Interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy
ITPB4/4511-434/16/AS
z 8 sierpnia 2016 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613 z późn. zm.) oraz § 5 pkt 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 10 maja 2016 r. (data wpływu 12 maja 2016 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości – jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 12 maja 2016 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny i zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca w dniu 6 lipca 2011 r. po podstawie przysługujących uprawnień nabył prawo własności lokalu mieszkalnego (ustanowienie odrębnej własności lokalu). Sprzedaży tego mieszkania dokonał w dniu 28 października 2015 r. Zgodnie z przepisami ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w szczególności art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy odpłatne zbycie nieruchomości lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, jeżeli nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w ww. przepisie przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, podlega opodatkowaniu. Środki ze sprzedaży ww. mieszkania Wnioskodawca przeznaczył na zakup spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, tj. na własny cel mieszkaniowy, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Umowa ustanowienia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu została zawarta ze Spółdzielnią Mieszkaniową w dniu 15 marca 2016 roku. Ponadto zgodnie z przepisami ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych istnieje możliwość wykupienia tego mieszkania na własność, co Wnioskodawca zamierza zrobić przy wykorzystaniu całości środków ze sprzedaży poprzedniego mieszkania.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1. Czy Wnioskodawca jest zobowiązany do zapłaty podatku, czy też Wnioskodawcy przysługuje ulga podatkowa z tytułu przeznaczenia środków na własny cel mieszkaniowy?
2. Czy wkład mieszkaniowy związany z uzyskaniem spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu w przypadku wykupienia tego mieszkania na własność od Spółdzielni będzie podlegał wraz z pozostałą kwotą uldze podatkowej?
3. Czy mieszkanie wykupione od Spółdzielni Mieszkaniowej, które zostało wybudowane przez Spółdzielnię przy wykorzystaniu kredytu z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego, tj. ze środków Banku Gospodarstwa Krajowego, zostanie uznane za własny cel mieszkaniowy, uzasadniający skorzystanie z ulgi podatkowej, w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Z uwagi na fakt, że pieniądze ze sprzedaży mieszkania Wnioskodawca przeznaczy na zakup mieszkania ze Spółdzielni Mieszkaniowej, do którego w chwili obecnej przysługuje Wnioskodawcy spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, tj. Wnioskodawca przeznaczy je na własny cel mieszkaniowy, powinna przysługiwać ulga podatkowa zgodnie z przepisami ustawy. Pomimo tego, że w chwili obecnej, aby uzyskać spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, Wnioskodawca musiał wpłacić pieniądze na wkład mieszkaniowy, który stanowi wartość procentową całej wartości lokalu do Spółdzielni, to powinien w chwili wykupu mieszkania w okresie późniejszym zaliczać się do całej kwoty, którą Wnioskodawca przeznaczy na własny cel mieszkaniowy, bowiem bez jego wcześniejszej wpłaty nie miałby potem możliwości wykupu mieszkania na własność. Jakkolwiek mieszkanie pierwotnie zostało wybudowane przez Spółdzielnię przy wykorzystaniu kredytu z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego, tj. ze środków Banku Gospodarstwa Krajowego, to zgodnie z przepisami ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych Wnioskodawca ma prawo do wykupu na własność, zatem kwotę ze sprzedaży poprzedniego mieszkania przeznaczy na własny cel mieszkaniowy, w związku z czym powinna przysługiwać ulga podatkowa.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.) – źródłem przychodu jest, z zastrzeżeniem ust. 2, odpłatne zbycie m.in.:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

• jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W świetle powyższego przepisu każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy stanowi źródło przychodów, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie, tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

I tak w myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych − od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy − podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy stanowi, że wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

W sytuacji gdy przychód ze sprzedaży zostanie w całości przeznaczony na własne cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 1 ww. ustawy – za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na:

1. nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
2. nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
3. nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
4. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
5. rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

• położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej,

Podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy w stosunku do dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, jest fakt wydatkowania (nie wcześniej niż od daty zbycia i nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie nieruchomości lub prawa) środków wyłącznie na enumeratywnie wskazane w ustawie cele mieszkaniowe. Zawarty w art. 21 ust. 25 ustawy katalog wydatków uprawniających do zwolnienia ma charakter zamknięty i w związku z tym tylko wydatkowanie środków na realizację celów w nim wskazanych pozwala na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania. Inne wydatki – nie wymienione w tym katalogu – nie będą uprawniały do skorzystania z powyższego zwolnienia.

Ustawodawca uzależnia zatem prawo do skorzystania ze zwolnienia od wydatkowania przez podatnika w ściśle określonym czasie, środków uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) na realizację własnego celu mieszkaniowego. Celem tym może być np. nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego w którym to lokalu podatnik będzie zaspokajał swoje własne potrzeby mieszkaniowe.

Cytowany art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, posługuje się terminem „nabycie”. Pojęcie to nie zostało zdefiniowane w ustawie, co nie oznacza, że może być rozumiane inaczej niż jako uzyskanie własności, np. lokalu mieszkalnego. Należy zatem odwołać się do przepisów prawa cywilnego, które stanowią, że „nabycie” obejmuje każde uzyskanie własności.

Natomiast – w myśl art. 158 Kodeksu – umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.

Z treści powyższych przepisów wynika zatem jednoznacznie, że nabycie rozumiane jako przeniesienie własności nieruchomości następuje z chwilą zawarcia w formie aktu notarialnego ostatecznej umowy sprzedaży tej nieruchomości. Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, a art. 158 Kodeksu określa wyraźnie formę tej czynności prawnej.

Tym samym brak w formie aktu notarialnego umowy przeniesienia własności nieruchomości w terminie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie lokalu mieszkalnego ma oczywisty skutek w postaci braku nabycia własności tej nieruchomości, a tym samym powoduje brak spełnienia warunków do skorzystania ze zwolnienia od opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z literalnej treści ww. przepisu wynika, że decydujące znaczenie ma fakt wydatkowania środków pieniężnych m.in. na nabycie lokalu mieszkalnego a co za tym idzie – na przeniesienie własności nabywanego lokalu na nabywcę. Oznacza to, że przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy wiąże skutek prawny w postaci zwolnienia określonego dochodu od opodatkowania podatkiem dochodowym zarówno z terminem wydatkowania środków pieniężnych określonych w tej umowie jak i z faktem zawarcia umowy przenoszącej własność. Tym samym musi mieć miejsce nabycie skutkujące przeniesieniem własności, przy czym czynność wydatkowania i nabycia musi zostać dokonana najpóźniej przed upływem 2 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie lokalu mieszkalnego. Użyte w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych słowa „wydatki poniesione na nabycie” prowadzą do jednoznacznego wniosku, że wolny od podatku jest dochód wydatkowany na definitywne i ostateczne nabycie nieruchomości, to znaczy skutkujące przeniesieniem własności, w terminie dwóch lat liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do odpłatnego zbycia.

Wyjaśnić należy, że do skorzystania ze zwolnienia na mocy art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uprawnia Wnioskodawcy wydatkowanie środków pochodzących ze sprzedaży lokalu mieszkalnego na wkład mieszkaniowy w celu ustanowienia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ponieważ wydatki te nie zostały wymienione w zamkniętym katalogu celów mieszkaniowych zawartym w art. 21 ust. 25 ww. ustawy. Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego w żadnym wypadku nie ma charakteru własnościowego. Prawa tego nie można nabyć, można je jedynie ustanowić. Osoba posiadająca takie prawo jest jedynie osobą uprawnioną do używania lokalu jako najemca, nie jest natomiast jego właścicielem. Wydatek na ustanowienie tego prawa nie jest przy tym w żadnym wypadku w momencie jego poniesienia wydatkiem na nabycie prawa odrębnej własności lokalu. Skoro zatem Wnioskodawca nie nabędzie ani spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, ani lokalu stanowiącego odrębną własność, to nie może skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 ww. ustawy w związku z wydatkowaniem przychodu ze sprzedaży na wkład mieszkaniowy celem ustanowienia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego.

Podsumowując należy stwierdzić, że przychód uzyskany przez Wnioskodawcę ze sprzedaży w 2015 r. lokalu mieszkalnego podlega opodatkowaniu na zasadach określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Brak możliwości skorzystania ze zwolnienia, określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 lit. a) ww. ustawy, wynika z faktu, że Wnioskodawca nie nabył własności lokalu mieszkalnego, a jedynie uiścił wkład do spółdzielni mieszkaniowej, w związku z czym zostało przyznane spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego. Natomiast w przypadku wykupienia tego mieszkania na własność, w ustawowym terminie dwóch lat, Wnioskodawca będzie mógł skorzystać z ww. zwolnienia, przy czym zwolnieniu podlegać będzie tylko dochód, w wysokości odpowiadającej iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na „własne cele mieszkaniowe” w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, bez uwzględnienia kwoty wkładu mieszkaniowego. Bez znaczenia pozostają przy tym okoliczności, iż mieszkanie które zostanie wykupione od Spółdzielni Mieszkaniowej, zostało wybudowane przez Spółdzielnię przy wykorzystaniu kredytu z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego, tj. ze środków Banku Gospodarstwa Krajowego. Ustawa nie wiąże bowiem z tymi okolicznościami uprawnienia do zwolnienia z opodatkowania.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego , po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.