2015.10.30 - Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie

Interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie
IPPP2/4512-838/15-2/MJ
z 30 października 2015 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2015 r., poz. 613) oraz § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Strony - przedstawione we wniosku z dnia 28 sierpnia 2015 r. (data wpływu 31 sierpnia 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług (nabycie Nieruchomości) w zakresie:

zwolnienia z opodatkowania dostawy Oryginalnie Istniejących Budynku i Budowli oraz prawa wyboru opodatkowania transakcji;
opodatkowania dostawy Nowych Budowli;
prawa do obniżenia podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego;
prawa do zwrotu różnicy podatku VAT;
– jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 31 sierpnia 2015 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia z opodatkowania dostawy Oryginalnie Istniejących Budynku i Budowli oraz prawa wyboru opodatkowania transakcji; opodatkowania dostawy Nowych Budowli; prawa do obniżenia podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego oraz prawa do zwrotu różnicy podatku VAT.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

B. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. (dalej: „Wnioskodawca” lub „Nabywca”) zamierza rozpocząć działalność gospodarczą na rynku nieruchomości. W tym celu Wnioskodawca zamierza nabyć na podstawie umowy lub umów sprzedaży zawartych w formie aktu notarialnego nieruchomość położoną w Z., składającą się z kompleksu centrum handlowego o nazwie „P.” oraz gruntu, na którym posadowiony jest budynek przedmiotowego centrum handlowego (dalej: „Transakcja”).

W chwili obecnej podmiotami posiadającymi tytuł prawny do nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji są O. Centre Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w B. (dalej „O.”) oraz O. Centre II Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w B. (dalej „O. II”) (dalej łącznie: „Zbywcy”).

Zbywcy są zarejestrowani w Polsce jako podatnicy VAT czynni.

Zbywcy i Nabywca planują zawarcie umowy sprzedaży w II półroczu 2015 roku.

(i) Opis nieruchomości

Wnioskodawca zamierza nabyć udziały w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w Z., z którymi związany jest również udział w prawie własności budynku centrum handlowego „P.” oraz towarzyszących budowli. Mianowicie, Transakcja, której przedmiotem będzie nieruchomość, obejmuje nabycie:

udziałów łącznie składających się na całość prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w Z., przy ulicach P., B., P., Z., stanowiącej działki o nr: 231/35, 371/35, 402/35, 406/35, 408/35, 414/35, 405/35, 412/35, 243/35, 427/35, o łącznym obszarze 51.516 m², dla której Sąd Rejonowy w Z., VI Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą (dalej: „Grunt A”) wraz z prawem własności parkingu (a także innych istniejących urządzeń i budowli) służących do obsługi budynku P. (przy czym udział w wysokości 12975/24845 zostanie nabyty od spółki O., natomiast udział w wysokości 11870/24845 zostanie nabyty od spółki O. II);
udziałów łącznie składających się na całość prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w Z., przy ulicach P., B., P., stanowiącej działki o nr 403/35, 226/35, 413/35, 400/35, 410/35, 227/35, 404/35, 331/35, 430/35, o łącznym obszarze 39.235 m², dla której Sąd Rejonowy w Z., VI Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi Księgę Wieczystą („Grunt B”), wraz z prawem własności budynku P. oraz towarzyszącej infrastruktury w postaci budowli (przy czym udział w wysokości 15000/24845 zostanie nabyty od spółki O., natomiast udział w wysokości 9845/24845 zostanie nabyty od spółki O. II).

Grunt A oraz Grunt B, wraz z posadowionymi na nich budynkiem P. oraz służącym do jego obsługi parkingiem (a także innymi istniejącymi urządzeniami i budowlami) w dalszej części wniosku będą określane łącznie jako „Nieruchomość”.

Nie można wykluczyć, że w ramach Transakcji Nabywca zakupi również pewne ruchomości związane z działalnością prowadzoną w budynku centrum handlowego oraz jego obsługą (o wartości nieistotnej z perspektywy Transakcji).

(ii) Nabycie Nieruchomości przez Zbywców

Pozwolenie na użytkowanie budynku P. zostało wydane w dniu 10 października 2003 roku na rzecz jednego z wcześniejszych współużytkowników wieczystych Nieruchomości, tj. Domy Towarowe „C.” S.A. Zgodnie z posiadanymi informacjami, wcześniejsi współużytkownicy wieczyści wynajmowali pomieszczenia handlowo-usługowe w budynku P.

O. nabył:

udział w wysokości 12975/24845 w prawie użytkowania wieczystego działek gruntu o nr 231/35, 371/35, 402/35, 406/35, 408/35, 414/35, 405/35, 412/35, 243/35, 401/35 o łącznej powierzchni 52.317 m² (wraz z udziałem w prawie własności znajdującego się na nim parkingu oraz innych istniejących urządzeń i budowli) - od G. Poland sp. z o.o. na podstawie umowy przenoszącej udział w prawie użytkowania wieczystego z dnia 11 lipca 2007 roku zawartej w wykonaniu warunkowej umowy sprzedaży z dnia 17 maja 2007 roku;
udział w wysokości 15000/24845 w prawie użytkowania wieczystego działek gruntu o nr 403/35, 226/35, 413/35, 400/35, 410/35, 227/35, 404/35, 331/35, 409/35 o łącznym obszarze 39.738 m² (wraz z udziałem w prawie własności znajdującego się na nim budynku P. oraz towarzyszącej infrastruktury w postaci budowli) - od G. Poland sp. z o.o. na podstawie umowy sprzedaży z dnia 17 maja 2007 roku.

O. II nabył:

udział w wysokości 11870/24845 w prawie użytkowania wieczystego działek gruntu o nr 231/35, 371/35, 402/35, 406/35, 408/35, 414/35, 405/35, 412/35, 243/35, 401/35 o łącznej powierzchni 52.317 m² (wraz z udziałem w prawie własności znajdującego się na nim parkingu oraz innych istniejących urządzeń i budowli) - od N. sp. z o.o. na podstawie umowy przenoszącej udział w prawie użytkowania wieczystego z dnia 11 lipca 2007 roku zawartej w wykonaniu warunkowej umowy sprzedaży z dnia 17 maja 2007 roku;
udział w wysokości 9845/24845 w prawie użytkowania wieczystego działek gruntu o nr 403/35, 226/35, 413/35, 400/35, 410/35, 227/35, 404/35, 331/35, 409/35 o łącznym obszarze 39.738 m² (wraz z udziałem w prawie własności znajdującego się na nim budynku P. oraz towarzyszącej infrastruktury w postaci budowli) - od N. Investments sp. z o.o. na podstawie umowy sprzedaży z dnia 17 maja 2007 roku.

Powyższe transakcje podlegały przepisom ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług (dalej: „ustawa o VAT”) stanowiąc transakcje opodatkowane podatkiem od towarów i usług (dalej: „VAT”).

W momencie nabycia udziałów w prawie wieczystego użytkowania gruntów wchodzących w skład Nieruchomości, działki te były już zabudowane budynkiem i budowlami tworzącymi kompleks centrum handlowego („Oryginalnie Istniejące Budynek i Budowle”).

Po nabyciu udziałów w prawie wieczystego użytkowania Zbywcy nie wybudowali na działkach gruntu wchodzących w skład Nieruchomości żadnych dodatkowych budynków. Wybudowane zostały wyłącznie pojedyncze budowle takie jak m.in. ogrodzenie czy wiata nad jednym z wejść. („Nowe Budowle”).

W związku z tym, iż nabycie Oryginalnie Istniejących Budynku i Budowli oraz budowa Nowych Budowli zostały dokonane z zamiarem prowadzenia działalności opodatkowanej VAT (wynajmu powierzchni handlowej w centrum handlowym), Zbywcy dokonali odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem/wybudowaniem powyższego budynku i budowli.

Jednocześnie, Zbywcy ponosili wydatki na ulepszenie budynku i budowli wchodzących w skład Nieruchomości, ale wydatki te były niższe niż 30% wartości początkowej udziału danego Zbywcy w Nieruchomości.

Po dacie nabycia przez Zbywców udziałów w prawie użytkowania wieczystego opisanych powyżej działek gruntu, na podstawie decyzji Prezydenta Miasta Z. z dnia 14 stycznia 2008 r. nastąpił podział działek o numerach 401/35 i 409/35. Spośród działek powstałych w wyniku powyższego podziału, O. i O. II posiadają obecnie udziały w prawie użytkowania wieczystego działek o nr 427/35 oraz 430/35 (wchodzących w skład Nieruchomości), natomiast prawo użytkowania wieczystego pozostałych działek powstałych w wyniku podziału zostało zbyte przez O. i O. II.

Budynek P. jest użytkowany przez Zbywców na zasadzie współwłasności, zgodnie z Umową o Sposób Zarządu i Korzystania z Nieruchomości Wspólnej, zawartą przez Zbywców.

Powierzchnie w budynku P. były przekazywane najemcom w posiadanie w wykonaniu umów najmu podlegających opodatkowaniu VAT zarówno jeszcze przez poprzednich właścicieli (w okresie przed nabyciem Nieruchomości przez Zbywców), jak i przez Zbywców w okresach późniejszych (w ramach czynności podlegających opodatkowaniu VAT).

Od momentu oddania do użytkowania wyżej wymienionej powierzchni handlowej, najemcy oraz ich klienci korzystali również z powierzchni wspólnych budynku centrum handlowego, tj. takich, które nie są przeznaczone wyłącznie do użytku przez konkretnego najemcę oraz budowli przeznaczonych do wspólnego użytku najemców i/lub klientów centrum handlowego (dalej „Powierzchnie wspólne”).

Powierzchnie wspólne obejmują, w szczególności: parking, klatki schodowe, windy, schody ruchome, toalety czy też korytarze w ramach budynków. Zgodnie z zawartymi umowami najmu, wszyscy lub niektórzy najemcy są zobowiązani do ponoszenia kosztów utrzymania Powierzchni wspólnych, m.in. w szczególności kosztów mediów (energii elektrycznej, wody, ciepła), kosztów utrzymania czystości, kosztów serwisu technicznego, kosztów ochrony, kosztów zarządzaniem. Wyżej wymienione opłaty są dokonywane na podstawie faktur VAT wystawianych przez Zbywców na rzecz każdego z najemców.

Należy jednak wskazać, iż pewne powierzchnie budynku centrum handlowego o przeznaczeniu technicznym oraz budowle (w tym Nowe Budowle) nigdy nie były wynajmowane przez Zbywców. Powierzchni tych nie można również zaliczyć do Powierzchni wspólnych. Są to np. pomieszczenia ochrony, sieci technicznej, jak również inne budowle, które nie są bezpośrednio użytkowane przez najemców i/lub klientów centrum handlowego.

Wynajem powierzchni w Nieruchomości oraz świadczenie dodatkowych usług na rzecz najemców Nieruchomości (w tym, w szczególności, usług marketingowych) stanowi główne źródło przychodów operacyjnych Zbywców, a wartość Nieruchomości stanowi przeważającą większość aktywów Zbywców.

Do chwili obecnej nie została podjęta ostateczna decyzja dotycząca dalszej działalności Zbywców po sprzedaży Nieruchomości. W zależności od różnych czynników, w szczególności warunków rynkowych, mogą zostać podjęte różne kroki takie jak restrukturyzacja obejmująca przekształcenie Zbywców, ich połączenie z innymi podmiotami lub ewentualnie postawienie Zbywców w stan likwidacji.

(iii) Przedmiot Transakcji

Przedmiotem planowanej sprzedaży będą udziały w prawie użytkowania wieczystego Gruntu A oraz Gruntu B wraz z udziałem w prawie własności znajdujących się na nich budynku P., parkingu oraz innych istniejących urządzeń i budowli.

Jednocześnie, zgodnie z art. 678 Kodeksu cywilnego z dnia 23 kwietnia 1964 r. (tekst jednolity Dz.U. 2014 poz. 121 ze zm., dalej: „Kodeks cywilny”) - z mocy prawa na Nabywcę zostaną przeniesione prawa i obowiązki Zbywców wynikające z umów najmu zawartych z poszczególnymi najemcami. Przewiduje się także, iż Nabywca potencjalnie może przejąć również prawa ściśle związane z Nieruchomością, w szczególności:

prawa z zabezpieczeń najmowych, np. gwarancje bankowe, kaucje, poddania się egzekucji, poręczenia, itp.;
ewentualne majątkowe prawa autorskie i prawa pokrewne do projektów architektonicznych i innych projektów dotyczących prac wykonanych przez podmioty trzecie w związku z budową Nieruchomości i adaptacją pomieszczeń na potrzeby najemców,
prawa wynikające z gwarancji jakości i rękojmi za wady, a także inne prawa związane z jakością wykonania budynku P. i innych urządzeń i instalacji, udzielone przez wykonawców robót, projektantów, podmioty z nimi powiązane oraz inne właściwe podmioty;
ewentualne zabezpieczenia związane z prawami określonymi powyżej;
dokumentację prawną i techniczną związaną z Nieruchomością,
ewentualnie prawa do znaków towarowych oraz domen internetowych związanych z Nieruchomością;
ewentualnie prawo własności przedmiotów dodatkowych stanowiących odrębne środki trwałe, będących, w zależności od przypadku, ruchomościami lub częściami składowymi Nieruchomości, w tym m.in. monitory LCD, instalacja oblodzeniowa, system CCTV, punkt informacyjny Infokiosk oraz interaktywny plac zabaw.

Ponadto, na Nabywcę mogą zostać przeniesione decyzje administracyjne związane z korzystaniem z Nieruchomości.

Możliwe jest, iż po transakcji dojdzie pomiędzy Nabywcą i Zbywcami oraz najemcami do rozliczenia zaliczek na poczet opłat eksploatacyjnych, które w ciągu danego roku najemcy wpłacali Zbywcom oraz do rozliczenia z tytułu ewentualnych zachęt (np. pokrycie kosztów aranżacji) udzielonych najemcom.

Z drugiej strony, planowanej transakcji nie będzie towarzyszyło przeniesienie jakichkolwiek należności oraz zobowiązań Zbywców (z zastrzeżeniem ewentualnie depozytów wykonawców z tytułu części wynagrodzenia zatrzymanych w charakterze kaucji gwarancyjnych oraz ewentualnych zabezpieczeń złożonych przez najemców na podstawie umów najmu i innych zobowiązań wobec najemców wynikających z umów najmu). Lista aktywów i zobowiązań Zbywców niepodlegających przeniesieniu na rzecz Nabywcy obejmuje między innymi:

prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych Zbywców (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Zbywcy dokonują rozliczeń z najemcami);
prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z zarządzaniem, administracją i bieżącą obsługą budynku P., w tym umowy z dostawcami mediów;
środki pieniężne (z wyjątkiem ewentualnie przelewu depozytów wykonawców czy kaucji i depozytów pieniężnych najemców, co stanowić będzie konsekwencję wstąpienia w stosunek najmu przez Nabywcę);
zobowiązania finansowe z tytułu kredytu;
zobowiązania finansowe z tytułu ewentualnych pożyczek wewnątrzgrupowych;
prawa i obowiązki z tytułu umowy o zarządzanie Nieruchomością;
prawa i obowiązki z umowy o świadczenie usług księgowych oraz usług z zakresu obsługi korporacyjnej;
księgi rachunkowe Zbywców i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Zbywców działalności gospodarczej;
nazwa firmy Zbywców (przy czym przeniesieniu podlegać może natomiast prawo do używania nazwy i znaku towarowego „P.”);
tajemnice przedsiębiorstwa Zbywców oraz know-how związany z metodologią wyszukiwania i utrzymania portfolio najemców o zróżnicowanym profilu działalności.

Nie wyklucza się jednak tymczasowego korzystania przez Nabywcę z praw wynikających z powyższych umów (na podstawie odpowiednich porozumień zawartych z dostawcami/ Zbywcą, przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy stronami) - do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Nabywcę.

Zbywcy nie zatrudniają żadnych pracowników, w związku z czym wszelkie czynności związane z zarządzaniem i administracją Nieruchomością, jak również funkcjonowaniem Zbywców są wykonywane na rzecz Zbywców na podstawie umów zawartych z podmiotami trzecimi. Obecnie, Zbywcy nie prowadzą w Polsce innej działalności gospodarczej poza wynajmem Nieruchomości oraz ewentualnie świadczeniem dodatkowych usług (w tym - w szczególności - usług marketingowych) na rzecz najemców Nieruchomości.

Zbywcy zamierzają rozwiązać powyższe umowy w związku ze sprzedażą Nieruchomości, dokonując rozliczenia należności i zobowiązań z nich wynikających. Nowe umowy w tym zakresie zostaną zawarte przez Nabywcę. Niemniej jednak, nie można wykluczyć, że w stosunku do niektórych z tych umów zamiast wskazanej powyżej konstrukcji (w której Zbywcy rozwiązują określone umowy, a Nabywca zawiera nową umowę), Nabywca wstąpi w prawa i obowiązki Zbywców. Jednakże nie jest to opcja preferowana przez Nabywcę i Zbywców i jeśli będzie miała miejsce to będzie to sytuacja wyjątkowa, wynikająca w szczególności z wymogów bądź wewnętrznych regulaminów usługodawcy.

Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej sprzedaży nie stanowi finansowo lub organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa Zbywców.

(iv) Podjęcie własnej działalności przez Nabywcę po nabyciu Nieruchomości

Nabywca jest również zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT. Po nabyciu udziałów w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości od Zbywców, Nabywca będzie prowadził działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni w budynku P., która będzie opodatkowana VAT. Powyższa działalność będzie prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz w oparciu o własny know-how wypracowany w tym zakresie (względnie przy pomocy profesjonalnych usługodawców).

Mając na uwadze, iż umowy dotyczące bieżącego zarządzania Nieruchomością oraz utrzymania Nieruchomości nie będą - co do zasady - przenoszone na Wnioskodawcę, w celu dalszego, nieprzerwanego wykorzystywania Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej, Wnioskodawca będzie we własnym zakresie zobowiązany m.in. do: (1) zawarcia nowej umowy o zarządzanie Nieruchomością, (2) zawarcia z dostawcami umów o dostawę mediów do Nieruchomości oraz (3) zapewnienia obsługi serwisowej Nieruchomości, usług ochrony itp. Zawarcie nowych umów będzie niezbędne dla zapewnienia właściwego funkcjonowania Nieruchomości.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

Czy planowane nabycie Nieruchomości będzie:
1. w odniesieniu do Oryginalnie Istniejących Budynku i Budowli – zwolnione z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, przy czym stronom będzie przysługiwało prawo wyboru opodatkowania Transakcji podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, oraz
2. w zakresie odpowiadającym Nowym Budowlom - opodatkowane VAT wg stawki 23% na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i l0a w związku z art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1?
Czy - jeżeli strony wybiorą opodatkowanie Transakcji podatkiem VAT według stawki 23% - w odniesieniu do Oryginalnie Istniejących Budynku i Budowli - oraz gdy - w pozostałym zakresie - Transakcja będzie obligatoryjnie opodatkowana podatkiem VAT, po dokonaniu Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionych faktur VAT potwierdzających jej faktyczne dokonanie, Wnioskodawca będzie uprawniony do:
1. obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości (zgodnie z art. 86 ust. I ust. 10 oraz l0b pkt 1 ustawy o VAT), oraz
2. do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym (zgodnie z art. 87 ustawy o VAT)?

Stanowisko Wnioskodawcy:

Planowane nabycie Nieruchomości będzie:
1. w odniesieniu do Oryginalnie Istniejących Budynku i Budowli - zwolnione z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, przy czym stronom będzie przysługiwało prawo wyboru opodatkowania Transakcji podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, oraz
2. w zakresie odpowiadającym Nowym Budowlom - opodatkowane VAT wg stawki 23% na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i l0a, w związku z art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1.
Jeżeli strony wybiorą opodatkowanie Transakcji podatkiem VAT według stawki 23% - w odniesieniu do Oryginalnie Istniejących Budynku i Budowli - oraz gdy - w pozostałym zakresie - Transakcja będzie obligatoryjnie opodatkowana podatkiem VAT, po dokonaniu Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionych faktur VAT potwierdzających jej faktyczne dokonanie, Wnioskodawca będzie uprawniony do:
1. obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości (zgodnie z art. 86 ust. 1 i ust. 10 oraz pkt 1 ustawy o VAT), oraz
2. do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym (zgodnie z art. 87 ustawy o VAT).

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy

Uwagi wstępne

W celu rozstrzygnięcia, czy Transakcja może być opodatkowana VAT, konieczne jest w pierwszej kolejności ustalenie, czy mieści się ona w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT oraz czy żadne z wyłączeń z opodatkowania VAT, wskazanych w art. 6 ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania.

W myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Jednocześnie, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, towarami są rzeczy oraz ich części, jak również wszelkie postacie energii. Natomiast w świetle art. 7 ust. 1 punkt 7 przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6 (wśród tych praw wymienione jest między innymi prawo wieczystego użytkowania gruntów). Równocześnie, zgodnie z art. 6 ustawy o VAT, przepisów tej ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Oznacza to, iż transakcja mająca za przedmiot przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część (dalej: „ZCP”) nie podlega opodatkowaniu VAT.

Zdaniem Wnioskodawcy, wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT - przedsiębiorstwo oraz jego zorganizowana część - ma kluczowe znaczenie dla oceny jego sytuacji podatkowej, gdyż rozstrzyga o podleganiu planowanej Transakcji opodatkowaniu VAT bądź PCC, a związane z tym obciążenie podatkowe w postaci PCC lub kosztu finansowania VAT przed otrzymaniem jego zwrotu, będzie miało istotny wpływ na stopień rentowności planowanej inwestycji. W związku z tym, zdaniem Wnioskodawcy, interpretacja terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT powinna być przedmiotem interpretacji indywidualnej. Stąd - zdaniem Wnioskodawcy - organ wydający interpretację jest uprawniony do dokonania wykładni terminów „przedsiębiorstwo” i „zorganizowana część przedsiębiorstwa”, utytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT i, tym samym, do dokonania klasyfikacji przedmiotu planowanej Transakcji (tj. oceny, czy przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego Transakcja sprzedaży będzie dotyczyła zbycia przedsiębiorstwa, zorganizowanej części przedsiębiorstwa czy też indywidualnych aktywów niestanowiących przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części). Uprawnienie organów do dokonania takiej klasyfikacji znajduje potwierdzenie w licznych wyrokach sądów administracyjnych, m.in. w wyroku WSA w Krakowie z dnia 9 grudnia 2011 r. (sygn. akt I SA/Kr 1691/11); w wyroku NSA z dnia 9 października 2008 r. (sygn. akt I FSK 1239/07), w wyroku NSA z dnia 6 stycznia 2010 r. (sygn. akt I FSK 1216/09), w wyroku WSA w Bydgoszczy z dnia 26 maja 2009 r. (sygn. akt I SA/Bd 197/09), w wyroku WSA w Gliwicach z dnia 10 lutego 2009 r. (sygn. akt I SA/Gl 1044/08) oraz w wyroku NSA z dnia 4 listopada 2011 r. (sygn. akt II FSK 1019/09).

Klasyfikacja przedmiotu transakcji

W świetle powyższej definicji dostawy towarów oraz praktyki organów i sądów administracyjnych, jak również z uwagi na fakt, iż planowana Transakcja będzie przeprowadzana za wynagrodzeniem, zdaniem Wnioskodawcy, mieści się ona w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, jako odpłatna dostawa towarów.

Zgodnie bowiem z utrwaloną i jednolitą ostatnią praktyką sądów administracyjnych, sprzedaż udziału w prawie własności nieruchomości, jak również w prawie użytkowania wieczystego powinna być traktowana jak dostawa towarów. Takie stanowisko zostało przedstawione m.in. w uchwale Naczelnego Sądu Administracyjnego („NSA”) z 24 października 2011 r. (sygn. I FPS 2/11), wyroku NSA z 9 stycznia 2013 r. (sygn. I FSK 222/12), wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego („WSA”) w Łodzi z 5 grudnia 2012 r. (sygn. I SA/Łd 472/12), wyroku WSA w Gliwicach z 9 października 2012 r. (sygn.. III SA/Gl 1252/12), wyroku WSA w Gliwicach z 23 sierpnia 2012 r. (sygn. III SA/Gl 287/12), wyrok NSA z 23 sierpnia 2012 r. (sygn. I FSK 449/12), wyroku NSA z 13 marca 2012 r. (sygn. I FSK 817/11), wyroku NSA z 7 grudnia 2011 r. (sygn. I FSK 244/11). Podobnie, stanowisko, zgodnie z którym sprzedaż udziału w prawie własności nieruchomości stanowi dostawę towarów zostało zaprezentowane w szeregu indywidualnych interpretacji podatkowych (np. w interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 30 stycznia 2012 r., sygn. IBPP3/443-1208/11/IK bądź w interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 3 lutego 2011 r., sygn. IPPP1/443-1147/10-6/AW).

Ponadto - zdaniem Wnioskodawcy - analizowana transakcja sprzedaży udziałów w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości nie będzie wyłączona z zakresu opodatkowania VAT, jako sprzedaż przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Przepisy ustawy o VAT nie definiują pojęcia „przedsiębiorstwa” dla celów tej ustawy. Ze względu na powyższe - oraz uwzględniając definicję zawartą w innych ustawach - w doktrynie prawa podatkowego jest powszechnie akceptowane, iż dla celów podatku VAT pojęcie przedsiębiorstwa powinno być rozumiane zgodnie z jego definicją zawartą w art. 551 Kodeksu cywilnego. W myśl regulacji zawartej w tym artykule przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa),
własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości,
prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych,
wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne,
koncesje, licencje i zezwolenia,
patenty i inne prawa własności przemysłowej,
majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne,
tajemnice przedsiębiorstwa,
księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Z kolei - w myśl regulacji art. 2 pkt 27 lit. e) ustawy o VAT - przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumieć należy organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Biorąc pod uwagę okoliczności sprawy, nie można uznać, że sprzedaż Nieruchomości stanowi zbycie przedsiębiorstwa każdego ze Zbywców. Wynika to z faktu, iż przedmiot planowanej Transakcji nie wyczerpuje definicji przedsiębiorstwa. W szczególności, Transakcji nie będzie towarzyszył transfer kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa każdego ze Zbywców, obejmujących, w szczególności:

należności i zobowiązania związane z funkcjonowaniem przedsiębiorstwa każdego ze Zbywców,
prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z zarządzaniem, administracją i bieżącą obsługą Nieruchomości,
środki pieniężne (z wyjątkiem kaucji złożonych przez poszczególnych najemców),
zobowiązania finansowe z tytułu pożyczek wewnątrzgrupowych i kredytu,
prawa i obowiązki z umowy o świadczenie usług księgowych oraz usług z zakresu obsługi korporacyjnej,
prawa i obowiązki wynikające z umowy o świadczenie usług bankowych,
tajemnice przedsiębiorstwa, know-how, księgi rachunkowe i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem działalności gospodarczej oraz funkcjonowaniem każdego ze Zbywców.

Stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie z którym zbywane składniki majątkowe nie stanowią przedsiębiorstwa jest poparte interpretacją przepisów prawa dokonaną przez Ministra Finansów w odpowiedzi na interpelację poselską [Odpowiedź ministra Finansów na zapytanie poselskie nr 1778 z dnia 13 czerwca 2003 r. Odpowiedź udzielona przez Ministra Finansów dotyczy treści art. 4a pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Jednakże w przekonaniu Wnioskodawcy konkluzja zawarta w tej odpowiedzi może mieć również zastosowanie w rozpatrywanym przypadku.] (która była niejednokrotnie przytaczana przez organy podatkowe). Z odpowiedzi Ministra Finansów na interpelację poselską można wywnioskować, iż za sprzedaż przedsiębiorstwa nie można uznać sprzedaży samego budynku, nawet jeśli jest on przeznaczony na wynajem. Przedsiębiorstwem, bowiem, może być budynek wraz ze wszystkimi wierzytelnościami i zobowiązaniami, zawartymi umowami najmu, zarządzania, dostawy mediów i innymi umowami związanymi z tym budynkiem i działalnością polegającą na wynajmie.

Tymczasem - jak zaznaczono w stanie faktycznym - w analizowanym przypadku przedmiotowej Transakcji nie będzie zasadniczo towarzyszył transfer należności ani zobowiązań każdego ze Zbywców (z zastrzeżeniem ewentualnie depozytów wykonawców z tytułu części wynagrodzenia zatrzymanych w charakterze kaucji gwarancyjnych oraz zabezpieczeń złożonych przez najemców i innych zobowiązań wobec najemców wynikających z umów najmu, o ile takie będą istniały w dacie Transakcji). A zatem, po dacie planowanej Transakcji istniejące należności i zobowiązania bezpośrednio związane z Nieruchomością, jak także inne zobowiązania (w tym w szczególności zobowiązania/należności kredytowe/pożyczkowe Zbywców) pozostaną u każdego ze Zbywców. Względnie, nie jest też wykluczone, iż po dacie Transakcji strony mogą jeszcze dokonywać wzajemnych rozliczeń z tytułu rozrachunków z najemcami, z dostawcami mediów (np. za miesiąc Transakcji) itp. Dokonywanie takich wzajemnych rozliczeń jeszcze po dacie Transakcji wynikać może m.in. ze specyficznych terminów fakturowania obowiązujących w relacjach z niektórymi dostawcami mediów.

Kolejnego argumentu przemawiającego za tym, iż przedmiotem analizowanej Transakcji nie jest przedsiębiorstwo każdego ze Zbywców, dostarczają orzeczenia sądów [Wyrok NSA z dnia 6 października 1995 r., sygn. S.A./Gd 1959/94], w których wyrażono tezę, iż zbycie przez podatnika tylko części jego aktywów z definicji nie może być zakwalifikowane jako zbycie przedsiębiorstwa, choćby nawet przedmiotem zbycia była zdecydowana większość składników majątkowych funkcjonującego przedsiębiorstwa. Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi bowiem stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym. Tymczasem Transakcji sprzedaży Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy nie będzie towarzyszył transfer innych aktywów Zbywców. Mianowicie, w ramach przedmiotowej Transakcji Nabywca nabędzie jedynie aktywa trwałe w postaci udziału danego Zbywcy w Nieruchomości, wraz ze ściśle związanymi z nim gwarancjami budowlanymi, zabezpieczeniami ustanowionymi przez poszczególnych najemców oraz majątkowymi prawami autorskimi i prawami pokrewnymi do projektów architektonicznych i prac wykonanych przez podmioty trzecie w związku z budową Nieruchomości. Tym samym, po dacie dokonania Transakcji na Nabywcę nie przejdą istotne aktywa takie jak środki pieniężne, prawa i obowiązki z umów związanych z zarządzaniem budynku, tajemnice przedsiębiorstwa, know-how, księgi rachunkowe.

Na uwagę zasługuje również zawarta w ustawowej definicji przedsiębiorstwa i niejednokrotnie podkreślana w orzecznictwie sądów [Wyrok NSA z dnia 22 stycznia 1997 r., sygn. SA/Sz 2724/95 oraz wyrok NSA z dnia 24 listopada 1999 r. sygn. I SA/Kr 1189/99] kwestia, iż przedsiębiorstwo nie jest tylko sumą jego składników, lecz ich zorganizowanym zespołem. Zdaniem Wnioskodawcy składniki majątkowe będące przedmiotem planowanej Transakcji nie stanowią zorganizowanego zespołu, jako że m.in. know-how pozostający w związku z działalnością gospodarczą Zbywców, jak też zasadniczo prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z zarządzaniem, administracją i bieżącą obsługą budynku (w tym umów zarządzania, umów z dostawcami mediów) nie zostaną przejęte przez Nabywcę. Z powyższych względów, zdaniem Wnioskodawcy, nie ma podstaw, aby Transakcję sprzedaży Nieruchomości zaklasyfikować jako zbycie przedsiębiorstwa któregokolwiek ze Zbywców.

Działalność polegająca na wynajmie Nieruchomości nie stanowi także zorganizowanej części przedsiębiorstwa wyodrębnionej w ramach działalności gospodarczej prowadzonej przez każdego ze Zbywców. Przesłankami uznania danego zespołu składników majątkowych za zorganizowaną część przedsiębiorstwa jest bowiem, aby:

istniał zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań) powiązanych funkcjonalnie oraz aby składniki te były przeznaczone do realizacji określonych zadań gospodarczych;
zespół tych składników był wyodrębniony organizacyjnie w istniejącym przedsiębiorstwie;
zespół tych składników był wyodrębniony finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie;
zespół tych składników mógł stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze.

Aby zatem można było mówić o wyodrębnieniu funkcjonalnym przenoszonych składników, musiałyby one pozostawać między sobą we wzajemnych interakcjach w taki sposób, że należałoby je traktować jako zorganizowany, autonomiczny zespół. Tymczasem, jak zostało już wskazane, w analizowanym przypadku składniki będące przedmiotem Transakcji nie stanowią takiego autonomicznego, zorganizowanego zespołu m.in. z uwagi na fakt, iż m.in. know-how pozostający w związku z działalnością gospodarczą Zbywców, jak też zasadniczo prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z zarządzaniem, administracją i bieżącą obsługą budynku nie zostaną przejęte przez Nabywcę.

Przenoszone składniki nie spełniają też kryterium wyodrębnienia organizacyjnego. Zgodnie z dominującą praktyką organów podatkowych, o wyodrębnieniu organizacyjnym zorganizowanej części ze struktur przedsiębiorstwa powinny bowiem świadczyć przykładowo odpowiednie zapisy statutu, regulaminu, zarządzenia lub innego aktu o podobnym charakterze (tak np. interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z dnia 14 września 2011 r., sygn. ITPP2/443-888/11/PS). Wyodrębnienie organizacyjne spełnione byłoby również wówczas, gdyby zorganizowana część przedsiębiorstwa miała swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, oddział, wydział itp. (tak np. interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 4 września 2012 r., sygn. IPPP1/443-547/12-2/MPe). Tymczasem, jak zostało już wskazane, przenoszone składniki majątkowe i oparta o nie działalność Zbywców nie są obecnie wyodrębnione w żaden z powyższych sposobów w przedsiębiorstwie któregokolwiek ze Zbywców. Podobnie, jak Wnioskodawca zaznaczył już też w opisie zdarzenia przyszłego, Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji nie stanowi finansowo wydzielonej części przedsiębiorstwa któregokolwiek ze Zbywców (w tym dla celów rachunkowości zarządczej).

W szczególności też przenoszone udziały w Nieruchomości nie będą posiadać zdolności do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo zdolne do samodzielnej realizacji zadań gospodarczych. Jako kryterium zdolności do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo w praktyce wskazuje się bowiem możliwość samodzielnego działania na rynku jako odrębny podmiot prowadzący zadania gospodarcze realizowane w obecnym przedsiębiorstwie.

Tymczasem z uwagi na fakt, iż na rzecz Nabywcy nie zostaną zasadniczo przeniesione prawa i obowiązki z szeregu fundamentalnych umów, brak jest podstaw do uznania, aby przenoszony zespół praw i składników majątkowych był wystarczający do funkcjonowania centrum handlowego. Aby zatem zagwarantować niezakłóconą kontynuację jego działalności po dniu Transakcji Wnioskodawca będzie musiał zaangażować własny know-how, własne zasoby oraz zapewnić - już we własnym zakresie - zawarcie nowych umów o zarządzanie Nieruchomością, dostawę mediów, obsługę serwisową itp. Analogicznie po dniu Transakcji Wnioskodawca będzie zobowiązany samodzielnie zapewnić obsługę administracyjno-księgową obszaru działalności związanego z nabytą Nieruchomością. Powyższe potwierdza zatem jednoznacznie, iż przenoszone udziały w Nieruchomości nie będą posiadać same w sobie zdolności do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo. Tym samym sprzedawane składniki majątkowe nie będą spełniały definicji zorganizowanej części przedsiębiorstwa, określonej w art. 2 pkt 27e) ustawy o VAT.

Podsumowując - zdaniem Wnioskodawcy - przedmiotowa Transakcja będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów art. 5 ust. 1 oraz art. 7 ust. 1 ustawy o VAT i nie będzie mieściła się w katalogu czynności niepodlegających przepisom ustawy o VAT, określonym w art. 6 ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy odnośnie pytania 1:

Opodatkowanie planowanej transakcji podatkiem VAT.

Z uwagi na to, iż planowana transakcja stanowi dostawę udziałów w prawie użytkowania wieczystego Gruntu A oraz Gruntu B wraz z udziałem w prawie własności znajdujących się na nich budynku P., parkingu oraz innych istniejących urządzeń i budowli, będzie ona opodatkowana podatkiem VAT, chyba że zastosowanie znalazłoby jedno ze zwolnień przewidzianych w ustawie o VAT. Należy zaznaczyć, że zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady, grunt będący przedmiotem sprzedaży (w tym również zbycie udziału w prawie użytkowania wieczystego jak to ma miejsce w przedmiotowym przypadku) podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku VAT, jaką opodatkowane są budynki i budowle lub ich części na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu (w tym zbycie udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu) korzysta ze zwolnienia od podatku.

W przedmiotowym przypadku, Transakcja mogłaby podlegać zwolnieniu, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 lub l0a ustawy o VAT. W związku z powyższym należy rozważyć, czy zastosowanie znajdzie któreś z tych zwolnień.

Zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT dostawa budynków, budowli i ich części jest zwolniona z VAT, poza następującymi wyjątkami:

dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jednocześnie, w świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

wybudowaniu lub
ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zdaniem Wnioskodawcy, biorąc pod uwagę powyższe regulacje, pierwsze zasiedlenie przeważającej części budynku P. mogło nastąpić już w momencie wydania poszczególnych części budynku P. najemcom w wykonaniu pierwszej umowy najmu dotyczącej danej powierzchni (po wydaniu pozwolenia na użytkowanie w dniu 10 października 2003 roku na rzecz wcześniejszego współużytkownika wieczystego Nieruchomości, tj. Domy Towarowe „C.” SA.). Niezależnie jednak od tego, czy do pierwszego zasiedlenia powyższych powierzchni doszło niedługo po 10 października 2003 roku, Wnioskodawca jest zdania, że do pierwszego zasiedlenia Oryginalnie Istniejących Budynku i Budowli doszło z całą pewnością najpóźniej w momencie wydania ich Zbywcom w wykonaniu umów sprzedaży udziałów w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości oraz umów przenoszących udziały w prawie wieczystego użytkowania Nieruchomości zawartych - odpowiednio - w dniach 17 maja 2007 roku oraz 11 lipca 2007 roku. Każda z tych transakcji podlegała przepisom ustawy o VAT będąc czynnością opodatkowaną VAT.

W konsekwencji, w odniesieniu do Oryginalnie Istniejących Budynku i Budowli, jako że od ich pierwszego zasiedlenia minęło ponad 2 lata, Transakcja będzie spełniać warunki zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT, przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

Jednocześnie, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 tej ustawy i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części podatkiem VAT, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni
złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części podatkiem VAT.

Zarówno Nabywca, jak i Zbywcy, będą w momencie sprzedaży udziałów w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni. A zatem, zdaniem Wnioskodawcy, strony będą uprawnione na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT do rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania podatkiem VAT nabycia Oryginalnie Istniejących Budynku i Budowli - pod warunkiem złożenia zgodnego oświadczenia o wyborze opodatkowania dostawy podatkiem VAT.

Równocześnie, Wnioskodawca zwraca uwagę na fakt, iż w odniesieniu do części Transakcji, o której mowa powyżej, obligatoryjne zwolnienie z VAT przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt l0a ustawy o VAT nie będzie miało zastosowania. Zgodnie bowiem z przepisem powołanym wyżej, zwolniona z opodatkowania VAT może być dostawa budynków, budowli lub ich części nieobjęta zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Dostawa Nieruchomości w powyższym zakresie będzie natomiast objęta zakresem zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Konsekwentnie, zwolnienie z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt l0a ustawy o VAT nie znajdzie zastosowania w stosunku do Transakcji w tej części.

Podsumowując, zdaniem Wnioskodawcy, planowane nabycie udziałów w Nieruchomości w odniesieniu do Oryginalnie Istniejących Budowli i Budynku, których pierwsze zasiedlenie nastąpiło najpóźniej w momencie wydania ich Zbywcom w wykonaniu umów sprzedaży udziałów w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości oraz umów przenoszących udziały w prawie wieczystego użytkowania Nieruchomości zawartych - odpowiednio - w dniach 17 maja 2007 roku oraz 11 lipca 2007 roku (podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT) będzie objęte zakresem zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Strony zaś będą uprawnione do rezygnacji z powyższego zwolnienia oraz wyboru opcji opodatkowania przedmiotowej transakcji sprzedaży podatkiem VAT według podstawowej stawki, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

W odniesieniu do Transakcji w dalszym zakresie, tj. w odniesieniu do Nowych Budowli, które nigdy nie były przedmiotem najmu, nabycie tych części Nieruchomości nie zostanie objęte zwolnieniem z VAT przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Jednocześnie, Wnioskodawca pragnie zauważyć, iż w odniesieniu do Transakcji w powyższym zakresie nie będzie miało zastosowania zwolnienie z VAT określone w art. 43 ust. 1 pkt l0a ustawy o VAT.

Zgodnie z powołanym wyżej przepisem, zwalnia się od VAT również dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust 1 pkt 10, pod warunkiem, że:

w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Tymczasem, Zbywcy byli uprawnieni do odliczenia VAT naliczonego w związku z nabyciem Oryginalnie Istniejących Budowli i Budynku, jak również w związku z późniejszą budową Nowych Budowli wchodzących w skład Nieruchomości. W konsekwencji, warunek zastosowania zwolnienia, o którym mowa powyżej, nie będzie spełniony, a tym samym zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt l0a ustawy o VAT nie będzie miało zastosowania w analizowanym przypadku.

Podsumowując - zdaniem Wnioskodawcy - jako że dostawa Nieruchomości w zakresie odpowiadającym Nowym Budowlom, w stosunku do których nie dojdzie do pierwszego zasiedlenia (tj. które nigdy nie były przedmiotem najmu), nie będzie spełniała przesłanek do zastosowania zwolnień z opodatkowania VAT przewidzianych w art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz art. 43 ust. 1 pkt l0a, planowane nabycie Nieruchomości w odniesieniu do tych jej części będzie opodatkowane VAT według stawki podstawowej, na podstawie art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy odnośnie pytania 2:

Prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości oraz otrzymania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad kwotą podatku VAT należnego

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy ich nabyciu, przy założeniu, że pozostałe ograniczenia nie mają zastosowania (w szczególności ograniczenia wynikające z art. 88 ustawy o VAT, dotyczące m.in. braku prawa odliczenia w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu VAT bądź podlega zwolnieniu z VAT).

Zatem, zdaniem Wnioskodawcy, aby rozstrzygnąć o uprawnieniu Wnioskodawcy do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony na nabyciu Nieruchomości, w myśl art. 86 ust. 10 oraz l0b pkt 1 ustawy o VAT, niezbędne jest ustalenie, czy (i.) Nieruchomość będąca przedmiotem planowanego nabycia będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu VAT oraz czy (ii.) jej nabycie będzie podlegało podatkowi VAT - zasadniczo - według podstawowej stawki 23%.

W dacie planowanej Transakcji Wnioskodawca będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT w Polsce i będzie spełniał ustawową definicję podatnika zawartą w art. 15 ustawy o VAT. Po nabyciu Nieruchomości, Wnioskodawca będzie prowadził działalność polegającą na wynajmie powierzchni handlowej w budynku (centrum handlowym). Taki typ działalności - jako odpłatne świadczenie usług - podlega zasadniczo opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej (obecnie na poziomie 23%). W konsekwencji Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę, będącego podatnikiem VAT, wyłącznie do wykonywani a czynności opodatkowanych VAT.

Jak wykazano powyżej, przedmiotowa Transakcja będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i jednocześnie nie będzie mieściła się w katalogu czynności niepodlegających przepisom ustawy o VAT, określonym w art. 6 ust. 1 ustawy o VAT. Dodatkowo, zdaniem Wnioskodawcy, jeśli strony wybiorą opcję opodatkowania VAT Transakcji - w odniesieniu do części dostawy Nieruchomości odpowiadającej Oryginalnie Istniejącym Budynkowi i Budowlom, a pozostała część Transakcji będzie obligatoryjnie opodatkowana VAT, nabycie udziałów w Nieruchomości będzie w całości opodatkowane VAT. A zatem, okoliczności wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, w myśl którego podatnik nie jest uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony w sytuacji, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu VAT lub jest zwolniona z VAT, nie będą miały miejsca.

W świetle powyższego - zdaniem Wnioskodawcy - po dokonaniu przedmiotowej Transakcji i otrzymaniu prawidłowo wystawionych faktur VAT potwierdzających jej faktyczne dokonanie, będzie mu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu udziałów w Nieruchomości, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. i ustawy o VAT. W myśl art. 86 ust. 10 i ust. l0b pkt 1 oraz ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym powstanie obowiązek podatkowy w odniesieniu do nabywanych towarów i usług lub w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych; jednak nie wcześniej niż w okresie rozliczeniowym, w którym Wnioskodawca otrzyma od danego Zbywcy fakturę VAT dokumentującą faktyczne dokonanie przedmiotowej Transakcji. Nadwyżka podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym podlegać będzie zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 ustawy o VAT.

Podsumowując, z uwagi na fakt, że Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej Transakcji będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, Wnioskodawca będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu udziałów w Nieruchomości od Zbywców oraz do otrzymania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym na rachunek bankowy Wnioskodawcy.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy. Wskazać należy, że zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Odnosząc treść powyższego przepisu do Transakcji w zakresie zbycia Nowych Budowli, które nie korzystają ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a, należy stwierdzić, że ww. przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 również nie będzie miał zastosowania. Jak wynika z wniosku Nowe Budowle będące przedmiotem dostawy na rzecz Wnioskodawcy nie były wykorzystywane przez Zbywców wyłącznie do czynności zwolnionych i przy ich budowie Zbywcom przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony.

W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych wydane zostanie odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.

Reklama

O nas

Regulamin