Interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie
IPPB2/4514-535/15-4/MM
z 25 lutego 2016 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613 ze zm.) oraz § 7 pkt 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r. poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki, przedstawione we wniosku z dnia 22 listopada 2015 r. (data wpływu 24 listopada 2015 r.) uzupełnionym pismem z dnia 8 lutego (data wpływu 8 luty 2016 r.) na wezwanie Nr IPPP1/4512-1122/15-2/MMa oraz Nr IPPB2/4514-535/15-2/JG z dnia 29 stycznia 2016 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 24 listopada 2015 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca zawarł w dniu 8 października 2015 r. umowę przedwstępną, na podstawie której zamierza dokonać nabycia nieruchomości obejmującej:

• wieczyste użytkowanie zabudowanej nieruchomości o nr ewid. 164/1 o pow. 896,00m². Działka ta jest zabudowana dwoma budynkami mieszkalnymi Wzakładowymi wzniesionymi w latach 50-tych poprzedniego wieku;
  

• wieczyste użytkowanie zabudowanej nieruchomości o nr ewid. 164/2 o pow. 1 158,00m². Działka ta jest zabudowana tymi samymi dwoma budynkami mieszkalnymi zakładowymi wzniesionymi w latach 50-tych poprzedniego wieku.
  
  
  

Każdy z budynków jest położony na terenie obu działek.

Jako właściciel w księgach wieczystych dotyczących obu działek wpisany jest Skarb Państwa, a Sprzedający jako użytkownik wieczysty na podstawie umowy przeniesienia mienia Skarbu Państwa w formie własności przedsiębiorstwa (Umowa z 17 września 2003 r. Akt Notarialny Rep.). Przy nabyciu na podstawie Umowy z 17 września 2003 r. nie był naliczany podatek VAT. Umowa nabycia stanowiła wykonanie przez Skarb Państwa zobowiązania z Umowy z 27 marca 1996 r. (Akt Not. Rep.) o oddanie do odpłatnego korzystania przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z tą umową z 1996 r. po zapłacie ostatniej raty Skarb Państwa zobowiązał się do przeniesienia prawa własności całego przedsiębiorstwa, w skład którego wchodzą m.in. przedmiotowe działki o nr ewid. 164/1 i 164/2. Od umowy o oddanie do odpłatnego korzystania przedsiębiorstwa tj. od poszczególnych rat kapitałowych nie był naliczany podatek VAT.

Zgodnie z danymi z Rejestru Gruntów działki 164/1 i 164/2 są oznaczone jako „tereny mieszkaniowe (B)”. Obszar, na którym są położone działki nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Sprzedający wykorzystuje przedmiotowe nieruchomości na cele działalności zwolnionej z VAT najem lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe. Wszystkie lokale mieszkalne w obu budynkach wraz z przynależnymi pomieszczeniami (np. piwnice) są od wielu lat udostępniane lokatorom na cele mieszkaniowe na podstawie umów najmu lub decyzji o przydziale mieszkania zakładowego (niektóre z decyzji są datowane na 1957 r.). Zgodnie z zawartymi umowami/decyzjami lokatorzy mają prawo również do korzystania z części wspólnych budynków. Sprzedający nie ponosił nakładów ulepszających wynoszących 30% i więcej wartości początkowej tych budynków. Prawo wieczysteg użytkowania gruntów z zabudowaniami nie stanowi przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części. Obie strony: Sprzedawca i Nabywca są czynnymi podatnikami VAT.

W uzupełnieniu z dnia 8 lutego 2016 r. (data wpływu 8 lutego 2016 r.) Wnioskodawca wskazał, że przy zakupie nieruchomości przez Sprzedającego nie wystąpił podatek VAT, bowiem jej nabycie odbyło się w ramach nabycia całego przedsiębiorstwa, które nie podlegało VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Sprzedającemu nieruchomość nie mogło służyć prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony, gdyż VAT przy nabyciu nie wystąpił.

Budynki będące przedmiotem zakupu należy zaliczyć do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w rozumieniu art. 41 ust. 12a w zw. z art. 2 pkt 12 ustawy o VAT, gdyż z godnie z wypisem z rejestru budynków są to budynki mieszkalne, wykorzystywane na cele mieszkaniowe, klasyfikowane wg PKOB w dziale 11 pod symbolem 1122 – Budynki o trzech i więcej mieszkaniach. Powierzchnia lokali wynosi od 35 m² do 47 m². Żaden z lokali nie przekracza 150 m² i powyżej.

Ponieważ złożony wniosek zawierał braki formalne, tutejszy organ podatkowy pismem z dnia 29 stycznia 2016 r. Nr IPPP1/4512-1122/15-2/MMa oraz Nr IPPB2/4514-535/15-2/JG wezwał Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku poprzez wskazanie:

1. Czy przy nabyciu nieruchomości zabudowanej budynkami mieszkalnymi przysługiwało Sprzedającemu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?
2. Czy Budynki będące przedmiotem sprzedaży można zaliczyć do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym a jeśli tak, to należy wskazać symbol PKOB dla w/w budynków.
3. Jaką powierzchnię użytkową mają lokale mieszkalne znajdujące się w budynkach będących przedmiotem sprzedaży?
4. Uiszczenie opłaty w wysokości odpowiadającej liczbie stanów faktycznych.
   
   

Braki uzupełniono w wyznaczonym terminie (data nadania 3 luty 2016 r.). W kwestii doprecyzowania wyjaśniono, że:

Ad 1.

Jak wskazano we wniosku przy zakupie nieruchomości przez Sprzedającego nie wystąpił podatek VAT, bowiem jej nabycie odbyło się w ramach nabycia całego przedsiębiorstwa, które nie podlegało VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Sprzedającemu nieruchomość nie mogło służyć prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony gdyż VAT przy nabyciu nie wystąpił.

Ad 2.

Budynki będące przedmiotem zakupu należy zaliczyć do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w rozumieniu art. 41 ust. 12A w zw. z art. 2 pkt 12 ustawy o VAT, gdyż z godnie z wypisem z rejestru budynków są to budynki mieszkalne, wykorzystywane na cele mieszkaniowe, klasyfikowane wg PKOB w dziale 11 pod symbolem 1122 - Budynki o trzech i więcej mieszkaniach.

Ad 3.

Powierzchnia lokali wynosi od 35 m² do 47 m². Żaden z lokali nie przekracza 150 m² i powyżej.

Ad 4.

Do uzupełnionego wniosku Wnioskodawca dołącza potwierdzenie 2 opłat odpowiadającej liczbie dwóch stanów faktycznych.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1. Czy sprzedaż prawa wieczystego użytkowania obu działek wraz z budynkami mieszkalnymi podlega zwolnieniu z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT w konsekwencji podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych PCC?
2. Czy sprzedaż prawa wieczystego użytkowania obu działek wraz z budynkami mieszkalnymi podlega zwolnieniu z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT a strony mogą z tego zwolnienia zrezygnować na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, a w konsekwencji sprzedaż będzie opodatkowana stawką VAT 8% i będzie zwolniona z opodatkowania PCC?
   
   

Niniejsza interpretacja dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług została wydana w dniu 24 lutego 2016 r. odrębna interpretacja indywidualna Nr IPPP2/4512-1122/15-4/MMa.

Stanowisko Wnioskodawcy.

Rezygnacja ze zwolnienia z VAT art. 43 ust. 1 pkt 10 i ust. 10 ustawy o VAT i zwolnienie z PCC Gdyby organ uznał, że przedmiotowa sprzedaż nie korzysta ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, to zdaniem Wnioskodawcy będzie korzystać ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 u stawy o VAT z możliwością wyboru opcji opodatkowania VAT. Zgodnie z tym przepisem zwolnieniu z VAT podlega dostawa budynków budowli lub ich części, za wyjątkiem gdy:

1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
   
   

Według art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania w wykonywaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części po ich :

• wybudowaniu,
• ulepszeniu - jeżeli wydatki na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
  
  

Lokale mieszkalne wraz z pomieszczeniami przynależnymi (np. piwnice) w obu budynkach są od wielu lat przedmiotem najmu pracowniczego (na cele mieszkaniowe). Najem lokali na cele mieszkaniowe stanowi usługę w rozumieniu ustawy o VAT, korzystającą ze zwolnienia z tego podatku. Oznacza to, że wyda niej lokali w wykonywaniu czynności opodatkowanych VAT nastąpiło dawno temu, zatem sprzedaż budynków będzie dokonywana po upływie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia. Dla oceny, czy pierwsze zasiedlenie miało miejsce w odniesieniu do całego budynku bez znaczenia jest okoliczność, że przedmiotem najmu są poszczególne lokale a nie budynki, gdyż lokatorzy zgodnie z zawartymi umowami mogą korzystać również z części wspólnych budynków. Należy zatem uznać, że również w odniesieniu do części wspólnych budynków nastąpiło ich pierwsze zasiedlenie. W konsekwencji strony mogą zrezygnować z tego zwolnienia i wybrać opcję opodatkowania VAT sprzedaży obu działek na podstawie art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT, jeśli przed zawarciem transakcji złożą wspólne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z VAT.

W razie rezygnacji ze zwolnienia VAT właściwa do tej sprzedaży będzie stawka 8%, gdyż sprzedaż dotyczy budynków mieszkalnych, o których mowa w art. art. 41 ust. 12 w zw. z art. 2 pkt 12 ustawy o VAT. Zgodnie z tym przepisem obniżoną 8% stawkę VAT stosuje się do dostawy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym. Obiekty budownictwa mieszkaniowego zostały zdefiniowane w art. 2 pkt 12 ustawy o VAT jako budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11. Przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym rozumie się m.in. obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych.

Na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale związanych z gruntem z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W konsekwencji przy wyborze opcji opodatkowania VAT stawka 8% ma zastosowanie do całości sprzedaży, tj. do budynków i prawa wieczystego użytkowania gruntów pod tymi budynkami.

Gdyby zatem organ interpretacyjny uznał, że ma zastosowanie zwolnienie z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, i strony przed zawarciem transakcji zrezygnują z tego zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, to przedmiotowa sprzedaż będzie podlegać zwolnieniu z PCC na podstawie art. l ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 2 pkt 4 ustawy o PCC.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2016 r., poz. 223), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 cyt. ustawy).

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1. w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2. jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
   • umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
     
   • umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
     
   
   
   

W związku z tym podkreślić należy, że jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy opodatkowania sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tych czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Zaznaczyć jednak należy, że w przypadku umów sprzedaży nieruchomości o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawka podatku od umowy sprzedaży - wynosi 2%, gdy przedmiot umowy stanowią nieruchomości, rzeczy ruchome, prawo użytkowania wieczystego, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego oraz wynikające z przepisów prawa spółdzielczego: prawo do domu jednorodzinnego oraz prawo do lokalu w małym domu mieszkalnym.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca zawarł w dniu 8 października 2015 r. umowę przedwstępną, na podstawie której zamierza dokonać nabycia nieruchomości obejmującej:

• wieczyste użytkowanie zabudowanej nieruchomości o nr ewid. 164/1 o pow. 896,00m². Działka ta jest zabudowana dwoma budynkami mieszkalnymi zakładowymi wzniesionymi w latach 50-tych poprzedniego wieku;
  

• wieczyste użytkowanie zabudowanej nieruchomości o nr ewid. 164/2 o pow. 1 158,00m². Działka ta jest zabudowana tymi samymi dwoma budynkami mieszkalnymi zakładowymi wzniesionymi w latach 50-tych poprzedniego wieku.
  
  
  

Każdy z budynków jest położony na terenie obu działek.

W interpretacji indywidualnej z dnia 24 lutego 2016 r. Nr IPPP1/4512-1122/15-4/MMa w zakresie podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie stwierdził że :

„(...)Sprzedający oraz Wnioskodawca, którzy są podatnikami podatku VAT po spełnieniu warunków określonych w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy będą mogli wybrać opodatkowanie dostawy nieruchomości i zrezygnować ze zwolnienia od podatku VAT przysługującego im na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Wówczas całość transakcji będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki podatku właściwej dla dostawy budynków mieszkalnych.”

„(...)przy wyborze opcji opodatkowania podatkiem VAT Sprzedający będzie mógł zastosować do sprzedaży budynków mieszkalnych i prawa wieczystego użytkowania gruntów pod tymi budynkami stawkę podatku VAT w wysokości 8%.”

Zatem, jeżeli transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi- Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.