Interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy
ITPB4/4511-594/15/JG
z 12 lutego 2016 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613 z późn. zm.) oraz § 5 pkt 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 17 listopada 2015 r. (data wpływu 18 listopada 2015 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości – jest :

• nieprawidłowe w zakresie pytania pierwszego,
• prawidłowe w zakresie pytania drugiego.

UZASADNIENIE

W dniu 18 listopada 2015 r. został złożony wniosek, o wydanie indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości.

We wniosku tym przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

W dniu 7 lutego 2011 r. mąż Wnioskodawczyni otrzymał od swojego ojca darowiznę w postaci domu szeregowego położonego w K.

W dniu 9 lutego 2011 r. mąż ustanowił współwłaścicielem domu szeregowego Wnioskodawczynię.

Małżonkowie w dniu 22 grudnia 2014 r. tj. przed upływem 5 lat od otrzymania darowizny sprzedali dom szeregowy za kwotę 385.000 złotych.

Małżonkowie w dniu 16 grudnia 2014 r. podpisali umowę przedwstępną deweloperską na zakup lokalu mieszkalnego w W. za łączną kwotę 469.574,02 złotych. Do dnia dzisiejszego, małżonkowie zapłacili na poczet zakupu lokalu mieszkalnego 422.620 złotych. Do dnia 10 lutego 2016 r. małżonkowie zapłacą jeszcze 46.952,79 złotych, tak aby wpłacić całą sumę ceny za zakup lokalu mieszkalnego.

W związku z tym, że na zakup lokalu mieszkalnego małżonkowie spożytkowali całą sumę uzyskaną ze sprzedaży domu szeregowego, tj. 385.000 złotych oraz oszczędności w wysokości 84.572,79 złotych, małżonkowie chcą zaciągnąć kredyt pod hipotekę lokalu mieszkalnego aby odzyskać zainwestowane oszczędności w wysokości 84.572,79 złotych i otrzymać kwotę około 135.427,21 złotych na wykończenie i wyposażenie zakupionego lokalu mieszkalnego.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1. Czy Wnioskodawczyni wraz z mężem, przy założeniu przedłożenia we właściwym urzędzie skarbowym dokumentów potwierdzających nabycie lokalu mieszkalnego i zapłatę ceny za lokal mieszkalny, spełnili opisane w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, warunki do uzyskania zwolnienia z zapłaty podatku dochodowego od kwoty uzyskanej ze sprzedaży domu szeregowego wobec wydatkowania otrzymanej kwoty na własne cele mieszkaniowe w postaci zakupu lokalu mieszkalnego?
2. Czy w przypadku zaciągnięcia przez Wnioskodawczynię wraz z małżonkiem kredytu pod hipotekę nowo zakupionego lokalu mieszkalnego w wysokości około 220.000 złotych celem odzyskania kwoty 84.572,79 złotych wpłaconych oszczędności oraz otrzymania kwoty 135.427,21 złotych na wykończenie i wyposażenie zakupionego lokalu mieszkalnego, naruszy to warunki do otrzymania zwolnienia z podatku dochodowego od osób fizycznych zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Zdaniem Wnioskodawczyni, dochody otrzymane z odpłatnego zbycia domu szeregowego w dniu 22 grudnia 2014 r. w wysokości 385.000 złotych, zostały zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 spożytkowane na własne cele mieszkaniowe poprzez zakup lokalu mieszkalnego za łączną cenę 469.574,02 złotych. Od momentu odpłatnego zbycia nieruchomości w dniu 22 grudnia 2014 r. do dnia zapłaty transz na zakup lokalu mieszkalnego nie upłynął termin dłuższy niż dwa lata. Dodatkowo, zdaniem Wnioskodawczyni zapłata transz na poczet zakupu lokalu mieszkalnego na podstawie umowy przedwstępnej deweloperskiej stanowi wydatek poniesiony na nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość w bloku. Tym samym, Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem spełniła warunki do zwolnienia od zapłaty podatku dochodowego z odpłatnego zbycia domu szeregowego, bowiem kwotę otrzymaną ze sprzedaży przeznaczyli w całości na zakup lokalu mieszkalnego.

Zdaniem Wnioskodawczyni, żadna z ustaw podatkowych nie nakłada na podatnika w powyżej opisanym stanie faktycznym, zakazu zaciągania kredytu hipotecznego, który ma na celu uzyskanie środków finansowych na wykończenie i wyposażenie lokalu mieszkalnego oraz na odzyskanie spożytkowanych oszczędności na zakup lokalu mieszkalnego w wysokości 220.000 złotych.

Wobec powyższego, zdaniem Wnioskodawczyni, zaciągnięcie kredytu pod hipotekę lokalu mieszkalnego w wysokości około 220.000 złotych celem odzyskania kwoty 84.572,79 złotych wpłaconych oszczędności oraz otrzymania kwoty 135.427,21 złotych na wykończenie i wyposażenie zakupionego lokalu mieszkalnego nie spowoduje utraty prawa do skorzystania ze zwolnienia z podatku dochodowego od osób fizycznych, zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z tytułu sprzedaży domu szeregowego i przeznaczenia całego dochodu na cele mieszkaniowe w związku z zakupem lokalu mieszkalnego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe w zakresie pytania pierwszego i prawidłowe w zakresie pytania drugiego.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy źródłem przychodu jest – z zastrzeżeniem ust. 2 – odpłatne zbycie m.in.:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości lub praw przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub praw nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a przychód uzyskany z odpłatnego zbycia w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Z opisanego we wniosku stanu faktycznego wynika, że małżonek Wnioskodawczyni nabył w dniu 7 lutego 2011 r. prawo własności nieruchomości na podstawie umowy darowizny. Własność ta w dniu 9 lutego 2011 r. została rozszerzona na rzecz Wnioskodawczyni. W grudniu 2014 r. nastąpiła sprzedaż przedmiotowej nieruchomości.

Zatem w niniejszej sprawie Wnioskodawczyni nabyła prawo własności nieruchomości 9 lutego 2011 r. W konsekwencji skoro jej sprzedaż miała miejsce w dniu 22 grudnia 2014 r., należy zgodzić się z Wnioskodawczynią, że przychód uzyskany ze sprzedaży udziału przypadającego na Wnioskodawczynię w ww. nieruchomości będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy w związku z tym, że sprzedaż nastąpiła przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Istotnym elementem w niniejszej sprawie jest również ustalenie daty przeniesienia prawa własności nabytego mieszkania za środki uzyskane ze sprzedaży domu.

Przeniesienie prawa własności nieruchomości musi być określone zgodnie z normami prawa rzeczowego. Moment ten został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, a art. 158 określa wyraźnie formę tej czynności prawnej.

Zgodnie z art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

W myśl art. 157 § 2 Kodeksu cywilnego, jeżeli umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości została zawarta pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu, do przeniesienia własności potrzebne jest dodatkowe porozumienie stron obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności.

Stosownie do art. 158 Kodeksu cywilnego, umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.

Z kolei art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego stanowi, że umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Stosownie natomiast do przepisów art. 535 Kodeksu cywilnego, przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę. Tego rodzaju umowa jest umową wzajemną, kształtowaną oświadczeniami woli stron.

Wskazać tu również należy na art. 488 § 1 Kodeksu cywilnego, z którego wynika, że świadczenia będące przedmiotem zobowiązań z umów wzajemnych (świadczenia wzajemne) powinny być spełnione jednocześnie, chyba że z umowy, z ustawy albo orzeczenia sądu lub decyzji właściwego organu wynika, że jedna ze stron obowiązana jest do wcześniejszego świadczenia. Z treści tego przepisu zatem wynika, że od zasady jednoczesnego wykonania wzajemnych świadczeń przez strony umowy dopuszczalne są wyjątki, gdy wynika to między innymi z umowy. W tej sytuacji, przy sprzedaży może nastąpić zmiana kolejności świadczeń. Np. wydanie przedmiotu może wystąpić przed zapłatą. Wola stron zatem jest niezbędnym i istotnym składnikiem umowy.

Biorąc pod uwagę wyżej cytowane przepisy, stwierdzić należy, że przeniesienie prawa własności mieszkania nastąpi dopiero z chwilą zawarcia w formie aktu notarialnego ostatecznej umowy sprzedaży nieruchomości. Natomiast wcześniejsze sporządzenie umowy przedwstępnej w 2014 r., ani nawet ewentualne zawarcie aktu notarialnego dotyczącego warunkowej umowy sprzedaży, nie jest równoznaczne z nabyciem, bowiem czynności te nie wywierają skutku w postaci uzyskania prawa własności do przedmiotowej nieruchomości. Instytucja umowy przedwstępnej jest wykorzystywana zwłaszcza w tych przypadkach, w których strony nie chcą lub też nie mogą, w chwili zawierania umowy przedwstępnej, zawrzeć umowy przyrzeczonej; zamierzają one jednak zagwarantować sobie jej zawarcie w przyszłości. Powszechnie przyjmuje się, że zobowiązanie do zawarcia umowy przyrzeczonej jest treścią świadczenia z umowy przedwstępnej. Stwierdzenie to tym samym potwierdza, iż umowa przedwstępna jest jednym z etapów prowadzących do zbycia nieruchomości, a więc jest częścią - elementem składowym całej transakcji sprzedaży. Samo zawarcie umowy przedwstępnej nie powoduje więc skutków podatkowych, gdyż w tej sytuacji nie możemy mówić o przeniesieniu własności nieruchomości lub praw majątkowych, a jedynie o zobowiązaniu do takiego przeniesienia w określonym terminie. Wpłata rat pokrywających sumę zobowiązania również nie kreuje prawa majątkowego po stronie nabywcy, a tym bardziej nie powoduje nabycia nieruchomości.

Mając na uwadze powyższe, za datę nabycia mieszkania można będzie uznać dopiero datę podpisania umowy przenoszącej własność tej nieruchomości, co będzie miało miejsce w przyszłości, a czego nie dokonano do dnia złożenia niniejszego wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej.

W myśl art. 30e ust. 1 i art. 45 ust. 4 pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia (art. 19 ust. 1 ustawy).

W myśl art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

1. dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2. dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Natomiast w przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie (art. 30e ust. 7 ustawy).

Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy stanowi, że wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na własne cele mieszkaniowe, wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) ww. ustawy za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

• położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Ponadto, art. 21 ust. 28 stanowi, że za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:

1. nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
   
2. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części

- przeznaczonych na cele rekreacyjne.

Stwierdzić zatem należy, że podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia wynikającego z przywołanego powyżej art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z ust. 25 pkt 1 lit. a ustawy o podatku dochodowym jest fakt wydatkowania (począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie) środków z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych na wskazane w ustawie własne cele mieszkaniowe podatnika. Cel mieszkaniowy zostanie spełniony wówczas, gdy Wnioskodawczyni stanie się właścicielem nieruchomości. W opisie stanu faktycznego taki cel jeszcze nie nastąpił. Wobec powyższego za nieprawidłowy należy uznać pogląd Wnioskodawczyni zawarty w pytaniu pierwszym o możliwości zastosowania w niniejszej sprawie dyspozycji art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Odnosząc się z kolei do kwestii poruszonej w pytaniu drugim, zaciągnięcie kredytu przeznaczonego na wykończenie i wyposażenie lokalu mieszkalnego nie pozostaje w sprzeczności ze zwolnieniem z opodatkowania, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy.

W niniejszej sprawie istotna jest okoliczność, że uzyskany przychód ze sprzedaży domu został w całości wydatkowany na zakup mieszkania, zatem przy wypełnieniu jeszcze przesłanki nabycia tego mieszkania do końca 2016 r. dochód ze sprzedaży domu będzie mógł korzystać ze zwolnienia z opodatkowania. Obciążenie mieszkania hipoteką nie wpływa na prawo do skorzystania z tego zwolnienia.

Nadto, mając na uwadze, iż współwłaścicielami wskazanego we wniosku domu była Wnioskodawczyni wspólnie z mężem, zaznacza się, że zgodnie z art. 14k § 1 ustawy Ordynacja podatkowa zastosowanie się do niniejszej interpretacji przed jej zmianą lub przed doręczeniem organowi podatkowemu odpisu prawomocnego orzeczenia sądu administracyjnego uchylającego tę interpretację nie może szkodzić – również w przypadku nieuwzględnienia jej w rozstrzygnięciu sprawy podatkowej – tylko Wnioskodawczyni.

Natomiast mąż, chcąc uzyskać interpretację indywidualną, powinien indywidualnie wystąpić z wnioskiem o jej wydanie.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w S. po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa(art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, 87 – 100 Toruń, ul. Św. Jakuba 20

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.