytu hipotecznego. Jednocześnie Wnioskodawczyni zostanie zwolniona z długu wynikającego z umowy kredytu hipotecznego.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1. Czy zgodnie z ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych zwolnienie z długu stanowi przychód podatnika z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww ustawy?
2. Jeżeli przedmiotowa czynność stanowi przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości to, czy kosztem uzyskania przychodu będzie procentowy udział w cenie zakupu tej nieruchomości, zgodnie z art. 22 ust. 6c ww. ustawy?
   
   

Zdaniem Wnioskodawczyni zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r. poz. 361, z późn. zm.) źródłem przychodu jest - z zastrzeżeniem ust. 2 - odpłatne zbycie m.in.:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Zdaniem Wnioskodawczyni zbycie udziału przysługującego Zainteresowanej we współwłasności lokalu mieszkalnego na rzecz partnera, w zamian za zwolnienie z obowiązku spłaty kredytu hipotecznego, skutkować będzie powstaniem przychodu ze zbycia nieruchomości zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Pomimo faktu, że powyższy przepis odnosi się do odpłatnego zbycia nieruchomości, to zdaniem Zainteresowanej i tak znajdzie zastosowanie w przedmiotowej sprawie. Ustawa o podatku dochodowym nie zawiera definicji „odpłatnego zbycia”. W skutek powyższego w celu ustalenia znaczenia tego terminu należy posłużyć się wykładnią językową. Warunkiem koniecznym do powstania przychodu jest uzyskanie przysporzenia majątkowego. Zdaniem Wnioskodawczyni podstawową formą odpłatnego zbycia może być sprzedaż lub zamiana. Zgodnie jednak z doniosłą zasadą swobody zawierania umów zbycie może nastąpić również w innej formie a cena odpłatnego zbycia wyrażona w umowie nie musi być wyrażona w pieniądzu. Zapłatą za przeniesienie własności rzeczy lub przeniesienie praw będzie inna forma przysporzenia majątkowego. Tym samym wynagrodzenie można określić nie tylko w pieniądzu, ale również poprzez inne określenie jego wartości np. zwolnienie z długu czy potrącenie wzajemnych wymagalnych wierzytelności.

Wnioskodawczyni we wniosku przywołała stanowisko Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 28 czerwca 2000 r. (sygn. akt SA/Gd 2258/95), stanowisko Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy wyrok z 11 sierpnia 2009 r. (sygn. akt I SA/Bd 133/09) oraz Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 25 października 2011 r. (sygn. Akt I SA/Gl 697/11). Ponadto wskazała, że podobne stanowiska przedstawił Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji z dnia 9 października 2014 r. nr (IBPBII/2/415-651/14/Mma) oraz w interpretacji z dnia 12 maja 2013 r. nr (IBPBII/2/415-221/13/Łcz).

Zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Biorąc pod uwagę literalne brzmienie ww. przepisu stwierdzić należy, że znajdzie on zastosowanie w przedmiotowej sprawie.

Reasumując: zbycie części nieruchomości przez jednego ze współwłaścicieli na rzecz drugiego, poprzez zniesienie współwłasności, w zamian za zwolnienie z długu tego pierwszego stanowi przychód, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jednocześnie kosztem uzyskania przychodu w przypadku tego zbycia będą m.in. udokumentowane koszty nabycia, w części odpowiadającej udziałowi Wnioskodawczyni we współwłasności. Mając na uwadze powyższe dochodem będzie przychód z odpłatnego zbycia części nieruchomości, pomniejszony m.in. o koszty odpłatnego nabycia tejże części.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionych zdarzeń przyszłych jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2012 r. poz. 361, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodu jest – z zastrzeżeniem ust. 2 - odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Cytowane w powyższym przepisie „odpłatne zbycie” oznacza każde przeniesienie prawa własności lub innych praw majątkowych w zamian za korzyść majątkową. Termin odpłatne zbycie obejmuje zatem szeroki zakres umów. W myśl art. 155 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2014 r. poz. 121) umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły. Tym samym określenie „zbycie” odnosi się do wszystkich przypadków przeniesienia własności, nie ogranicza się wyłącznie do sprzedaży czy zamiany, lecz ma zastosowanie do wszystkich czynności prawnych, których skutkiem jest przeniesienie prawa własności do całej rzeczy lub udziału.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawczyni jest współwłaścicielem nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny w udziale wynoszącym 1/3 części nieruchomości, drugim współwłaścicielem jest partner Zainteresowanej. W przyszłości planują zawrzeć umowę na mocy której Wnioskodawczyni przeniesie przysługujący jej udział w lokalu mieszkalnym na rzecz partnera w zamian za przejęcie przez niego części kredytu hipotecznego ciążącego na Zainteresowanej. Skutkiem zawarcia ww. czynności partner stanie się jedynym właścicielem lokalu. Tym samym Wnioskodawczyni zostanie zwolniona z obowiązku spłaty kredytu w całości.

Skoro zatem konsekwencją zbycia udziału w nieruchomości będzie przejęcie przez drugiego współwłaściciela w całości kredytu hipotecznego zaciągniętego pierwotnie przez oboje współwłaścicieli i zwolnienie Wnioskodawczyni z przypadającej na nią części długu wobec banku należy uznać, że celem zawartych umów będzie odpłatne zbycie udziału w nieruchomości, natomiast przejęcie w całości kredytu przez drugiego współwłaściciela jest formą odpłatności za przeniesienie własności.

Przechodząc na grunt ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy podkreślić, że w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem uzyskanego z tego tytułu przychodu (dochodu) ma moment ich nabycia.

Wnioskodawczyni wskazała, że w 2014 r. zawarła z ówczesnym partnerem umowę kredytu hipotecznego w celu nabycia przedmiotowego lokalu mieszkalnego.

Mając na uwadze powyższe oraz uregulowania prawne w tym zakresie należy stwierdzić, że przychód uzyskany z planowanego zbycia nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ będzie on stanowić źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-b) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

I tak w myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ww. brzmieniu - od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy - podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Zgodnie z art. 19 ust. 3 ww. ustawy - wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Z kolei koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania (art. 22 ust. 6c ww. ustawy).

Wysokość ww. nakładów - stosownie do art. 22 ust. 6e tej ustawy – ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Z przywołanych powyżej przepisów wynika, że w omawianej sprawie dochodem Wnioskodawczyni z tytułu odpłatnego zbycia udziału w lokalu mieszkalnym będzie różnica pomiędzy przychodem określonym na podstawie art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi na podstawie art. 22 ust. 6c i 6d ww. ustawy.

Podsumowując, przeniesienie udziału w lokalu mieszkalnym na nabycie którego w 2014 r. został zaciągnięty kredyt hipoteczny, w zamian za zwolnienie z długu dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie będzie stanowiło dla Wnioskodawczyni źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przy czym podstawą obliczenia podatku dochodowego co do zasady będzie dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia, czyli wartością udziału Wnioskodawczyni wyrażoną w cenie określonej w umowie, pomniejszoną o ewentualnie poniesione przez Zainteresowaną koszty odpłatnego zbycia, a kosztami o których mowa w art. 22 ust. 6c ww. ustawy, czyli ceną nabycia przez Wnioskodawczynię udziału w lokalu mieszkalnym.

Interpretacja dotyczy zdarzeń przyszłych przedstawionych przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.