Interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie
IPPB2/4514-134/16-4/MZ
z 9 maja 2016 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 oraz art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613, z późn. zm.) oraz § 7 pkt 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r. poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy oraz Zainteresowanego niebędącego Stroną przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 22 lutego 2016 r. (data wpływu 7 marca 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 7 marca 2016 r. wpłynął wspólny wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

1. Zakres i strony transakcji dostawy nieruchomości

A. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa (dalej: „A.” lub „Nabywca”) jest spółką prowadzącą działalność gospodarczą na rynku nieruchomości. W grudniu 2015 r. A. kupiła 100% udziałów w spółce P. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „P.” lub „Zbywca”). A. planuje przeprowadzić inwestycję deweloperską obejmującą budowę kompleksu biurowego, a P. jest właścicielem jednej z działek gruntu, na których ten kompleks miałby powstać. P. nie był jednak zainteresowany sprzedażą samej działki, w związku z czym A. nabyła 100% udziałów tego podmiotu od jego poprzednich właścicieli.

Aktualnie, aby uprościć formę własności i zredukować ilość podmiotów (poprzez rozwiązanie P.), A. zamierza kupić od P. (dalej: „Transakcja”) nieruchomość, stanowiącą działkę gruntu o numerze ewidencyjnym 27/1, dla której Sąd RejonowyWydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą (dalej: „Grunt”).

Na Gruncie znajdują się naniesienia w postaci podziemnych przewodów betonowych, będących własnością gestorów mediów (dalej: „Oryginalnie Istniejące Budowle”) oraz fundamentów zalanych wodą. Fundamenty zostały wykonane najprawdopodobniej w 1999 r. i zgodnie z raportem technicznym sporządzonym na potrzeby realizacji projektu, są poddane daleko posuniętej korozji betonu i stali oraz odkształceniom ścian. Fundamenty nie przedstawiają dla A. żadnej wartości i zostaną usunięte przed rozpoczęciem planowanej inwestycji.

Zarówno Nabywca, jak i Zbywca są i będą w momencie zawarcia Transakcji zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.

Transakcja dokonywana będzie wyłącznie na cele prowadzonej przez Nabywcę działalności gospodarczej. Po przeprowadzeniu Transakcji, Nabywca planuje realizację projektu inwestycyjnego zakładającego budowę kompleksu biurowego przeznaczonego na wynajem. Jest to zgodne z przeznaczeniem terenu, na którym zlokalizowany jest Grunt, wskazanym w aktualnie obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego rejonu skrzyżowania ulic C. i D. (Uchwała Rady miasta z dnia 9 listopada 2010) oraz uzyskanym przez Zbywcę pozwoleniu na budowę (decyzja z dnia 15 czerwca 2015 roku wydana z upoważnienia Prezydenta miasta w przedmiocie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę).

Po ukończeniu budowy kompleksu biurowego A. planuje (w jak największym stopniu, w zależności od warunków rynkowych) skomercjalizować nowo powstały obiekt - tj. zawrzeć umowy najmu powierzchni biurowych. W dalszej kolejności A. planuje sprzedać ten obiekt. Intencją jest, aby zbycie przedmiotowego kompleksu biurowego było opodatkowane VAT.

2. Nabycie Gruntu przez P. i sposób jego wykorzystania

P. nabył Grunt od Miasta w dniu 22 lutego 2013 r. (akt notarialny rep. A). Cena nabycia została powiększona o podatek VAT. Jak wynika z treści aktu notarialnego przedstawiciele miasta oświadczyli, że (i) z tytułu sprzedaży Miasta było podatnikiem VAT, a (ii) sprzedaż Gruntu stanowiła dostawę terenów niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę, niepodlegających (przewidzianemu w ustawie o VAT) zwolnieniu dla dostawy terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. P. uzyskał zwrot podatku VAT z tytułu powyższej transakcji.

Po nabyciu Gruntu, Zbywca nie wykonywał na nim żadnych prac budowlanych ani nie dokonywał wyburzeń istniejących naniesień. Takie prace nie zostaną również przeprowadzone do momentu Transakcji.

3. Przedmiot i okoliczności towarzyszące Transakcji

Planowane jest, że po Transakcji A. przeprowadzi proces inwestycyjny, obejmujący budowę (na Gruncie oraz na sąsiadujących działkach, do których tytuł prawny zostanie zdobyty odrębnie) budynku biurowo-usługowego. Przed rozpoczęciem inwestycji, A. dokona wyburzenia istniejących fundamentów. Choć w ocenie A. nie jest to konieczne, z ostrożności procesowej planuje wystąpić z wnioskiem o pozwolenie na rozbiórkę tych fundamentów. Dodatkowo, planowana jest m.in. przebudowa istniejących przewodów betonowych, tj. Oryginalnie Istniejących Budowli.

W dacie składania wniosku rozpoczęto prawną procedurę przekształcenia P. w spółkę komandytową. Proces przekształcenia najprawdopodobniej zakończy się przed dokonaniem Transakcji. Po sprzedaży Gruntu i uregulowaniu wszystkich swoich zobowiązań, P. zostanie rozwiązany bez przeprowadzania procedury likwidacyjnej.

Planowanej Transakcji nie będzie towarzyszył transfer na A. żadnych aktywów, zobowiązań, praw ani obowiązków P.. Niemniej jednak, A. przejmie decyzje administracyjne związane z procesem budowlanym oraz prawa do projektu budowlanego.

Grunt będący przedmiotem planowanej Transakcji nie został przypisany do działu/oddziału/ wydziału w przedsiębiorstwie P. Na takie wydzielenie nie wskazują też zapisy statutu, regulaminu, zarządzenia lub innego aktu o podobnym charakterze. P. nie prowadzi również osobnych ksiąg rachunkowych w stosunku do sprzedawanego Gruntu.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1. Czy planowana Transakcja powinna być zakwalifikowana na potrzeby VAT jako dostawa gruntu niezabudowanego stanowiącego teren budowlany, obligatoryjnie opodatkowana w całości VAT według stawki podstawowej (tj. dla celów ustalenia skutków VAT planowanego nabycia Gruntu pominięte zostać powinny fundamenty oraz Oryginalnie Istniejące Budowle znajdujące się na Gruncie w momencie Transakcji, ale niestanowiące własności Zbywcy)?
   
2. Czy - jeżeli Transakcja zgodnie z pytaniem nr 1 będzie obligatoryjnie opodatkowana VAT - po dokonaniu Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Nabywca będzie uprawniony do:
   1. obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego przy nabyciu Gruntu (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. l0b pkt 1 i ust. 11 ustawy o VAT), oraz
      
   2. do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym (zgodnie z art. 87 ustawy o VAT)?
3. Czy jeżeli Transakcja zgodnie z pytaniem nr 1 będzie obligatoryjnie opodatkowana VAT - przedmiotowa Transakcja nabycia Gruntu nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o PCC
   
   

Niniejsza interpretacja dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług w dniu 27 kwietnia 2016 r. została wydana interpretacja Nr IPPP2/4512-186/16-4/BH.

Zdaniem Wnioskodawcy, transakcja będzie obligatoryjnie opodatkowana VAT, więc podmiotowa Transakcja nabycia Gruntu nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o PCC.

Uzasadnienie stanowiska Nabywcy i Zbywcy

Uwagi wstępne

W celu rozstrzygnięcia, czy Transakcja będzie opodatkowana VAT, konieczne jest w pierwszej kolejności ustalenie, czy mieści się ona w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT oraz czy żadne z wyłączeń z opodatkowania VAT, wskazanych w art. 6 ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania.

W myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Jednocześnie, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, towarami są rzeczy oraz ich części, jak również wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT przepisów tej ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Oznacza to, iż transakcja mająca za przedmiot przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część nie podlega opodatkowaniu VAT.

Zdaniem Wnioskodawców, wykładnia terminów ujętych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT - przedsiębiorstwo oraz jego zorganizowana część - ma kluczowe znaczenie dla oceny jego sytuacji podatkowej, gdyż rozstrzyga o podleganiu planowanej Transakcji opodatkowaniu VAT bądź PCC, a związane z tym obciążenie podatkowe w postaci PCC lub kosztu finansowania VAT przed otrzymaniem jego zwrotu będzie miało istotny wpływ na stopień rentowności planowanej inwestycji. W związku z tym, zdaniem Wnioskodawców, interpretacja terminów utytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT powinna być przedmiotem interpretacji indywidualnej. Stąd - zdaniem Wnioskodawców - organ wydający interpretację jest uprawniony do dokonania wykładni terminów „przedsiębiorstwo” i „zorganizowana część przedsiębiorstwa”, użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT i, tym samym, do dokonania klasyfikacji przedmiotu planowanej Transakcji (tj. oceny, czy przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego Transakcja sprzedaży będzie dotyczyła zbycia przedsiębiorstwa, zorganizowanej części przedsiębiorstwa czy też indywidualnych aktywów niestanowiących przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części). Uprawnienie organów do dokonania takiej klasyfikacji znajduje potwierdzenie w licznych wyrokach sądów administracyjnych, m.in. w wyrokach Naczelnego Sądu Administracyjnego (dalej: „NSA”) z 9 października 2008 r. (sygn. akt I FSK 1239/07), z 6 stycznia 2010 r. (sygn. akt I FSK 1216/09), z 4 listopada 2011 r. (sygn. akt II FSK 1019/09), czy z dnia 14 listopada 2014 r. (sygn. akt II FSK 2524/12).

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC, podatkowi temu podlegają, między innymi, umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej jednak, na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, opodatkowaniu PCC nie podlegają czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana VAT lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z VAT, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części.

Jak wskazano powyżej – zdaniem Wnioskodawców – przedmiotowe nabycie Gruntu zostanie obligatoryjnie opodatkowane VAT, na podstawie art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT, a zatem Transakcja będzie w całości opodatkowana VAT. W tej sytuacji, zgodnie z dyspozycją art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, przedmiotowa Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC.

Podsumowując, skoro Transakcja będzie obligatoryjnie opodatkowana VAT, przedmiotowa Transakcja nabycia Gruntu nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o PCC.

W związku z powyższym Wnioskodawcy wnoszą o potwierdzenie prawidłowości stanowiska przedstawionego na wstępie.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy oraz Zainteresowanego niebędącego Stroną w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2016 r., poz. 223), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Czynności cywilnoprawne zawarte w katalogu zamkniętym określonym w art. 1 wymienionej ustawy podlegają omawianemu podatkowi od czynności cywilnoprawnych, o ile spełniają przesłanki zawarte w art. 1 ust. 4 cytowanej ustawy.

Zgodnie z powyższym artykułem czynności cywilnoprawne w tym umowy sprzedaży podlegają omawianemu podatkowi, jeżeli ich przedmiotem są:

1. rzeczy znajdujące się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub prawa majątkowe wykonywane na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej;
2. rzeczy znajdujące się za granicą lub prawa majątkowe wykonywane za granicą, w przypadku gdy nabywca ma miejsce zamieszkania lub siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej i czynność cywilnoprawna została dokonana na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.
   
   

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 ustawy).

W ustawie przewidziano jednak sytuacje, w których czynność cywilnoprawna mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1. w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
   
2. jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
   • umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
     
   • umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
   
   
   

Zaznaczyć jednakże należy, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub z niego zwolniona, z uwzględnieniem wyjątków, o których mowa w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Biorąc powyższe pod uwagę, umowa sprzedaży, co do zasady podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Mając jednakże na uwadze zdarzenie przyszłe opisane we wniosku podkreślić należy, iż jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy możliwości opodatkowania umowy sprzedaży Nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia opodatkowania powyższej transakcji podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z dnia 27 kwietnia 2016 r. Nr IPPP2/4512-186/15-4/BH w zakresie podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie wskazał, że: (…)

W konsekwencji w odpowiedzi na zawarte we wniosku pytania należy stwierdzić, że planowana Transakcja powinna być zakwalifikowana jako dostawa gruntu niezabudowanego stanowiącego teren budowlany, obligatoryjnie opodatkowana w całości podstawową stawką podatku VAT w wysokości 23%. W związku z tym Nabywca będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę VAT naliczonego przy nabyciu Gruntu, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy w terminach wskazanych w ustawie oraz do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym, zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy.

A zatem, skoro nabycie Nieruchomości będzie opodatkowane podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy przepisu art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku oraz stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.