Interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie
IPPP2/4512-277/15-4/AO
z 16 czerwca 2015 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2015 r., poz. 613) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie, działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy ‑ przedstawione we wniosku z 30 marca 2015 r. (data wpływu 1 kwietnia 2015 r.) uzupełnionym pismem nadanym 20 maja 2015 r. (data wpływu 21 maja 2015 r.) na wezwanie Organu z 8 maja 2015 r. znak sprawy IPPP2/4512-277/15-2/AO (skutecznie doręczone 14 maja 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie

• opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycia prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z budynkiem wzniesionym przez dzierżawcę jako gruntu niezabudowanego - jest prawidłowe,

• stawki podatku od towarów i usług dla dostawy prawa użytkowania wieczystego – jest nieprawidłowe.
  
  

UZASADNIENIE

W dniu 1 kwietnia 2015 r. wpłynął do Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycia prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z budynkiem wzniesionym przez dzierżawcę jako gruntu niezabudowanego oraz stawki podatku od towarów i usług dla dostawy prawa użytkowania wieczystego. Niniejszy wniosek uzupełniony został pismem nadanym 20 maja 2015 r. (data wpływu 21 maja 2015 r.) na wezwanie Organu z 8 maja 2015 r. znak sprawy IPPP2/4512-277/15-2/AO (skutecznie doręczone 14 maja 2015 r.).

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca decyzją Wojewody z 14 października 1994 roku nabyła prawo użytkowania wieczystego działki nr 149/3. W odniesieniu do tej działki został zmieniony numer ewidencyjny na nr 263. Następnie decyzją Burmistrza Miasta i Gminy, nieruchomość ta została podzielona na działkę nr 263/1 oraz działkę 263/2. Działka nr 263/2 wraz z posadowionym na niej budynkiem Wnioskodawcy (urząd pocztowy) nadal pozostaje w użytkowaniu Wnioskodawcy, natomiast w odniesieniu do działki nr 263/1 została podjęta decyzja o zbyciu prawa wieczystego użytkowania gruntu.

Na działce 263/1 został wybudowany budynek handlowo - usługowy przez osobę trzecią, która dzierżawi od Wnioskodawcy grunt pod tym budynkiem. Budynek posadowiony na przedmiotowej działce nie został nabyty przez Wnioskodawcę przy zawarciu umowy, o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Nie został on także wzniesiony na jej zlecenie. Wnioskodawca nie ponosiła na przedmiotowy budynek żadnych nakładów, nigdy również nie były zawierane żadne umowy najmu dotyczące tego budynku.

Osoba trzecia, która wybudowała przedmiotowy budynek, zwróciła się do Wnioskodawcy z prośbą o zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu działki nr 263/1.

W przedmiotowym przypadku nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jak również nie wydano decyzji o warunkach zabudowy, co oznacza, że działka nie jest przeznaczona pod zabudowę.

Powstaje wątpliwość, jakie przyjąć zasady dla opodatkowania planowanej transakcji, tj. czy prawidłowe jest zastosowanie zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT odnoszące się do dostawy terenów niezabudowanych.

W odpowiedzi na wezwanie, odnosząc się do kwestii doprecyzowania stanu faktycznego, Wnioskodawca poinformował, że przyjęcie rozwiązania, iż wartość nakładów poniesionych na wybudowanie budynku handlowo - usługowego, zostanie zaliczona na poczet ceny sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu, uzależnione jest od rozstrzygnięcia kwestii podatkowej. Istnieje bowiem istotna wątpliwość na gruncie przepisów prawa podatkowego, czy w przedmiotowym przypadku następuje zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu z budynkiem czy bez. W przypadku uznania, iż Wnioskodawca dokona zbycia prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z budynkiem, nastąpi zaliczenie wartości nakładów na poczet ceny sprzedaży.

Jednocześnie Wnioskodawca wskazuje, iż Wnioskodawca nie posiada prawa do rozporządzania ww. budynkiem jak właściciel.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1. Czy opodatkowaniu przy danej transakcji podlegać będzie zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu (działki nr 263/1) wraz z budynkiem, nie stanowiącym własności Wnioskodawcy, czy należy ustalić, iż nastąpi dostawa gruntu niezabudowanego?
2. Czy w przypadku uznania, że przedmiotem dostawy będzie tylko prawo wieczystego użytkowania gruntu (działki nr 263/1), transakcja ta podlegała będzie zwolnieniu z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług?

Zdaniem Wnioskodawcy,

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W rozumieniu ustawy o VAT, towarami są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii (art. 2 pkt 6 ustawy o VAT).

Zgodnie z przepisem art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, dostawą towarów jest przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Z powyższych przepisów wynika, że dokonując zbycia nieruchomości gruntowej niezabudowanej i zabudowanej dochodzi, na gruncie VAT, do czynności opodatkowanej polegającej na dostawie towarów w postaci budynków, budowli lub gruntu. Należy jednocześnie wskazać, że zgodnie z przepisem art. 29 ust. 5 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków, budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W konsekwencji, w przypadku dostawy budynku lub budowli posadowionych na gruncie (niezależnie od tego czy podatnikowi przysługuje prawo własności czy też użytkowania wieczystego), brak jest podstaw do wyodrębnienia z podstawy opodatkowania budynku lub budowli wartości gruntu.

Z cytowanych wyżej przepisów wynika, że istotą dostawy towarów jest przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Należy podkreślić, iż dotyczy to możliwości faktycznego dysponowania rzeczą, a nie rozporządzania nią w sensie prawnym. W przypadku dostawy towarów, nie musi bowiem następować przeniesienie prawa własności. W doktrynie i orzecznictwie, przyjmuje się, iż zwrot „prawo do rozporządzania jak właściciel”, należy interpretować jako własność ekonomiczną, nie zaś jako prawo własności. Własność ekonomiczna odnosi się do sytuacji, w której - z punktu widzenia aspektów ekonomicznych oraz w rozumieniu potocznym - należałoby uznać kogoś za właściciela rzeczy, np. posiadacza nieruchomości, której wydaniu nie towarzyszyło przeniesienie własności w formie aktu notarialnego. W przypadku przejścia własności ekonomicznej ma miejsce dostawa towarów. Czynności przeniesienia własności ekonomicznej nie musi towarzyszyć przeniesienie własności w sensie prawnym. Dostawa towarów nie ogranicza się więc wyłącznie do zbycia prawa własności rzeczy.

Również Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej definiując wyrażenie „dostawa towarów”, wskazuje na „własność ekonomiczną”, która funkcjonuje w oderwaniu od krajowych przepisów prawa cywilnego, regulujących przeniesienie prawa własności. W orzeczeniu C‑320/88 Staatssecretaris van Financiën v. Shipping and Forwarding Safe B.V. TSUE wyraził pogląd, że „wyrażenie dostawa towarów w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy oznacza także przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, nawet jeżeli nie dochodzi do przeniesienia własności rzeczy w sensie prawnym” (pkt 1), jednak jednocześnie zastrzegł, że „zadaniem sądu krajowego jest określenie w każdym przypadku, na podstawie stanu rzeczy, czy miało miejsce przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy.

Zgodnie z art. 46 § 1 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Stosownie natomiast do art. 48 kc, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania. Zgodnie z wyrażoną w powołanym art. 48 kc zasadą superficies solo cedit - co jest z gruntem trwale związane (w tym budynek), jest własnością właściciela gruntu. Od tej zasady przewidziane są jednak wyjątki. Zgodnie z art. 235 § 1 kc, budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika, stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest natomiast prawem związanym z użytkowaniem wieczystym (§ 2 powołanego artykułu). Budynki wzniesione przez użytkownika wieczystego lub nabyte przez niego przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste stanowią jego własność.

Co do zasady prawo wieczystego użytkowania gruntu, będące przedmiotem zbycia podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku VAT, jaką opodatkowane są budynki, budowle, lub ich części posadowione na tym gruncie. Oznacza to w szczególności, że w sytuacji gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku, również sprzedaż gruntu lub zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu korzystać będzie ze zwolnienia od podatku.

Zdaniem Spółki, w analizowanej sytuacji, Wnioskodawca nie dokonuje jednak dostawy budynków ani budowli, gdyż nie ma władztwa ekonomicznego w odniesieniu do budynku posadowionego na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym. Dla określenia konsekwencji podatkowych dla planowanej transakcji, sposób opodatkowania budynków/budowli posadowionych na przedmiotowym gruncie, nie będzie więc podlegał analizie. W celu zastosowania właściwej stawki podatku, zasadne jest natomiast określenie przeznaczenia przedmiotowego gruntu.

Stanowisko takie znajduje potwierdzenie w wyroku WSA z dnia 19 kwietnia 2010 r. (sygn. akt III SA/Wa 2196/09), w którym Sąd uznał, iż podatnik - jako użytkownik wieczysty gruntu (na którym znajdują się nieruchomości nie wybudowane przez podatnika, a przez działającą we własnym imieniu i na własny rachunek osobę trzecią, która nie dokonała rozliczenia nakładów z podatnikiem) - dokona dostawy nieruchomości niezabudowanej. W sporze przed Sądem, Minister Finansów argumentował, iż strona dokona zbycia nieruchomości zabudowanej, a tylko w sensie faktycznym dostawę prawa wieczystego użytkowania gruntu z wyłączeniem posadowionego na nim budynku. Ostatecznie jednak Minister Finansów (reprezentowany przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie) w interpretacji z dnia 19 sierpnia 2010 r. (sygn. IPPP1-443/S/640/09-6/JL), zgodził się ze stanowiskiem podatnika. Uznano, iż podatnik nie może dokonać sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z posadowionym na nim obiektem, gdyż nie jest on własnością podatnika powstałą w wyniku budowy lub nabycia i w efekcie przedmiotem dostawy będzie nieruchomość niezabudowana, stanowiąca teren budowlany.

Odmienny pogląd wyrażony został jednak w interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 16 marca 2012 r. (sygn. IPPP2/443-1388/11-25/IZ), w której wskazano, iż sprzedaż prawa wieczystego użytkowania gruntu, na którym posadowiony został przez osobę trzecią budynek, należało traktować jako dostawę prawa wieczystego użytkowania gruntu jak i budynku wybudowanego przez podmiot trzeci, trwale z tym gruntem związanego. Organ podatkowy stwierdził, że w przypadku wzniesienia budynków na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste przez osobę trzecią, wzniesiony budynek staje się (na początku) częścią składową skarbowej lub samorządowej nieruchomości gruntowej, a jako część składowa gruntu jest objęty użytkowaniem wieczystym. Oznacza to, że rozporządzać takim budynkiem może użytkownik wieczysty, a nie osoba trzecia, która ten budynek wybudowała. Osobie tej na zasadach ogólnych przysługuje roszczenie o zwrot nakładów.

Biorąc powyższe pod uwagę, należy stwierdzić, iż sprzedaż gruntu niezabudowanego podlega zwolnieniu w przypadku, gdy przedmiotem dostawy są tereny inne niż budowlane (art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT). Oznacza to, że ze zwolnienia od podatku korzysta dostawa niezabudowanych gruntów o charakterze rolnym, leśnym, działek rekreacyjnych, nieprzeznaczonych pod zabudowę. Ze zwolnienia z VAT korzysta również zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntów przeznaczonych na cele rolnicze. Przez „grunt przeznaczony pod zabudowę” o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT rozumieć należy grunty, które widnieją w planie zagospodarowania przestrzennego jako przeznaczone pod zabudowę, a w przypadku braku takiego planu - grunty, zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z wydaną przez Ministra Finansów interpretacją ogólną z dnia 14 czerwca 2013 roku (pismo znak: PT10/033/12/207/WLI/13/RD58639) w przypadku, gdy brak jest wyżej wymienionych dokumentów, nie należy kierować się danymi zawartymi w ewidencji gruntów i budynków, które w stanie prawnym obowiązującym do 31 marca 2013 roku miały istotne znaczenie.

W przedmiotowej sprawie, grunt, będący przedmiotem sprzedaży nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jak również nie wydano decyzji o warunkach zabudowy. Oznacza to, że działka nie jest przeznaczona pod zabudowę a więc planowana transakcja zbycia przedmiotowego gruntu będzie mogła skorzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, o którym mowa w cytowanym art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest

• prawidłowe w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycia prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z budynkiem wzniesionym przez dzierżawcę jako gruntu niezabudowanego,
  

• nieprawidłowe w zakresie stawki podatku od towarów i usług dla dostawy prawa użytkowania wieczystego.
  
  
  

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Jak stanowi art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ww. ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

• oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
  

• zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.
  
  
  

Towary, według art. 2 pkt 6 ww. ustawy, to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W świetle powołanych powyżej przepisów grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, a jego sprzedaż jak również sprzedaż prawa użytkowania gruntu stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Stosownie do art. 48 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2014 r. Nr 121 z późn. zm.) z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Na mocy art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Zatem z punktu widzenia prawa cywilnego wydzierżawiający jako właściciel dzierżawionych gruntów jest również właścicielem wzniesionych na nich budynków. Przedmiotem sprzedaży, w świetle prawa cywilnego, jest cała nieruchomości (grunt z budynkiem). Sposób rozliczenia się przez strony umowy dzierżawy, w związku z ulepszeniami poczynionymi przez dzierżawcę na rzeczy dzierżawionej, pozostawiony jest, w ramach swobody zawierania umów, woli stron, chyba że ze względu na treść lub cel umów w tym przedmiocie sprzeciwiałyby się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego, o czym stanowi art. 353^¹ Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 693 § 1 Kodeksu cywilnego przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Na podstawie art. 705 Kodeksu cywilnego po zakończeniu dzierżawy dzierżawca obowiązany jest, w braku odmiennej umowy, zwrócić przedmiot dzierżawy w takim stanie, w jakim powinien się znajdować stosownie do przepisów o wykonywaniu dzierżawy.

Do dzierżawy - stosownie do brzmienia art. 694 Kodeksu cywilnego - stosuje się odpowiednio przepisy o najmie z zachowaniem przepisów poniższych.

W myśl art. 676 ww. Kodeksu jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego.

Z powyższych przepisów wynika zatem, że roszczenie o zwrot nakładów ulepszających powstaje z chwilą dokonania przez wydzierżawiającego wyboru pomiędzy uprawnieniami z art. 676 Kodeksu cywilnego. Dodatkowo wzniesienie budynku przez osobę trzecią na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste może też uzasadniać, przy spełnieniu stosownych warunków (art. 231 Kodeksu cywilnego odpowiednio zastosowany) roszczenie posiadacza samoistnego o przeniesienie użytkowania wieczystego zajętej działki lub roszczenie użytkownika wieczystego o nabycie przez inwestora prawa użytkowania wieczystego.

Na podstawie art. 29a ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2-5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy o VAT. W myśl tego przepisu w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powyższych przepisów jednoznacznie wynika, że co do zasady grunt będący przedmiotem sprzedaży (w tym zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu) podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki, budowle lub ich części posadowione na tym gruncie. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzystać będzie ze zwolnienia od podatku.

Z przedstawionej treści wniosku wynika, że Wnioskodawca decyzją Wojewody z 14 października 1994 roku nabył prawo użytkowania wieczystego działki nr 149/3. W odniesieniu do tej działki został zmieniony numer ewidencyjny na nr 263. Następnie decyzją Burmistrza Miasta i Gminy nieruchomość ta została podzielona na działkę nr 263/1 oraz działkę 263/2. Działka nr 263/2 wraz z posadowionym na niej budynkiem Wnioskodawcy (urząd pocztowy) pozostaje w użytkowaniu Wnioskodawcy. Natomiast w odniesieniu do działki nr 263/1 została podjęta decyzja o zbyciu prawa wieczystego użytkowania gruntu. Na działce 263/1 został wybudowany budynek handlowo - usługowy przez osobę trzecią, która dzierżawi od Wnioskodawcy grunt pod tym budynkiem. Budynek posadowiony na przedmiotowej działce nie został nabyty przez Wnioskodawcę przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Nie został on także wzniesiony na jej zlecenie. Wnioskodawca nie ponosiła na przedmiotowy budynek żadnych nakładów, nigdy również nie były zawierane żadne umowy najmu dotyczące tego budynku. Wnioskodawca nie posiada prawa do rozporządzania ww. budynkiem jak właściciel. Osoba trzecia, która wybudowała przedmiotowy budynek, zwróciła się do Wnioskodawcy z prośbą o zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu działki nr 263/1.

Wątpliwości dotyczą opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycia prawa użytkowania wieczystego gruntu (działki 263/1) wraz z budynkiem wybudowanym przez osobę trzecią.

Na podstawie art. 232 § 1 Kodeksu cywilnego grunty stanowiące własność Skarbu Państwa a położone w granicach administracyjnych miast oraz grunty Skarbu Państwa położone poza tymi granicami, lecz włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki, a także grunty stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków, mogą być oddawane w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym, i osobom prawnym.

Zgodnie z art. 235 § 1 ww. Kodeksu budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.

Stosownie do § 2 tego artykułu przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym.

Art. 237 ww. Kodeksu do przeniesienia użytkowania wieczystego stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności nieruchomości.

W świetle ww. przepisów użytkownik wieczysty jest właścicielem tylko tych budynków i urządzeń znajdujących się na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do gmin bądź ich związków, które sam wzniósł albo nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Tym samym, budynki i urządzenia znajdujące się na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, których użytkownik nie wzniósł ani nie nabył przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, nie stanowią jego własności i nie są objęte prawem własności związanym z użytkowaniem wieczystym.

W analizowanych okolicznościach Wnioskodawca posiada prawo użytkowania wieczystego działek nr 263/1 oraz nr 263/2. W odniesieniu do działki nr 263/1 została podjęta decyzja o zbyciu prawa wieczystego użytkowania gruntu. Na działce tej został wybudowany budynek handlowo - usługowy przez osobę trzecią, która dzierżawi od Wnioskodawcy grunt pod tym budynkiem. Budynek posadowiony na przedmiotowej działce nie został nabyty przez Wnioskodawcęprzy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Nie został on także wzniesiony na jej zlecenie. Wnioskodawca nie ponosiła na przedmiotowy budynek żadnych nakładów. Nigdy również nie były zawierane żadne umowy najmu dotyczące tego budynku. Wnioskodawca nie posiada prawa do rozporządzania ww. budynkiem jak właściciel. Osoba trzecia, która wybudowała przedmiotowy budynek, zwróciła się do Wnioskodawcy z prośbą o zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu działki nr 263/1.

Wobec przedstawionego opisu oraz obowiązujących przepisów prawa należy stwierdzić, że skoro dzierżawca wybudował budynek z własnych środków i dla zrealizowania własnych celów wynikających z umowy dzierżawy nie sposób przyjąć, że Wnioskodawca dokona dostawy budynku posadowionego na zbywanym gruncie. Z punktu widzenia prawa cywilnego, na osobę trzecią formalnie przejdzie prawo wieczystego użytkowania nieruchomości wraz z budynkiem. Jednocześnie, w świetle rozwiązań przyjętych w ustawie o podatku od towarów i usług, w ramach transakcji nie wystąpi dostawa towaru, jakim jest budynek, ponieważ to dzierżawca dysponuje wybudowanym przez siebie budynkiem jak właściciel. Wnioskodawca nie jest w ekonomicznym posiadaniu budynku przed dokonaniem zbycia prawa wieczystego użytkowania gruntu na rzecz osoby trzeciej. Prawo to pozostaje po stronie podmiotu trzeciego, który ten grunt zabudował budynkiem handlowo - usługowym.

Należy wskazać, że wyrażenia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” zawartego w przytoczonym wyżej art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług nie należy utożsamiać z prawem własności. Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej, definiując wyrażenie „dostawa towarów” akcentuje „własność ekonomiczną” funkcjonującą w oderwaniu od krajowych przepisów prawa cywilnego, regulujących przeniesienie prawa własności. W orzeczeniu C-320/88 Staatssecretaris van Financiën v. Shipping and Forwarding Safe B.V. TSUE wyraził pogląd, że „wyrażenie „dostawa towarów” w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy oznacza także przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, nawet jeżeli nie dochodzi do przeniesienia własności rzeczy w sensie prawnym” (pkt 1), jednak jednocześnie zastrzegł, że „zadaniem sądu krajowego jest określenie w każdym przypadku, na podstawie stanu rzeczy, czy przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy, miało miejsce” (pkt 2).

Z perspektywy ekonomicznej od momentu wybudowania przedmiotowego budynku, do dnia zawarcia umowy sprzedaży, to osoba trzecia a nie Wnioskodawca jako sprzedający znajduje się w faktycznym posiadaniu budynku i korzysta z niego jak właściciel. Bez wpływu na ekonomiczne władztwo osoby trzeciej nad budynkiem pozostaje fakt, że nie należy do niej prawo własności tego budynku w rozumieniu prawa cywilnego. Tym samym, uzasadnione jest stwierdzenie, że w następstwie przedmiotowego zbycia nie dojdzie do dostawy w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, tj. nie dojdzie do przeniesienia przez Wnioskodawcę na rzecz osoby trzeciej prawa do rozporządzania jak właściciel budynkiem wzniesionymi na zbywanym gruncie przez tę osobę trzecią. Przeniesienie przez Wnioskodawcę na osobę trzecią prawa do rozporządzania towarem jak właściciel ograniczy się w związku z tym do gruntu będącego do czasu transakcji przedmiotem dzierżawy.

W konsekwencji, skoro art. 7 ust. 1 ustawy o VAT stanowi o czynności, w wyniku której nabywca otrzyma prawo rozporządzania rzeczą jak właściciel to niewątpliwie transakcja zbycia prawa wieczystego użytkowania gruntu zabudowanego budynkiem, w części dotyczącej wzniesionego przez dzierżawcę budynku, nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT. Zatem w sytuacji zbycia przez Wnioskodawcę prawa wieczystego użytkowania gruntu przedmiotem dostawy w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług będzie wyłącznie sam grunt. Budynek wzniesiony na gruncie przez dzierżawcę będzie wyłączonym z przedmiotu tej dostawy w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT. Tak więc zgodzić się należy z Wnioskodawcą, że w niniejszych okolicznościach przedmiotem dostawy będzie wyłącznie grunt.

Tym samym, stanowisko Wnioskodawcy w tym zakresie należało uznać za prawidłowe.

Odnosząc powyższą konkluzję do treści art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT należy stwierdzić, że przedmiotowe zbycie nie będzie mogło korzystać z przewidzianego w tym artykule zwolnienia od podatku VAT, albowiem jej przedmiotem nie będzie dostawa terenu niezabudowanego innego niż budowlany. W analizowanym przypadku działka stanowiąca przedmiot dostawy towaru w rozumieniu ustawy o VAT, pomimo że - jak wskazuje Wnioskodawca - nie obowiązuje dla niej miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jak również nie wydano decyzji o warunkach zabudowy - została zabudowana przez dzierżawcę, tj. na działce 263/1 dzierżawca wzniósł budynek. Taki stan rzeczy, wbrew twierdzeniu Wnioskodawcy, nie może oznaczać, że działka nie jest przeznaczona pod zabudowę. W konsekwencji, zbycie przez Wnioskodawcę działki nr 263/1, na której dzierżawca wzniósł budynek nie będzie korzystało ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. W rezultacie przedmiotowa sprzedaż podlegała będzie opodatkowaniu podstawową stawką podatku VAT.

Stanowisko Wnioskodawcy w tym zakresie należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2012 r., poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.